Zmiana właściciela lokalu a umowa najmu i kaucja

Sprzedaż wynajmowanego lokalu usługowego a dalsze trwanie najmu

Jeżeli właściciel sprzedał lokal w czasie trwania umowy najmu, sama sprzedaż nie powoduje wygaśnięcia umowy. Wynika to z art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.

Ta zasada ma znaczenie także wtedy, gdy własność przechodzi w drodze darowizny, a dotychczasowy właściciel nadal korzysta z lokalu na podstawie najmu; osobno opisujemy darowiznę nieruchomości i dalszy najem przez darczyńcę.

W przypadku lokalu usługowego znaczenie ma także art. 680 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do najmu lokalu stosuje się przepisy o najmie rzeczy z zachowaniem szczególnych przepisów o najmie lokali. Oznacza to, że art. 678 Kodeksu cywilnego ma zastosowanie również do lokalu użytkowego.

Nowy właściciel nie musi więc podpisywać nowej umowy ani automatycznie zawierać aneksu, aby stać się wynajmującym. Wstępuje w istniejącą umowę z mocy prawa. Aneks jest jednak praktycznie wskazany, ponieważ pozwala potwierdzić dane nowego wynajmującego, rachunek bankowy, adres do korespondencji oraz sposób rozliczenia kaucji. Więcej o takim dokumencie przeczytasz w materiale: aneks umowy najmu.

Czy po zmianie właściciela trzeba podpisać aneks?

Brak aneksu nie oznacza, że najem nie został przeniesiony na nowego właściciela. Skutek następuje bez dodatkowej czynności najemcy, ponieważ wynika bezpośrednio z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego.

W praktyce warto jednak zażądać od nowego właściciela pisemnego potwierdzenia nabycia lokalu oraz wskazania rachunku do zapłaty czynszu. Najemca powinien mieć pewność, komu płaci czynsz i na jaki adres kierować oświadczenia. Jeżeli nowy właściciel proponuje zmianę umowy, trzeba odróżnić zwykłe potwierdzenie zmiany strony umowy od próby zmiany warunków najmu, np. czynszu, okresu wypowiedzenia lub zakresu obowiązków remontowych.

Jeżeli problem dotyczy większej liczby lokali lub najmu firmowego, pomocne może być omówienie podobnej sytuacji: zmiana właściciela lokali użytkowych.

Komu złożyć wypowiedzenie umowy najmu?

Po sprzedaży lokalu wypowiedzenie należy złożyć aktualnemu wynajmującemu, czyli nowemu właścicielowi lokalu. Poprzedni właściciel nie jest już stroną stosunku najmu, chyba że działa w imieniu nowego właściciela jako pełnomocnik. Dla bezpieczeństwa wypowiedzenie najlepiej wysłać na piśmie listem poleconym za potwierdzeniem nadania albo doręczyć osobiście za pokwitowaniem.

Zgodnie z art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Właśnie dlatego liczy się skuteczne doręczenie wypowiedzenia właściwej osobie, a nie samo sporządzenie pisma.

Jeżeli umowa wymaga formy pisemnej wypowiedzenia, trzeba tej formy dochować. Gdy umowa przewiduje szczególny adres do doręczeń, warto wysłać pismo zarówno na adres wskazany w umowie, jak i na adres aktualnego właściciela podany w zawiadomieniu o nabyciu lokalu.

Jakie terminy wypowiedzenia obowiązują przy najmie na czas nieoznaczony?

Przy najmie zawartym na czas nieoznaczony pierwszeństwo mają terminy wypowiedzenia ustalone w umowie. Wynika to z art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Jeżeli umowa nie reguluje terminu wypowiedzenia, stosuje się art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego. Ustawowe terminy są następujące:

Przy umowie najmu lokalu usługowego na czas oznaczony wypowiedzenie jest możliwe tylko w przypadkach określonych w umowie, co wynika z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli umowa na czas oznaczony nie przewiduje przyczyn wypowiedzenia, jej wcześniejsze jednostronne zakończenie może być znacznie trudniejsze. Zagadnienie terminów i podstaw wypowiedzenia omawia także artykuł o tym, jakie są zasady wypowiedzenia umowy najmu.

Czy nowy właściciel może wypowiedzieć najem?

Nowy właściciel ma szczególne uprawnienie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego: po nabyciu wynajętej rzeczy może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to przysługuje nabywcy niezależnie od tego, że poprzedni właściciel zawarł umowę z najemcą.

Istnieje jednak ważny wyjątek. Zgodnie z art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego nabywca nie może skorzystać z tego szczególnego prawa wypowiedzenia, jeżeli łącznie spełnione są trzy warunki: umowa najmu była zawarta na czas oznaczony, zachowano formę pisemną z datą pewną, a lokal został najemcy wydany. Data pewna wynika z art. 81 § 1 Kodeksu cywilnego i może zostać uzyskana między innymi przez urzędowe poświadczenie daty.

Jeżeli jednak umowa jest zawarta na czas nieoznaczony, zarówno najemca, jak i wynajmujący mogą ją wypowiedzieć na zasadach z art. 673 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, chyba że umowa przewiduje inne skuteczne terminy umowne.

Kaucja po sprzedaży lokalu: od kogo żądać zwrotu?

W najmie lokalu usługowego Kodeks cywilny nie zawiera tak szczegółowej regulacji kaucji jak przepisy dotyczące najmu lokali mieszkalnych. Dlatego podstawowe znaczenie ma treść umowy najmu: cel kaucji, termin zwrotu, zasady potrąceń oraz sposób rozliczenia po wydaniu lokalu.

Jeżeli kaucja zabezpiecza wykonanie trwającej umowy najmu i ma zostać rozliczona dopiero po zakończeniu najmu oraz zwrocie lokalu, roszczenie o jej rozliczenie należy co do zasady kierować do aktualnego wynajmującego. Wynika to z tego, że nabywca wstąpił w stosunek najmu na miejsce zbywcy na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, a obowiązek rozliczenia kaucji jest związany z dalszym wykonywaniem tej umowy.

Nowy właściciel nie powinien wobec najemcy ograniczać się do twierdzenia, że kaucję fizycznie otrzymał poprzedni właściciel. Rozliczenie środków pomiędzy sprzedającym a kupującym lokal jest zasadniczo ich wewnętrzną sprawą. Inaczej może być wtedy, gdy z dokumentów wynika, że roszczenie o zwrot kaucji stało się wymagalne jeszcze przed sprzedażą lokalu albo strony w sposób szczególny uregulowały odpowiedzialność za wcześniejsze rozliczenia. W takiej sytuacji trzeba ocenić umowę najmu, akt sprzedaży oraz korespondencję stron.

Po zakończeniu najmu najemca powinien sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, zwrócić klucze i wezwać aktualnego wynajmującego do rozliczenia kaucji w terminie wynikającym z umowy. Obowiązek zwrotu rzeczy po zakończeniu najmu wynika z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego.

Co zrobić, gdy nowy właściciel odmawia zwrotu kaucji?

Najpierw warto wysłać pisemne wezwanie do zapłaty. W piśmie należy wskazać datę zakończenia najmu, datę wydania lokalu, kwotę kaucji, numer rachunku bankowego oraz termin zapłaty. Jeżeli wynajmujący potrąca z kaucji swoje należności, powinien wskazać ich podstawę i wysokość, np. zaległy czynsz, opłaty eksploatacyjne albo udokumentowane uszkodzenia lokalu.

Jeżeli potrącenie jest bezzasadne, najemca może kwestionować je na piśmie, żądać dokumentów oraz dochodzić zapłaty przed sądem cywilnym. W sprawach o zapłatę kaucji kluczowe są dowody: umowa najmu, potwierdzenie wpłaty kaucji, korespondencja o zmianie właściciela, wypowiedzenie, protokół zdawczo-odbiorczy i zdjęcia stanu lokalu.

Jeżeli spór dotyczy nakładów, remontu lub obowiązków utrzymania lokalu, pomocne może być wcześniejsze ustalenie, jaki był zakres obowiązków remontowych stron.

Jak bezpiecznie zakończyć najem po zmianie właściciela?

Najemca powinien przede wszystkim ustalić, kto jest aktualnym właścicielem lokalu i gdzie doręczać pisma. Następnie trzeba sprawdzić umowę najmu pod kątem terminu wypowiedzenia, formy wypowiedzenia, sposobu liczenia okresu wypowiedzenia, zasad rozliczenia mediów, kaucji oraz ewentualnych nakładów.

W samym wypowiedzeniu warto wskazać: datę i miejsce sporządzenia pisma, oznaczenie stron, dane lokalu, podstawę wypowiedzenia, datę, z którą umowa ma się zakończyć, prośbę o ustalenie terminu odbioru lokalu oraz numer rachunku do zwrotu kaucji. Pismo powinno być podpisane przez osobę uprawnioną do reprezentowania najemcy, zwłaszcza gdy najemcą jest przedsiębiorca albo spółka.

FAQ

Źródła

• Art. 61 § 1, art. 81 § 1, art. 673 § 1-3, art. 675 § 1, art. 678 § 1-2 oraz art. 680 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Aktualny stan prawny na dzień publikacji aktualizacji artykułu.