.
Mamy 13 183 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Zmiana właściciela lokalu - rozwiązanie umowy najmu i kaucja

Autor: Grzegorz Stefanowski • Opublikowane: 05.09.2022 • Zaktualizowane: 05.09.2022

Na potrzeby prowadzonej przez mnie działalności gospodarczej wynajmuję lokal usługowy. Umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony. Trzy miesiące temu właściciel sprzedał ten lokal, ale nowy właściciel nie dokonał żadnych zmian w umowie ani nie zaproponował sporządzenia aneksu. Nie jestem zainteresowany kontynuowaniem tego najmu, komu mam złożyć wypowiedzenie umowy, nowemu czy staremu wynajmującemu? Od kogo mam żądać zwrotu kaucji? Czy nowy właściciel również może wypowiedzieć tę umowę?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zmiana właściciela lokalu - rozwiązanie umowy najmu i kaucja

Zbycie przedmiotu najmu

Nowy właściciel nie miał obowiązku zmiany Pana umowy, gdyż z mocy prawa wstąpił w dotychczasowy najem jako wynajmujący. Stanowi o tym art. 678 Kodeksu cywilnego (K.c.):

 

Art. 678. § 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.”

 

Poprzedni właściciel nie miał także obowiązku zwrotu kaucji, gdyż zgodnie z umową musi to zrobić, gdy wydaje mu Pan lokal i jest to element rozliczenia. Pan lokalu nie wydaje, gdyż najem cały czas trwa. A zatem kaucję będzie miał obowiązek zwrócić nowy wynajmujący w ramach rozliczenia po zakończeniu najmu i wydaniu lokalu i to do niego może się Pan zwracać o zwrot.

 

Wypowiedzenie umowy najmu po zmianie właściciela

W związku z powyższym obowiązują Państwa zapisy umowy dotyczące jej rozwiązania i tę umowę może rozwiązać zarówno Pan, jak i nowy wynajmujący, zgodnie z zapisami umowy najmu. Tak więc wypowiedzenie kieruje Pan do nowego wynajmującego, a on do Pana.

 

Dodatkowo wynajmujący, zgodnie z ww. przepisem K.c., może także tylko z mocy tej ustawy wypowiedzieć Panu umowę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, które akurat w tym przypadku są tożsame – wg art. 673 § 2 K.c.:

 

Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”

 

Zwrot kaucji a zmiana wynajmującego

Zaznaczam, iż nowy wynajmujący nie powinien tłumaczyć się, iż to nie on ma kaucję, tylko poprzednik. Poprzedni właściciel powinien przekazać nowemu pełną dokumentację rozliczeń umowy wraz z otrzymaną kaucją. Kaucja jest na poczet wskazanych w umowie należności i powinna iść dalej wraz z umową. Tak czy inaczej, to powinny być rozliczenia między właścicielami i Pana nie powinno to dotyczyć. Dlatego właśnie roszczenie o zwrot kaucji, moim zdaniem, należy kierować do nowego właściciela.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • cztery - 6 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl