Działka po dziadku bez wpisu do księgi wieczystej – co zrobić

Co wynika z opisanej sytuacji

W opisanym stanie faktycznym trzeba rozdzielić dwie kwestie:

1. grunt o powierzchni 750 m², który został kupiony przez dziadka aktem notarialnym, ale nie został ujawniony w księdze wieczystej,
2. pozostały użytkowany teren, który nie był objęty aktem notarialnym i według danych z urzędu należy do innego właściciela, obecnie wskazywanego jako KOWR.

To są dwie różne podstawy prawne i dwa różne postępowania. Dla pierwszej części zasadniczo chodzi o ujawnienie prawa własności wynikającego z umowy i dziedziczenia. Dla drugiej części trzeba rozważyć zasiedzenie.

Czy brak wpisu do księgi wieczystej oznacza utratę własności

Nie. W polskim prawie przeniesienie własności nieruchomości co do zasady następuje przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego, a nie dopiero przez wpis do księgi wieczystej. Wynika to z art. 155 § 1 w zw. z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Wpis do księgi wieczystej ma w takim przypadku co do zasady charakter deklaratoryjny, a nie konstytutywny.

Jeżeli więc dziadek rzeczywiście nabył działkę ważnym aktem notarialnym, to sam brak ujawnienia go w księdze wieczystej nie oznacza, że nie stał się właścicielem. Problem polega na tym, że obecny stan księgi wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, a to trzeba formalnie naprawić.

Od czego zacząć porządkowanie stanu prawnego działki

Najpierw trzeba ustalić ciąg następstwa prawnego po dziadku, a jeżeli także po mamie. Jeżeli działka przeszła później wyłącznie „słownie”, to takie przekazanie nie przeniosło własności nieruchomości, ponieważ zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Samo rodzinne ustalenie albo faktyczne korzystanie z działki nie zastępuje aktu notarialnego.

W praktyce kolejność jest zwykle taka:

1. uzyskanie dokumentu potwierdzającego, kto odziedziczył po dziadku – postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia, zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego oraz art. 95a ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie,
2. jeżeli zmarła również mama, ustalenie spadkobierców także po niej,
3. zgromadzenie aktu notarialnego zakupu, odpisu księgi wieczystej, wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów oraz – jeśli są rozbieżności powierzchni lub przebiegu granic – dokumentacji geodezyjnej,
4. dopiero potem złożenie odpowiedniego wniosku wieczystoksięgowego albo pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej.

Wpis do księgi wieczystej czy pozew o uzgodnienie treści KW

Jeżeli z aktu notarialnego i następstwa spadkowego jasno wynika, kto jest właścicielem, czasem wystarczający jest wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej na urzędowym formularzu KW-WPIS na podstawie dokumentów stanowiących podstawę wpisu. Podstawą wpisu może być dokument z podpisem notarialnie poświadczonym lub akt notarialny, a także prawomocne orzeczenie sądu – art. 31 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Jeżeli jednak w praktyce sąd wieczystoksięgowy nie może dokonać wpisu z uwagi na niezgodność treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym albo potrzebne jest rozstrzygnięcie sporu co do prawa własności, konieczne może być powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Podstawą jest art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Zgodnie z tym przepisem, gdy istnieje niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, osoba, której prawo nie jest wpisane albo jest wpisane błędnie, może żądać usunięcia tej niezgodności.

Jeżeli sprawa jest bardziej złożona, warto też rozważyć wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego, o którym mowa w art. 10 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Kto powinien być stroną sprawy dotyczącej księgi wieczystej

To zależy od konkretnego stanu wpisów i tego, kto po drugiej stronie figuruje jako właściciel albo spadkobierca właściciela. W sprawie z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece pozwanym powinny być co do zasady osoby, których prawa są wpisane w księdze wieczystej albo które twierdzą, że przysługuje im dane prawo. Jeżeli wpisana jest dawna właścicielka, a ona nie żyje, zwykle trzeba ustalić jej spadkobierców. Bez tego sprawa może się wydłużyć.

Właśnie dlatego przed wszczęciem sprawy warto uzyskać odpis zupełny księgi wieczystej, akt notarialny sprzedaży, a czasem także akty stanu cywilnego i informacje o postępowaniach spadkowych po osobach wpisanych w księdze.

Co z częścią gruntu, która nie była objęta aktem notarialnym

Jeżeli dziadek ogrodził i użytkował teren większy albo inny niż ten kupiony aktem notarialnym, tej nadwyżki nie da się „dopisać” do księgi wieczystej tylko dlatego, że była używana przez lata. Tutaj trzeba badać, czy doszło do zasiedzenia.

Podstawą jest art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

• po 20 latach – jeżeli posiadacz uzyskał posiadanie w dobrej wierze,
• po 30 latach – jeżeli uzyskał posiadanie w złej wierze.

Dobra lub zła wiara jest oceniana na moment objęcia nieruchomości w posiadanie. W praktyce, gdy ktoś korzysta z gruntu nieobjętego własnym aktem notarialnym i nie miał ważnej podstawy prawnej do władania tym fragmentem, najczęściej sądy przyjmują złą wiarę, a więc termin 30-letni.

Istotne jest także to, że zgodnie z art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego obecny posiadacz może doliczyć do czasu swojego posiadania czas posiadania poprzednika, jeżeli nastąpiło przeniesienie posiadania. To bardzo ważne w sprawach rodzinnych, gdzie kolejno władał dziadek, potem mama, a następnie wnuczka.

Jak wykazać posiadanie samoistne przy zasiedzeniu

Samo długie korzystanie z działki nie wystarcza. Trzeba wykazać posiadanie samoistne, czyli władanie gruntem jak właściciel. Pojęcie to wynika z art. 336 Kodeksu cywilnego. Pomocne są zwłaszcza takie dowody jak:

• ogrodzenie terenu i trwałe wyznaczenie granic użytkowania,
• nasadzenia, altana, budynki, przyłącza, utwardzenie terenu,
• rachunki za utrzymanie, remonty, nakłady na grunt,
• mapy, szkice, zdjęcia lotnicze lub archiwalne fotografie,
• zeznania sąsiadów potwierdzające, że rodzina władała gruntem jak właściciel,
• dokumenty podatkowe, choć same w sobie nie przesądzają o zasiedzeniu.

Domniemanie posiadania samoistnego przewiduje art. 339 Kodeksu cywilnego, ale w sądzie i tak trzeba przedstawić możliwie mocny materiał dowodowy.

Czy można zasiedzieć grunt należący do KOWR

To wymaga ostrożnej oceny konkretnego stanu faktycznego i historycznego statusu nieruchomości. Co do zasady zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa jest dziś dopuszczalne, ale nie zawsze cały okres posiadania będzie podlegał zaliczeniu tak samo. Kluczowe znaczenie mają przepisy przejściowe po zmianach z 1990 r.

Zgodnie z art. 177 Kodeksu cywilnego w dawnym brzmieniu nieruchomości państwowe nie mogły być nabywane przez zasiedzenie. Przepis ten został uchylony ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny. Jednocześnie art. 10 tej ustawy nowelizującej przewidział zasady zaliczania wcześniejszego okresu posiadania. W praktyce oznacza to, że przy gruntach państwowych bieg zasiedzenia i sposób liczenia terminu trzeba ocenić z uwzględnieniem dat oraz tego, kiedy nieruchomość miała status mienia państwowego.

Jeżeli dziś właścicielem jest KOWR, to jeszcze nie przesądza automatycznie, od kiedy i na jakiej podstawie prawnej nieruchomość znajdowała się w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa. Tę historię trzeba ustalić z dokumentów. Dopiero wtedy można rzetelnie ocenić szanse zasiedzenia.

Do jakiego sądu złożyć wniosek o zasiedzenie

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia składa się do sądu rejonowego właściwego według położenia nieruchomości. Jest to postępowanie nieprocesowe na podstawie art. 606 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Uczestnikami postępowania powinny być wszystkie osoby zainteresowane, w szczególności właściciel ujawniony według aktualnego stanu prawnego, a więc w opisanej sytuacji prawdopodobnie KOWR lub Skarb Państwa reprezentowany przez właściwą jednostkę, zależnie od dokumentów.

We wniosku trzeba dokładnie oznaczyć nieruchomość, opisać okres posiadania, wskazać datę, z którą ma zostać stwierdzone zasiedzenie, oraz dołączyć dowody. Bez prawidłowego oznaczenia przedmiotu zasiedzenia sąd może wezwać do uzupełnienia braków albo dopuścić kosztowną opinię biegłego geodety.

Praktyczna kolejność działań

Najczęstsze ryzyka w takiej sprawie

• brak przeprowadzonych spraw spadkowych, przez co nie wiadomo, kto może żądać wpisu do księgi wieczystej,
• mylenie działki kupionej aktem notarialnym z dodatkowo użytkowanym fragmentem gruntu,
• brak dokumentów geodezyjnych pokazujących rzeczywisty zakres posiadania,
• nieustalenie, kto formalnie jest właścicielem gruntu i kto powinien być stroną lub uczestnikiem postępowania,
• założenie, że samo płacenie podatku albo długoletnie korzystanie automatycznie daje własność.

FAQ

Czy sam akt notarialny dziadka wystarczy, aby odzyskać działkę?

Może być wystarczającą podstawą do wykazania, że dziadek nabył własność, ale po jego śmierci trzeba jeszcze wykazać, kto po nim dziedziczy. Zwykle potrzebne będzie też ujawnienie tych osób w księdze wieczystej.

Czy mama mogła przejąć własność działki tylko ustnie?

Nie. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego. Ustne przekazanie mogło oznaczać jedynie przekazanie faktycznego posiadania.

Czy płacenie podatku od nieruchomości daje własność?

Nie. To może być dowód pomocniczy na posiadanie, ale samo płacenie podatku nie przenosi własności i nie zastępuje zasiedzenia.

Czy można doliczyć czas posiadania dziadka i mamy do swojego czasu?

Tak, co do zasady jest to możliwe na podstawie art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli doszło do przeniesienia posiadania. W sądzie trzeba to jednak wykazać dowodami.

Czy każdą część użytkowanego gruntu można zasiedzieć po 30 latach?

Nie zawsze. Trzeba jeszcze ustalić, kto był właścicielem, jaki był status prawny nieruchomości w poszczególnych latach oraz od kiedy mógł biec termin zasiedzenia. Ma to szczególne znaczenie przy gruntach państwowych.

Źródła

• art. 140, art. 155 § 1, art. 158, art. 172 § 1–2, art. 176 § 1, art. 336, art. 339, art. 1025 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• art. 10 ust. 1–2, art. 31 ust. 1–2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,
• art. 606 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego,
• art. 95a ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie,
• art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny.