Rozliczenie mieszkania i kredytu po rozstaniu konkubentów

Jakie są zasady rozliczeń majątkowych po rozstaniu konkubentów?

W polskim prawie nie ma odrębnego ustroju majątkowego konkubentów odpowiadającego wspólności ustawowej małżeńskiej. Dlatego po rozstaniu partnerów rozliczenia nie odbywają się na podstawie przepisów o majątku wspólnym małżonków, lecz według konkretnej podstawy prawnej wynikającej z danego stanu faktycznego: najczęściej przepisów o współwłasności, zobowiązaniach solidarnych, bezpodstawnym wzbogaceniu albo nakładach.

Jeżeli mieszkanie zostało nabyte wspólnie i obie osoby widnieją jako współwłaściciele, zastosowanie mają przede wszystkim art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Jeżeli obie osoby podpisały umowę kredytu, wobec banku pozostają związane treścią tej umowy, a rozstanie nie zwalnia żadnej z nich z obowiązku spłaty.

Trzeba odróżnić dwie relacje prawne:

• relację z bankiem - tu decyduje umowa kredytowa i ewentualna odpowiedzialność solidarna współkredytobiorców,
• relację między byłymi partnerami - tu rozlicza się, kto faktycznie pokrywał raty, inne koszty mieszkania i czy można domagać się zwrotu.

Wspólny kredyt po rozstaniu - co wynika z odpowiedzialności solidarnej?

Jeżeli oboje partnerzy są stronami umowy kredytowej, to najczęściej odpowiadają wobec banku solidarnie. Oznacza to, że bank może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich albo od każdego z osobna, zgodnie z art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego.

Spełnienie świadczenia przez jednego współdłużnika zwalnia drugiego wobec banku tylko w zakresie dokonanej zapłaty, ale nie zamyka kwestii rozliczeń między nimi. Te rozliczenia reguluje art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem współdłużnik, który spełnił świadczenie, może żądać od pozostałych zwrotu w częściach wynikających z łączącego ich stosunku, a jeżeli z tego stosunku nie wynika nic innego - w częściach równych.

W praktyce oznacza to, że jeśli po rozstaniu tylko jedna osoba spłaca wspólny kredyt, to co do zasady może dochodzić od drugiej zwrotu odpowiedniej części zapłaconych rat. Najczęściej będzie to połowa, ale nie zawsze. Inny podział może wynikać np. z odmiennych udziałów we własności mieszkania, pisemnych ustaleń partnerów albo szczególnych okoliczności konkretnej sprawy.

Czy samodzielna spłata rat daje prawo do większego udziału w mieszkaniu?

Co do zasady nie. Sama spłata kredytu po rozstaniu nie powoduje automatycznej zmiany udziałów we współwłasności nieruchomości. Udziały wynikają z tytułu nabycia, najczęściej z aktu notarialnego. Jeżeli więc w księdze wieczystej lub akcie notarialnym wpisano udziały po 1/2, to dalsza jednostronna spłata kredytu nie zamienia automatycznie tych udziałów na inne.

Nie oznacza to jednak braku ochrony. Osoba spłacająca może dochodzić rozliczenia od drugiego współwłaściciela. W sprawach o podział nieruchomości partnerów sąd może rozliczać wzajemne nakłady i ciężary związane z rzeczą wspólną, zwłaszcza gdy jeden współwłaściciel ponosił je ponad swój udział.

Inaczej może być tylko wtedy, gdy strony zawrą odrębną umowę przenoszącą udział albo zmieniającą zasady rozliczeń. Sama płatność rat takiego skutku rzeczowego nie wywołuje.

Darowizna od rodzica na spłatę kredytu - czy będzie uwzględniona?

Tak, może mieć istotne znaczenie dowodowe i rozliczeniowe, ale trzeba rozróżnić kilka kwestii.

Po pierwsze, darowizna pieniężna od ojca na Pani rzecz jest odrębnym przysporzeniem na Pani rzecz. Jeżeli środki trafiają wyłącznie do Pani i są następnie przeznaczone na spłatę wspólnego kredytu, to w relacji między byłymi partnerami może to wzmacniać argument, że spłacała Pani wspólne zobowiązanie ze swoich własnych środków.

Po drugie, taka darowizna nie zmienia sama przez się udziałów we własności mieszkania. Nadal będzie to spłata wspólnego długu zabezpieczonego na wspólnej nieruchomości. Znaczenie darowizny polega więc przede wszystkim na tym, że pozwala wykazać źródło pieniędzy użytych do spłaty.

Po trzecie, dla bezpieczeństwa warto zadbać o pełną dokumentację: umowę darowizny, potwierdzenie przelewu od darczyńcy, potwierdzenie przelewu do banku oraz - jeśli to możliwe - jasny opis tytułu przelewów.

Jeżeli darowizna od rodzica spełnia warunki zwolnienia podatkowego dla najbliższej rodziny, trzeba pamiętać o wymogach z art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Co do zasady konieczne jest zgłoszenie nabycia na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, chyba że zachodzi wyjątek przewidziany w ustawie, a przy darowiźnie pieniędzy istotne jest także udokumentowanie ich otrzymania dowodem przekazania na rachunek płatniczy nabywcy albo innym wskazanym w przepisie sposobem.

Czy warto podpisać z byłym partnerem dodatkowy dokument?

Tak, jeśli jest to możliwe. Nie musi to być od razu umowa o zniesienie współwłasności. Często bardzo pomocne jest choćby pisemne porozumienie potwierdzające:

• że od określonej daty raty kredytu spłaca tylko jedna osoba,
• w jakiej części druga strona ma je zwrócić,
• czy strony odkładają ostateczne rozliczenie do czasu sprzedaży mieszkania albo zniesienia współwłasności,
• jak traktowane są opłaty eksploatacyjne, czynsz, ubezpieczenie i remonty.

Taki dokument nie zastąpi aktu notarialnego, jeśli miałby zmieniać własność nieruchomości, bo do przeniesienia własności nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego. Może jednak bardzo ułatwić późniejsze dochodzenie roszczeń dowodowo.

Jeżeli były partner nie zgodzi się na podpisanie porozumienia, nadal warto gromadzić dowody: historię rachunku, harmonogramy spłat, korespondencję, potwierdzenia przelewów, dokumenty dotyczące darowizny i ewentualne wiadomości potwierdzające ustalenia stron.

Kiedy można żądać zwrotu części spłaconych rat?

Podstawą roszczenia wobec byłego partnera jest najczęściej art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego. Jest to tzw. roszczenie regresowe między współdłużnikami solidarnymi.

Jeżeli strony nie ustaliły terminu rozliczenia, zastosowanie ma art. 455 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, gdy termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.

W praktyce oznacza to, że przed pozwem warto wysłać byłemu partnerowi pisemne wezwanie do zapłaty z wyliczeniem rat, które zostały spłacone ponad Pani udział, i z wyznaczeniem terminu zapłaty. Od chwili opóźnienia można dochodzić także odsetek ustawowych za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Przedawnienie roszczeń o zwrot spłaconych rat

To jedna z najważniejszych kwestii praktycznych. Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego termin przedawnienia wynosi obecnie co do zasady 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - 3 lata. Roszczenie regresowe między byłymi partnerami co do zasady nie jest świadczeniem okresowym tylko dlatego, że kredyt był spłacany w ratach.

W wielu sprawach przyjmuje się, że dla roszczenia z art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego właściwy będzie termin 6-letni z art. 118 Kodeksu cywilnego, liczony od dnia wymagalności konkretnego roszczenia, czyli co do zasady od dnia, w którym po wezwaniu do zapłaty druga strona powinna spełnić świadczenie.

Trzeba jednak zachować ostrożność: sposób liczenia wymagalności i przedawnienia może zależeć od tego, czy dochodzone jest rozliczenie każdej raty osobno, czy rozliczenie całokształtu nakładów przy zniesieniu współwłasności. W sprawach spornych warto nie odkładać wezwania i dochodzenia roszczeń na koniec wieloletniego kredytu.

Zgodnie z art. 120 § 1 Kodeksu cywilnego bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. Dodatkowo zgodnie z art. 118 zdanie drugie Kodeksu cywilnego koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata.

Czy trzeba czekać do całkowitej spłaty kredytu, żeby żądać zniesienia współwłasności?

Nie. Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to co do zasady nie jest uzależnione od wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego.

W praktyce istnieją jednak ograniczenia faktyczne i bankowe. Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, sąd może znieść współwłasność, ale nie zwolni to automatycznie żadnej osoby z długu wobec banku. Hipoteka nadal obciąża nieruchomość, a odpowiedzialność osobista wobec banku zależy od umowy kredytowej i zgody banku na ewentualne przejęcie długu, zwolnienie z długu lub zmianę umowy.

Jeżeli jedna osoba chce zatrzymać mieszkanie na wyłączność, zwykle trzeba brać pod uwagę jednocześnie dwa poziomy:

• cywilny - zniesienie współwłasności, przyznanie lokalu jednej osobie z obowiązkiem spłaty drugiej,
• bankowy - uzyskanie zgody banku na pozostawienie kredytu tylko przy jednej osobie albo refinansowanie kredytu.

Jeżeli bank nie zgadza się na zwolnienie jednego współkredytobiorcy, może dojść do sytuacji, w której po zniesieniu współwłasności tylko jedna osoba jest właścicielem mieszkania, ale obie nadal odpowiadają wobec banku za kredyt.

Jak sąd może rozliczyć mieszkanie po rozstaniu?

W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd może zastosować jeden ze sposobów przewidzianych w art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego:

• podział fizyczny rzeczy - przy mieszkaniu zwykle niemożliwy,
• przyznanie mieszkania jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego,
• sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej sumy.

W takim postępowaniu można zgłaszać także żądania rozliczenia nakładów i wydatków związanych z rzeczą wspólną. Jeżeli jedna strona sama spłacała kredyt, ponosiła ubezpieczenie, remonty czy inne ciężary ponad swój udział, ma to znaczenie przy końcowym rozliczeniu.

Jeśli sytuacja dotyczy także technicznego i prawnego wyjścia ze wspólnego prawa do nieruchomości, pomocny może być materiał o zniesieniu współwłasności konkubentów.

Rozliczenie rat a korzystanie z mieszkania przez jedną osobę

W praktyce druga strona często podnosi argument: „skoro tylko Ty mieszkasz w lokalu, to nie powinienem zwracać połowy rat”. Taki zarzut nie zawsze jest bez znaczenia.

Trzeba bowiem odróżnić:

• spłatę wspólnego kredytu jako długu wobec banku,
• korzystanie z lokalu i ewentualne rozliczenia z tytułu posiadania rzeczy wspólnej.

Co do zasady samo korzystanie przez jednego współwłaściciela z mieszkania nie niweczy automatycznie jego roszczenia regresowego za spłatę wspólnego długu. Jednak przy całościowym rozliczeniu stron sąd może brać pod uwagę także sposób korzystania z mieszkania, pożytki, ciężary rzeczy wspólnej i wzajemne roszczenia współwłaścicieli. Dlatego każdą sprawę trzeba oceniać indywidualnie.

Jakie dokumenty warto zgromadzić już teraz?

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak te zasady działają w praktyce przy różnych wariantach rozstania i dalszej spłaty wspólnego mieszkania.

FAQ

Czy mogę żądać zwrotu połowy każdej raty spłaconej po rozstaniu?

Co do zasady tak, jeżeli oboje byliście współkredytobiorcami i brak jest odmiennych ustaleń. Podstawą jest art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego, ale w konkretnej sprawie udział w rozliczeniu może być oceniany inaczej.

Czy aneks do kredytu automatycznie ureguluje rozliczenia między nami?

Nie. Aneks reguluje głównie relację z bankiem. Aby uporządkować rozliczenia między byłymi partnerami, najlepiej zawrzeć osobne porozumienie albo przynajmniej zadbać o jednoznaczne dowody płatności i ustaleń.

Czy darowizna od rodzica powinna być zgłoszona do urzędu skarbowego?

Zwykle tak, jeśli chcesz skorzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Co do zasady trzeba złożyć SD-Z2 w terminie 6 miesięcy i udokumentować przekazanie pieniędzy.

Czy mogę wystąpić o zniesienie współwłasności przed spłatą całego kredytu?

Tak. Art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala żądać zniesienia współwłasności co do zasady w każdym czasie. Trzeba jednak osobno uwzględnić skutki wobec banku.

Czy roszczenie przedawnia się dopiero po spłacie całego kredytu?

Nie ma takiej ogólnej zasady. Dla roszczeń regresowych znaczenie ma chwila wymagalności konkretnego roszczenia, a nie sam moment całkowitej spłaty kredytu. Dlatego nie warto odkładać działań na koniec wieloletniej umowy.

Źródła

• art. 118, art. 120 § 1, art. 158, art. 195-221, art. 210 § 1, art. 211, art. 212, art. 366 § 1, art. 376 § 1, art. 455, art. 481 § 1 i § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny
• art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• W sprawach rozliczeń konkubentów znaczenie ma przede wszystkim konkretny stan faktyczny: treść umowy kredytu, udziały we własności, sposób korzystania z lokalu, źródło środków na spłatę oraz ewentualne ustalenia stron.