Nowo utworzona wspólnota mieszkaniowa - zmiana zarządu z powierzonego na właścicielski

Zmiana sposobu zarządzania wspólnotą mieszkaniową

Skoro zarząd powierzony ma działać od 1 lipca br. przez okres 6 miesięcy, to faktycznie jego działanie z mocy prawa zakończy się 1 stycznia 2023 r., o ile wcześniej wspólnota nie zmieni formy zarządu. Generalnie nie ma obowiązku wpisywania zarządu do księgi wieczystej. Osoba zarządcy (w tym spółka deweloperska) może być ujawniona w dziale III KW prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, ale nie musi. Taki wpis ma charakter ułatwiający wszelkie sprawy formalne inwestorom.

Natomiast zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali:

„1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale”.

Uchwała wspólnoty o zastąpieniu zarządu powierzonego innym umownym sposobem zarządzania

A zatem jest dopuszczalna zmiana zarządu ustalonego w umowie (zarząd powierzony) na inny umowny sposób zarządzania, ale wyłącznie poprzez podjęcie uchwały przez właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

Zgodnie z wyrokiem SA w Białymstoku z 3 marca 2020 r., I ACa 588/19: „Niezachowanie formy aktu notarialnego w wypadku uchwały zmieniającej dotychczasowy sposób zarządu nieruchomością wspólną sprawia, że jest to, według określenia z art. 25 ust. 1 u.w.l., uchwała »niezgodna z przepisami prawa«, która podlega zaskarżeniu w trybie i w terminie, o jakich mowa w art. 25 ust. 1 i 1a tej ustawy”.

Wymóg zachowania formy aktu notarialnego lub zaprotokołowania uchwały przez notariusza

Natomiast, co istotne: „Wymóg zachowania formy aktu notarialnego (art. 18 ust. 1) lub zaprotokołowania uchwały przez notariusza (art. 18 ust. 2a u.w.l.) dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o umownym zarządzie nieruchomością wspólną, a nie uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu będącego organem wspólnoty mieszkaniowej. Ustalenie sposobu zarządu w umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., nie jest obligatoryjne. Brak umownego modelu zarządzania powoduje przejście do reżimu zarządu wynikającego z ustawy o własności lokali w przypadku wspólnot dużych obejmujących więcej niż siedem lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych należących do jednego właściciela (art. 20 i nast. u.w.l.) lub Kodeksu cywilnego (art. 199-209 K.c.) i Kodeksu postępowania cywilnego (606-608 i 611-616) w przypadku wspólnot małych posiadających poniżej siedmiu samodzielnych lokali (art. 19 u.w.l.)” – tak Sąd Najwyższy w wyroku z 5.10.2018 r. sygn. akt I CSK 609/17.

Natomiast skoro zmiana miałaby nastąpić w okresie trwania reżimu umownego (u Państwa jest to 4 miesiąc), to uznać należy, że wymaga wówczas zaprotokołowania przez notariusza.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21.01.2009 r., sygn. akt III CZP 129/08, potwierdził, że przy zmianie zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, obowiązuje tryb wskazany w art. 18 ust. 2a.

Co do ostatniego pytania, to w sytuacji gdy zarząd powierzono na określony czas, z upływem tego czasu zarząd powierzony wygasa, bez konieczności podejmowania jakiejkolwiek czynności. Jeśli po wygaśnięciu tego zarządu wspólnota chce powołać inny, umowny – musi zachować tryb z art. 18 ust. 1, jeśli zaś wejść w reżim ustawowy – wówczas zastosowanie mają art. 19, 20 i nast. ustawy o własności lokali (tj. „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna” – gdzie nie jest wymagana ani uchwała w formie aktu notarialnego, ani zaprotokołowanie uchwały przez notariusza).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 3 marca 2020 r., I ACa 588/19
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2018 r. sygn. akt I CSK 609/17