Wspólny kredyt przed ślubem a dom jednego z partnerów

Do kogo będzie należał dom po ślubie?

Jeżeli nieruchomość została nabyta przed zawarciem małżeństwa tylko przez jednego z narzeczonych, to po ślubie pozostaje ona jego majątkiem osobistym. Wynika to z art. 33 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym do majątku osobistego małżonka należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej.

Oznacza to, że sam fakt zawarcia małżeństwa nie dopisuje drugiego małżonka do własności domu. Nie zmienia tego także to, że po ślubie raty kredytu będą spłacane wspólnie albo z bieżących dochodów wchodzących do majątku wspólnego.

To ważne także przy późniejszym rozwodzie. W sprawie podziału majątku wspólnego sąd nie dzieli samego domu, jeśli należy on do majątku osobistego jednego z małżonków. Mogą jednak pojawić się roszczenia o rozliczenie nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z małżonków na podstawie art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli chcesz porównać podobną sytuację po rozstaniu lub rozwodzie, zobacz również: kredyt przed ślubem.

Czy partnerka, która spłaca kredyt, nabędzie prawa do domu?

Nie automatycznie. W polskim prawie własność nieruchomości przenosi się co do zasady przez umowę w formie aktu notarialnego – art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Samo dokładanie się do rat, remontu czy wykończenia nie zastępuje aktu notarialnego.

Jeżeli więc partnerka współfinansuje raty albo wykończenie domu należącego wyłącznie do Pana, to bez odrębnej umowy nie staje się współwłaścicielką. Może natomiast dochodzić zwrotu tego, co realnie wyłożyła, zależnie od okoliczności sprawy: jako pożyczki, nakładu, nienależnego świadczenia albo bezpodstawnego wzbogacenia na podstawie art. 405 Kodeksu cywilnego i nast.

W praktyce najwięcej sporów bierze się z braku dowodów: przelewów, tytułów płatności, wiadomości, ustaleń pisemnych i określenia, czy pieniądze miały być prezentem, udziałem w kosztach życia, pożyczką czy inwestycją do rozliczenia po rozstaniu.

Co dzieje się po ślubie z ratami płaconymi z majątku wspólnego?

Po ślubie – jeśli małżonkowie nie zawrą intercyzy – powstaje między nimi wspólność ustawowa na podstawie art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Do majątku wspólnego wchodzą w szczególności pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków – art. 31 § 2 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli więc po ślubie raty kredytu dotyczącego domu z majątku osobistego jednego z małżonków będą spłacane z wynagrodzeń małżonków, to może powstać roszczenie o zwrot nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty właściciela domu. Podstawą jest art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Trzeba jednak odróżnić dwie sytuacje:

• okres przed ślubem – rozliczenia następują według prawa cywilnego między partnerami;
• okres po ślubie – możliwe jest rozliczenie nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty małżonka.

To nie daje automatycznie połowy domu, ale może dać roszczenie pieniężne. Wysokość takiego roszczenia zależy od konkretnego stanu faktycznego: źródła środków, celu płatności, zakresu spłaconego kapitału, a niekiedy także tego, czy finansowano wyłącznie odsetki, czy realnie zwiększano wartość majątku właściciela.

Czy wpłaty partnerki mogą zostać uznane za darowiznę?

Tak, takie ryzyko istnieje, jeżeli z okoliczności wynika, że partnerka przekazuje Panu pieniądze nieodpłatnie, bez obowiązku zwrotu i bez ekwiwalentu. Darowizna jest zdefiniowana w art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego jako zobowiązanie darczyńcy do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

W relacji narzeczonych lub partnerów fiskus nie traktuje stron jak najbliższej rodziny z tzw. grupy zerowej. To oznacza, że przy większych kwotach mogą powstać obowiązki w podatku od spadków i darowizn na podstawie ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Konkretne skutki zależą od sumy świadczeń, okresu ich przekazywania i tego, czy da się wykazać inny tytuł prawny niż darowizna.

Dlatego w praktyce lepiej nie pozostawiać takich przelewów „bez opisu”. Jeżeli pieniądze mają podlegać zwrotowi, to należy to jednoznacznie zapisać. Jeżeli mają być nakładem do rozliczenia, również warto to wskazać w umowie.

Zobacz również: kredyt sprzed ślubu.

Jak realnie zabezpieczyć partnerkę bez przepisywania własności?

Jeżeli nie chce Pan jeszcze przenosić udziału we własności domu, to warto rozważyć jedno z poniższych rozwiązań albo ich rozsądne połączenie.

Umowa pożyczki – najprostsze zabezpieczenie finansowe

Jeżeli partnerka ma finansować część rat albo wykończenia z założeniem, że te pieniądze mają do niej wrócić w razie rozstania albo rozwodu, najczytelniejszym rozwiązaniem bywa umowa pożyczki. Zgodnie z art. 720 § 1 Kodeksu cywilnego dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy.

Taka umowa powinna wskazywać przynajmniej:

• kto komu pożycza pieniądze,
• czy przekazanie następuje jednorazowo czy w transzach,
• na jaki cel środki są przeznaczane,
• kiedy i w jakich sytuacjach następuje zwrot,
• czy pożyczka jest oprocentowana,
• jak strony dokumentują wpłaty.

W praktyce dobrze sprawdzają się załączniki z harmonogramem przelewów lub zestawieniem wpłat. Pozwala to ograniczyć spór co do wysokości roszczenia.

W sprawach podatkowych przy pożyczkach trzeba ocenić aktualne obowiązki na gruncie ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zakres zwolnień, formularzy i terminów zależy od treści czynności, wysokości kwoty i relacji między stronami, dlatego przy większych sumach warto zweryfikować to indywidualnie przed podpisaniem umowy.

Umowa o rozliczenie nakładów – dobra, gdy nie chodzi o klasyczną pożyczkę

Jeżeli partnerka nie „pożycza” Panu pieniędzy w ścisłym sensie, tylko dokłada się do wykończenia, remontu albo spłaty kapitału z założeniem późniejszego rozliczenia, można zawrzeć odrębną umowę cywilną regulującą rozliczenie nakładów.

W takiej umowie warto zapisać:

• jakie wydatki są finansowane przez partnerkę,
• czy chodzi o raty kredytu, wykończenie, meble w zabudowie czy inne trwałe elementy domu,
• czy rozliczeniu podlega nominalna kwota wpłat, czy kwota zwaloryzowana,
• jaki moment uruchamia zwrot, np. rozstanie, rozwód, sprzedaż domu,
• w jakim terminie i na jakich zasadach następuje spłata.

Można też wprowadzić klauzulę waloryzacyjną opartą np. o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa GUS. Co do zasady podstawę do sądowej waloryzacji świadczenia pieniężnego daje art. 358¹ § 3 Kodeksu cywilnego, natomiast strony mogą również umownie przewidzieć mechanizm przeliczenia świadczenia.

Tego typu umowa nie daje udziału we własności, ale często lepiej zabezpiecza stronę finansującą niż luźne ustalenia ustne.

Służebność mieszkania – zabezpiecza prawo do zamieszkiwania, a nie pieniądze

Jeżeli priorytetem jest komfort psychiczny partnerki w tym sensie, że nie zostanie nagle pozbawiona miejsca do mieszkania, można rozważyć ustanowienie służebności osobistej mieszkania. Podstawą są art. 296 § 1 oraz art. 301 Kodeksu cywilnego.

Służebność osobista mieszkania daje uprawnienie do korzystania z oznaczonej nieruchomości w zakresie określonym w umowie. Ponieważ obciąża nieruchomość, może być skuteczna także wobec późniejszego nabywcy. Dla bezpieczeństwa praktycznego ustanawia się ją w akcie notarialnym i ujawnia w księdze wieczystej.

To rozwiązanie ma jednak ograniczenia:

• nie daje udziału w domu,
• nie zastępuje rozliczenia wpłaconych pieniędzy,
• przy kredycie hipotecznym notariusz zwykle bada treść księgi wieczystej i sytuację obciążeń, a bank może mieć w praktyce swoje oczekiwania co do takich wpisów.

Czy można przenieść udział dopiero za kilka lat?

Tak. Jeżeli dziś nie chce Pan przepisywać części domu, można odłożyć to na później i zawrzeć obecnie umowę przejściową zabezpieczającą partnerkę finansowo. W przyszłości można przenieść na nią udział w nieruchomości przez umowę w formie aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, trzeba dodatkowo sprawdzić postanowienia umowy kredytowej. Samo przeniesienie udziału nie powoduje automatycznie wejścia partnerki do długu wobec banku. Zmiana po stronie dłużnika lub dołączenie współdłużnika wymaga co do zasady zgody wierzyciela i odpowiedniej czynności z bankiem. Z kolei hipoteka obciąża nieruchomość niezależnie od zmiany właściciela, co wynika z konstrukcji hipoteki uregulowanej w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Jeżeli rozważasz późniejsze przekazanie udziału, pomocny może być też materiał: przepisać dom na partnera.

Jak opisywać przelewy i zbierać dowody?

To część często bagatelizowana, a potem kluczowa w sporze. Warto:

• płacić przelewami, nie gotówką,
• opisywać przelewy zgodnie z rzeczywistym celem, np. „pożyczka na wykończenie domu – transza 3” albo „nakład do rozliczenia zgodnie z umową z dnia…”,
• zachować faktury, umowy z wykonawcami i potwierdzenia płatności,
• nie mieszać wydatków na wspólne utrzymanie z wydatkami inwestycyjnymi na cudzą nieruchomość.

Bez tego po latach bardzo trudno wykazać, które płatności były zwykłym udziałem w kosztach życia, a które miały zwiększać cudzy majątek z obowiązkiem późniejszego rozliczenia.

Jakie rozwiązanie jest zwykle najbezpieczniejsze?

Jeżeli celem jest ochrona partnerki bez przepisywania własności, to w praktyce najczęściej najlepiej sprawdza się zestaw dwóch instrumentów:

• umowa finansowa – pożyczka albo umowa o rozliczenie nakładów,
• ewentualnie zabezpieczenie mieszkaniowe – służebność mieszkania, jeśli dla partnerki ważne jest także prawo do dalszego zamieszkiwania.

Samo „ustne zapewnienie”, że w razie rozwodu lub rozstania Pan się rozliczy, jest najsłabszym wariantem. Z kolei samo wpisanie partnerki później do własności to decyzja dużo dalej idąca i trudniejsza do odwrócenia.

Jeżeli myślicie także o wspólnych inwestycjach budowlanych, zobacz również: wspólna budowa z partnerką.

FAQ

Czy po ślubie żona automatycznie stanie się współwłaścicielką domu kupionego wcześniej?

Nie. Jeżeli dom został kupiony przed ślubem przez jednego z małżonków, pozostaje jego majątkiem osobistym na podstawie art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czy spłacanie rat kredytu daje prawo do części domu?

Nie samo przez się. Daje co najwyżej podstawę do rozliczeń pieniężnych, ale nie zastępuje aktu notarialnego wymaganego do przeniesienia udziału w nieruchomości zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy lepsza jest pożyczka czy umowa o nakłady?

To zależy od tego, jaki był rzeczywisty cel wpłat. Jeżeli pieniądze mają być po prostu zwrócone – zwykle lepsza jest pożyczka. Jeżeli chodzi o finansowanie konkretnego remontu lub wykończenia z późniejszym rozliczeniem – często lepsza jest umowa o rozliczenie nakładów.

Czy służebność mieszkania chroni partnerkę finansowo?

Nie w pełni. Daje ochronę mieszkaniową, ale nie rozwiązuje sama w sobie kwestii zwrotu pieniędzy włożonych w dom.

Czy bank musi zgodzić się na dopisanie partnerki do własności?

Przeniesienie udziału we własności wymaga aktu notarialnego, a przy kredycie hipotecznym trzeba dodatkowo sprawdzić warunki umowy z bankiem. W wielu przypadkach zgoda banku lub odrębne ustalenia z bankiem będą praktycznie konieczne.

Źródła

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

4. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

5. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.