Wspólna budowa domu z partnerką – jak się skutecznie zabezpieczyć?

Dom na działce partnerki – kto jest właścicielem?

Jeżeli dom powstaje na działce należącej wyłącznie do partnerki, to właścicielem domu będzie co do zasady również partnerka. Wynika to z art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Z kolei art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

To oznacza, że osoba finansująca budowę domu na cudzym gruncie nie staje się przez sam fakt ponoszenia kosztów współwłaścicielem domu. W praktyce pieniądze wydane na budowę mogą dawać roszczenie o zwrot nakładów, ale nie prawo własności do nieruchomości.

Zasadę tę wzmacnia art. 191 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą połączoną z nieruchomością tak, że stała się jej częścią składową.

Czy po ślubie dom stanie się wspólny?

Nie automatycznie. Jeżeli działka została nabyta przez partnerkę przed ślubem, to co do zasady należy do jej majątku osobistego na podstawie art. 33 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Skoro grunt należy do majątku osobistego, to także wybudowany na nim dom co do zasady wchodzi do tego samego majątku, jako część składowa nieruchomości.

Po zawarciu małżeństwa powstaje wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania, o czym stanowi art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Nie obejmuje ona jednak składników majątku osobistego jednego z małżonków. Sam ślub nie przenosi więc własności udziału w działce ani w domu na drugiego małżonka.

W praktyce możliwa jest natomiast sytuacja, w której po ślubie z majątku wspólnego finansowane są dalsze prace budowlane lub spłata kredytu. Wtedy przy ewentualnym rozwodzie może powstać roszczenie o rozliczenie nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z małżonków. Podstawą jest art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Co daje finansowanie budowy bez ślubu?

W związku nieformalnym nie ma ustawowej wspólności majątkowej analogicznej do małżeńskiej. Jeżeli jedna osoba inwestuje swoje środki w nieruchomość należącą do drugiej, to zazwyczaj można mówić o nakładach na cudzą rzecz, a nie o nabyciu udziału we własności.

W razie rozstania rozliczenia między partnerami zależą od konkretnego stanu faktycznego: treści ustnych lub pisemnych ustaleń, źródła finansowania, celu świadczeń i tego, czy środki były darowizną, pożyczką, wspólną inwestycją czy zwykłym dokładaniem się do wspólnego życia. W praktyce roszczenia bywają dochodzone na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, w szczególności art. 405 Kodeksu cywilnego, albo w oparciu o rozliczenie nakładów według zasad prawa cywilnego.

Nie ma jednak przepisu, który przyznawałby partnerowi automatycznie połowę domu tylko dlatego, że partycypował w kosztach budowy. Dlatego bez formalnego uregulowania inwestycji ryzyko sporu jest bardzo duże.

Czy przelewy bankowe i faktury wystarczą?

Przelewy, potwierdzenia płatności, faktury, umowy z wykonawcami i korespondencja są bardzo ważnymi dowodami, ale same w sobie nie tworzą prawa własności do domu ani działki. Mogą natomiast pomóc wykazać:

• że rzeczywiście finansował Pan budowę,
• w jakiej wysokości poniósł Pan nakłady,
• na jaki cel zostały wydane środki,
• czy strony traktowały inwestycję jako wspólne przedsięwzięcie.

W ewentualnym sporze dowody płatności są więc potrzebne, ale nie zastąpią aktu notarialnego, jeśli celem ma być uzyskanie udziału we własności nieruchomości.

Jak najlepiej się zabezpieczyć przed rozpoczęciem budowy?

Najbezpieczniejsze rozwiązania są co do zasady trzy. Wybór zależy od tego, czy celem ma być współwłasność, rozliczenie nakładów czy zabezpieczenie zwrotu pieniędzy.

Przeniesienie udziału w działce – najskuteczniejsze zabezpieczenie

Jeżeli chce Pan być współwłaścicielem domu, najpewniejszą drogą jest nabycie udziału we własności działki jeszcze przed budową albo w trakcie inwestycji. Może to nastąpić przez darowiznę, sprzedaż albo inną umowę rozporządzającą zawartą w formie aktu notarialnego. Własność nieruchomości przenosi się bowiem wyłącznie w tej formie – zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Po nabyciu udziału w działce oboje partnerzy będą współwłaścicielami gruntu, a dom jako część składowa gruntu również będzie objęty współwłasnością w odpowiednich udziałach, co wynika z art. 195 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 48 Kodeksu cywilnego.

To rozwiązanie jest najczytelniejsze i najsilniej chroni interes osoby finansującej budowę.

Umowa między partnerami – co powinna zawierać?

Jeżeli z różnych powodów przeniesienie udziału w działce nie jest możliwe, warto zawrzeć szczegółową umowę pisemną. Taka umowa nie zastąpi aktu notarialnego i nie zrobi z Pana współwłaściciela nieruchomości, ale może znacznie ułatwić późniejsze rozliczenia.

W praktyce warto uregulować w niej przynajmniej:

• kto i w jakiej wysokości finansuje budowę,
• czy wpłacane środki są darowizną, pożyczką czy nakładem podlegającym zwrotowi,
• jak strony rozliczą się w razie rozstania,
• czy zwrot ma nastąpić według nominalnej kwoty, czy według wartości nakładów,
• jak będą dokumentowane wydatki,
• co dzieje się z wyposażeniem i rzeczami ruchomymi zakupionymi wspólnie.

Przy większej inwestycji dobrze rozważyć również zabezpieczenie zwrotu pieniędzy, np. przez oświadczenie o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 albo pkt 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. To rozwiązanie wymaga jednak dopasowania do konkretnej sytuacji.

Budowa po ślubie na działce jednego z małżonków

Jeżeli ślub zostanie zawarty przed zakończeniem budowy, trzeba odróżnić własność nieruchomości od rozliczeń między majątkami. Własność gruntu i domu nadal może należeć tylko do jednego małżonka, jeśli działka wchodzi do jego majątku osobistego. Drugi małżonek albo majątek wspólny mogą natomiast mieć roszczenie o zwrot nakładów poniesionych na ten majątek osobisty – na podstawie art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

To istotna różnica: można mieć prawo do rozliczenia pieniędzy, ale nie mieć udziału we własności domu. Przy rozwodzie bywa to jedno z głównych źródeł konfliktu.

Co z kredytem hipotecznym?

Jeżeli kredyt na budowę zaciągają oboje partnerzy, a działka należy tylko do jednego z nich, sytuacja wymaga szczególnej ostrożności. Bank może wymagać odpowiednich zabezpieczeń, a osoba niebędąca właścicielem nieruchomości może odpowiadać za spłatę kredytu, mimo że nie uzyska prawa własności do domu. Z punktu widzenia relacji między partnerami warto wtedy szczególnie zadbać o przeniesienie udziału w działce albo bardzo precyzyjną umowę rozliczeniową.

Przy rozpadzie związku problemem jest nie tylko własność domu, lecz także spłata zobowiązania wobec banku. W takiej sytuacji przydatne bywają analizy podobne do tych, które dotyczą rozliczenia mieszkania partnerów.

Jakie roszczenia są możliwe po rozstaniu?

Po rozstaniu osoba, która finansowała budowę domu na działce partnera lub partnerki, może dochodzić przede wszystkim rozliczenia nakładów. Podstawa prawna i zakres roszczenia zależą od tego, jak strony ukształtowały swoją relację i jakie dowody posiadają. W praktyce możliwe są m.in.:

• roszczenie o wykonanie umowy, jeśli strony zawarły ważną umowę pożyczki lub umowę o zwrot nakładów,
• roszczenie z art. 405 Kodeksu cywilnego o zwrot korzyści uzyskanej bez podstawy prawnej,
• w małżeństwie – rozliczenie nakładów na podstawie art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Każda z tych dróg wymaga jednak oceny konkretnego stanu faktycznego. Znaczenie mają nie tylko przelewy, ale też treść wiadomości, ustalenia stron, dokumenty kredytowe, pozwolenia, faktury oraz sposób prowadzenia inwestycji.

FAQ

Czy po ślubie automatycznie dostanę połowę domu?

Nie. Jeżeli działka należała do partnerki przed ślubem, to co do zasady pozostaje jej majątkiem osobistym na podstawie art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, a dom wybudowany na tej działce również będzie należał do niej.

Czy mogę mieć udział w domu bez udziału w działce?

Co do zasady nie, jeśli chodzi o zwykły dom trwale związany z gruntem. Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego budynek jest częścią składową gruntu i nie stanowi odrębnego przedmiotu własności.

Czy umowa pisemna między partnerami wystarczy?

Wystarczy do uregulowania rozliczeń finansowych, ale nie do przeniesienia własności nieruchomości. Do przeniesienia udziału w działce potrzebny jest akt notarialny zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy warto zbierać faktury i potwierdzenia przelewów?

Tak. To podstawowe dowody przy dochodzeniu zwrotu nakładów, choć same nie dają prawa własności do domu ani działki.

Co jest najbezpieczniejsze przed rozpoczęciem budowy?

Najbezpieczniejsze jest notarialne nabycie udziału w działce przez osobę, która ma współfinansować inwestycję. Dopiero wtedy uzyskuje ona realny udział we współwłasności przyszłego domu.

Źródła

• art. 47 § 1, art. 48, art. 158, art. 191, art. 195, art. 405 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 31 § 1, art. 33 pkt 1, art. 45 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 777 § 1 pkt 4 i pkt 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego