Lokator po zakupie domu na licytacji

Przysądzenie własności domu

Zgodnie z art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego w brzmieniu aktualnie obowiązującym prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.

Wprowadzenie nabywcy w posiadanie

Z przepisu tego wynika, że jedyną drogą wejścia w posiadanie nieruchomości, o ile oczywiście nie nastąpi dobrowolne wydanie, jest właśnie procedura wprowadzenia nabywcy w posiadanie i opróżnienie nieruchomości przez komornika. Zapis przepisu art. 999 ułatwia sprawę o tyle, o ile nabywca nie musi uzyskiwać klauzuli wykonalności na takim postanowieniu, a może od razu wystąpić do komornika o egzekucję tego uprawnienia. Oczywiście najlepszą opcją jest porozumienie się z dotychczasowym właścicielem w tej kwestii, kiedy opuści lokal i opróżni go ze swoich rzeczy. Nie zawsze to się udaje. W takiej sytuacji samowolne przejęcie nieruchomości, nawet jeśli według wiedzy nabywcy nikt w lokalu nie mieszka, może wiązać się z nieprzyjemnościami, a czasem poważnymi konsekwencjami dla nowego właściciela. Jeśli w lokalu pozostały rzeczy stanowiące własność poprzedniego właściciela, to ich usunięcie, nawet przy założeniu, ze zostaną przeniesione w inne miejsce i zabezpieczone, naraża na zarzut zagubienia czegoś (kradzieży nawet – oczywiście mam tu na myśli stanowisko byłego właściciela) lub zniszczenia. 

Eksmisja lokatora

Jeśli zatem do dobrowolnego wydania nie dojdzie, wykonanie postanowienia w zakresie wprowadzenia nabywcy w posiadanie odbywa się w trybie egzekucji świadczeń niepieniężnych. Tu w grę wchodzi oczywiście eksmisja. Takie stanowisko wyrażają także sądy powszechne. To zaś wiąże się z prawem dotychczasowego lokatora do ustalenia prawa do lokalu socjalnego oraz istotnie terminami ochronnymi. Co więcej, obecnie w czasach pandemii w ogóle nie przeprowadza się eksmisji.

Ustawą z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, wprowadzony został art. 15zzu, zgodnie z którym w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Pan pisze jednak, że dotychczasowy właściciel w lokalu nie przebywa. Sam nie jest Pan jednak tego pewien. Komornik nie może sam zdecydować o takiej ocenie sytuacji, jeśli dotychczasowy właściciel twierdzi co innego. Może ustalenia jakiegoś detektywa, który ustaliłby, że właściciel ma inne miejsce zamieszkania, pomogłoby podjąć w tym zakresie decyzję. Natomiast komornik nie powinien powoływać się na fakt braku zameldowania przez tego właściciela, bowiem zameldowanie nie świadczy ani o faktycznym zamieszkiwaniu pod danym adresem, ani o tytule prawnym do lokalu. 

W świetle powyższego i z uwagi na możliwe negatywne konsekwencje prawne dla Pana nie polecam samodzielnego przejęcia lokalu i jego opróżniania.