Zakup domu na licytacji komorniczej a lokator – jak objąć nieruchomość

Przysądzenie własności domu po licytacji

Kluczowe znaczenie ma art. 999 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Zgodnie z tym przepisem prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę oraz jest tytułem do ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej. Ten sam przepis stanowi też, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na niej pomieszczeń – bez potrzeby nadawania klauzuli wykonalności.

To oznacza, że od chwili uprawomocnienia postanowienia jesteś właścicielem, ale faktyczne objęcie domu bywa odrębnym etapem. Jeżeli poprzedni właściciel lub inna osoba nie wydaje nieruchomości dobrowolnie, trzeba przejść przez wykonanie tytułu przez komornika.

Czy można samodzielnie wejść do domu i wymienić zamki?

W praktyce to najczęstszy błąd nabywców po licytacji. Sam fakt, że dom „wydaje się pusty”, nie daje bezpiecznej podstawy do samodzielnego przejęcia nieruchomości. Jeżeli w środku znajdują się rzeczy poprzedniego właściciela, ktoś ma klucze, pojawia się nieregularnie albo twierdzi, że nadal tam mieszka, samowolna zmiana zamków lub usunięcie mienia może wywołać spór o naruszenie posiadania, zniszczenie rzeczy albo bezprawne pozbawienie dostępu do lokalu.

Ochrona posiadania wynika z art. 342 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Roszczenia posesoryjne regulują art. 344 i art. 478–479 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Dlatego nowy właściciel powinien działać przez komornika, a nie „siłowo”.

Jeżeli chcesz szerzej sprawdzić zasady ochrony właściciela, zobacz też: własność i posiadanie – prawo sąsiedzkie.

Wprowadzenie nabywcy w posiadanie przez komornika

Jeżeli nie dochodzi do dobrowolnego wydania domu, należy złożyć do komornika wniosek o wprowadzenie w posiadanie nieruchomości i opróżnienie pomieszczeń na podstawie art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Do wniosku dołącza się prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności. Co istotne, nie trzeba uzyskiwać osobnej klauzuli wykonalności.

W zależności od stanu faktycznego komornik ocenia, czy chodzi wyłącznie o techniczne wydanie pustej nieruchomości, czy w istocie o usunięcie osób i rzeczy. Jeżeli były właściciel twierdzi, że tam mieszka, komornik zwykle nie przyjmie założenia, że dom jest pusty, tylko potraktuje sprawę jako opróżnienie pomieszczeń z udziałem osoby zajmującej lokal.

Czy brak meldunku starego właściciela ma znaczenie?

Nie powinien mieć decydującego znaczenia. Meldunek potwierdza wyłącznie dopełnienie obowiązku ewidencyjnego, a nie prawo do lokalu ani faktyczne zamieszkiwanie. Wynika to z ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, która reguluje kwestie rejestracyjne, a nie prawa rzeczowe lub lokatorskie.

Inaczej mówiąc: wymeldowanie poprzedniego właściciela nie daje jeszcze podstawy do samodzielnego usunięcia jego rzeczy ani do uznania, że nikt już nie zajmuje domu. Dla komornika ważniejszy będzie rzeczywisty stan posiadania niż sam wpis meldunkowy.

Czy można od razu wprowadzić do domu nowych lokatorów?

Co do zasady nie jest to bezpieczne, dopóki nieruchomość nie została skutecznie wydana nowemu właścicielowi. Jeżeli w domu nadal znajdują się rzeczy byłego właściciela albo istnieje spór co do tego, czy ktoś lokal zajmuje, wpuszczenie nowych lokatorów może tylko zwiększyć konflikt i odpowiedzialność cywilną.

Najpierw trzeba doprowadzić do formalnego objęcia nieruchomości w posiadanie. Dopiero po skutecznym wydaniu domu i jego opróżnieniu można bezpiecznie decydować o najmie, remoncie albo zabezpieczeniu nieruchomości. W przeciwnym razie ryzykujesz spór zarówno z byłym właścicielem, jak i z osobami, które wprowadzisz do środka.

Zobacz również:

egzekucja z udziału dłużnika w nieruchomości – co może zrobić współwłaściciel

Eksmisja a okres ochronny

W poprzedniej wersji artykułu pojawiała się wzmianka o zakazie eksmisji „w czasach pandemii”. To jest już nieaktualne. Szczególny zakaz wykonywania tytułów nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego, wprowadzony w art. 15zzu ustawy covidowej, nie obowiązuje obecnie w sposób pozwalający przyjmować generalne wstrzymanie takich czynności.

Nadal jednak trzeba uwzględniać ogólne ograniczenia wynikające z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 16 tej ustawy nie wykonuje się wyroku nakazującego opróżnienie lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w okresie od 1 listopada do 31 marca, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Przepis ten ma znaczenie wtedy, gdy chodzi rzeczywiście o lokal mieszkalny zajmowany na cele mieszkaniowe.

To, czy ograniczenie z art. 16 znajdzie zastosowanie po licytacji komorniczej, zależy od konkretnego stanu faktycznego: czy nieruchomość jest faktycznie zamieszkiwana, przez kogo, na jakiej podstawie i czy osoba podlega ochronie przewidzianej w ustawie.

Czy były właściciel ma prawo do lokalu socjalnego?

Nie w każdej sprawie odpowiedź będzie taka sama. Kwestia prawa do lokalu socjalnego zależy od podstawy opróżnienia lokalu, treści tytułu wykonawczego i sytuacji osoby usuwanej z nieruchomości. W klasycznych sprawach eksmisyjnych sąd bada tę kwestię na podstawie art. 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. W postępowaniach po licytacji komorniczej praktyka bywa bardziej złożona, ponieważ źródłem uprawnienia nabywcy jest art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, a nie typowy wyrok eksmisyjny wydany po sporze właściciela z lokatorem.

Dlatego w realnej sprawie trzeba ustalić, czy osoba zajmująca dom jest byłym właścicielem, domownikiem, najemcą, osobą bez tytułu prawnego czy tylko okazjonalnie przebywa na nieruchomości. Od tego zależy tok dalszych czynności komornika i ewentualna potrzeba dodatkowych działań sądowych.

Jakie rozwiązanie jest najbezpieczniejsze?

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to:

• wezwanie poprzedniego właściciela do dobrowolnego wydania nieruchomości w wyznaczonym terminie,
• złożenie do komornika wniosku o wprowadzenie w posiadanie i opróżnienie pomieszczeń na podstawie art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego,
• udokumentowanie stanu nieruchomości, korespondencji i informacji o faktycznym zajmowaniu domu,
• powstrzymanie się od samodzielnej wymiany zamków, wynoszenia rzeczy i oddawania domu w najem do czasu skutecznego wydania.

Jeżeli komornik uzależnia czynności od okoliczności, które nie wynikają z przepisów, na przykład od samego braku meldunku albo jego istnienia, warto domagać się pisemnego stanowiska. Dopiero wtedy można ocenić, czy zasadna będzie skarga na czynności komornika.

Co zrobić krok po kroku

FAQ

Czy po przysądzeniu własności mogę od razu wejść do domu?

Jako właściciel masz prawo do nieruchomości, ale gdy dom nie został dobrowolnie wydany albo istnieje spór, kto go zajmuje, wejście i przejęcie domu powinno nastąpić przez komornika na podstawie art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy mogę sam wymienić zamki?

Nie jest to zalecane, jeżeli były właściciel albo inna osoba twierdzi, że nadal korzysta z domu lub w środku są jej rzeczy. Może to prowadzić do zarzutu samowolnego naruszenia posiadania.

Czy wymeldowanie starego właściciela rozwiązuje problem?

Nie. Meldunek nie przesądza ani o prawie do lokalu, ani o faktycznym zamieszkiwaniu. Dla oceny sprawy ważny jest rzeczywisty stan posiadania nieruchomości.

Czy można od razu wynająć taki dom innym osobom?

Najpierw trzeba skutecznie objąć nieruchomość w posiadanie. Dopóki trwa spór o zajmowanie domu albo znajdują się w nim rzeczy poprzedniego właściciela, oddanie go w najem jest ryzykowne.

Czy okres ochronny zawsze blokuje opróżnienie domu?

Nie zawsze. Zależy to od tego, czy nieruchomość faktycznie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i czy w danym stanie faktycznym stosuje się art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów. Każdą sprawę trzeba ocenić indywidualnie.

Źródła

• art. 999 § 1, art. 767 § 1, art. 478–479 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego,
• art. 342 i art. 344 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• art. 14 i art. 16 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
• ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.