Niezapłacony czynsz po śmierci właściciela mieszkania a spadkobiercy

Czy zaległy czynsz po zmarłej mamie obciąża wszystkich spadkobierców?

Co do zasady tak. Jeżeli mieszkanie stanowiło własność Pani mamy, a zaległości czynszowe lub inne opłaty związane z lokalem istniały już w chwili jej śmierci, to taki dług co do zasady wszedł do spadku. Wynika to wprost z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą śmierci na spadkobierców.

Oznacza to, że wobec wierzyciela, np. wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni albo gminy, dług może obciążać wszystkich spadkobierców stosownie do zasad odpowiedzialności za długi spadkowe. Sam fakt, że nie mieszkała Pani w tym lokalu, nie powoduje automatycznie, że Pani udział w spadku jest wolny od ciężaru tego zadłużenia.

Jeżeli potrzebuje Pani uporządkować odpowiedzialność za długi po zmarłym i ustalić, czy przysługuje roszczenie wobec rodzeństwa, warto przeanalizować też kwestie związane z odrzuceniem spadku w szczególnych sytuacjach.

Jak długo spadkobiercy odpowiadają za długi spadkowe?

Zakres odpowiedzialności zależy od tego, czy i w jaki sposób spadek został przyjęty. Obecnie brak złożenia oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swego powołania, oznacza przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza. Tak stanowi art. 1015 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza oznacza ograniczenie odpowiedzialności za długi spadkowe do wartości stanu czynnego spadku, co wynika z art. 1031 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jednak dług został już pokryty z ceny sprzedaży mieszkania należącego do spadku, to w praktyce wierzyciel został zaspokojony z majątku spadkowego, a spór może dotyczyć raczej rozliczeń między spadkobiercami niż samej odpowiedzialności wobec wierzyciela.

Czy można odzyskać część pieniędzy od rodzeństwa?

Tu odpowiedź nie jest już automatyczna i zależy od stanu faktycznego. Trzeba odróżnić dwie sytuacje.

Pierwsza sytuacja: zaległość istniała jeszcze za życia mamy i formalnie obciążała ją jako właścicielkę. Wtedy wobec wierzyciela był to dług spadkowy. Samo to, że rodzeństwo mieszkało z mamą, nie przekreśla automatycznie odpowiedzialności wszystkich spadkobierców za ten dług na etapie działu spadku lub sprzedaży mieszkania.

Druga sytuacja: zadłużenie narastało już po śmierci mamy albo było skutkiem wyłącznego korzystania z lokalu przez konkretne osoby. Wtedy można analizować roszczenia zwrotne między spadkobiercami albo osobami korzystającymi z lokalu. Podstawą może być m.in. art. 207 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Jeżeli jednak tylko niektórzy współwłaściciele faktycznie używali mieszkania, w praktyce możliwe bywają dalsze rozliczenia z tytułu wyłącznego korzystania z rzeczy lub ponoszenia kosztów ponad własny udział.

Znaczenie chwili śmierci właściciela i dalszego korzystania z mieszkania

W sprawach takich jak ta bardzo ważne jest ustalenie dat. Zgodnie z art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Od tego momentu majątek po zmarłym, w tym mieszkanie, staje się przedmiotem współwłasności spadkobierców do czasu działu spadku.

Jeżeli po śmierci mamy w mieszkaniu nadal mieszkało tylko rodzeństwo, można rozważać, czy nie powinno ono w większym zakresie ponieść kosztów związanych z używaniem lokalu. Dotyczy to zwłaszcza opłat eksploatacyjnych zależnych od faktycznego zamieszkiwania lub zużycia. W praktyce dla oceny takiego roszczenia znaczenie mają: regulamin rozliczeń, rodzaj opłaty, uchwały wspólnoty lub spółdzielni oraz to, kto faktycznie korzystał z lokalu.

Zobacz również:

konflikt pomiędzy współwłaścicielami odziedziczonej nieruchomości
ważność upoważnienia śmierci współwłaściciela

Kiedy potrącenie długu z ceny sprzedaży mieszkania jest prawidłowe?

Jeżeli mieszkanie należało do spadku i zostało sprzedane, to przed podziałem środków zwykle spłaca się długi obciążające spadek. Taki mechanizm jest co do zasady zgodny z naturą działu spadku i rozliczeń między spadkobiercami. Nie oznacza to jednak, że każdy sposób wyliczenia był prawidłowy.

Warto sprawdzić:

• jaka dokładnie kwota zadłużenia została spłacona,
• za jaki okres naliczono opłaty,
• czy część należności nie dotyczy już okresu po śmierci mamy,
• czy istniały odsetki, koszty windykacji albo opłaty niezależne od właściciela,
• czy sprzedaż i podział środków nastąpiły na podstawie zgodnego rozliczenia, działu spadku, postanowienia sądu albo aktu notarialnego.

Jeżeli z Pani udziału potrącono również koszty, które w istocie powinny obciążać tylko rodzeństwo, można rozważyć dochodzenie zwrotu odpowiedniej części na zasadach ogólnych. Konieczna będzie jednak analiza dokumentów: rozliczeń administratora, potwierdzeń wpłat, aktu poświadczenia dziedziczenia albo postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, a także dokumentu działu spadku lub rozliczenia ceny sprzedaży.

Jakie przepisy mają tu największe znaczenie?

W tego rodzaju sprawie najczęściej znaczenie mają następujące przepisy:

• art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – określa, że prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą na spadkobierców,
• art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego – wskazują moment otwarcia spadku i nabycia spadku,
• art. 1015 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego – regulują termin na złożenie oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku oraz skutek braku oświadczenia,
• art. 1031 § 2 Kodeksu cywilnego – określa odpowiedzialność przy przyjęciu spadku z dobrodziejstwem inwentarza,
• art. 1034 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego – regulują odpowiedzialność kilku spadkobierców za długi spadkowe do chwili działu spadku oraz po jego dokonaniu,
• art. 207 Kodeksu cywilnego – dotyczy rozliczania wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną.

W orzecznictwie utrwalone jest również stanowisko, że określone koszty utrzymania lokalu mogą stanowić ciężary związane z masą spadkową lub rzeczą wspólną, zależnie od momentu ich powstania i charakteru należności. Każdorazowo trzeba jednak ustalić, czy chodzi o dług zmarłego, czy już o zobowiązanie osób władających lokalem po jego śmierci.

Co warto zrobić w praktyce?

Aby ocenić, czy może Pani odzyskać część pieniędzy od rodzeństwa, proszę ustalić przede wszystkim:

1. czy zadłużenie dotyczyło wyłącznie okresu sprzed śmierci mamy, czy także okresu późniejszego,
2. kto po śmierci faktycznie mieszkał w lokalu i przez jaki czas,
3. jakiego rodzaju opłaty wchodziły w skład zadłużenia: czynsz właścicielski, zaliczki eksploatacyjne, media, odsetki, koszty windykacji,
4. na jakiej podstawie prawnej i w jakiej dacie doszło do podziału środków po sprzedaży mieszkania,
5. czy między spadkobiercami było zawarte porozumienie co do spłaty zadłużenia i rozliczeń.

Bez tych danych nie da się uczciwie przesądzić, czy roszczenie o zwrot ma realne podstawy. W wielu sprawach odpowiedź brzmi: wobec wierzyciela dług obciążał wszystkich spadkobierców, ale wewnętrznie część kwot może podlegać rozliczeniu z rodzeństwem.

FAQ

Czy spadkobierca odpowiada za czynsz, jeśli nigdy nie mieszkał w lokalu?

Tak, jeżeli chodzi o dług spadkowy istniejący w chwili śmierci właściciela. Wynika to z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego. Brak zamieszkiwania może mieć jednak znaczenie przy późniejszych rozliczeniach między spadkobiercami.

Czy po sprzedaży mieszkania można żądać od rodzeństwa zwrotu części potrąconych pieniędzy?

Tak, ale tylko wtedy, gdy da się wykazać podstawę rozliczenia, np. że część długu powstała po śmierci właściciela albo była skutkiem wyłącznego korzystania z lokalu przez rodzeństwo. Sama niesprawiedliwość sytuacji nie wystarczy.

Czy wszystkie opłaty za mieszkanie są długiem spadkowym?

Nie zawsze. Długiem spadkowym są co do zasady zobowiązania zmarłego istniejące w chwili śmierci. Opłaty naliczone później trzeba analizować osobno, zależnie od ich charakteru i tego, kto korzystał z lokalu.

Czy przedawnienie ma znaczenie?

Tak. Roszczenia o opłaty okresowe, w tym wiele należności czynszowych, mogą ulegać przedawnieniu. Trzeba jednak ocenić konkretny rodzaj należności, termin wymagalności i ewentualne przerwanie biegu przedawnienia.

Źródła

• art. 207, art. 922 § 1, art. 924, art. 925, art. 1015 § 1 i § 2, art. 1031 § 2, art. 1034 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• uchwała Sądu Najwyższego z 7 sierpnia 1975 r., III CZP 60/75