Likwidacja studni oznaczonej w MPZP

Czy można zlikwidować studnię oznaczoną w MPZP?

Co do zasady właściciel działki może zlikwidować starą studnię znajdującą się na jego nieruchomości, ale nie zawsze może zrobić to bez wcześniejszych formalności. Kluczowe jest ustalenie, czy studnia nadal jest urządzeniem wodnym, jaka jest jej głębokość, czy była lub jest wykorzystywana do poboru wody oraz czy z dokumentów nie wynika prawo osoby trzeciej do korzystania z tego ujęcia.

Samo oznaczenie studni w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo na mapie nie oznacza automatycznie zakazu jej likwidacji. Trzeba jednak sprawdzić część tekstową planu: czy plan nie przewiduje ochrony ujęcia, strefy ochronnej, pasa infrastruktury albo innego ograniczenia, które mogłoby blokować zasypanie studni lub wymagać dodatkowych uzgodnień.

Studnia jako urządzenie wodne

Prawo wodne zalicza do urządzeń wodnych m.in. obiekty służące do ujmowania wód podziemnych. Typowa studnia przeznaczona do poboru wody z gruntu będzie więc urządzeniem wodnym w rozumieniu art. 16 pkt 65 Prawa wodnego.

Ma to istotne znaczenie, ponieważ zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 4 Prawa wodnego przepisy dotyczące wykonania urządzeń wodnych stosuje się odpowiednio także do ich odbudowy, rozbudowy, przebudowy, rozbiórki lub likwidacji. Z kolei art. 389 pkt 6 Prawa wodnego stanowi, że pozwolenie wodnoprawne jest wymagane na wykonanie urządzeń wodnych, chyba że ustawa przewiduje wyjątek.

W praktyce oznacza to, że likwidacja studni nie powinna być traktowana wyłącznie jako zwykłe zasypanie otworu w ziemi. Jeżeli studnia jest urządzeniem wodnym, należy sprawdzić, czy do jej likwidacji potrzebne będzie pozwolenie wodnoprawne, czy wystarczy brak formalności z uwagi na ustawowe wyłączenie.

Kiedy pozwolenie wodnoprawne nie jest potrzebne?

Najważniejszy wyjątek wynika z art. 395 pkt 5 Prawa wodnego. Przepis ten wskazuje, że pozwolenia wodnoprawnego albo zgłoszenia wodnoprawnego nie wymaga wykonanie urządzeń wodnych do poboru wód podziemnych na potrzeby zwykłego korzystania z wód z ujęć o głębokości do 30 m.

Ten wyjątek należy stosować ostrożnie. Żeby można było bezpiecznie przyjąć, że likwidacja studni nie wymaga pozwolenia, warto ustalić łącznie:

• czy studnia ma głębokość nie większą niż 30 m,
• czy służyła wyłącznie zwykłemu korzystaniu z wód, czyli potrzebom własnego gospodarstwa domowego albo gospodarstwa rolnego,
• czy pobór wody mieścił się w limicie zwykłego korzystania, czyli co do zasady do 5 m3 średniorocznie na dobę,
• czy studnia nie obsługiwała działalności gospodarczej, produkcyjnej, usługowej albo większej liczby nieruchomości,
• czy jej likwidacja nie naruszy praw sąsiada, przedsiębiorstwa wodociągowego, gminy albo innych osób.

Jeżeli studnia jest głębsza niż 30 m, była elementem większego systemu zaopatrzenia w wodę albo służyła innym celom niż zwykłe korzystanie z wód, bezpieczniejsze jest założenie, że konieczna będzie analiza wodnoprawna, a często także pozwolenie wodnoprawne.

Organ właściwy i dokumenty

Organami właściwymi w sprawach zgód wodnoprawnych są właściwe organy Wód Polskich. W typowych sprawach dotyczących pozwolenia wodnoprawnego dla studni właściwy będzie organ Wód Polskich ustalany według miejsca położenia nieruchomości i rodzaju sprawy, najczęściej dyrektor właściwego zarządu zlewni. W sprawach prostszych i przy wątpliwościach praktycznych warto najpierw skontaktować się z miejscowym nadzorem wodnym.

Jeżeli pozwolenie wodnoprawne jest wymagane, do wniosku zasadniczo potrzebny będzie operat wodnoprawny oraz dokumenty opisujące sposób likwidacji urządzenia. W praktyce organ może oczekiwać informacji o położeniu studni, jej głębokości, konstrukcji, stanie technicznym, wpływie prac na wody podziemne i sąsiednie nieruchomości oraz sposobie zabezpieczenia otworu.

Jeżeli po analizie okaże się, że studnia mieści się w wyjątku z art. 395 pkt 5 Prawa wodnego, pozwolenie wodnoprawne ani zgłoszenie wodnoprawne nie powinny być wymagane. Mimo to warto zachować dokumentację potwierdzającą głębokość studni, jej przeznaczenie i sposób likwidacji, zwłaszcza gdy obiekt widnieje na mapach lub może być przedmiotem sporu sąsiedzkiego.

Studnia i przyłącze sąsiada na mapie

W opisanej sytuacji szczególnie ważne jest rozróżnienie trzech kwestii: treści MPZP, danych geodezyjnych oraz rzeczywistego przebiegu instalacji. MPZP jest aktem prawa miejscowego i wiąże właściciela nieruchomości, ale rysunek planu często pokazuje istniejące lub projektowane elementy zagospodarowania. Nie każda linia lub symbol na rysunku tworzy samodzielne prawo sąsiada do korzystania z Pańskiej studni.

Jeżeli na mapie widnieje ujęcie wody dla sąsiada, a w rzeczywistości przyłącze nie istnieje od ponad 30 lat, przed zasypaniem studni należy sprawdzić:

• księgę wieczystą nieruchomości, zwłaszcza ewentualne służebności przesyłu, gruntowe albo osobiste,
• akty notarialne, umowy i dawne uzgodnienia z sąsiadem, gminą lub przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym,
• mapę zasadniczą, dane GESUT oraz dokumentację geodezyjną w starostwie,
• czy sąsiad faktycznie korzysta albo może korzystać z tego ujęcia,
• czy istnieją urządzenia podziemne niewidoczne na powierzchni.

Jeżeli dokumenty i oględziny potwierdzają, że przyłącze nie istnieje, można po likwidacji studni zlecić geodecie wykonanie odpowiedniej dokumentacji aktualizacyjnej. Geodeta zgłasza pracę geodezyjną i przekazuje wyniki do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, co pozwala uporządkować mapę zasadniczą oraz dane o sieciach uzbrojenia terenu.

Jak przeprowadzić likwidację studni krok po kroku?

1. Ustal parametry studni. Sprawdź jej głębokość, konstrukcję, stan techniczny i to, czy faktycznie jest jeszcze czynnym ujęciem wody.
2. Sprawdź przeznaczenie studni. Ustal, czy służyła wyłącznie domowi lub gospodarstwu rolnemu, czy także sąsiadowi, firmie albo kilku nieruchomościom.
3. Zweryfikuj MPZP i mapy. Porównaj rysunek planu, część tekstową planu, mapę zasadniczą i dane o uzbrojeniu terenu.
4. Ustal, czy potrzebna jest zgoda wodnoprawna. Jeżeli nie działa wyjątek dla ujęcia do 30 m i zwykłego korzystania z wód, skonsultuj sprawę z Wodami Polskimi lub przygotuj wniosek o pozwolenie.
5. Zabezpiecz interesy sąsiedzkie. Gdy na mapie widnieje przyłącze sąsiada, sprawdź dokumenty i rozważ pisemne zawiadomienie sąsiada o planowanych czynnościach.
6. Wykonaj likwidację technicznie bezpiecznie. Studnia powinna zostać zasypana lub zabezpieczona tak, aby nie stwarzała zagrożenia dla ludzi i nie powodowała zanieczyszczenia wód podziemnych.
7. Uporządkuj dane geodezyjne. Po likwidacji warto zlecić geodecie aktualizację mapy, zwłaszcza gdy błędne oznaczenia mogą utrudnić budowę domu lub sprzedaż działki.

Konsekwencje pochopnej likwidacji studni

Największe ryzyko powstaje wtedy, gdy właściciel zasypuje studnię bez ustalenia, czy jest to urządzenie wodne wymagające zgody wodnoprawnej. Jeżeli organ uzna, że pozwolenie było wymagane, może powstać konieczność wyjaśniania sprawy przed Wodami Polskimi, legalizacji wykonanych czynności albo usunięcia skutków naruszenia.

Drugie ryzyko dotyczy relacji sąsiedzkich. Jeżeli studnia rzeczywiście zasilała sąsiada albo sąsiad miał ustanowione prawo korzystania z niej, jej likwidacja może prowadzić do roszczeń cywilnych. Dlatego w sprawach z historycznymi instalacjami, dawnymi przyłączami i nieaktualnymi mapami najważniejsze jest zebranie dokumentów przed rozpoczęciem prac.

Trzecie ryzyko jest praktyczne: jeżeli po likwidacji studnia nadal będzie widniała w dokumentacji geodezyjnej, może utrudniać późniejsze projektowanie inwestycji, uzyskanie uzgodnień albo sprzedaż nieruchomości. Aktualizacja map po wykonaniu prac jest więc nie tylko formalnością, ale często realnym zabezpieczeniem właściciela.

FAQ

Czy oznaczenie studni w MPZP zakazuje jej likwidacji?

Nie zawsze. Trzeba odczytać część tekstową planu i sprawdzić, czy plan ustanawia konkretne ograniczenia, np. ochronę ujęcia, strefę techniczną albo obowiązek zachowania infrastruktury. Sam symbol na rysunku planu nie przesądza jeszcze o zakazie likwidacji.

Czy studnię do 30 m można zasypać bez pozwolenia?

Najczęściej tak, jeżeli studnia służyła zwykłemu korzystaniu z wód, czyli potrzebom własnego gospodarstwa domowego lub rolnego, a pobór wody mieścił się w granicach zwykłego korzystania. Jeżeli jednak studnia była głębsza, służyła firmie albo kilku nieruchomościom, sprawa wymaga dodatkowej analizy.

Czy trzeba zgłaszać likwidację studni do starostwa?

Prawo wodne w opisanym wyjątku nie wymaga pozwolenia ani zgłoszenia wodnoprawnego. Czym innym jest jednak aktualizacja danych geodezyjnych. Jeżeli studnia albo przyłącze widnieją na mapie, po likwidacji warto zlecić geodecie aktualizację zasobu geodezyjnego.

Co zrobić, jeżeli sąsiad twierdzi, że ma prawo do wody ze studni?

Nie należy zaczynać od likwidacji. Najpierw trzeba sprawdzić księgę wieczystą, akty notarialne, umowy, dokumenty geodezyjne i faktyczny przebieg instalacji. Jeżeli sąsiad ma służebność albo inne skuteczne prawo, likwidacja studni bez rozwiązania tej kwestii może rodzić roszczenia.

Czy nieistniejące przyłącze można usunąć z mapy?

Tak, ale zwykle wymaga to udokumentowania aktualnego stanu przez uprawnionego geodetę i przekazania wyników prac do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Samo oświadczenie właściciela może być niewystarczające, jeżeli dane figurują w zasobie.

Czy do likwidacji studni potrzebny jest geolog?

Nie w każdej sprawie. Przy zwykłej płytkiej studni kopanej często wystarczy wykonawca techniczny i geodeta do aktualizacji mapy. Przy studniach głębokich, wierconych, przemysłowych albo mogących oddziaływać na wody podziemne warto skorzystać z pomocy specjalisty i ustalić wymagania z Wodami Polskimi.

Co grozi za likwidację studni bez wymaganej zgody?

Jeżeli zgoda wodnoprawna była wymagana, właściciel może narazić się na postępowanie administracyjne, obowiązek wyjaśnienia lub legalizacji wykonanych czynności, a w niektórych sytuacjach także na nakaz usunięcia skutków naruszenia. Ocena zależy od rodzaju studni, sposobu likwidacji i wpływu prac na wody oraz prawa innych osób.

Podsumowanie

W opisanej sprawie likwidacja studni jest możliwa, ale powinna zostać poprzedzona sprawdzeniem jej głębokości, przeznaczenia, zapisów MPZP, danych geodezyjnych oraz ewentualnych praw sąsiada. Jeżeli studnia ma do 30 m i służyła zwykłemu korzystaniu z wód, pozwolenie wodnoprawne co do zasady nie powinno być wymagane. Jeżeli jednak obiekt jest głębszy, zasilał inne nieruchomości albo widnieje jako element infrastruktury dla sąsiada, sprawę należy przeanalizować ostrożniej.

Po wykonaniu prac warto uporządkować mapy i dokumenty. Dzięki temu nieaktualna studnia lub nieistniejące przyłącze nie będą później utrudniały inwestycji budowlanej, sprzedaży działki albo kontaktów z urzędem.

Źródła

• Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne, w szczególności art. 16 pkt 65, art. 17 ust. 1 pkt 4, art. 33, art. 389, art. 395 i art. 397.
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – w zakresie znaczenia ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – w zakresie ewentualnej kwalifikacji robót przy obiektach budowlanych związanych ze studnią.