Podatek przy sprzedaży mieszkania ze spadku – od kiedy liczyć 5 lat?

Kiedy następuje nabycie spadku?

Z punktu widzenia prawa spadkowego spadek przechodzi na spadkobierców z chwilą śmierci spadkodawcy. Wynika to wprost z art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, oraz z art. 925 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Znaczenie ma także art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób.

To oznacza, że w sprawach spadkowych data śmierci spadkodawcy jest co do zasady datą nabycia spadku. Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia nie tworzą prawa do spadku od nowa, lecz je potwierdzają.

Jeżeli chcesz dokładniej zrozumieć ten moment, zobacz także: data nabycia spadku.

Co to oznacza dla sprzedaży odziedziczonej nieruchomości?

Trzeba odróżnić dwie różne kwestie podatkowe:

• podatek od spadków i darowizn – związany z samym nabyciem spadku,
• podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) – związany z późniejszą sprzedażą nieruchomości lub udziału w nieruchomości.

To nie są te same podatki i podlegają innym zasadom.

Sprzedaż nieruchomości może stanowić źródło przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i ma miejsce przed upływem ustawowego terminu.

Dziś przy spadkach kluczowy jest art. 10 ust. 5 ustawy o PIT. Przepis ten stanowi, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę.

W praktyce jest to rozwiązanie korzystniejsze niż dawne zasady, bo często pozwala uniknąć podatku nawet wtedy, gdy sam spadkobierca sprzeda nieruchomość niedługo po formalnym zakończeniu sprawy spadkowej.

Jak liczyć 5 lat przy sprzedaży mieszkania ze spadku?

Jeżeli nieruchomość została nabyta przez spadkodawcę wiele lat wcześniej, to pięcioletni termin zwykle już dawno upłynął. W takiej sytuacji sprzedaż przez spadkobiercę nie powoduje powstania przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Dla uproszczenia:

Jeżeli temat dotyczy także zbycia nieruchomości przed upływem terminu i skutków podatkowych, pomocny może być materiał: sprzedaż przed 5 latami.

Czy w opisanej sytuacji podatek od sprzedaży będzie należny?

W stanie faktycznym opisanym w artykule matka zmarła w 1996 r., a sprzedaż nieruchomości nastąpiła w 2011 r. Już według dawnych zasad obowiązujących dla nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r. sprzedaż po upływie 5 lat, licząc od końca roku nabycia, nie powodowała powstania źródła przychodu.

Skoro nabycie spadku nastąpiło z chwilą śmierci spadkodawcy, czyli w 1996 r., to pięcioletni termin minął z końcem 2001 r. Sprzedaż dokonana w 2011 r. była więc poza zakresem opodatkowania PIT.

W takiej sytuacji nie mamy do czynienia z „podatkiem od spadku” z tytułu sprzedaży mieszkania. Ewentualny podatek od spadków i darowizn dotyczy samego nabycia spadku, a nie późniejszego zbycia odziedziczonej nieruchomości.

Znaczenie postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku

Postanowienie sądu wydane na podstawie art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego potwierdza, kto jest spadkobiercą. Podobną funkcję może pełnić notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Dokument ten jest potrzebny w obrocie prawnym, np. do ujawnienia własności w księdze wieczystej czy sprzedaży nieruchomości, ale nie zmienia chwili nabycia spadku.

Z podatkowego punktu widzenia to istotne, bo wiele osób błędnie przyjmuje, że 5 lat liczy się od daty postanowienia sądu. Tak nie jest, jeżeli analizujemy samo dziedziczenie. Wyjątkiem mogą być sytuacje bardziej złożone, np. późniejszy dział spadku z przyznaniem ponad udział i ze spłatami.

A co z podatkiem od spadków i darowizn?

Samo nabycie spadku może podlegać podatkowi od spadków i darowizn na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Jednak w najbliższej rodzinie często możliwe jest pełne zwolnienie.

Zgodnie z art. 4a ust. 1 tej ustawy nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę jest zwolnione z podatku, jeżeli nabycie zostanie zgłoszone naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie.

Przy dziedziczeniu obowiązek podatkowy powstaje zasadniczo z chwilą przyjęcia spadku, a jeżeli nabycie niezgłoszone do opodatkowania stwierdzono następnie pismem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą sporządzenia pisma; przy orzeczeniu sądu jest to chwila uprawomocnienia się orzeczenia – art. 6 ust. 1 pkt 1 i ust. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

W praktyce przy starszych sprawach spadkowych trzeba osobno sprawdzić, jakie przepisy obowiązywały w dacie powstania obowiązku podatkowego i czy nie doszło do przedawnienia zobowiązania podatkowego według art. 68 i nast. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Jeżeli problem dotyczy formalności wobec fiskusa, zobacz także: zgłoszenie spadku do US.

Czy trzeba składać PIT-39 po sprzedaży?

Jeżeli sprzedaż odziedziczonej nieruchomości w ogóle nie stanowi źródła przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, bo upłynął już wymagany termin, to co do zasady nie składa się zeznania PIT-39.

PIT-39 składa się wtedy, gdy sprzedaż podlega rozliczeniu na podstawie art. 30e ustawy o PIT, czyli gdy nastąpiła przed upływem właściwego terminu i może powodować dochód do opodatkowania albo korzystanie z ulgi mieszkaniowej.

Jeżeli jednak stan faktyczny obejmuje dział spadku, zniesienie współwłasności, nabycie dodatkowego udziału ponad udział spadkowy albo sprzedaż tylko części nieruchomości, warto przeanalizować sprawę indywidualnie przed złożeniem lub niezłożeniem zeznania.

Na co jeszcze uważać w podobnych sprawach?

• Jeżeli nieruchomość była przedmiotem działu spadku, część nabyta ponad udział spadkowy może być traktowana jako nabyta później.
• Jeżeli w grę wchodzą spłaty lub dopłaty, trzeba ocenić nie tylko PIT, ale czasem także inne skutki podatkowe.
• Jeżeli nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej, zasady rozliczenia mogą być inne niż przy sprzedaży prywatnej.
• Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem terminu, czasem można skorzystać z ulgi mieszkaniowej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, ale wymaga to spełnienia ustawowych warunków.

FAQ

Czy 5 lat liczy się od śmierci spadkodawcy czy od postanowienia sądu?

W prawie spadkowym nabycie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy na podstawie art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego. Dla obecnych zasad PIT przy sprzedaży nieruchomości ze spadku stosuje się jednak art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, czyli liczy się okres od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.

Czy samo postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku powoduje obowiązek zapłaty PIT?

Nie. Postanowienie sądu nie powoduje samo przez się obowiązku zapłaty PIT. Może natomiast mieć znaczenie dla podatku od spadków i darowizn oraz dla formalnego wykazania praw do majątku.

Czy sprzedaż mieszkania odziedziczonego po rodzicu zawsze jest zwolniona z podatku?

Nie zawsze. Brak PIT zależy od daty nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę oraz od tego, czy sprzedaż następuje prywatnie, czy w ramach działalności gospodarczej. Czasem znaczenie ma też późniejszy dział spadku.

Czy trzeba zgłaszać spadek do urzędu skarbowego?

W najbliższej rodzinie często tak, jeżeli chcesz skorzystać ze zwolnienia z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Termin i sposób zgłoszenia zależą od konkretnej sytuacji, dlatego trzeba sprawdzić datę powstania obowiązku podatkowego.

Czy po upływie 5 lat trzeba składać PIT-39?

Co do zasady nie, jeżeli sprzedaż nie stanowi już źródła przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Jeżeli jednak stan faktyczny jest bardziej złożony, warto to potwierdzić przed rezygnacją ze złożenia zeznania.

Źródła

• art. 922 § 1, art. 924, art. 925, art. 1025 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, art. 10 ust. 5, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 1 ust. 1 pkt 1, art. 4a ust. 1, art. 6 ust. 1 pkt 1 i ust. 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• art. 68 i nast. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa
• ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw – w zakresie dawnych zasad dotyczących nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006 r.