Zawieszenie działu spadku z powodu nieuregulowanej działki

Czy można zawiesić dział spadku z powodu niejasnej sytuacji działki?

Sprawa o dział spadku toczy się w postępowaniu nieprocesowym. Przepisy o procesie, w tym przepisy o zawieszeniu postępowania, stosuje się w niej odpowiednio na podstawie art. 13 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego. Oznacza to, że sąd może korzystać z mechanizmów zawieszenia, ale musi ocenić, czy pasują one do konkretnej sprawy spadkowej.

Jeżeli problem polega na tym, że część działki jest wpisana także w innej księdze wieczystej, a w dziale II tej księgi widnieje sąsiad lub inna osoba, sąd działowy powinien wiedzieć o takim sporze. Nie zawsze jednak oznacza to, że postępowanie zostanie zawieszone. Sąd może uznać, że sam przeprowadzi dowody potrzebne do ustalenia składu spadku albo że uczestnicy powinni najpierw wytoczyć odrębną sprawę o uzgodnienie księgi wieczystej.

Największe szanse na zawieszenie występują w dwóch sytuacjach. Po pierwsze, gdy wszyscy uczestnicy zgodnie wniosą o zawieszenie na podstawie art. 178 K.p.c. Po drugie, gdy rozstrzygnięcie działu spadku rzeczywiście zależy od wyniku innego toczącego się postępowania cywilnego, np. pozwu z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wtedy podstawą może być art. 177 § 1 pkt 1 K.p.c.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy żadna sprawa o uzgodnienie księgi wieczystej jeszcze się nie toczy. Sam zamiar jej wniesienia może być dla sądu niewystarczający. W praktyce warto więc nie tylko złożyć wniosek o zawieszenie, ale też wskazać, jakie konkretnie postępowanie zostało lub zostanie wszczęte, jakie ma znaczenie dla działu spadku i dlaczego bez jego wyniku nie da się bezpiecznie rozstrzygnąć sprawy.

Dwie księgi wieczyste dla tej samej części nieruchomości

Zasadą jest, że dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Wynika to z art. 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jeżeli ta sama działka albo ten sam fragment gruntu jest objęty dwiema księgami wieczystymi, a w każdej z nich wpisano innego właściciela, powstaje poważna niezgodność wymagająca wyjaśnienia.

W takiej sytuacji należy zgromadzić przede wszystkim: odpisy obu ksiąg wieczystych, wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów, mapy z projektem podziału, akty notarialne, postanowienia spadkowe, stare decyzje administracyjne, dokumenty geodezyjne oraz dokumenty dotyczące posiadania spornego fragmentu gruntu. Jeżeli w rodzinie funkcjonuje informacja o dawnych umowach ustnych, trzeba pamiętać, że przeniesienie własności nieruchomości wymaga co do zasady aktu notarialnego. Ustne ustalenia mogą jednak mieć znaczenie dowodowe, np. przy ocenie posiadania, przebiegu granic albo ewentualnego zasiedzenia.

Jeżeli sporna część działki była przez lata faktycznie użytkowana przez spadkodawcę albo jego rodzinę, warto przeanalizować także możliwość zasiedzenia. W praktyce znaczenie może mieć m.in. to, kto i w jakim okresie władał gruntem, czy posiadanie było samoistne, czy działał jeden małżonek czy oboje. Zobacz również: zasiedzenie obojga małżonków.

Jak przygotować wniosek o zawieszenie sprawy spadkowej?

Wniosek o zawieszenie powinien być konkretny. Nie wystarczy napisać, że stan prawny działki jest nieuregulowany. Trzeba pokazać, dlaczego bez wyjaśnienia sporu sąd nie powinien jeszcze dokonywać działu spadku.

We wniosku warto wskazać:

• sygnaturę sprawy o dział spadku,
• numery ksiąg wieczystych, których dotyczy niezgodność,
• na czym dokładnie polega sprzeczność wpisów,
• czy została już wniesiona sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej albo kiedy zostanie wniesiona,
• jaki wpływ wynik tej sprawy będzie miał na skład spadku, wartość nieruchomości, spłaty lub sposób działu,
• czy pozostali uczestnicy zgadzają się na zawieszenie.

Jeżeli wszyscy uczestnicy są zgodni, można powołać się na art. 178 K.p.c. Jeżeli zgody nie ma, trzeba przekonywać sąd, że zachodzi zależność od wyniku innego postępowania, czyli przesłanka z art. 177 § 1 pkt 1 K.p.c. W praktyce mocniejszym argumentem jest już wniesiony pozew o uzgodnienie księgi wieczystej niż samo ogólne twierdzenie, że kiedyś taki pozew zostanie złożony.

Powództwo o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Podstawowym instrumentem usuwania sprzeczności między księgą wieczystą a rzeczywistym stanem prawnym jest powództwo z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane, jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

W sprawach, w których ta sama część nieruchomości objęta jest dwiema księgami wieczystymi z różnymi właścicielami, dopuszczalność takiego powództwa została potwierdzona w orzecznictwie Sądu Najwyższego, m.in. w uchwałach z 31 stycznia 1996 r., sygn. III CZP 200/95, oraz z 29 lutego 1996 r., sygn. III CZP 16/96.

Pozew trzeba sformułować bardzo precyzyjnie. Należy wskazać, która księga wieczysta ma zostać uzgodniona, jakie wpisy są nieprawidłowe, jakie prawa powinny zostać ujawnione oraz na jakich dokumentach i dowodach opiera się żądanie. Błędy w oznaczeniu działek, ksiąg, stron albo żądania mogą prowadzić do oddalenia powództwa mimo rzeczywistego problemu z nieruchomością.

Jeżeli sporna działka nadal wchodzi do niepodzielonego spadku, trzeba ustalić, kto powinien wystąpić jako powód. Najbezpieczniej jest, gdy działają wszyscy spadkobiercy albo gdy sprawa jest przygotowana tak, aby sąd mógł objąć udziałem wszystkie osoby, których prawa mają być ujawnione lub wykreślone. W niektórych sytuacjach jeden współspadkobierca może podejmować czynności zachowawcze w ochronie wspólnego prawa, ale wymaga to oceny konkretnego żądania i dokumentów.

Właściwy sąd, opłata i zabezpieczenie roszczenia

Sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej jest sprawą majątkową. W pozwie trzeba podać wartość przedmiotu sporu, najczęściej odpowiadającą wartości prawa lub części nieruchomości dotkniętej niezgodnością. Nie należy jej dowolnie zaniżać, ponieważ sąd może tę wartość zweryfikować.

Właściwość miejscową ustala się według położenia nieruchomości. Rzeczowo po zmianach obowiązujących od 1 lipca 2023 r. znaczenie ma wartość przedmiotu sporu: jeżeli przekracza 100 000 zł, sprawa co do zasady należy do sądu okręgowego; przy niższej wartości do sądu rejonowego.

Aktualnie trzeba też uwzględnić szczególną regulację opłat sądowych. W sprawach o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przy wartości przedmiotu sporu ponad 40 000 zł pobiera się opłatę stałą 2000 zł. Przy niższej wartości stosuje się ogólne progi opłat dla spraw majątkowych.

W pozwie warto rozważyć wniosek o zabezpieczenie przez wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej. Zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece roszczenie o usunięcie niezgodności może zostać ujawnione przez ostrzeżenie, a podstawą wpisu może być nieprawomocne orzeczenie sądu albo postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Taki wpis informuje osoby trzecie, że stan prawny nieruchomości jest sporny.

Czy lepiej najpierw zakończyć dział spadku, czy prostować księgę?

Nie ma jednej odpowiedzi dla każdej sprawy. Jeżeli spór dotyczy niewielkiego fragmentu gruntu, a wszyscy spadkobiercy są zgodni co do sposobu działu, sąd może czasem przeprowadzić dział z odpowiednim uwzględnieniem ryzyka. Jeżeli jednak sporna część wpływa na możliwość korzystania z domu, przebieg granic, wartość spłat albo samą przynależność nieruchomości do spadku, wcześniejsze uregulowanie ksiąg wieczystych może być bezpieczniejsze.

Trzeba też pamiętać, że po dziale spadku osoba, która nabędzie nieruchomość, może być zainteresowana samodzielnym uporządkowaniem księgi wieczystej. Jednak jeżeli stan prawny jest poważnie wadliwy, późniejsza sprzedaż, kredytowanie albo nawet spokojne korzystanie z nieruchomości mogą być utrudnione.

Co dzieje się po zawieszeniu postępowania?

Zawieszenie nie kończy sprawy, lecz czasowo wstrzymuje jej bieg. Jeżeli postępowanie zostało zawieszone na zgodny wniosek uczestników, sąd podejmie je na wniosek którejkolwiek ze stron nie wcześniej niż po upływie trzech miesięcy od daty postanowienia o zawieszeniu, chyba że we wniosku wskazano dłuższy termin.

Trzeba pilnować terminów. Postępowanie zawieszone na zgodny wniosek stron może zostać umorzone, jeżeli wniosek o jego podjęcie nie zostanie zgłoszony w ciągu roku od daty postanowienia o zawieszeniu. W sprawie o dział spadku umorzenie nie oznacza utraty prawa do późniejszego działu, ale powoduje stratę czasu i zwykle konieczność ponownego uruchamiania procedury.

FAQ

Czy sama niezgodność w księdze wieczystej wystarczy do zawieszenia działu spadku?

Nie zawsze. Trzeba wykazać, że niezgodność ma znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, np. wpływa na skład spadku, wartość nieruchomości, przebieg granic albo wysokość spłat. Im lepiej udokumentowany spór, tym większa szansa na zawieszenie.

Czy sąd zawiesi sprawę, jeżeli wszyscy spadkobiercy tego chcą?

Sąd może zawiesić postępowanie na zgodny wniosek uczestników. W praktyce taki wniosek ma większe szanse niż wniosek jednej osoby, ale sąd nadal wydaje postanowienie i powinien wskazać podstawę prawną zawieszenia.

Kto powinien wnieść pozew o uzgodnienie księgi wieczystej?

Co do zasady osoba, której prawo nie jest wpisane, jest wpisane błędnie albo jest dotknięte nieistniejącym obciążeniem. Przy nieruchomości spadkowej trzeba ustalić, czy powinni działać wszyscy spadkobiercy, czy w danej sytuacji możliwe jest działanie jednego z nich w celu ochrony wspólnego prawa.

Czy ustna umowa dotycząca działki może przenieść własność?

Co do zasady nie. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Ustne ustalenia mogą jednak być ważne dowodowo, zwłaszcza gdy trzeba wyjaśnić wieloletnie posiadanie, przebieg granic, korzystanie z gruntu albo ewentualne zasiedzenie.

Ile kosztuje pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej?

Opłata zależy od wartości przedmiotu sporu. Przy wartości ponad 40 000 zł w sprawach o usunięcie niezgodności księgi wieczystej pobiera się opłatę stałą 2000 zł. Przy niższych wartościach stosuje się ogólne progi opłat dla spraw majątkowych.

Podsumowanie

Nieuregulowany stan prawny działki może utrudnić dział spadku, ale nie zawsze automatycznie prowadzi do zawieszenia postępowania. Najmocniejszym argumentem jest wykazanie, że wynik działu zależy od innej konkretnej sprawy, zwłaszcza od powództwa o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jeżeli dla tej samej części nieruchomości istnieją dwie księgi wieczyste z różnymi właścicielami, trzeba dokładnie przeanalizować dokumenty, ustalić właściwe żądanie i rozważyć wpis ostrzeżenia w księdze. W sprawach spadkowych szczególnie ważne jest, aby nie podejmować pochopnych działań, bo błędnie przeprowadzony dział spadku może utrudnić późniejszą sprzedaż, kredytowanie albo korzystanie z nieruchomości.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 1996 r., sygn. III CZP 200/95; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 lutego 1996 r., sygn. III CZP 16/96; postanowienie Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 15 stycznia 2013 r., sygn. I ACz 2056/12.