Wykup mieszkania komunalnego po ślubie a podział majątku

Najem lokalu komunalnego po ślubie – kto jest najemcą?

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma nie sam fakt wcześniejszego posiadania przez Pana własnego mieszkania, lecz to, kiedy i w jaki sposób powstał najem lokalu komunalnego. Jeżeli stosunek najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny powstał w czasie trwania małżeństwa, to zgodnie z art. 6801 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oboje małżonkowie stają się najemcami, nawet jeśli umowę formalnie podpisywało tylko jedno z nich.

To rozwiązanie działa z mocy prawa. Nie ma tu znaczenia, czy między małżonkami istniała wspólność ustawowa, czy rozdzielność majątkowa. Wynika to wprost z art. 6801 § 1 Kodeksu cywilnego, który przewiduje wspólność najmu lokalu służącego rodzinie.

Jeżeli więc po ślubie doszło do objęcia lokalu komunalnego jako mieszkania dla Państwa rodziny, żona mogła stać się współnajemcą niezależnie od tego, że wcześniej dysponował Pan majątkiem osobistym w postaci własnego mieszkania.

Czy zamiana wcześniejszego mieszkania na lokal komunalny wyłącza prawa małżonka?

Sama okoliczność, że przed ślubem miał Pan mieszkanie stanowiące majątek osobisty, nie oznacza automatycznie, że wykupiony później lokal komunalny pozostaje wyłącznie Pana własnością. W praktyce trzeba oddzielić dwa etapy: uzyskanie tytułu najmu lokalu komunalnego oraz późniejszy wykup własności od gminy.

Jeżeli wcześniejsze mieszkanie zostało wykorzystane przy uzyskaniu możliwości zamieszkania w lokalu komunalnym, może to mieć znaczenie dla rozliczenia nakładów z majątku osobistego. Nie musi jednak prowadzić do wniosku, że później nabyta własność lokalu automatycznie należy wyłącznie do jednego małżonka.

W takich sprawach sąd zwykle bada, czy doszło do tzw. surogacji z art. 33 pkt 10 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, czyli zastąpienia jednego składnika majątku osobistego innym. Problem polega jednak na tym, że gdy pomiędzy wcześniejszym mieszkaniem a później wykupionym lokalem występuje etap wspólnego najmu objętego art. 6801 § 1 Kodeksu cywilnego, powołanie się na prostą surogację bywa utrudnione.

Wykup mieszkania komunalnego a majątek wspólny

Jeżeli wykup lokalu nastąpił w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, to co do zasady zastosowanie ma art. 31 § 1 ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Zgodnie z tym przepisem do majątku wspólnego należą przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków albo przez jednego z nich.

Jeżeli w akcie notarialnym wykupu jako nabywcy zostali wskazani oboje małżonkowie, będzie to dodatkowy argument przemawiający za uznaniem lokalu za składnik majątku wspólnego. Sam wpis do aktu nie rozstrzyga wszystkiego definitywnie, ale w sporze o podział majątku ma bardzo duże znaczenie dowodowe.

Nie przesądza sprawy także to, że pożyczka na wykup była formalnie udzielona tylko Panu. Jeżeli zobowiązanie było spłacane z wynagrodzenia za pracę pobieranego w czasie trwania wspólności ustawowej, to takie wynagrodzenie należy do majątku wspólnego na podstawie art. 31 § 2 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Inaczej może być tylko wtedy, gdy wykaże Pan, że cena wykupu została pokryta wyłącznie z majątku osobistego, np. z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania należącego do Pana przed ślubem, z darowizny przeznaczonej tylko dla Pana albo ze środków objętych art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Nawet wtedy trzeba jednak ocenić, czy nie doszło wcześniej do powstania wspólnego prawa najmu i czy treść aktu notarialnego nie wskazuje na wolę nabycia do majątku wspólnego.

Pożyczka od pracodawcy lub banku – czy to są środki wspólne?

Samo zaciągnięcie pożyczki przez jednego małżonka nie oznacza jeszcze, że finansowany nią zakup staje się jego majątkiem osobistym. W praktyce sąd bada:

• kto był stroną umowy pożyczki,
• na jaki cel środki zostały przeznaczone,
• z jakich pieniędzy następowała spłata rat,
• czy drugi małżonek wyraził zgodę na zobowiązanie, jeżeli była wymagana,
• czy nabycie miało służyć rodzinie i wspólnemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Jeżeli pożyczka była spłacana z bieżących dochodów z pracy osiąganych po ślubie, to zwykle prowadzi to do wniosku, że ekonomicznie wykup nastąpił ze środków wspólnych. Z drugiej strony, jeżeli jeden z małżonków rzeczywiście spłacał raty z własnego majątku osobistego, może to uzasadniać żądanie rozliczenia nakładów.

Czy można żądać zwrotu nakładów z majątku osobistego?

Tak. Nawet jeżeli mieszkanie zostanie uznane za składnik majątku wspólnego, nie zamyka to drogi do rozliczeń. Podstawę stanowi art. 45 § 1 ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym każdy z małżonków może żądać zwrotu wydatków i nakładów poczynionych z majątku osobistego na majątek wspólny.

W praktyce oznacza to, że może Pan domagać się uwzględnienia przy podziale majątku tego, że:

• przed ślubem posiadał Pan własne mieszkanie,
• to mieszkanie zostało wykorzystane przy uzyskaniu lokalu komunalnego albo stworzyło warunki do późniejszego wykupu,
• na wykup przeznaczono środki mające źródło w Pana majątku osobistym,
• to Pan ponosił ciężar spłaty określonego zobowiązania z pieniędzy należących wyłącznie do Pana.

Roszczenie z art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie zawsze oznacza zwrot „co do złotówki”. Sąd ocenia rzeczywisty charakter nakładu, jego wysokość i wpływ na majątek wspólny. W zależności od stanu faktycznego rozliczenie może nastąpić przez odpowiednie zwiększenie udziału w rozliczeniach, przyznanie dopłaty albo pomniejszenie spłaty na rzecz drugiego małżonka.

Co bada sąd przy podziale majątku?

W sprawie o podział majątku sąd ustala przede wszystkim:

Jeżeli chce Pan wykazać, że żonie nie należy się połowa wartości mieszkania albo że przynajmniej należy Panu się rozliczenie znacznych nakładów, trzeba przygotować materiał dowodowy już przed wszczęciem sprawy lub odpowiedzią na wniosek o podział majątku.

Wniosek praktyczny w opisanej sprawie

Na podstawie typowych zasad prawa rodzinnego i cywilnego żona może co do zasady żądać uwzględnienia mieszkania w podziale majątku, jeżeli:

• najem lokalu komunalnego powstał po ślubie i służył rodzinie,
• wykup nastąpił w czasie wspólności ustawowej,
• w akcie notarialnym jako nabywcy figurują oboje małżonkowie,
• środki na wykup lub spłatę pożyczki pochodziły choćby częściowo z majątku wspólnego.

Jednocześnie może Pan bronić swoich interesów, wykazując nakłady z majątku osobistego, a w niektórych stanach faktycznych także podnosząc argument surogacji z art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. To jednak wymaga bardzo dokładnego odtworzenia przepływu środków i przebiegu zamiany oraz wykupu.

Innymi słowy: nie jest bezpieczne założenie, że lokal „na pewno jest tylko Pana”, ale równie błędne byłoby przyjęcie, że żonie automatycznie należy się dokładnie połowa jego czystej wartości bez rozliczenia Pana wkładu osobistego.

FAQ

Czy wpisanie obojga małżonków do aktu notarialnego przesądza sprawę?

Nie zawsze przesądza definitywnie, ale jest bardzo silnym dowodem, że własność została nabyta do majątku wspólnego. Aby to podważyć, trzeba przedstawić mocne dowody dotyczące źródła środków i charakteru nabycia.

Czy pożyczka wzięta tylko przez męża oznacza, że mieszkanie jest tylko jego?

Nie. Znaczenie ma nie tylko to, kto podpisał umowę pożyczki, ale także z jakich środków była ona spłacana i czy mieszkanie służyło rodzinie. Często mimo formalnie „imiennej” pożyczki lokal i tak wchodzi do majątku wspólnego.

Czy można odzyskać pieniądze wyłożone z majątku osobistego?

Tak, co do zasady na podstawie art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Trzeba jednak wykazać wysokość i źródło nakładu odpowiednimi dokumentami.

Czy rozdzielność majątkowa zmienia sytuację najmu lokalu rodzinnego?

Nie zawsze. Art. 6801 § 1 Kodeksu cywilnego może powodować wspólność najmu lokalu służącego rodzinie niezależnie od ustroju majątkowego małżeńskiego. Rozdzielność może natomiast mieć znaczenie dla późniejszego nabycia własności i sposobu rozliczeń.

Kiedy warto powoływać się na surogację?

Gdy da się wykazać wyraźny związek między składnikiem majątku osobistego a później nabytym prawem oraz brak udziału majątku wspólnego w finansowaniu. W sprawach dotyczących lokali komunalnych trzeba jednak bardzo ostrożnie ocenić wpływ wspólności najmu.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59

3. Art. 6801 § 1–2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

4. Art. 31 § 1 i § 2 pkt 1, art. 33 pkt 10 oraz art. 45 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.