Wykup mieszkania komunalnego po ślubie a podział majątku

Najem lokalu komunalnego objęty wspólnością majątkową małżeńską

Nie bardzo rozumiem, w jaki sposób doszło do zamiany prawa najmu lokalu z prawem własności. Tego typu działania nie znajdują żadnego uzasadnienia prawnego. Prawo najmu mieszkania komunalnego jest niezbywalne i nie podlega zamianie. Staliście się Państwo najemcami lokalu mieszkalnego komunalnego. Najem objęty jest wspólnością majątkową małżeńską, bez względu na stosunki majątkowe panujące w danym małżeństwie (wspólność albo rozdzielność, w tym rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków) – gdy spełnione są warunki, o których mowa w art. 6801 § 1. Wspomniane warunki są spełnione, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Tym samym prawo najmu lokalu mieszkalnego objęte jest przymusową wspólnością majątkową małżeńską – obowiązywania zasady ustanowionej w komentowanym art. 6801 § 1 nie mogą zainteresowani małżonkowie wyłączyć wobec siebie w drodze umowy majątkowej małżeńskiej (intercyzy); zob. J. Jezioro, w: E. Gniewek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2, s. 275.

Ustanie wspólności majątkowej a najem lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny

Przepis art. 6801 § 2 Kodeksu cywilnego (K.c.) reguluje skutki ustania wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa na byt prawny wspólności najmu lokalu. Po nowelizacji z 6.11.2008 r., zgodnie z art. 6801 § 2, ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu. Zgodnie z art. 6801 § 1 K.c. – najem stanowi majątek wspólny małżonków, bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe; zob. art. 31 i n. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). Oboje małżonkowie są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa, każdy z małżonków jest stroną umowy najmu (najemcą). Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej (art. 31 i n. K.r.o.).

Rozliczenie nakładów na majątek wspólny

Byliście Państwo najemcami lokalu i wykupiliście ten lokal za środki z pożyczki. Wykup nastąpił więc w małżeństwie ze środków wspólnych (środki z pożyczki stanowią wspólne środki). Stąd też mieszkanie stanowi składnik majątku wspólnego.

Trudno tutaj mówić o surogacji. Jak wspomniałem, żona ex lege została najemcą lokalu. Natomiast bez wątpienia może Pan dochodzić rozliczenia nakładów. W tym wypadku środki z mieszkania stanowiły Pana nakład związany z nabycie prawa do lokalu komunalnego.