Samowolna zabudowa balkonu we wspólnocie mieszkaniowej

Czy zabudowa balkonu wymaga zgody wspólnoty?

W opisanej sytuacji kluczowe jest to, czy zabudowa mieści się wyłącznie w sferze korzystania z balkonu przez właściciela lokalu, czy ingeruje w nieruchomość wspólną. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Do takich części bardzo często zalicza się elewację, elementy konstrukcyjne budynku, płyty balkonowe, balustrady wpływające na wygląd elewacji oraz zewnętrzne elementy balkonu.

Jeżeli zabudowa szybami przesuwnymi jest trwale albo półtrwale mocowana do balustrady, sufitu balkonu, płyty balkonu położonego wyżej lub do innych elementów konstrukcyjnych, wspólnota ma podstawy twierdzić, że nie jest to wyłącznie urządzenie ustawione w prywatnej przestrzeni balkonu. W takim wariancie chodzi o ingerencję w część wspólną albo zmianę wyglądu budynku, a więc czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Podstawą do wymagania uchwały jest art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Art. 22 ust. 3 pkt 5 tej ustawy jako przykład takiej czynności wskazuje udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej. W praktyce uchwały wymagają także prace, które zmieniają elewację, sposób korzystania z części wspólnej albo mogą oddziaływać na bezpieczeństwo budynku.

Balkon: własność właściciela lokalu czy część wspólna?

Przy balkonach trzeba odróżnić dwie sfery. Pierwsza to przestrzeń balkonu służąca faktycznie do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu, na przykład możliwość ustawienia krzeseł, donic albo innych ruchomych elementów, o ile nie naruszają regulaminu porządku domowego i bezpieczeństwa. Druga to elementy budynku trwale połączone z konstrukcją lub wpływające na jego wygląd, takie jak płyta balkonowa, izolacje, elewacja, balustrada czy spód balkonu nad lokalem.

W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08, przyjęto, że właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu jako pomieszczenia pomocniczego służącego wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, natomiast wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku będących elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową. To rozróżnienie jest bardzo ważne również przy ocenie zabudowy balkonu.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1929/15, wskazano, że prawo właściciela może obejmować wierzchnią warstwę wykończeniową tarasu i przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Nie oznacza to jednak automatycznie, że każdy element konstrukcyjny, elewacyjny lub zewnętrzny przestaje być częścią wspólną.

Dlatego w przypadku zabudowy balkonu najważniejsze są szczegóły techniczne: gdzie przebiegają prowadnice, do czego są przykręcone, czy naruszono izolację, balustradę lub elewację, czy zabudowa zmienia wygląd budynku od zewnątrz oraz czy może wpływać na obciążenia, wentylację, odprowadzenie wody albo bezpieczeństwo pożarowe.

Brak odpowiedzi zarządu a milcząca zgoda

Samo zawiadomienie zarządu wspólnoty i brak odpowiedzi przez dwa miesiące nie tworzą automatycznie zgody na wykonanie zabudowy. Ustawa o własności lokali nie przewiduje zasady, że milczenie zarządu zastępuje uchwałę właścicieli. Jeżeli dana czynność wymaga uchwały na podstawie art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgoda powinna wynikać z prawidłowo podjętej uchwały właścicieli lokali, a nie z bezczynności zarządu.

Nie ma też ogólnego wymogu kworum przy głosowaniu uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w określonej sprawie właściciele postanowią, iż na każdego właściciela przypada jeden głos. Art. 23 ust. 1 tej ustawy pozwala podejmować uchwały na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo w trybie mieszanym. Problemy z zebraniem właścicieli nie usprawiedliwiają więc samowolnego wykonania prac, jeżeli były one objęte wymogiem uchwały.

Czy zarząd może żądać usunięcia zabudowy?

Jeżeli zabudowa została wykonana bez wymaganej uchwały i ingeruje w nieruchomość wspólną, zarząd wspólnoty może żądać wyjaśnień, dokumentacji technicznej, zdjęć oraz informacji o sposobie montażu. Zarząd działa w tym zakresie jako organ reprezentujący wspólnotę na podstawie art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Właściciel lokalu ma obowiązek korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Wynika to z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. Jeżeli zabudowa narusza część wspólną, zmienia wygląd elewacji, powoduje ryzyko techniczne albo została wykonana bez wymaganej zgody, wspólnota może wezwać właściciela do doprowadzenia stanu do zgodnego z prawem.

W razie sporu wspólnota może skierować sprawę do sądu cywilnego, żądając zaniechania naruszeń i przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Podstawą takiego żądania może być art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, który daje właścicielowi roszczenie negatoryjne przeciwko osobie naruszającej własność w inny sposób niż przez pozbawienie władztwa nad rzeczą. W przypadku nieruchomości wspólnej roszczenie może być realizowane przez wspólnotę reprezentowaną przez zarząd.

Formalności budowlane przy zabudowie balkonu

Zgoda wspólnoty nie zastępuje formalności wynikających z prawa budowlanego. Z kolei brak wymogu pozwolenia lub zgłoszenia nie oznacza automatycznie, że można pominąć zgodę wspólnoty. Są to dwa odrębne porządki: cywilny, wynikający z ustawy o własności lokali, oraz administracyjny, wynikający z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że ustawa stanowi inaczej. Wyjątki od pozwolenia i przypadki wymagające zgłoszenia są uregulowane przede wszystkim w art. 29 i art. 30 Prawa budowlanego. To, czy konkretna zabudowa balkonu wymaga pozwolenia, zgłoszenia czy nie wymaga formalności, zależy od jej parametrów, sposobu montażu, wpływu na elewację, konstrukcję, bezpieczeństwo pożarowe i sposób użytkowania obiektu.

Jeżeli organ nadzoru budowlanego uzna, że wykonano roboty bez wymaganej decyzji albo zgłoszenia, może wszcząć postępowanie. W zależności od kwalifikacji robót zastosowanie mogą mieć między innymi art. 48 Prawa budowlanego dotyczący samowoli budowlanej, art. 49b Prawa budowlanego dotyczący robót wymagających zgłoszenia wykonanych bez zgłoszenia albo art. 50 i art. 51 Prawa budowlanego dotyczące wstrzymania robót i obowiązków naprawczych. W praktyce przed wykonaniem zabudowy warto wystąpić do projektanta, administratora albo właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej o ocenę planowanych prac.

Jak postąpić, jeżeli zabudowa została już wykonana?

Jeżeli zabudowa balkonu jest już zamontowana, najbezpieczniej nie ograniczać się do sporu słownego z zarządem. Warto przygotować pisemne stanowisko, w którym właściciel opisze sposób montażu, wskaże, czy prace naruszały elementy wspólne, załączy zdjęcia i dokumentację od wykonawcy oraz zaproponuje przeprowadzenie oględzin. Jeżeli zabudowa faktycznie nie wychodzi poza obrys balkonu, nie zmienia istotnie elewacji i nie ingeruje w konstrukcję, można powołać się na korzystanie z przestrzeni balkonu służącej wyłącznie właścicielowi lokalu.

Jeżeli jednak prowadnice są przytwierdzone do balustrady i spodu balkonu położonego wyżej, argument wspólnoty jest mocniejszy. Balustrada i spód płyty balkonowej mogą być traktowane jako elementy wspólne albo co najmniej elementy wpływające na wygląd i bezpieczeństwo budynku. W takim przypadku praktycznym rozwiązaniem może być wystąpienie o następczą zgodę wspólnoty w formie uchwały, połączone z przedstawieniem dokumentacji technicznej i zapewnieniem, że właściciel poniesie koszty utrzymania, demontażu oraz ewentualnych szkód wynikających z zabudowy.

Czy można zaskarżyć uchwałę odmawiającą zgody?

Jeżeli wspólnota podejmie uchwałę odmawiającą zgody na zabudowę albo nakazującą jej demontaż, właściciel nie jest pozbawiony ochrony. Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeżeli jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy. Termin na wniesienie pozwu wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, co wynika z art. 25 ust. 1a tej ustawy.

Samo niezadowolenie z odmowy nie wystarczy. Właściciel powinien wykazać, że uchwała jest nieproporcjonalna, dyskryminująca, narusza jego interes bez uzasadnienia albo nie ma związku z ochroną nieruchomości wspólnej. Wspólnota może natomiast bronić uchwały względami bezpieczeństwa, jednolitego wyglądu elewacji, ochrony konstrukcji oraz interesem pozostałych właścicieli.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sprawie zarząd wspólnoty może mieć rację, jeżeli zabudowa szybami przesuwnymi została przymocowana do balustrady i spodu balkonu położonego wyżej. Takie elementy mogą być traktowane jako części wspólne lub elementy wpływające na wygląd i bezpieczeństwo budynku. Właściciel powinien więc przygotować dokumentację montażu, sprawdzić regulamin wspólnoty, wystąpić o następczą uchwałę i równolegle ocenić formalności budowlane.

Jeżeli zabudowa rzeczywiście nie ingeruje w części wspólne, nie wychodzi poza wewnętrzną przestrzeń balkonu i jest w pełni demontowalna, właściciel może bronić stanowiska, że korzysta z części służącej wyłącznie jego potrzebom mieszkaniowym. W praktyce jednak każdy spór o balkon zależy od konkretnej konstrukcji, dokumentacji budynku i sposobu montażu.

Źródła

• Art. 3 ust. 2, art. 13 ust. 1 i 2, art. 21 ust. 1, art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 5, art. 23 ust. 1 i 2 oraz art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 222 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 28 ust. 1, art. 29, art. 30, art. 48, art. 49b, art. 50 i art. 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08.
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1929/15.