Deweloper spóźnia się z budową – co możesz zrobić?

Czy samo opóźnienie budowy pozwala przestać płacić?

Nie zawsze. Trzeba najpierw sprawdzić, jak w Państwa umowie określono zasady płatności. W praktyce w umowach deweloperskich transze są najczęściej powiązane z zakończeniem określonych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego, a nie tylko z upływem konkretnej daty.

Jeżeli więc umowa przewiduje, że kolejna rata staje się wymagalna po wykonaniu wskazanego etapu, a etap ten nie został rzeczywiście zakończony, nabywca ma mocne argumenty, aby odmówić zapłaty do czasu spełnienia warunku umownego. W takiej sytuacji nie chodzi o dowolne „wstrzymanie płatności”, lecz o wskazanie, że świadczenie nie jest jeszcze wymagalne według samej umowy.

Ma to znaczenie także z punktu widzenia art. 17 ust. 1 oraz art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, ponieważ środki z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego są wypłacane deweloperowi po zakończeniu danego etapu i jego weryfikacji przez bank.

Jeżeli natomiast umowa przewiduje termin zapłaty określony sztywno datą, niezależnie od zaawansowania prac, ocena sytuacji jest trudniejsza i wymaga analizy konkretnego brzmienia postanowień. Wtedy trzeba badać, czy takie postanowienie nie pozostaje w sprzeczności z konstrukcją umowy, harmonogramem lub przepisami chroniącymi nabywcę.

Jak działa ochrona pieniędzy na rachunku powierniczym?

Jeżeli zawarto umowę objętą ustawą deweloperską z 2021 r., deweloper ma obowiązek zapewnić jeden ze środków ochrony wpłat nabywcy, w szczególności otwarty albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – art. 7 pkt 6, 7 i 8 oraz art. 8 tej ustawy.

W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi środki stopniowo, po zakończeniu kolejnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego. Wynika to wprost z art. 18 ust. 1 ustawy. Zgodnie z art. 18 ust. 2 bank przed wypłatą kontroluje zakończenie danego etapu.

To oznacza, że jeżeli deweloper rzeczywiście zatrzymał prace po pierwszym etapie, nie powinien skutecznie uzyskać wypłaty środków przewidzianych za etapy następne, dopóki ich nie wykona i dopóki bank nie potwierdzi zakończenia etapu.

W razie upadłości dewelopera albo banku zastosowanie mają dodatkowe mechanizmy ochronne wynikające z ustawy, w tym Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Zakres ochrony zależy jednak od rodzaju rachunku, momentu zawarcia umowy i przebiegu inwestycji, więc w praktyce warto ustalić wprost z bankiem, jaki rachunek prowadzi inwestycję i jakie wypłaty już nastąpiły.

Kiedy można odmówić zapłaty kolejnej transzy?

Jeżeli deweloper żąda kolejnej wpłaty, proszę sprawdzić przede wszystkim:

• czy etap wskazany w harmonogramie został faktycznie zakończony,
• czy umowa wiąże płatność z zakończeniem tego etapu,
• czy otrzymali Państwo dokumenty potwierdzające wykonanie etapu,
• czy bank uruchomił wypłatę środków z rachunku powierniczego po kontroli etapu.

Jeżeli etap nie został wykonany, warto odpowiedzieć deweloperowi na piśmie, że na dzień wezwania nie zostały spełnione warunki wymagalności kolejnej transzy przewidziane w umowie. Dobrze zażądać jednocześnie: protokołu zaawansowania prac, informacji o odbiorze etapu przez bank oraz wskazania podstawy umownej żądania zapłaty.

Nie warto natomiast po prostu przestać płacić bez pisemnego uzasadnienia. Deweloper może próbować twierdzić, że to nabywca pozostaje w zwłoce. Zgodnie z art. 43 ust. 7 ustawy deweloperskiej deweloper może odstąpić od umowy, jeżeli nabywca nie spełnia świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonych w umowie mimo pisemnego wezwania do zapłaty zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że brak płatności jest spowodowany siłą wyższą.

Dlatego każda decyzja o wstrzymaniu wpłaty powinna być oparta na konkretnych zapisach umowy i udokumentowanym stanie robót.

Czy można już odstąpić od umowy deweloperskiej?

Co do zasady nie każde opóźnienie budowy daje od razu prawo do jednostronnego odstąpienia od umowy. Ustawa deweloperska przewiduje zamknięty katalog ważnych przypadków, w których nabywca może odstąpić od umowy. Najistotniejsze dla opóźnień są przesłanki z art. 43 ustawy.

Dla opisanej sytuacji szczególne znaczenie ma art. 43 ust. 1 pkt 6 ustawy deweloperskiej. Zgodnie z tym przepisem nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli deweloper nie przeniesie na niego praw wynikających z umowy w terminie określonym w umowie, a mimo wyznaczenia deweloperowi dodatkowego terminu 120 dni od dnia upływu terminu umownego przeniesienie nadal nie nastąpi.

W praktyce oznacza to, że samo przewidywanie, iż deweloper „raczej nie zdąży”, zwykle jeszcze nie wystarcza do skorzystania z ustawowego prawa odstąpienia. Najczęściej trzeba poczekać na upływ terminu przewidzianego na przeniesienie własności, a następnie wyznaczyć dodatkowe 120 dni.

Oprócz tego trzeba zawsze sprawdzić, czy umowa nie przewiduje dodatkowych uprawnień nabywcy, na przykład kar umownych za opóźnienie, prawa do rozwiązania umowy za porozumieniem stron albo szczególnej procedury reklamacyjnej. Takie postanowienia mogą poprawić sytuację nabywcy, o ile nie ograniczają ustawowych praw.

Jakie znaczenie ma termin odbioru lokalu i termin przeniesienia własności?

To dwa różne momenty. Odbiór lokalu to czynność faktyczna związana z wydaniem lokalu i zgłoszeniem wad. Przeniesienie własności następuje dopiero w umowie przenoszącej własność zawartej w formie aktu notarialnego.

Przy ocenie prawa odstąpienia najważniejszy bywa termin przeniesienia prawa wynikającego z umowy, a nie samo tempo prac budowlanych. Jeżeli jednak umowa przewiduje odrębne kary umowne za opóźnienie w oddaniu lokalu lub za opóźnienie w przeniesieniu własności, można dochodzić ich zgodnie z treścią kontraktu i art. 483 § 1 oraz art. 484 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Jeżeli szkoda nabywcy przewyższa karę umowną, możliwość dochodzenia dalszego odszkodowania zależy od treści umowy oraz od art. 471 Kodeksu cywilnego. Roszczenia odszkodowawcze trzeba jednak wykazać co do zasady, wysokości szkody i związku przyczynowego.

Co zrobić praktycznie już teraz?

Najbezpieczniejsza kolejność działań jest zwykle następująca:

1. Proszę przeanalizować umowę deweloperską, harmonogram płatności i opis etapów inwestycji.
2. Proszę ustalić, jaki rachunek powierniczy prowadzi inwestycję i czy bank potwierdził zakończenie etapu.
3. Proszę pisemnie wezwać dewelopera do wyjaśnienia przyczyn opóźnienia oraz wskazania rzeczywistego stanu prac.
4. Jeżeli żądana jest kolejna transza, proszę odpowiedzieć pisemnie, czy i dlaczego świadczenie nie jest jeszcze wymagalne.
5. Proszę gromadzić dowody: zdjęcia budowy, ogłoszenia dewelopera, pisma, e-maile, SMS-y, wezwania do zapłaty, prospekty i aneksy.
6. Proszę sprawdzić kondycję dewelopera: KRS, KRZ, ewentualne postępowania restrukturyzacyjne lub upadłościowe.

Jeżeli inwestycja ewidentnie traci płynność, można rozważyć rozmowy o rozwiązaniu umowy za porozumieniem stron ze zwrotem wpłaconych środków. To rozwiązanie nie wynika automatycznie z ustawy, ale może być korzystne dla obu stron, jeśli deweloper chce uniknąć większej odpowiedzialności, a nabywca nie chce czekać na dalszy rozwój problemów.

Jakie ryzyka grożą przy pochopnym zerwaniu umowy?

Jeżeli nabywca sam odstąpi od umowy bez podstawy ustawowej albo umownej, może narazić się na zarzut bezpodstawnego niewykonania zobowiązania. Skutki zależą od treści umowy, ale mogą obejmować spór o zatrzymanie części środków, kary umowne albo odszkodowanie na zasadach ogólnych z art. 471 Kodeksu cywilnego.

W sprawach, w których w umowie występuje zadatek, trzeba dodatkowo ocenić skutki z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Gdy niewykonanie umowy następuje z winy jednej strony, druga może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zachować zadatek albo żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jednak zastosowanie tego przepisu w relacji z umową deweloperską zawsze trzeba oceniać na tle konkretnej umowy i przyczyny niewykonania zobowiązania.

Dlatego nie należy zakładać automatycznie, że przy każdym sporze z deweloperem nabywca odzyska „podwójny zadatek”. Najpierw trzeba ustalić, czy w ogóle doszło do ważnego zastrzeżenia zadatku, kto ponosi odpowiedzialność za niewykonanie umowy i czy nie obowiązują szczególne mechanizmy rozliczenia przewidziane w ustawie deweloperskiej.

Tabela: co możesz zrobić na danym etapie problemu

FAQ

Czy mogę po prostu nie zapłacić kolejnej raty?

Nie bez analizy umowy. Jeżeli rata jest uzależniona od zakończenia etapu, a etap nie został wykonany, można kwestionować wymagalność płatności. Trzeba jednak zrobić to pisemnie i rzeczowo.

Czy bank sam sprawdza postęp prac?

Tak, przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym bank kontroluje zakończenie etapu przed wypłatą środków deweloperowi, co wynika z art. 18 ust. 2 ustawy deweloperskiej.

Czy opóźnienie budowy od razu daje prawo do odstąpienia?

Zwykle nie. Najczęściej trzeba poczekać na niespełnienie przesłanki ustawowej lub umownej, zwłaszcza na brak przeniesienia własności w terminie i bezskuteczny upływ dodatkowych 120 dni.

Czy mogę żądać odszkodowania za wynajem innego mieszkania i raty kredytu?

To możliwe, ale wymaga wykazania podstawy odpowiedzialności dewelopera, wysokości szkody i związku przyczynowego. Znaczenie ma też to, czy umowa przewiduje kary umowne i jak je uregulowano.

Czy rozwiązanie umowy za porozumieniem stron jest dopuszczalne?

Tak, strony mogą zawrzeć porozumienie rozwiązujące umowę, ale trzeba precyzyjnie uregulować zwrot wpłat, termin rozliczenia i wzajemne zrzeczenia roszczeń. W praktyce taki dokument powinien być przygotowany bardzo ostrożnie.

Źródła

• ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, w szczególności art. 7, art. 8, art. 17, art. 18 i art. 43,
• ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 394 § 1, art. 471, art. 483 § 1 i art. 484 § 1.