Cofnięcie wniosku o zniesienie współwłasności

Zawiadomienie o wycenie nieruchomości przez biegłego

W sprawie o zniesienie współwłasności domu sąd często potrzebuje aktualnej wartości nieruchomości. Jeżeli ustalenie wartości wymaga wiadomości specjalnych, sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego na podstawie art. 278 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. W praktyce przy nieruchomościach jest to najczęściej biegły rzeczoznawca majątkowy.

Biegły zwykle dokonuje oględzin nieruchomości. Uczestnik postępowania powinien mieć realną możliwość udziału w oględzinach, zwłaszcza gdy biegły zamierza wejść do domu, oceniać jego stan techniczny, standard wykończenia albo sposób korzystania z pomieszczeń. Warto więc skontaktować się z sądem i ustalić, któremu biegłemu przekazano akta, a następnie poinformować biegłego, że chce się Pani uczestniczyć w oględzinach.

Po sporządzeniu opinii sąd powinien doręczyć ją uczestnikom albo udostępnić w aktach i wyznaczyć termin na zajęcie stanowiska. Prawo do przeglądania akt i otrzymywania odpisów wynika z art. 9 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, a w postępowaniu nieprocesowym stosuje się odpowiednio przepisy o procesie na podstawie art. 13 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli opinia jest niejasna, niepełna albo budzi zastrzeżenia, można złożyć zarzuty oraz wniosek o wezwanie biegłego na rozprawę lub o opinię uzupełniającą. Podstawą do żądania wyjaśnień jest art. 286 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy można cofnąć wniosek o zniesienie współwłasności?

Tak, wnioskodawca może cofnąć wniosek o zniesienie współwłasności. Trzeba jednak odróżnić samo złożenie pisma od jego skuteczności procesowej. Sprawa o zniesienie współwłasności to postępowanie nieprocesowe, dlatego zastosowanie ma art. 512 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z tym przepisem po rozpoczęciu posiedzenia albo po złożeniu przez któregokolwiek z uczestników oświadczenia na piśmie cofnięcie wniosku jest skuteczne tylko wtedy, gdy pozostali uczestnicy nie sprzeciwią się temu w terminie wyznaczonym przez sąd.

Analogiczne reguły procesowe pojawiają się w postępowaniu spadkowym; osobno omawiamy cofnięcie wniosku o dział spadku.

Jeżeli drugi współwłaściciel sprzeciwi się cofnięciu wniosku albo sam będzie żądał zniesienia współwłasności, sąd może prowadzić sprawę dalej. Wynika to także z materialnoprawnej zasady, że art. 210 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny przyznaje każdemu współwłaścicielowi prawo żądania zniesienia współwłasności. Pani decyzja o cofnięciu wniosku nie pozbawia więc innych współwłaścicieli prawa do domagania się zakończenia współwłasności.

Cofnięcie wniosku może mieć również znaczenie dla kosztów. W postępowaniu nieprocesowym zasadą jest, że każdy uczestnik ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie, co wynika z art. 520 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli jednak interesy uczestników są sprzeczne albo ktoś działa nielojalnie procesowo, sąd może inaczej rozdzielić koszty na podstawie art. 520 § 2 i § 3 Kodeksu postępowania cywilnego. Dotyczy to także wydatków na opinię biegłego, jeżeli zaliczka została już wykorzystana.

Czy można ponownie zamieszkać w domu będąc współwłaścicielem?

Sam fakt cofnięcia albo niecofnięcia wniosku o zniesienie współwłasności nie rozstrzyga o prawie do mieszkania w domu. Jako współwłaścicielka ma Pani prawo współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w zakresie dającym się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Wynika to wprost z art. 206 Kodeksu cywilnego.

W praktyce oznacza to, że co do zasady nie można Pani całkowicie pozbawić dostępu do nieruchomości tylko dlatego, że posiada Pani udział mniejszy niż druga strona. Jednocześnie Pani powrót nie może uniemożliwiać korzystania z domu pozostałym współwłaścicielom. Jeżeli w domu faktycznie mieszka tylko konkubent, a właścicielką większości udziałów jest jego córka, trzeba ustalić, czy istnieje między współwłaścicielami jakiekolwiek porozumienie co do sposobu korzystania z nieruchomości.

Jeżeli druga strona blokuje Pani dostęp do domu, wymieniła zamki albo odmawia wydania kluczy, w zależności od okoliczności można rozważyć roszczenie windykacyjne albo negatoryjne z art. 222 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, a w razie samowolnego naruszenia posiadania także ochronę posesoryjną z art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego. Dobór roszczenia zależy od tego, czy była Pani posiadaczem domu, kiedy i w jaki sposób utraciła Pani dostęp oraz czy istnieją wcześniejsze ustalenia dotyczące korzystania z pomieszczeń.

Rozliczenie kredytu, rachunków i nakładów na dom

Współwłaściciele uczestniczą w pożytkach i innych przychodach z rzeczy wspólnej oraz ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną proporcjonalnie do swoich udziałów. Tak stanowi art. 207 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc jedna osoba przez lata ponosiła wydatki konieczne na dom, takie jak podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, konieczne naprawy czy raty związane z utrzymaniem substancji nieruchomości, może żądać rozliczenia odpowiedniej części od pozostałych współwłaścicieli.

W sprawie o zniesienie współwłasności szczególnie ważny jest art. 618 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten przewiduje, że w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności oraz wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Do tej kategorii należą w szczególności rozliczenia nakładów, wydatków, pożytków i wynagrodzenia za wyłączne korzystanie z rzeczy.

Największe ryzyko wynika z art. 618 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego. Po prawomocnym zakończeniu sprawy o zniesienie współwłasności nie można już dochodzić roszczeń wymienionych w art. 618 § 1, nawet jeżeli uczestnik ich nie zgłosił. Dlatego roszczenia o rozliczenie nakładów na dom, opłat i ewentualnego korzystania ponad udział powinny zostać zgłoszone w tej sprawie, najlepiej w precyzyjnym piśmie z wyliczeniem kwot i dowodami.

Kredyt hipoteczny a rozliczenia między współwłaścicielami i konkubentami

Przy kredycie kluczowe jest ustalenie, kto jest stroną umowy kredytowej. Jeżeli kredytobiorcami są Pani i konkubent, a wobec banku odpowiadacie solidarnie, zastosowanie może mieć art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wierzyciel może żądać całości świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich albo od każdego z osobna. Po zapłacie więcej niż wynosi Pani udział w długu można dochodzić regresu od współdłużnika na podstawie art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego, chyba że z umowy albo relacji między dłużnikami wynika inny podział ciężaru długu.

Jeżeli natomiast tylko Pani była kredytobiorcą, nie oznacza to automatycznie, że konkubent musi oddać połowę rat. Trzeba wtedy ustalić, czy spłata kredytu zwiększała wartość wspólnej nieruchomości, czy była nakładem na rzecz wspólną, czy też stanowiła świadczenie spełniane w ramach nieformalnych ustaleń między partnerami. W określonych sytuacjach można powoływać się na przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu, czyli art. 405 Kodeksu cywilnego, ale wymaga to wykazania wzbogacenia drugiej osoby kosztem Pani majątku.

Rozliczenie konkubinatu jako takiego nie odbywa się według przepisów o majątku wspólnym małżonków, ponieważ między konkubentami nie powstaje ustawowa wspólność majątkowa. Roszczenia trzeba oprzeć na konkretnych podstawach, na przykład współwłasności, bezpodstawnym wzbogaceniu, pożyczce, zleceniu, nakładach albo umowie między partnerami. Jeżeli roszczenia dotyczą bezpośrednio domu będącego przedmiotem zniesienia współwłasności, najbezpieczniej zgłosić je w tej sprawie na podstawie art. 618 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Inne roszczenia, niezwiązane z posiadaniem rzeczy wspólnej, mogą wymagać osobnego pozwu.

Przedawnienie roszczeń o zwrot kosztów

Nie wszystkie wydatki z ostatnich 20 lat będzie można skutecznie odzyskać. Zgodnie z art. 117 § 2 Kodeksu cywilnego po upływie terminu przedawnienia osoba, przeciwko której przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się zarzutu przedawnienia. Ogólne terminy przedawnienia określa art. 118 Kodeksu cywilnego: co do zasady jest to 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 3 lata; koniec terminu przypada zasadniczo na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin jest krótszy niż 2 lata.

W sprawach o zwrot nakładów i opłat między współwłaścicielami kwalifikacja roszczenia może zależeć od rodzaju wydatku i podstawy prawnej. Inaczej ocenia się np. zwrot podatku od nieruchomości zapłaconego za wszystkich współwłaścicieli, inaczej regularne świadczenia za media, a jeszcze inaczej regres między współdłużnikami kredytu. Dlatego w piśmie do sądu warto rozdzielić poszczególne kategorie wydatków, podać daty płatności i wskazać dowody.

Zmiana sędziego w sprawie o zniesienie współwłasności

Sama zmiana sędziego nie musi oznaczać niczego niepokojącego. Może wynikać z przyczyn organizacyjnych, choroby, awansu, przeniesienia, urlopu długoterminowego albo wyłączenia sędziego. Zasady przydziału i zmiany składu sądu w sądach powszechnych wynikają między innymi z art. 47a i art. 47b ustawy z dnia 27 lipca 2001 r. Prawo o ustroju sądów powszechnych.

Jeżeli pełnomocnik drugiej strony wnosił o zmianę sędziego, mogło chodzić o wniosek o wyłączenie sędziego. Przypadki wyłączenia z mocy ustawy wymienia art. 48 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, na przykład gdy sędzia jest stroną, pozostaje z jedną ze stron w bliskim pokrewieństwie albo wcześniej występował w sprawie jako pełnomocnik. Niezależnie od tego, zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, sąd wyłącza sędziego na jego żądanie albo na wniosek strony, jeżeli istnieje okoliczność mogąca wywołać uzasadnioną wątpliwość co do jego bezstronności w danej sprawie.

Możliwy jest także wniosek dotyczący badania spełnienia przez sędziego wymogów niezawisłości i bezstronności. Instytucję tę reguluje art. 42a § 3 i § 4 ustawy Prawo o ustroju sądów powszechnych. Samo złożenie takiego wniosku przez pełnomocnika drugiej strony nie przesądza jednak o wyniku sprawy. Jeżeli sąd uwzględnił wniosek i zmienił sędziego, powinno to wynikać z akt sprawy. Może Pani sprawdzić zarządzenia i postanowienia w portalu informacyjnym sądu albo w czytelni akt.

Co praktycznie zrobić w opisanej sytuacji?

Najpierw warto ustalić, czy naprawdę chce Pani cofnąć wniosek. Jeżeli celem jest powrót do domu i odzyskanie pieniędzy, cofnięcie sprawy może być niekorzystne, zwłaszcza gdy nie zgłoszono jeszcze rozliczeń na podstawie art. 618 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Często lepszym rozwiązaniem jest kontynuowanie sprawy i rozszerzenie stanowiska o konkretne żądania rozliczeniowe.

Do sądu można złożyć pismo, w którym:

• wnosi Pani o doręczenie opinii biegłego i zawiadomienie o terminie oględzin, powołując się na art. 9 § 1, art. 278 § 1 i art. 286 Kodeksu postępowania cywilnego,
• zgłasza Pani roszczenia o rozliczenie nakładów, wydatków i ewentualnego korzystania z domu ponad udział na podstawie art. 207 Kodeksu cywilnego oraz art. 618 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego,
• przedstawia Pani tabelę wydatków z datami, kwotami, tytułem płatności i dowodami,
• wskazuje Pani, czy chce fizycznego podziału, przyznania nieruchomości jednej osobie ze spłatą, czy sprzedaży sądowej.

Jeżeli mimo wszystko chce Pani cofnąć wniosek, pismo powinno jasno wskazywać, że cofa Pani wniosek o zniesienie współwłasności. Trzeba jednak liczyć się z tym, że sąd zapyta pozostałych uczestników, czy sprzeciwiają się cofnięciu, zgodnie z art. 512 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

FAQ

Podsumowanie

Cofnięcie wniosku o zniesienie współwłasności jest możliwe, ale w toku sprawy nie zawsze zakończy postępowanie. Decydujący jest art. 512 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego oraz stanowisko pozostałych uczestników. Jeżeli zależy Pani na odzyskaniu wydatków poniesionych na dom, przed cofnięciem wniosku trzeba szczególnie uważać na art. 618 § 1 i § 3 Kodeksu postępowania cywilnego, bo roszczenia o nakłady i korzystanie z nieruchomości powinny zostać rozliczone w sprawie o zniesienie współwłasności.

Równolegle warto pilnować opinii biegłego, brać udział w oględzinach, zgłaszać zarzuty do wyceny i kompletować dowody płatności. Prawo do współkorzystania z domu wynika z art. 206 Kodeksu cywilnego, ale praktyczne rozwiązanie zależy od sposobu korzystania z nieruchomości, relacji z pozostałymi współwłaścicielami i tego, czy ktoś blokuje Pani dostęp do domu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 27 lipca 2001 r. - Prawo o ustroju sądów powszechnych - Dz.U. 2001 nr 98 poz. 1070
4. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741