Składniki wykorzystywane w działalności gospodarczej a majątek prywatny
Osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą posiada jeden majątek, na który składają się zarówno składniki służące celom osobistym, jak i celom firmowym. Mówiąc inaczej, nie mamy w tym przypadku do czynienia z dwoma odrębnymi majątkami. Składniki wykorzystywane w działalności gospodarczej są nadal własnością osoby fizycznej. W konsekwencji przesunięcia składników pomiędzy majątkiem firmowym a prywatnym nie powodują zmiany właściciela. Dlatego też słusznie Pan wskazał, że wycofanie nieruchomości z majątku firmowego do majątku prywatnego może odbyć się na podstawie oświadczenia. Nie dochodzi do zmiany prawa własności, w związku z czym nie jest tu konieczny akt notarialny.
Prywatny wynajem nieruchomości wycofanej z działalności – opodatkowanie ryczałtem
Jeżeli chodzi natomiast o możliwość wynajmu nieruchomości wycofanej z działalności jako najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem, to niestety, ale w tym zakresie istnieje bardzo duża rozbieżność w stanowisku fiskusa. Trzeba bowiem mieć na uwadze, że na gruncie prawa podatkowego działalność gospodarcza jest kategorią obiektywną. Nie w każdym bowiem przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności i to nawet jeżeli formalnie nieruchomość jest wycofana z zarejestrowanej firmy. Tak choćby możemy przeczytać w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 09.11.2017 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.324.2017.2.KS:
„Decydujące znaczenie mają bowiem wszystkie okoliczności faktyczne danej sprawy, a nie wybór dokonany przez podatnika. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika, jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem przychody uzyskiwane z tytułu najmu, nawet jeżeli Wnioskodawca uprzednio wycofa przedmiotowe nieruchomości z przedsiębiorstwa powinien zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej, i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów. Tym samym przychody z najmu przedmiotowych nieruchomości nie mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym.”
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Cechy wskazujące na prowadzenie działalności gospodarczej
Jeżeli wynajem nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej nie ma cech wskazujących na działalność gospodarczą, to podatnik może zdecydować się na formy właściwe dla najmu prywatnego, mianowicie zasady ogólne bądź ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Tak wypowiedział się m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 29.12.2016 r., nr 1462-IPPB1.4511.1100.2016.1.KS:
„Mając na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że jeżeli w istocie Wnioskodawca nie będzie zawierał umów najmu budynków w warunkach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (a więc przyjmując za Wnioskodawcą, że zamierza on z dniem 31 grudnia 2016 r. zakończyć działalność gospodarczą, a po likwidacji działalności i wykreśleniu z ewidencji środków trwałych – przychód z wynajmu tegoż majątku niezwiązanego już z działalnością gospodarczą, będzie uzyskiwany jako najem prywatny), to przychody uzyskiwane z tego tytułu należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako tzw. najem prywatny.”
Jak zatem widać, możliwość opodatkowania najmu w przedstawionych przez Pana okolicznościach nie jest sprawą jednoznaczną. Możliwy jest bowiem taki przypadek, że nawet po wycofaniu nieruchomości z firmy najem nadal będzie kwalifikowany przez US jako mający swoje źródło w pozarolniczej działalności gospodarczej.
Najem o charakterze zorganizowanym, ciągłym, mającym cel zarobkowy
Jak widać, istotne jest to, czy spełnione są warunki kwalifikujące najem do działalności gospodarczej, a nie to, czy nieruchomość jest wpisana do ewidencji ŚT czy wycofana z firmy.
Kluczowe są zatem warunki, w jakich odbywa się najem. Jeżeli jest to najem o charakterze zorganizowanym, ciągłym oraz mającym cel zarobkowy (są to przesłanki działalności wymienione art. 5a pkt 6 ustawy PIT), to mamy do czynienia z działalnością gospodarczą i to nawet w sytuacji, gdy podatnik nie ma w tym zakresie formalnie zarejestrowanej firmy.
Jak się domyślam, wynajem lokalu użytkowego będzie zapewne kontynuowany z tym samym najemcą, tj. w ramach tej samej umowy najmu, która zawarta była w czasie, gdy nieruchomość stanowiła składnik firmowy. Konieczne staje się zatem dokonanie analizy okoliczności faktycznych, które towarzyszą umowie najmu. Tylko bowiem analiza stanu faktycznego pozwoli ustalić, czy najem ma charakter ciągły, zorganizowany oraz zarobkowy.
Z pewnością zauważył Pan, że warunki te są bardzo ogólne i niedookreślone. Z tego też powodu mamy tak dużo interpretacji oraz rozbieżności, jeżeli chodzi o możliwość opodatkowania najmu ryczałtem. Z doświadczenia wiem, że najlepszym sposobem jest wystąpienie z własnym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Na chwilę obecną jest to jedyny sposób uzyskania oficjalnego stanowiska fiskusa w swojej sprawie.
Wykładnia organów skarbowych
Przykład sposobu wykładni przepisów w konkretnym stanie faktycznym daje interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18.01.2019 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.613.2018.2.AC, gdzie czytamy:
„Wszystkie przedstawione okoliczności faktyczne świadczą o tym, że Wnioskodawczyni angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą w zakresie najmu. Wnioskodawczyni z wykonywanych działań de facto uczyniła źródło stałego (nie okazjonalnego) zarobkowania. Decydując się na taki sposób wykonywania najmu, czerpie korzyści na dużą skalę (wynajem obejmie lokale użytkowe, jak i mieszkalne znajdujące się w budynku).
Nie ma wątpliwości, że ma na celu osiąganie dochodu z przedsięwzięcia o znacznych rozmiarach, świadcząc usługi na rzecz osób trzecich w sposób ciągły i zorganizowany, co wykracza poza zwykły zarząd majątkiem własnym.
Sposób wykonywania najmu z uwagi na jego rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz jego zorganizowanie spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Szeroki zakres najmu wskazuje, że nie będzie on prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. O zorganizowanej działalności świadczyć może również konieczność stałego i systematycznego pozyskiwania potencjalnych klientów (wynajmujących), poprzez udostępnianie informacji o posiadanych lokalach do wynajęcia. Tego rodzaju działania nie mogą więc mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności.”
Oczywiście nie jest z góry wykluczone, że ma Pan prawo do formy ryczałtowej. Aby jednak potwierdzić ten fakt, konieczne jest uzyskanie analizy Pana stanu faktycznego przez organy podatkowe. Odbywa się to właśnie poprzez interpretację indywidualną. Jeżeli zatem chce mieć Pan 100% pewności co do swojego stanu faktycznego, zalecam wystąpienie z takim właśnie wnioskiem.
Nota obciążeniowa
