Wycofanie lokalu z firmy a najem prywatny na ryczałcie

Wycofanie lokalu z działalności do majątku prywatnego

W przypadku jednoosobowej działalności gospodarczej przedsiębiorca i osoba fizyczna to ten sam podmiot. Dlatego wycofanie lokalu z działalności do majątku prywatnego nie jest sprzedażą ani darowizną. Co do zasady wystarcza sporządzenie oświadczenia o wycofaniu składnika majątku z działalności oraz ujęcie tej operacji w prowadzonej dokumentacji podatkowej.

Takie podejście wynika z konstrukcji majątku osoby fizycznej prowadzącej działalność. Samo wycofanie środka trwałego nie wymaga aktu notarialnego, jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności na inną osobę.

W praktyce warto przygotować:

• pisemne oświadczenie o wycofaniu lokalu z działalności,
• dokument wskazujący datę wycofania,
• odpowiedni zapis w ewidencji środków trwałych,
• aktualizację sposobu rozliczania przychodów od dnia następującego po wycofaniu.

Jeżeli lokal należy do majątku wspólnego małżonków, dobrze jest zachować także zgodę współmałżonka dla celów dowodowych, choć samo wycofanie nie powoduje zmiany właściciela.

Czy po wycofaniu lokalu można rozliczać najem prywatny ryczałtem?

Co do zasady tak, ale tylko wtedy, gdy przychody z najmu będą kwalifikowane do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli do najmu prywatnego.

Jeżeli natomiast sposób wykonywania najmu odpowiada definicji działalności gospodarczej, przychody mogą zostać zaliczone do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy. Definicję działalności gospodarczej zawiera art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Chodzi o działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły.

To oznacza, że samo wykreślenie najmu z CEIDG albo wycofanie lokalu z ewidencji środków trwałych nie rozstrzyga jeszcze sprawy. Organ podatkowy ocenia rzeczywisty stan faktyczny.

Jak dziś opodatkowany jest najem prywatny?

Od 2023 r. przychody z najmu prywatnego osób fizycznych są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wynika to z art. 2 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Stawki wynoszą:

Przy małżonkach co do zasady limit 100 000 zł dotyczy łącznie obojga, jeżeli przychody pochodzą ze wspólnej własności, chyba że istnieją podstawy do innego rozliczenia zgodnie z zasadami przewidzianymi dla małżonków w ustawie ryczałtowej.

Warto też pamiętać, że w ryczałcie podatek liczy się od przychodu, a nie od dochodu. Nie odlicza się więc kosztów uzyskania przychodu tak jak na skali podatkowej. To ma znaczenie zwłaszcza przy lokalach obciążonych dużymi kosztami utrzymania lub finansowania.

Zobacz również:

wynajem prywatny w ryczałcie

Kiedy najem nadal może zostać uznany za działalność gospodarczą?

Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy po wycofaniu lokalu sposób najmu nadal będzie profesjonalny, powtarzalny i zorganizowany. Dla oceny znaczenie mają przede wszystkim realne okoliczności, a nie sama nazwa rozliczenia.

Za działalnością gospodarczą mogą przemawiać przykładowo:

• wynajmowanie większej liczby lokali,
• stałe poszukiwanie najemców i aktywna reklama,
• obsługa najmu w sposób zbliżony do przedsiębiorcy,
• powtarzalne zawieranie umów i rozbudowana organizacja najmu,
• wykorzystywanie zaplecza firmowego do prowadzenia najmu.

Nie oznacza to automatycznie, że każdy najem lokalu użytkowego jest działalnością gospodarczą. Jeden lokal także może być najmem prywatnym, jeżeli najem stanowi zwykły zarząd majątkiem własnym. Ocena zawsze zależy od konkretnego stanu faktycznego.

W orzecznictwie i interpretacjach po uchwale NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, podkreśla się, że co do zasady podatnik może kwalifikować przychody do najmu prywatnego, jeżeli przedmiot najmu nie jest związany z działalnością gospodarczą, a sposób wynajmu nie przybiera postaci działalności w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Mimo to organy nadal badają skalę, powtarzalność i zorganizowanie działań.

Czy trzeba wykreślić najem z CEIDG?

Jeżeli przestaje Pan wykonywać najem w ramach działalności gospodarczej, warto zaktualizować wpis w CEIDG tak, aby odzwierciedlał rzeczywisty zakres działalności. Sama aktualizacja wpisu nie tworzy jednak automatycznie najmu prywatnego na gruncie PIT. Ma znaczenie porządkowe i dowodowe, ale nie rozstrzygające.

Podobnie samo wykreślenie lokalu z ewidencji środków trwałych jest tylko elementem dokumentacji. O kwalifikacji przychodu decydują przepisy ustawy o PIT oraz faktyczny sposób wynajmu.

Najem prywatny a VAT po wycofaniu lokalu z firmy

Na gruncie VAT sytuacja jest odrębna od PIT. To, że lokal został wycofany z działalności na potrzeby podatku dochodowego, nie oznacza jeszcze automatycznie zakończenia statusu podatnika VAT przy jego wynajmie.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług podatnikiem VAT jest także osoba wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą, a pojęcie działalności gospodarczej w VAT jest szerokie i obejmuje również wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W praktyce oznacza to, że prywatny najem lokalu może nadal podlegać VAT, nawet gdy w PIT jest rozliczany jako najem prywatny. Jeżeli lokal użytkowy jest wynajmowany odpłatnie, zwykle usługa nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego dla najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Jeżeli pozostaje Pan czynnym podatnikiem VAT, co do zasady może Pan wystawiać faktury z imieniem i nazwiskiem, adresem oraz NIP. W jednoosobowej działalności NIP jest przypisany tej samej osobie fizycznej.

Osobnej analizy wymaga natomiast kwestia korekty VAT naliczonego po wycofaniu lokalu z działalności lub zmianie przeznaczenia nieruchomości. W zależności od tego, czy przy nabyciu albo nakładach odliczano VAT i jak dalej lokal będzie wykorzystywany, może znaleźć zastosowanie art. 91 ustawy o VAT. Jeżeli ma Pan wątpliwości w tym zakresie, proszę przeanalizować również temat wycofanie lokalu z firmy a VAT.

Jak udokumentować zmianę sposobu rozliczania?

W praktyce bezpieczne postępowanie obejmuje kilka kroków:

1. sporządzenie oświadczenia o wycofaniu lokalu z działalności,
2. wykreślenie lokalu z ewidencji środków trwałych z odpowiednią datą,
3. ustalenie od kiedy lokal nie jest związany z działalnością na gruncie PIT,
4. aktualizację wpisu CEIDG, jeżeli dotychczas obejmował najem,
5. ustalenie dalszych zasad rozliczania VAT,
6. rozliczanie przychodów z najmu prywatnego ryczałtem, jeżeli stan faktyczny rzeczywiście uzasadnia taką kwalifikację.

W przypadku nieruchomości wspólnej małżonków trzeba jeszcze ustalić sposób rozliczania przychodu między małżonkami. Co do zasady przychód przypisuje się każdemu z nich proporcjonalnie, chyba że złożą właściwe oświadczenie o opodatkowaniu całości przez jednego z małżonków, jeżeli przepisy na to pozwalają w danym stanie faktycznym.

Zobacz również:

wynajem garażu w ryczałcie

Czy warto wystąpić o interpretację indywidualną?

Tak, zwłaszcza gdy lokal był wcześniej środkiem trwałym firmy, najem ma być kontynuowany, a okoliczności mogą budzić wątpliwości. Podstawę prawną wydawania interpretacji stanowi art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Interpretacja nie zastąpi oceny księgowej ani nie załatwi automatycznie wszystkich kwestii VAT, ale może dać realną ochronę w zakresie opisanego stanu faktycznego. To szczególnie ważne, gdy lokal użytkowy ma nadal przynosić stałe przychody, a zmienia się tylko formalny sposób jego ujęcia.

Odpowiedź praktyczna na zadane pytania

Tak, może Pan wycofać lokal z ewidencji środków trwałych i przekazać go do majątku prywatnego na podstawie oświadczenia oraz odpowiednich zapisów ewidencyjnych.

Tak, po wycofaniu lokalu możliwe jest rozliczanie przychodów ryczałtem jako najmu prywatnego, ale tylko wtedy, gdy najem w konkretnym stanie faktycznym nie będzie miał cech działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Tak, może Pan pozostać czynnym podatnikiem VAT i wystawiać faktury jako osoba fizyczna posługująca się własnym NIP, jeżeli czynność podlega VAT.

Nie można jednak zagwarantować tej kwalifikacji wyłącznie na podstawie samego wycofania lokalu z firmy. Jeżeli chce Pan ograniczyć ryzyko sporu z organem podatkowym, najbezpieczniejszym rozwiązaniem będzie interpretacja indywidualna.

FAQ

Czy samo wycofanie lokalu z ewidencji środków trwałych wystarczy, aby rozliczać najem prywatny?

Nie. To ważny krok dokumentacyjny, ale o kwalifikacji przychodu decyduje rzeczywisty sposób wykonywania najmu i przepisy ustawy o PIT.

Czy najem prywatny można dziś opodatkować skalą podatkową?

Nie, co do zasady nie. Dla osób fizycznych najem prywatny jest obecnie rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Czy po wycofaniu lokalu z firmy trzeba zrezygnować z VAT?

Nie. Na gruncie VAT prywatny najem może nadal podlegać opodatkowaniu, a osoba fizyczna może pozostać czynnym podatnikiem VAT.

Czy przy majątku wspólnym małżonków potrzebna jest zgoda żony?

Dla celów dowodowych warto ją mieć. Samo wycofanie lokalu z działalności jednego z małżonków do majątku prywatnego nie przenosi jednak własności na inną osobę.

Czy interpretacja indywidualna daje pełne bezpieczeństwo?

Daje ochronę tylko w granicach dokładnie opisanego stanu faktycznego i tylko temu, kto o nią wystąpił. Jeżeli rzeczywisty model najmu będzie inny niż opisany, ochrona może nie zadziałać.

Źródła

• art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 6 oraz art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• art. 2 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne,
• art. 15 ust. 1 i 2, art. 43 ust. 1 pkt 36 oraz art. 91 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,
• art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa,
• uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21.