Kupno garażu na dzierżawionym gruncie a PCC

Co właściwie jest przedmiotem transakcji?

W opisanej sytuacji trzeba rozdzielić dwie kwestie: sprzedaż samego garażu oraz zmianę osoby korzystającej z gruntu. Blaszany garaż, który nie jest trwale połączony z gruntem i może zostać zdemontowany lub przeniesiony bez istotnego naruszenia substancji, co do zasady traktuje się jako rzecz ruchomą. Wynika to pośrednio z art. 47 § 1-3 oraz art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, zgodnie z którymi część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności, a do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

Jeżeli garaż nie jest częścią składową gruntu, dotychczasowy dzierżawca może sprzedać go jako rzecz ruchomą. Nie oznacza to jednak automatycznie, że kupujący może korzystać z gruntu. Do tego potrzebna jest zgoda właściciela gruntu, czyli w tym przypadku miasta, oraz odpowiednie uregulowanie umowy dzierżawy.

Jeżeli interesuje Cię także sytuacja, w której występuje garaż na cudzym gruncie i zmiana dzierżawcy gruntu, na którym stoi garaż, warto sprawdzić również skutki w podatku od nieruchomości.

Dzierżawa gruntu a zgoda miasta na zmianę dzierżawcy

Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Art. 693 § 2 Kodeksu cywilnego dopuszcza oznaczenie czynszu w pieniądzach, świadczeniach innego rodzaju albo w ułamkowej części pożytków.

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, o ile przepisy o dzierżawie nie stanowią inaczej, co wynika z art. 694 Kodeksu cywilnego. Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego - art. 696 Kodeksu cywilnego.

Dotychczasowy dzierżawca nie powinien więc samodzielnie przekazywać innej osobie korzystania z gruntu. Art. 698 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. Zgodnie z art. 698 § 2 Kodeksu cywilnego naruszenie tego obowiązku może skutkować wypowiedzeniem dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W praktyce zmiana dzierżawcy może nastąpić przez zawarcie nowej umowy dzierżawy z miastem, aneks do dotychczasowej umowy albo konstrukcję przeniesienia praw i obowiązków, jeżeli właściciel gruntu wyrazi na to zgodę. Przeniesienie wierzytelności może opierać się na art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego, natomiast przejęcie długu wymaga zgody wierzyciela zgodnie z art. 519 § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego. W sprawach dzierżawy gruntu komunalnego decydujące znaczenie mają jednak także postanowienia konkretnej umowy z miastem.

Kiedy kupno garażu podlega PCC?

Podatek od czynności cywilnoprawnych obejmuje między innymi umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Wynika to z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym - art. 4 pkt 1 tej ustawy.

Jeżeli umowa między stronami dotyczy sprzedaży blaszanego garażu jako rzeczy ruchomej, zastosowanie ma stawka 2% z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wartość rynkową określa się według art. 6 ust. 2 tej ustawy, czyli na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem miejsca położenia, stanu oraz stopnia zużycia, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli strony w jednej umowie określają osobno cenę za garaż i osobno wynagrodzenie za przeniesienie praw z dzierżawy, część dotycząca praw majątkowych może podlegać stawce 1% na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli jednak miasto zawiera z kupującym nową umowę dzierżawy, a dotychczasowy dzierżawca sprzedaje wyłącznie garaż, PCC należy oceniać przede wszystkim jak przy sprzedaży rzeczy ruchomej.

Stawki PCC przy garażu i prawach z dzierżawy

Kiedy nie trzeba płacić PCC?

Najważniejsze zwolnienie praktyczne dotyczy sprzedaży rzeczy ruchomych, jeżeli podstawa opodatkowania nie przekracza 1000 zł. Wynika to z art. 9 pkt 6 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli więc wartość rynkowa blaszanego garażu wynosi 1000 zł albo mniej, sprzedaż rzeczy ruchomej nie powoduje obowiązku zapłaty PCC.

Drugą istotną sytuacją jest wyłączenie z PCC w razie opodatkowania VAT albo zwolnienia z VAT jednej ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności. Zasada ta wynika z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, z wyjątkami wskazanymi w tym przepisie. W typowej sprzedaży garażu przez osobę prywatną, która nie działa jako podatnik VAT w odniesieniu do tej czynności, to wyłączenie zwykle nie znajdzie zastosowania.

Jeżeli po nabyciu garażu pojawia się pytanie o lokalne daniny, warto odrębnie sprawdzić podatek od nieruchomości, ponieważ jego ocena zależy między innymi od rodzaju obiektu, sposobu wykorzystania oraz lokalnych stawek uchwalanych przez gminę.

Termin na PCC-3 i sposób rozliczenia

Obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, czyli zasadniczo z dniem zawarcia umowy sprzedaży. Wynika to z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Kupujący powinien złożyć deklarację PCC-3 i zapłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, zgodnie z art. 10 ust. 1 tej ustawy.

Jeżeli umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego, podatek pobiera notariusz jako płatnik, co wynika z art. 10 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Przy zwykłej pisemnej umowie sprzedaży blaszanego garażu notariusz najczęściej nie występuje, więc obowiązek złożenia PCC-3 i zapłaty podatku spoczywa na kupującym.

Co grozi za brak PCC-3?

Jeżeli kupujący nie złoży PCC-3 i nie zapłaci podatku w terminie, powstaje zaległość podatkowa. Od zaległości nalicza się odsetki za zwłokę na podstawie art. 53 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa. W określonych sytuacjach brak ujawnienia podstawy opodatkowania lub niezłożenie deklaracji może również rodzić odpowiedzialność na gruncie ustawy z dnia 10 września 1999 r. - Kodeks karny skarbowy, w szczególności art. 54 § 1 tej ustawy.

Jeżeli termin już minął, w praktyce warto jak najszybciej złożyć zaległą deklarację, zapłacić podatek wraz z odsetkami i rozważyć złożenie czynnego żalu. Instytucję czynnego żalu przewiduje art. 16 § 1 Kodeksu karnego skarbowego, ale jej skuteczność zależy od spełnienia warunków wskazanych w tym przepisie oraz od tego, czy organ nie miał już udokumentowanej wiadomości o czynie.

FAQ

Podsumowanie

Przy zakupie blaszanego garażu stojącego na dzierżawionym gruncie najpierw trzeba ustalić, czy sprzedawany jest sam garaż jako rzecz ruchoma, czy także prawa majątkowe związane z dzierżawą. Sam garaż zwykle oznacza PCC 2%, a odpłatne przeniesienie praw majątkowych może oznaczać PCC 1%. Kupujący powinien złożyć PCC-3 i zapłacić podatek w terminie 14 dni, chyba że występuje zwolnienie albo wyłączenie z PCC.

Źródła

• Art. 47 § 1-3, art. 48, art. 509 § 1, art. 519 § 2 pkt 2, art. 693 § 1-2, art. 694, art. 696, art. 698 § 1-2, art. 705 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 2 pkt 4, art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 6 ust. 2, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a-b, art. 9 pkt 6, art. 10 ust. 1-2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Art. 53 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.
• Art. 16 § 1 oraz art. 54 § 1 ustawy z dnia 10 września 1999 r. - Kodeks karny skarbowy.