Przekształcenie działki przemysłowej na działkę rolną

Jak uzyskać zmianę przeznaczenia gruntów?

Z podanych przez Pana informacji wynika, że Pańska działka objęta została miejscowym planem zagospodarowania, w którym widnieje jako działka przemysłowa.

Ustawodawca przewidział szereg szczególnych uregulowań odnośnie zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolne i nieleśne. Brak jest natomiast przepisów szczególnych odnoszących się do sytuacji odwrotnej, dlatego przyjąć należy, że w takiej sytuacji zastosowanie znajdą przepisy ogólne o zmianie przeznaczenia gruntu.

Chcąc zmienić przeznaczenie gruntu, dla którego uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania, w pierwszej kolejności należy złożyć wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Złożenie wniosku o zmianę planu zagospodarowania

Wniosek złożyć należy w urzędzie miasta lub gminy.

Wniosek powinien zawierać: imię i nazwisko lub nazwę wnioskodawcy oraz jego adres; rodzaj wnioskowanego przeznaczenia gruntu; określenie nieruchomości (lub opis terenu), których dotyczy wniosek; kserokopię lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej z oznaczeniem nieruchomości, której dotyczy wniosek.

Zgodnie z art. 27 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „zmiana planu miejscowego następuje w takim trybie, w jakim jest on uchwalany”. Wobec tego po złożeniu wniosku o zmianę planu zagospodarowania uruchomiona musi zostać taka sama procedura jak przy uchwalaniu planu miejscowego.

Procedura i tryb uchwalania planu zagospodarowania oraz udział poszczególnych podmiotów szczegółowo określają art. 14 i dalsze cytowanej ustawy.

W pierwszej kolejności, w celu ustalenia przeznaczenia terenów, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia (zmiany) miejscowego planu zagospodarowania. Uchwała ta podejmowana jest na z własnej inicjatywy rady gminy lub na niosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

Jak długo trwa procedura zmiany planu zagospodarowania przestrzennego?

Procedura zmiany planu zagospodarowania jest długotrwała (w niektórych gminach zmiana planów zagospodarowania terenu dokonywana jest tylko raz w roku), a złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia nie gwarantuje, że wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie.

Odnośnie Pana pytania, kto decyduje o możliwości przekwalifikowania gruntów, to zgodnie z art. 17 ustawy decyzję taką podejmuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta oraz rada gminy. Wójt rozpatruje bowiem wnioski składane odnośnie planu oraz sporządza projekt planu miejscowego, a rada gminy uchwala plan.

Przed uchwaleniem projekt planu miejscowego zostanie wyłożony do wglądu publicznego, co zostanie ogłoszone w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Na tym etapie, w razie gdyby Pana wniosek nie został rozpatrzony pozytywnie, ponownie będzie mógł Pan wnieść tzw. uwagi do projektu planu miejscowego.

Odrębnie należy rozpatrywać sytuację, w której Pańska działka nie byłaby objęta miejscowym planem zagospodarowania.

Ustalenie przeznaczenia gruntu poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy

Jeżeli dla obszaru gminy nie został sporządzony i uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie gruntu należy ustalić poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie bowiem z art. 59 ust. 1 i 2 ustawy, w sytuacji gdy brak jest planu miejscowego, „zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Odnosi się to także do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku”.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy

Ustawa reguluje też w sposób szczegółowy kryteria, które należy spełnić, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia kilku warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana; teren ma dostęp do drogi publicznej; istnieje uzbrojenie terenu lub plany jego wykonania; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Warto dodać, że gdyby chciał Pan istniejące na działce budynki zaadaptować np. na cele mieszkalne, konieczne będzie przeprowadzenie procedury zmiany sposobu użytkowania obiektów budowlanych.

Zmiana sposobu użytkowania obiektów budowlanych

W tym celu należy dokonać zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania właściwemu organowi (starostwo powiatowe).

Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego w myśl art. 71 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki:

• bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego,
• pracy,
• zdrowotne,
• higieniczno-sanitarne,
• ochrony środowiska,
• wielkość lub układ obciążeń.

W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć: opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania; zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również z danymi technologicznymi; oświadczenie o posiadanym tytule prawnym do nieruchomości; zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności (uprawniona osoba oceni, czy w danym budynku można zamieszkać i czy będzie potrzebne ewentualne wykonanie robót budowlanych oraz jaki będzie ich zakres. Jeżeli roboty nie będą wymagały pozwolenia na budowę, to wystarczy samo zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania); w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.