.
Udzieliliśmy ponad 126,8 tys. porad prawnych i mamy 14 401 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Konsekwencje zakupu nieruchomości z odstępstwami od planów

• Opublikowano: 15-10-2023 • Autor: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska

Jesteśmy tuż przed finalizacją zakupu działki rekreacyjnej z domkiem. Działka ma księgę wieczystą. Domek jest drewniany, postawiony na fundamentach. Okazuje się, że w domku są odstępstwa od planów, między innymi brak okna i balkonu, większy i zabudowany taras. Dodatkowo odległość domu od granicy działki wynosi 3 metry, a w ścianie od granicy działki są okna. Od tej strony nieruchomość graniczy z polami uprawnymi. Pozwolenie na budowę zostało wydane 23 lata temu. Nieruchomość znajduje się w małej wiosce, jest ostatnim zabudowaniem, za działką są już tylko pola uprawne klasy I–III. Jakie konsekwencje prawne mogą mnie spotkać, jeśli kupię tę nieruchomość?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Konsekwencje zakupu nieruchomości z odstępstwami od planów

Odległość budynku od granicy działki

Odstępstwo od projektów, które nie jest sformalizowane (zalegalizowane), to samowola budowlana. Tak samo niezachowanie wymaganych prawem warunków, w tym rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jest samowolą. „Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273 rozporządzenia lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

 

Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość” (§ 12 ww. rozporządzenia).

 

„W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej dopuszcza się:

1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;

2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;

3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi” (§ 12 ww. rozporządzenia).

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Odpowiedzialność za samowolę budowlaną

Niemniej, przechodząc stricte do Pani pytania, wskazuję, że zakup nieruchomości, na której istnieje samowola budowlana (tj. przebudowa, dobudowa bez zgłoszenia/pozwolenia na budowę, niezachowane odległości), spowoduje, że wszelka odpowiedzialność za fakt samowoli przejdzie na Panią jako obecną właścicielkę. Samowola obciąża bowiem każdoczesnego właściciela nieruchomości i nie może on uwolnić się od odpowiedzialności, powołując się na to okoliczność, że nabył nieruchomość w takim stanie.

 

Oczywiście istnieje procedura legalizacji (o ile legalizacja jest w danym przypadku możliwa, tj. zgodna z przepisami i MPZP), ale legalizacja to duże koszty, nadto legalizacja nie zwalnia z grzywny za samowolę. Gdy zaś legalizacja nie jest możliwa, to organ nakazuje rozbiórkę i nakłada grzywnę za samowolę. Kwestia dokumentów wymaganych do legalizacji, opłat za legalizację, grzywny wskazana jest w ustawie Prawo budowlane (od art. 48 do nast. oraz art. 93).

 

Nie zalecam więc kupować nieruchomości z niezalegalizowaną przez właściciela (sprzedającego samowolą). Ustawa Prawo budowlane nie uzależnia bowiem obciążania sankcjami za samowolę od tego, kto jej dokonał. Za samowolę odpowiada każdoczesny właściciel nieruchomości, zatem jako nabywca właścicielem budynku nadal pozostaje osoba, która dokonała samowoli budowlanej. Nabywca z chwilą podpisania aktu notarialnego dot. zakupu nieruchomości wstąpi Pani we wszelkie obowiązki zbywcy, w tym odpowie za samowolę. Oczywiście może Pani wtedy powoływać się na wadę prawną nieruchomości do sprzedawcy i domagać się odstąpienia od umowy, ale skoro Pani już wie o niezgodności, to ten łatwo „obali” wadę, wskazując, że wiedziała Pani o niej w chwili zawarcia umowy, a mimo to ją zawarła, zatem wówczas roszczenie o odstąpienie od umowy będzie bezskuteczne.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska

Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.


Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • V - dziewięć =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu