Umowa przedwstępna kupna działki rolnej przez nierolnika

Czy nierolnik może kupić 14 arów ziemi rolnej?

W opisanej sytuacji chodzi o dokupienie około 14 arów, czyli 0,14 ha, gruntu rolnego położonego obok istniejącej nieruchomości. Przy obecnym stanie prawnym najważniejsze jest to, czy przedmiotem sprzedaży będzie już wydzielona nieruchomość lub działka, w której powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Jeżeli tak, ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego co do zasady się do niej nie stosuje.

Oznacza to, że sam fakt, iż kupujący nie jest rolnikiem indywidualnym, nie powinien blokować zakupu 14 arów ziemi rolnej. Trzeba jednak odróżnić dwie sprawy: możliwość nabycia własności oraz możliwość późniejszego wykorzystania gruntu na cele rekreacyjne, budowlane albo gospodarcze. Kupno gruntu nie oznacza jeszcze, że można go dowolnie zabudować lub użytkować w sposób sprzeczny z planem miejscowym.

Jeżeli nabywana część ma dopiero zostać wydzielona z większej nieruchomości, samo wymierzenie jej przez geodetę w terenie nie wystarczy. Potrzebny jest prawidłowy podział geodezyjny i dokumenty pozwalające notariuszowi opisać przedmiot sprzedaży.

Umowa przedwstępna kupna działki rolnej

umowa przedwstępna sprzedaży działki rolnej powinna precyzyjnie uwzględniać warunki związane z KOWR, termin zawarcia umowy przyrzeczonej i skutki niespełnienia warunków. Umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna nie zawsze musi mieć taką formę, ale przy zakupie gruntu warto rozważyć akt notarialny. Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania umowy przyrzeczonej, w szczególności określa strony, nieruchomość i cenę, forma aktu notarialnego daje kupującemu silniejszą ochronę.

W praktyce oznacza to, że gdy sprzedający po podpisaniu notarialnej umowy przedwstępnej odmawia zawarcia umowy sprzedaży, kupujący może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy zwykłej pisemnej umowie przedwstępnej najczęściej pozostaje roszczenie odszkodowawcze, chyba że strony uzgodniły dodatkowe zabezpieczenia.

W umowie przedwstępnej warto precyzyjnie wskazać: numer księgi wieczystej, numer działki lub projektowaną działkę po podziale, powierzchnię, cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób zapłaty, zasady zwrotu zadatku albo zaliczki, obowiązki sprzedającego dotyczące dostarczenia dokumentów oraz warunki, od których zależy finalizacja transakcji.

Podział 14 arów z większej działki rolnej

Jeżeli sprzedający nie sprzedaje całej istniejącej działki, tylko fragment o powierzchni 14 arów, trzeba najpierw ustalić, czy taki podział jest prawnie dopuszczalny. W przypadku gruntów rolnych i leśnych przepisy co do zasady ograniczają wydzielanie działek mniejszych niż 0,3000 ha. Istnieje jednak ważny wyjątek: taka mniejsza działka może zostać wydzielona między innymi po to, aby powiększyć sąsiednią nieruchomość albo uregulować granice między sąsiadami.

To istotne w sytuacji, w której kupujący ma już obok dom po byłym gospodarstwie i chce dokupić pas łąki wokół ogrodu. W decyzji zatwierdzającej podział może zostać wskazany termin na przeniesienie praw do wydzielonej działki, nie dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Termin ten warto uwzględnić w umowie przedwstępnej.

Jeżeli po podziale powstanie samodzielna działka mniejsza niż 0,3 ha, zgodnie z aktualnym kierunkiem orzecznictwa Sądu Najwyższego stosuje się wyłączenie z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nadal jednak notariusz powinien zweryfikować komplet dokumentów, bo błędne opisanie przedmiotu sprzedaży albo pominięcie ograniczeń może opóźnić wpis własności w księdze wieczystej.

Jakie dokumenty powinien przedstawić sprzedający?

Lista dokumentów zależy od konkretnej nieruchomości, jej historii i sposobu nabycia przez sprzedającego. W typowej sprawie kupujący powinien poprosić co najmniej o:

• numer księgi wieczystej i możliwość sprawdzenia aktualnych wpisów, w tym własności, hipotek, służebności i roszczeń,
• dokument stanowiący podstawę nabycia przez sprzedającego, na przykład akt notarialny, prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie z urzędu skarbowego, jeżeli sprzedający nabył nieruchomość w drodze spadku, darowizny lub innego tytułu, przy którym przepisy wymagają wykazania rozliczenia podatku,
• wypis z rejestru gruntów, a w razie potrzeby wyrys z mapy ewidencyjnej albo dokumenty geodezyjne do założenia nowej księgi wieczystej,
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zaświadczenie o braku planu miejscowego,
• ostateczną decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości, jeżeli sprzedawany jest wydzielony fragment,
• informację o dzierżawie, użytkowaniu, posiadaniu przez osoby trzecie i ewentualnych sporach dotyczących gruntu,
• dane osobowe i stan cywilny sprzedającego, ponieważ przy majątku wspólnym małżonków konieczny może być udział albo zgoda małżonka.

Warto także sprawdzić, czy nieruchomość nie jest objęta prawem pierwokupu gminy, ustaleniami rewitalizacyjnymi, ochroną konserwatorską, statusem lasu, ograniczeniami środowiskowymi albo innymi szczególnymi regulacjami. W praktyce znaczną część tych dokumentów wskaże notariusz po analizie księgi wieczystej i dokumentów geodezyjnych.

Plan miejscowy, droga i rekreacyjne korzystanie z gruntu

Przed zakupem trzeba ustalić, co wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli planu nie ma, należy sprawdzić, czy możliwe będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, o ile kupujący planuje jakąkolwiek zabudowę. Dla samego powiększenia ogrodu lub terenu rekreacyjnego może to nie być konieczne, ale już ustawienie obiektu, trwałe ogrodzenie, zmiana sposobu użytkowania albo prace ziemne mogą wymagać osobnej oceny.

Jeżeli w przyszłości na gruncie miałby pojawić się domek, altana albo inny obiekt, sama działka rolna nie przesądza jeszcze o dopuszczalności takiej inwestycji. Znaczenie mają przepisy budowlane, plan miejscowy, dostęp do mediów, klasa gruntu i ewentualna konieczność wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej.

Praktycznie ważny jest także dostęp do drogi. Jeżeli wydzielany fragment ma być włączony do nieruchomości kupującego, problem może być mniejszy, ale przy samodzielnej działce brak dostępu do drogi publicznej utrudnia korzystanie z gruntu, uzyskanie warunków zabudowy i późniejszą sprzedaż.

Jeżeli celem jest inne niż rolne wykorzystanie terenu, trzeba odróżnić zakup od procedury planistycznej. Sama umowa sprzedaży nie powoduje, że następuje zmiana przeznaczenia gruntu. Może być potrzebna zmiana planu miejscowego, decyzja o warunkach zabudowy albo decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej.

Prawo pierwokupu i rola KOWR

Dawne przepisy i starsze opracowania często odwołują się do Agencji Nieruchomości Rolnych oraz progu 5 ha. Obecnie w obrocie prywatnym właściwym podmiotem jest Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, a zasady wynikają z aktualnego brzmienia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Jeżeli nieruchomość rolna ma mniej niż 0,3 ha użytków rolnych, ustawy tej zasadniczo się nie stosuje. Przy nieruchomościach rolnych od 0,3 ha do mniej niż 1 ha nabywcą może być co do zasady także osoba niebędąca rolnikiem, bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR, ale w pewnych sytuacjach może nadal wchodzić w grę prawo pierwokupu KOWR albo dzierżawcy.

Jeżeli prawo pierwokupu ma zastosowanie, strony nie zawierają od razu zwykłej umowy przenoszącej własność, lecz najpierw warunkową umowę sprzedaży. Uprawniony do pierwokupu może w ustawowym terminie złożyć oświadczenie o skorzystaniu z tego prawa. KOWR, jeżeli jest uprawniony, może co do zasady skorzystać z prawa pierwokupu w terminie miesiąca od otrzymania zawiadomienia o warunkowej umowie sprzedaży.

Naruszenie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego może prowadzić do nieważności czynności. Dlatego nawet przy niewielkim areale warto, aby notariusz jednoznacznie ustalił, czy transakcja rzeczywiście korzysta z wyłączenia dotyczącego powierzchni poniżej 0,3 ha użytków rolnych.

Zakup gruntu na cel rekreacyjny

Cel rekreacyjny kupującego nie jest sam w sobie przeszkodą do nabycia niewielkiej działki rolnej. Nie oznacza jednak pełnej dowolności w korzystaniu z gruntu. Inaczej ocenia się koszenie łąki i powiększenie ogrodu, inaczej postawienie domku, utwardzenie terenu, prowadzenie działalności, budowę ogrodzenia, doprowadzenie mediów albo urządzenie parkingu.

Rekreacyjne użytkowanie działki powinno być zgodne z planem miejscowym, przepisami budowlanymi, ochroną gruntów rolnych i leśnych oraz zasadami prawa sąsiedzkiego. Jeżeli grunt leży przy zabudowie mieszkalnej, warto od razu sprawdzić, czy plan miejscowy nie przewiduje drogi, infrastruktury technicznej, zieleni publicznej albo innego przeznaczenia, które ograniczy plany kupującego.

FAQ

Czy umowa przedwstępna sprzedaży działki rolnej musi być u notariusza?

Nie zawsze. Dla ważności umowy przedwstępnej wystarczy zwykle zachowanie istotnych elementów umowy przyrzeczonej, ale forma aktu notarialnego daje silniejszą ochronę. Dzięki niej można dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli druga strona się wycofa.

Czy 14 arów ziemi rolnej może kupić osoba niebędąca rolnikiem?

Tak, co do zasady jest to możliwe, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, w której powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Przy takim areale ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zasadniczo się nie stosuje.

Czy można sprzedać sam fragment większej działki rolnej?

Nie można sprzedać jedynie nieformalnie oznaczonego fragmentu gruntu. Najpierw trzeba doprowadzić do prawidłowego podziału geodezyjnego albo innej dopuszczalnej prawnie procedury. Przy działce mniejszej niż 0,3000 ha szczególnie ważne jest to, czy ma ona powiększyć sąsiednią nieruchomość albo regulować granice.

Jakie dokumenty są najważniejsze przed zakupem gruntu rolnego?

Najważniejsze są księga wieczysta, podstawa nabycia przez sprzedającego, wypis z rejestru gruntów, dokumenty geodezyjne, dokumenty planistyczne z gminy, decyzja podziałowa, jeżeli była potrzebna, oraz informacje o dzierżawie, służebnościach, hipotekach i innych obciążeniach.

Czy zakup działki rolnej pozwala od razu korzystać z niej rekreacyjnie?

Proste korzystanie, takie jak koszenie łąki czy powiększenie ogrodu, zwykle nie rodzi takich problemów jak zabudowa. Jeżeli jednak kupujący chce postawić obiekt, ogrodzić teren, utwardzić grunt albo doprowadzić media, trzeba sprawdzić plan miejscowy, przepisy budowlane i przepisy o ochronie gruntów rolnych.

Czy KOWR ma prawo pierwokupu przy każdej działce rolnej?

Nie przy każdej. Przy nieruchomościach, do których ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego się nie stosuje, problem prawa pierwokupu KOWR zasadniczo odpada. Przy większych nieruchomościach rolnych, zwłaszcza od 0,3 ha wzwyż, notariusz powinien ocenić, czy występuje prawo pierwokupu dzierżawcy albo KOWR.

Co grozi za pominięcie ograniczeń z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?

Jeżeli dana transakcja podlega ustawie, a strony pominą wymagane warunki, zgody, zawiadomienia lub prawo pierwokupu, czynność może być nieważna. Dlatego przed aktem notarialnym trzeba jednoznacznie ustalić, czy ustawa ma zastosowanie do konkretnej nieruchomości.

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – w szczególności art. 1a, art. 2a, art. 2b, art. 3 i art. 9.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – w szczególności art. 92 i art. 93.
• Kodeks cywilny – w szczególności art. 158, art. 389, art. 390 oraz art. 596 i następne.
• KOWR – zgody na nabycie nieruchomości rolnych.
• KOWR – pierwokup i nabycie nieruchomości rolnych.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 17 października 2023 r., III CZP 113/22.