Ustna umowa przedwstępna
W sprawie ma Pan dwie możliwości: albo udowodnić, że nieruchomość miała być również Pana własnością i zawarliście choćby ustną umowę przedwstępną przeniesienia na Pana własności nieruchomości, albo po prostu zażądać zwrotu wpłaconej gotówki i nie powiększać majątku kolegi.
W obu przypadkach niestety prawo stawia Pana w sytuacji, w której może Pan żądać jedynie zwrotu wkładu, pieniędzy bądź odszkodowania za niewywiązanie się z umowy przez kolegę. Są to roszczenia o zwrot wpłat. Nie ma podstawy do dochodzenia udziału we współwłasności nieruchomości.
W umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, zwanej umową przyrzeczoną. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Do ważności umowy przedwstępnej nie jest wymagana żadna forma szczególna – pisemna czy notarialna.
To, czy umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie pisemnej, czy w formie aktu notarialnego nie wpływa na jej ważność, nawet gdy umowa ta dotyczy nieruchomości (lokalu). Ma to jedynie znaczenie w przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. W zależności bowiem od tego w jakiej formie umowę przedwstępną zawarto (pisemnej czy w formie aktu notarialnego), różne są konsekwencje nieprzystąpienia do umowy przez jedną ze stron.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Odmowa zawarcia umowy przyrzeczonej
Jeśli zatem umowę zawarto na piśmie czy ustnie, wówczas strony, która odmawia przystąpienia do umowy przyrzeczonej, nie można prawnie zmusić do jej zawarcia. Strona ta zobowiązana jest jedynie do naprawienia szkody, jaką druga strona (ta, która umowę chce zawrzeć) poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Natomiast jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, wówczas strona, która liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, może zmusić drugą stronę (która się uchyla) do jej zawarcia. Możliwe jest bowiem wystąpienie do sądu o wydanie wyroku, który zastąpi zgodę strony na zawarcie umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji, pomimo odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa ta dojdzie do skutku w oparciu o wyrok sądu (art. 64 Kodeksu cywilnego).
Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego). Jest to skutek słabszy umowy przedwstępnej, ograniczający uprawnienia strony wyłącznie do roszczenia odszkodowawczego. Należy jednak podnieść, że strony mogą w takim przypadku odmiennie określić zakres odszkodowania, a więc zarówno rozszerzyć jak i ograniczyć jego zakres.
Tak więc w przypadku wykazania, że kolega miał na Pana przenieść współwłasność – na podstawie ustnej umowy przedwstępnej – może Pan żądać odszkodowania.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Powstanie roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia
Może Pan żądać od kolegi zwrotu gotówki tytułem bezpodstawnego wzbogacenia.
Jak stanowi art. 405 K.c., kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Jak widać, do powstania roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia potrzebne są: po pierwsze, przesunięcie majątkowe (transfer korzyści z majątku jednej osoby do majątku osoby drugiej albo uzyskanie korzyści przez jedną osobę kosztem innej) oraz, po drugie, brak podstawy prawnej takiego przesunięcia. W świetle tych przesłanek uzyskana przez wzbogaconego korzyść majątkowa jest nieusprawiedliwiona. Nieusprawiedliwione przesunięcie majątkowe jest symetryczne w tym sensie, że z jednej strony oznacza wzbogacenie zaś z drugiej zubożenie, a pomiędzy wzbogaceniem a zubożeniem zachodzi pewien związek.
Tak więc do przesłanek roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia należą: wzbogacenie jednego podmiotu, zubożenie drugiego, związek między wzbogaceniem a zubożeniem oraz bezpodstawność wzbogacenia.
Jeśli chodzi o wzbogacenie jako przesłankę roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia, to polega ono na uzyskaniu korzyści majątkowej w postaci bądź to powiększenia aktywów majątku wzbogaconego, bądź to na pomniejszeniu jego pasywów. Wzbogacenie nastąpić może w drodze nabycia jakiegoś prawa majątkowego (ale także posiadania), zaoszczędzenia wydatków, uniknięcia straty, skorzystania z cudzych usług itp.
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Wzbogacenie pociągające za sobą uszczerbek w majątku innej osoby
Gdy wzbogacenie nastąpiło kosztem innej osoby, to nastąpiło też zubożenie. Zubożenie przybiera również majątkowy wymiar i polegać może na przeniesieniu prawa majątkowego, nieodpłatnym świadczeniu usług itp. Tylko wówczas, gdy wzbogacenie pociąga za sobą uszczerbek w majątku innej osoby (jej zubożenie) powstać może obowiązek zwrotu przedmiotu wzbogacenia.
Zubożenie nie musi być identyczne ze wzbogaceniem, jednakże korzyść wzbogaconego musi być zawsze uzyskana kosztem zubożonego. Albowiem pomiędzy wzbogaceniem a zubożeniem zachodzić musi pewien związek. Element ten występuje w konstrukcji art. 405 Kodeksu cywilnego, którego dyspozycja (obowiązek wydania korzyści) obejmuje sytuacje (hipoteza) uzyskania przez kogokolwiek bez podstawy prawnej korzyści majątkowej „kosztem innej osoby”.
W przeważającej opinii przesunięcie majątkowe nastąpić może bądź bezpośrednio z majątku zubożonego do majątku wzbogaconego, bądź pośrednio – poprzez majątek osoby trzeciej.
W myśl art. 405 Kodeksu cywilnego roszczenie o zwrot wzbogacenia uzyskanego kosztem zubożonego uzależnione jest od braku podstawy prawnej majątkowego transferu. Hipoteza art. 405 K.c. co do zasady nie obejmuje zatem sytuacji uzyskania korzyści majątkowej kosztem innej osoby w oparciu o ważną czynność prawną, orzeczenie sądu, decyzję administracyjną lub inne zdarzenia, których nastąpienie w myśl przepisów ustawy wywołuje skutki cywilnoprawne (np. zasiedzenie). Ustawodawca jednoznacznie uzależnił roszczenie o zwrot od braku „prawnej” podstawy wzbogacenia; nie można więc do oceny bezpodstawności wzbogacenia stosować kryteriów leżących poza sferą prawną.
Zasadniczo obowiązek zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia ciąży na bezpodstawnie wzbogaconym (art. 405 K.c.) oraz na jego następcach prawnych pod tytułem ogólnym (np. na spadkobiercach; zob. art. 922 K.c.). Jednakże, jeśli bezpodstawnie wzbogacony rozporządził korzyścią na rzecz osoby trzeciej bezpłatnie, obowiązek wydania korzyści przechodzi na tę osobę trzecią (zob. art. 407 K.c.).
Tak więc – jeśli kolega nie podpisze z Panem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, że po spłacie kredytu przeniesie na Pana udział we własności nieruchomości – proszę nie pakować się dalej w spłatę kredytu, bowiem w najlepszym wypadku odzyska Pan to, co Pan włożył.
Przykłady
Bracia i działka rekreacyjna
Tomasz i jego brat Michał od lat wspólnie planowali zakup działki rekreacyjnej. Kiedy nadarzyła się okazja, Michał zaproponował, że to on kupi działkę, bo Tomasz właśnie zmieniał pracę i miał przerwę w dochodach. Umówili się ustnie, że działka będzie wspólna, a Tomasz będzie pokrywał połowę kosztów i później przepiszą ją na obydwu. Tomasz przez trzy lata wpłacał regularnie przelewy na spłatę kredytu i urządził na działce altanę. Gdy poprosił o podpisanie aktu notarialnego potwierdzającego współwłasność, Michał odmówił, twierdząc, że wszystko było na jego nazwisko i nie musi niczego zmieniać. Tomasz próbował dochodzić swoich praw, ale sąd uznał, że skoro nie ma pisemnej umowy ani notarialnego aktu przedwstępnego, może co najwyżej domagać się zwrotu pieniędzy jako bezpodstawnego wzbogacenia.
Partnerzy w życiu i w inwestycji
Joanna i Karol byli parą przez ponad pięć lat. Wspólnie zdecydowali się kupić mieszkanie z myślą o przyszłości. Ze względu na lepszą zdolność kredytową Karola, kredyt został zaciągnięty tylko na niego. Joanna jednak wzięła na siebie dużą część kosztów wykończenia mieszkania i spłacała razem z nim raty przez dwa lata. Gdy związek się rozpadł, Karol nie tylko nie chciał jej zwrócić zainwestowanych pieniędzy, ale też zaprzeczył, że była jakakolwiek ustna umowa o współwłasności. Joanna zebrała dowody przelewów i wiadomości z ustaleniami, ale sąd nie przyznał jej praw do mieszkania – zasądził jedynie częściowy zwrot kosztów na podstawie roszczenia z bezpodstawnego wzbogacenia.
Wspólnicy z liceum i inwestycja w kamienicę
Dwóch przyjaciół z liceum, Andrzej i Paweł, postanowiło wspólnie zainwestować w starą kamienicę pod wynajem. Paweł zarejestrował działalność gospodarczą i kupił nieruchomość w swoim imieniu, twierdząc, że będzie to prościej sfinansować kredytem komercyjnym. Andrzej przekazywał mu pieniądze na remont i częściowo spłacał raty. Przez kilka lat zarządzali najmem razem, dzieląc się zyskami. Gdy jednak rynek najmu się załamał i kamienica zaczęła przynosić straty, Paweł nagle zerwał współpracę, uznając, że całość należy wyłącznie do niego. Andrzej próbował dochodzić roszczenia z ustnej umowy przedwstępnej, ale sąd uznał, że skoro nie doszło do aktu notarialnego i nie ma wystarczającego dowodu na to, że Paweł zobowiązał się do przeniesienia własności, jedyne co mu przysługuje to odszkodowanie – również na zasadzie bezpodstawnego wzbogacenia.
Podsumowanie
W sprawach dotyczących ustnych umów przedwstępnych na zakup nieruchomości prawo nie daje gwarancji przeniesienia własności, nawet jeśli istnieją dowody wpłat czy wspólnych ustaleń. Bez zachowania formy aktu notarialnego nie można skutecznie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej – pozostaje jedynie możliwość dochodzenia odszkodowania za poniesione koszty lub roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. Dlatego tak ważne jest, aby wszelkie ustalenia związane z przeniesieniem własności nieruchomości były zawsze potwierdzone na piśmie, najlepiej u notariusza, zanim zaangażujemy się finansowo.
Oferta porad prawnych
Jeśli znajdujesz się w podobnej sytuacji lub masz wątpliwości co do swoich praw wynikających z ustnych ustaleń, skorzystaj z naszej pomocy prawnej online. Nasi prawnicy szybko i rzetelnie przeanalizują Twoją sprawę, wskażą możliwe rozwiązania i pomogą sformułować odpowiednie kroki prawne. Skontaktuj się z nami bez wychodzenia z domu – zapewniamy wygodę, poufność i profesjonalne wsparcie.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
