Likwidacja spółdzielni mieszkaniowej a przekazanie majątku

Na czym polega problem przy majątku likwidowanej spółdzielni?

Sprawa dotyczy spółdzielni mieszkaniowej postawionej w stan likwidacji. Po utworzeniu wspólnoty mieszkaniowej zarząd nieruchomością wspólną przechodzi na właścicieli lokali, ale w majątku spółdzielni pozostaje lokal użytkowy wyodrębniony wcześniej na rzecz spółdzielni. Trzeba więc ustalić, czy lokal ma zostać przekazany wspólnocie mieszkaniowej, czy bezpośrednio osobom fizycznym, czyli byłym członkom spółdzielni.

To rozróżnienie jest kluczowe. Inne skutki podatkowe powstaną wtedy, gdy majątek otrzymuje wspólnota jako podatnik CIT, a inne wtedy, gdy udział w lokalu albo równowartość majątku otrzymują osoby fizyczne. Nie wystarczy sama nazwa uchwały ostatniego walnego zgromadzenia. Należy sprawdzić statut spółdzielni, uchwały likwidacyjne, księgę wieczystą lokalu, sposób wyodrębnienia lokalu oraz wartość wkładów i udziałów przypadających na poszczególnych członków.

Kolejność rozliczeń w likwidacji spółdzielni

Zgodnie z art. 125 Prawa spółdzielczego należności przypadające od spółdzielni zaspokaja się w ustawowej kolejności. W praktyce dla spółdzielni mieszkaniowej oznacza to, że najpierw trzeba pokryć koszty likwidacji, następnie należności pracownicze i podobnie chronione, potem podatki, inne należności publicznoprawne oraz kredyty bankowe, a na końcu pozostałe należności.

Dopiero z kwot pozostałych po spłaceniu wszystkich należności oraz po zabezpieczeniu należności spornych albo niewymagalnych dokonuje się stosunkowej wypłaty udziałów. Taka wypłata nie może być dokonana przed upływem 6 miesięcy od dnia ogłoszenia wzywającego wierzycieli. Wierzyciele, którzy zgłoszą wierzytelności po tym terminie, mogą dochodzić zaspokojenia z nierozdzielonego jeszcze majątku spółdzielni.

Pozostały majątek przeznacza się na cele określone w uchwale ostatniego walnego zgromadzenia. Trzeba jednak pamiętać, że sama uchwała nie zastępuje czynności wymaganych do przeniesienia własności nieruchomości. Jeżeli przedmiotem przekazania jest odrębny lokal użytkowy, co do zasady potrzebna będzie odpowiednia czynność prawna w formie aktu notarialnego i wpis w księdze wieczystej.

Czy lokal użytkowy może trafić do wspólnoty mieszkaniowej?

Tak, ale wymaga to prawidłowego ustalenia podstawy prawnej i podatkowej. Obecnie nie można już zakładać, że wspólnota mieszkaniowa w ogóle nie może mieć własnego majątku. Art. 6 ustawy o własności lokali stanowi, że ogół właścicieli lokali tworzy wspólnotę mieszkaniową, a wspólnota może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów z 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, przyjął, że wspólnota mieszkaniowa, działając w granicach swojej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Nie oznacza to jednak, że każdy lokal należący wcześniej do spółdzielni staje się z mocy prawa częścią nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali nieruchomością wspólną są grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wyodrębniony lokal użytkowy jest odrębną nieruchomością lokalową, dlatego jego status trzeba ocenić osobno.

Skutki w CIT, gdy lokal otrzymuje wspólnota

Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 3 ustawy o CIT do przychodów nie zalicza się między innymi zwróconych udziałów lub wkładów w spółdzielni oraz wartości majątku otrzymanego w związku z likwidacją osoby prawnej w części stanowiącej koszt ich nabycia bądź objęcia. Problem polega na tym, że wspólnota mieszkaniowa nie była członkiem likwidowanej spółdzielni i zwykle nie ponosiła kosztu objęcia udziałów lub wkładów w tej spółdzielni.

Jeżeli więc lokal użytkowy zostanie przekazany bezpośrednio wspólnocie, trzeba ostrożnie ocenić, czy po stronie wspólnoty powstaje przychód w CIT i jaka jest jego wartość. Wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem CIT, choć część jej dochodów może korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT. Zwolnienie dotyczy jednak dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczonych na cele związane z utrzymaniem tych zasobów; nie obejmuje automatycznie każdego przysporzenia ani każdej działalności związanej z lokalem użytkowym.

W praktyce fiskalnej szczególnie istotne będzie to, czy lokal użytkowy służy gospodarce zasobami mieszkaniowymi, czy raczej generuje przychody z działalności innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Jeżeli lokal ma być wynajmowany komercyjnie, ryzyko sporu o zwolnienie podatkowe jest większe.

Skutki w PIT, gdy lokal otrzymują byli członkowie spółdzielni

Jeżeli lokal albo udział w jego wartości ma zostać przekazany osobom fizycznym, należy porównać wartość otrzymanego majątku z kosztem udziałów lub wkładów wniesionych do spółdzielni. Art. 21 ust. 1 pkt 50 ustawy o PIT zwalnia z podatku przychody otrzymane w związku ze zwrotem udziałów lub wkładów w spółdzielni do wysokości wniesionych udziałów lub wkładów. Art. 21 ust. 1 pkt 50a dotyczy wartości majątku otrzymanego w związku z likwidacją osoby prawnej lub spółki w części odpowiadającej kosztowi nabycia albo objęcia praw wskazanych w tym przepisie. Przy spółdzielni trzeba więc szczegółowo zweryfikować, czy i w jakim zakresie koszt udziałów lub wkładów może być uwzględniony.

Jeżeli wartość majątku przypadającego na danego członka mieści się w wartości jego wkładu lub udziału, co do zasady nie powinien powstać dochód do opodatkowania w tej części. Jeżeli jednak wartość udziału w lokalu przekracza koszt wkładów lub udziałów, nadwyżka może stanowić opodatkowany przychód z udziału w zyskach osób prawnych. Przy podziale majątku likwidowanej osoby prawnej przepisy PIT przewidują zryczałtowany 19% podatek od dochodów z udziału w zyskach osób prawnych.

Nie należy utożsamiać zwrotu wkładu mieszkaniowego z każdym przekazaniem składnika majątku likwidowanej spółdzielni. Zwrot wkładu do wysokości faktycznie wniesionej kwoty jest traktowany inaczej niż otrzymanie dodatkowego przysporzenia majątkowego. Dlatego dla każdego członka trzeba ustalić indywidualne dane: wysokość wkładów, udziałów, ewentualne rozliczenia wcześniejsze oraz wartość przypadającego mu majątku.

Co powinna zrobić spółdzielnia przed podjęciem uchwały?

Przed ostatnim walnym zgromadzeniem i przed przeniesieniem własności lokalu należy uporządkować dokumenty. W szczególności trzeba:

• ustalić aktualny stan księgi wieczystej lokalu użytkowego,
• sprawdzić, czy lokal jest odrębną własnością, częścią nieruchomości wspólnej czy składnikiem własnego majątku spółdzielni,
• sporządzić aktualną wycenę rynkową lokalu,
• ustalić listę członków i byłych członków uprawnionych do rozliczeń,
• policzyć wysokość wkładów i udziałów przypadających na poszczególne osoby,
• ocenić, czy przekazanie wspólnocie mieści się w jej zdolności prawnej i celu działania,
• ustalić, czy po stronie spółdzielni, wspólnoty lub członków powstaną obowiązki podatkowe albo obowiązki płatnika,
• rozważyć złożenie wniosku o interpretację indywidualną do Krajowej Informacji Skarbowej.

W dobrze przygotowanej uchwale trzeba precyzyjnie wskazać, co jest przekazywane, komu, w jakiej wartości i na jakiej podstawie. Inaczej ryzyko zakwestionowania rozliczeń podatkowych będzie znacznie większe.

FAQ

Podsumowanie

Przekazanie lokalu użytkowego po likwidacji spółdzielni mieszkaniowej wymaga równoległej analizy prawa spółdzielczego, ustawy o własności lokali oraz przepisów podatkowych. Najbezpieczniej nie traktować wspólnoty i członków jako jednego podmiotu podatkowego, bo skutki CIT i PIT są inne.

Jeżeli lokal otrzymują członkowie, kluczowe jest porównanie wartości majątku z kosztami ich wkładów lub udziałów. Jeżeli lokal otrzymuje wspólnota, trzeba ocenić przychód w CIT, możliwość zwolnienia oraz prawidłowość cywilnoprawnego przeniesienia własności.

Źródła

• Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, w szczególności art. 3 i art. 125.
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 3 i art. 6.
• Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, w szczególności art. 12 ust. 4 pkt 3 oraz art. 17 ust. 1 pkt 44.
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 17 ust. 1 pkt 4 lit. c, art. 21 ust. 1 pkt 50 i 50a oraz art. 30a ust. 1 pkt 4.
• Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07.