Członek wspólnoty blokuje remont – co można zrobić?

Najpierw ustal, czy chodzi o małą czy większą wspólnotę

Najważniejsza zmiana w stosunku do starszych porad prawnych dotyczy progu małej wspólnoty. Aktualnie, zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali, przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności stosuje się do zarządu nieruchomością wspólną tylko wtedy, gdy liczba wszystkich lokali w budynku, czyli lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż 3.

Jeżeli lokali jest więcej niż 3, właściciele powinni działać według rozdziału 4 ustawy o własności lokali. W praktyce oznacza to obowiązek wyboru jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, podejmowanie uchwał większością głosów liczonych według udziałów oraz możliwość korzystania z trybu sądowego przewidzianego w art. 24 i art. 26 tej ustawy.

Warto też odróżnić właściciela od mieszkańca. Osoba zajmująca lokal komunalny jako najemca nie jest z tego powodu członkiem wspólnoty i nie bierze udziału w głosowaniu właścicieli. Prawa i obowiązki dotyczące tego lokalu wykonuje jego właściciel, czyli zwykle gmina albo inny dotychczasowy właściciel nieruchomości.

Gdy wspólnota ma więcej niż 3 lokale

W większej wspólnocie zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz. Czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie. Do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa, jeżeli czynność tego wymaga.

Uchwały zapadają co do zasady większością głosów właścicieli, liczoną według wielkości udziałów. Jeżeli suma udziałów nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, właściciele posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów mogą żądać głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Może to mieć znaczenie zwłaszcza tam, gdzie jeden właściciel lub gmina posiada dominujący udział.

Jeżeli nie można uzyskać wymaganej większości dla potrzebnej czynności, zarząd albo zarządca powierzony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali może wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie. Sąd ocenia wtedy cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Ten tryb jest właściwy m.in. wtedy, gdy remont jest uzasadniony stanem technicznym budynku, a brak uchwały prowadzi do dalszej degradacji nieruchomości wspólnej.

Gdy wspólnota ma nie więcej niż 3 lokale

Jeżeli wspólnota rzeczywiście ma nie więcej niż 3 lokale, stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności. Każdy współwłaściciel ma obowiązek współdziałać w zarządzie rzeczą wspólną. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów, a nie według liczby osób.

Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Jeżeli tej zgody nie ma, każdy współwłaściciel może żądać sądowego upoważnienia do dokonania czynności. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz innych czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, ale gdy jej brakuje, współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

W praktyce zwykłym zarządem będą najczęściej bieżące naprawy, konserwacja, usuwanie awarii, podstawowe działania zabezpieczające budynek i pobieranie należnych opłat. Większy remont, modernizacja, przebudowa, zmiana przeznaczenia części wspólnej, ustanowienie służebności albo zaciągnięcie poważniejszego zobowiązania zwykle przekracza zwykły zarząd.

Jak przygotować remont, gdy jeden właściciel odmawia zgody?

Najbezpieczniej zacząć od uporządkowania dokumentów. Wspólnota albo współwłaściciele powinni przygotować opis stanu technicznego budynku, zdjęcia, protokoły przeglądów, zalecenia kominiarskie lub budowlane, kosztorys i zakres prac. Im bardziej konkretne są dokumenty, tym łatwiej wykazać przed sądem, że remont jest konieczny i zgodny z interesem wszystkich właścicieli.

W większej wspólnocie należy przygotować projekt uchwały obejmującej zakres remontu, źródło finansowania, wysokość zaliczek lub funduszu remontowego oraz upoważnienie zarządu do zawarcia umowy z wykonawcą, jeżeli czynność przekracza zwykły zarząd. W małej wspólnocie trzeba ustalić, czy dana czynność jest zwykłym zarządem, czy go przekracza, a następnie uzyskać właściwą zgodę albo wystąpić do sądu.

Fundusz remontowy nie jest odrębnym obowiązkowym funduszem narzuconym ustawą w każdym przypadku, ale wspólnota może przewidzieć zaliczki na remonty i bieżącą konserwację w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Wydatki na remonty i konserwację wprost mieszczą się w katalogu kosztów zarządu.

Czy można wykonać remont bez zgody opornego właściciela?

Wykonanie remontu bez wymaganej uchwały, zgody współwłaścicieli albo zgody sądu jest ryzykowne. Odporny właściciel może potem kwestionować zasadność prac, zakres kosztów i obowiązek zwrotu wydatków. Dlatego przy większych pracach lepiej najpierw uzyskać uchwałę albo rozstrzygnięcie sądu.

Inaczej należy oceniać sytuacje nagłe, np. pękniętą instalację, przeciek dachu, awarię zagrażającą zalaniem lokali albo bezpośrednie zagrożenie bezpieczeństwa. Wtedy konieczne czynności zabezpieczające mogą być uzasadnione obowiązkiem ochrony wspólnego prawa i obowiązkiem utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym. Zakres takich działań powinien jednak odpowiadać realnej awarii lub zagrożeniu, a nie zastępować planowanego kompleksowego remontu.

Nie należy odpowiadać bezprawiem na bezprawie. Jeżeli sąsiad samowolnie zajmuje części wspólne, niszczy instalacje albo podejmuje decyzje bez zgody pozostałych, warto równolegle przeanalizować środki przysługujące w razie samowolnego działania sąsiada we wspólnocie.

Kto ponosi koszty remontu i jak odzyskać pieniądze?

W większej wspólnocie właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do udziałów, jeżeli nie ma szczególnej podstawy do innego rozliczenia. Na koszty zarządu składają się m.in. wydatki na remonty, bieżącą konserwację, ubezpieczenie, podatki, utrzymanie czystości i wynagrodzenie zarządu albo zarządcy. Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu są płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca.

W małej wspólnocie analogiczną funkcję pełni art. 207 Kodeksu cywilnego: współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną w stosunku do wielkości udziałów. Jeżeli remont został zatwierdzony zgodnie z prawem albo wynikał z niezbędnych czynności zachowawczych, oporny współwłaściciel nie może dowolnie przerzucać kosztów na pozostałych.

Jeżeli właściciel nie płaci należnych zaliczek albo kosztów remontu, wspólnota może dochodzić zapłaty w sądzie. W większej wspólnocie działa zwykle zarząd, a w małej wspólnocie trzeba zadbać o prawidłowe umocowanie osób występujących z żądaniem zapłaty. W razie sporu dowodami będą uchwała, zgoda sądu, kosztorys, faktury, protokoły odbioru i sposób wyliczenia udziału przypadającego na danego właściciela.

Kiedy sąd może ustanowić zarządcę przymusowego?

W większej wspólnocie każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego, jeżeli zarząd nie został powołany, pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki. Sąd określa zakres uprawnień zarządcy i należne mu wynagrodzenie oraz odwołuje go, gdy ustaną przyczyny powołania.

W małej wspólnocie podstawą jest art. 203 Kodeksu cywilnego. Każdy współwłaściciel może wystąpić o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości w istotnych sprawach zwykłego zarządu albo jeżeli większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Zarządca ustanowiony przez sąd nie rozwiązuje jednak automatycznie każdego problemu: jego kompetencje dotyczą przede wszystkim zarządu wskazanego przez sąd i przepisy.

Wniosek o zarządcę przymusowego powinien pokazywać trwały paraliż zarządu lub realne naruszenie zasad prawidłowej gospodarki, a nie tylko pojedynczy spór o jedną uchwałę. Czasem skuteczniejszy i szybszy będzie wniosek o zgodę sądu na konkretną czynność, np. remont dachu, osuszenie piwnic albo wymianę instalacji.

Czy można eksmitować właściciela za blokowanie uchwał?

Nie ma klasycznej eksmisji właściciela tylko dlatego, że głosuje przeciwko uchwałom albo odmawia podpisywania dokumentów. Właściciel lokalu korzysta z prawa własności i samo głosowanie przeciwko określonym decyzjom nie oznacza jeszcze podstawy do pozbawienia go lokalu.

Ustawa o własności lokali przewiduje jednak szczególny i daleko idący środek: wspólnota może w procesie żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli właściciel długotrwale zalega z opłatami, rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy albo swoim niewłaściwym zachowaniem czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Jest to rozwiązanie wyjątkowe. Sąd będzie badał skalę, uporczywość, dowody i proporcjonalność żądania. Samo to, że właściciel jest konfliktowy i blokuje remonty, zwykle nie wystarczy. Inaczej może być, gdy równocześnie nie płaci należnych opłat, celowo niszczy części wspólne, uniemożliwia korzystanie z nieruchomości albo rażąco narusza porządek domowy.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustal liczbę wszystkich lokali w budynku i sprawdź, czy stosuje się reżim małej wspólnoty, czy zasady większej wspólnoty z ustawy o własności lokali.
2. Sprawdź księgę wieczystą, udziały w nieruchomości wspólnej oraz to, kto jest właścicielem lokalu komunalnego.
3. Zbierz dokumenty techniczne: przeglądy, zdjęcia, opinie fachowców, kosztorysy i opis ryzyka dla budynku.
4. Przygotuj uchwałę albo pisemną zgodę współwłaścicieli, zależnie od właściwego trybu zarządu.
5. Jeżeli brakuje wymaganej zgody, rozważ wniosek do sądu o zgodę na konkretną czynność albo o ustanowienie zarządcy przymusowego.
6. Po wykonaniu prawidłowo zatwierdzonych prac rozlicz koszty według udziałów i dochodź zapłaty od właściciela, który odmawia uregulowania należności.

FAQ

Czy mała wspólnota mieszkaniowa nadal oznacza wspólnotę do 7 lokali?

Nie. Aktualnie małą wspólnotą w rozumieniu art. 19 ustawy o własności lokali jest wspólnota, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż 3. Jeżeli lokali jest więcej, stosuje się zasady zarządu z ustawy o własności lokali.

Czy najemca mieszkania komunalnego głosuje nad uchwałami wspólnoty?

Nie. Najemca lokalu komunalnego nie jest właścicielem lokalu i nie wykonuje prawa głosu we wspólnocie. Głos przypada właścicielowi lokalu, którym najczęściej jest gmina.

Czy jeden właściciel może zablokować remont?

To zależy od liczby lokali, udziałów i rodzaju remontu. W większej wspólnocie zwykle decyduje większość udziałów. W małej wspólnocie większe czynności mogą wymagać zgody wszystkich, ale brak zgody może zostać zastąpiony orzeczeniem sądu.

Czy można obciążyć opornego właściciela kosztami remontu?

Tak, jeżeli remont został prawidłowo zatwierdzony albo wynikał z niezbędnych czynności służących zachowaniu wspólnej nieruchomości. Koszty co do zasady rozlicza się według udziałów, chyba że przepisy, umowa albo prawidłowa uchwała przewidują inne dopuszczalne zasady.

Czy wspólnota może sama ustanowić zarządcę przymusowego?

Nie. Zarządcę przymusowego ustanawia sąd. W większej wspólnocie podstawą jest art. 26 ustawy o własności lokali, a w małej wspólnocie art. 203 Kodeksu cywilnego w związku z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy właściciela można eksmitować za utrudnianie działania wspólnoty?

Nie w zwykłym znaczeniu eksmisji. W wyjątkowych sytuacjach wspólnota może żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, ale wymaga to procesu i wykazania przesłanek z art. 16 ustawy o własności lokali, np. długotrwałych zaległości albo rażącego i uporczywego zachowania.

Co zrobić, gdy budynek jest w złym stanie technicznym?

Należy udokumentować stan budynku, zlecić przegląd lub opinię fachowca, przygotować kosztorys i uruchomić właściwy tryb uchwały albo wniosku do sądu. Jeżeli istnieje zagrożenie bezpieczeństwa, sprawa może wymagać także pilnych działań zabezpieczających i kontaktu z właściwym organem nadzoru budowlanego.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 232, w szczególności art. 12-16 oraz art. 18-27: tekst ustawy.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1071, w szczególności art. 199-209: tekst ustawy.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 611-616 dotyczące zarządu związanego ze współwłasnością i użytkowaniem: tekst ustawy.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w szczególności art. 61 dotyczący obowiązków właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 25 lipca 2003 r., V CK 141/02, dotyczący obowiązku współdziałania współwłaścicieli w zarządzie rzeczą wspólną.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 23 kwietnia 1993 r., III CZP 36/93, dotycząca sądowego rozstrzygania czynności przekraczających zwykły zarząd.