Remont balkonu lub tarasu we wspólnocie mieszkaniowej – kto płaci?

Kiedy balkon lub taras jest częścią lokalu, a kiedy nieruchomością wspólną?

Punktem wyjścia jest art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Oznacza to, że nie każdy element balkonu lub tarasu automatycznie obciąża właściciela lokalu, z którego prowadzi wyjście na balkon albo taras.

Jednocześnie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali definiuje samodzielny lokal mieszkalny jako wydzieloną trwałymi ścianami izbę lub zespół izb wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służącymi zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Balkon albo taras dostępny wyłącznie z jednego lokalu bywa traktowany jako przestrzeń pomocnicza związana z korzystaniem z tego lokalu, ale nie przesądza to jeszcze, że wszystkie jego części są własnością wyłączną właściciela lokalu.

Kluczowe rozróżnienie wynika z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08. Sąd Najwyższy wskazał, że balkon służący wyłącznie właścicielowi lokalu jest związany z tym lokalem, ale elementy konstrukcyjne balkonu trwale połączone z budynkiem mogą stanowić część nieruchomości wspólnej. Ta sama logika jest stosowana w praktyce do tarasów, zwłaszcza gdy taras pełni funkcję dachu, stropu albo zabezpieczenia lokalu położonego niżej.

Jak podzielić koszty naprawy balkonu lub tarasu?

Nie da się prawidłowo rozstrzygnąć sprawy wyłącznie na podstawie tego, że w księdze wieczystej wskazano wyłączne korzystanie z tarasu. Trzeba ustalić, jaka część tarasu wymaga naprawy i jaką funkcję pełni w budynku. Wyłączne korzystanie może uzasadniać obciążenie właściciela kosztami zwykłego utrzymania tej przestrzeni, ale nie musi oznaczać obowiązku finansowania naprawy elementów konstrukcyjnych budynku.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu, utrzymuje lokal w należytym stanie i uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Z kolei art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali zalicza do kosztów zarządu nieruchomością wspólną wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej. Art. 12 ust. 2 tej ustawy przewiduje zasadę ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z nieruchomością wspólną przez właścicieli lokali w stosunku do ich udziałów, jeżeli ustawa lub umowa właścicieli nie stanowi inaczej.

Taras jako dach lub strop mieszkania położonego niżej

W opisanej sytuacji najważniejsze jest to, że taras nie jest tylko miejscem rekreacyjnym dla właściciela lokalu na piętrze. Jeżeli znajduje się nad mieszkaniem sąsiada, pełni także funkcję konstrukcyjną i ochronną: jest częścią przegrody budowlanej, stropu lub dachu nad lokalem poniżej. Taki element nie służy wyłącznie właścicielowi lokalu na górze, bo jego prawidłowy stan chroni cały budynek oraz lokal sąsiada.

Jeżeli przeciek wynika z zużycia, wady lub uszkodzenia izolacji przeciwwodnej, płyty tarasu, stropu albo innych elementów trwale związanych z budynkiem, przemawia to za potraktowaniem naprawy jako kosztu nieruchomości wspólnej na podstawie art. 3 ust. 2 oraz art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali. Jeżeli natomiast źródłem przecieku jest uszkodzenie warstwy użytkowej spowodowane przez osobę korzystającą z tarasu, np. nieprawidłowy montaż donic, wiercenie, samowolne prace albo zaniedbanie odpływu, możliwa jest odpowiedzialność tej osoby na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz art. 415 Kodeksu cywilnego.

W praktyce granica pomiędzy warstwą użytkową a elementem wspólnym bywa sporna. Dlatego przed podjęciem decyzji o obciążeniu konkretnej osoby kosztami warto uzyskać opinię techniczną, która wskaże przyczynę przecieku, zakres koniecznych prac oraz to, czy naprawa dotyczy elementów wspólnych, czy elementów służących wyłącznie jednemu lokalowi.

Czterolokalowy budynek a zasady podejmowania decyzji

Jeżeli w budynku wyodrębniono lokale, wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa. Od 1 stycznia 2020 r. art. 19 ustawy o własności lokali przewiduje uproszczone zasady zarządu jak przy współwłasności tylko wtedy, gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy. Przy czterech lokalach co do zasady stosuje się pełniejsze reguły zarządu z ustawy o własności lokali, w tym art. 20 ust. 1 tej ustawy dotyczący wyboru zarządu, jeżeli lokali jest więcej niż trzy.

Jeżeli remont tarasu dotyczy nieruchomości wspólnej i wykracza poza zwykłą bieżącą czynność, najbezpieczniej podjąć uchwałę właścicieli lokali. Art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali wymaga uchwały właścicieli lokali dla czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Duży remont konstrukcji, izolacji albo stropu tarasu zwykle będzie wymagał takiej decyzji, zwłaszcza jeżeli wiąże się z większym wydatkiem albo koniecznością zlecenia robót budowlanych.

Jeżeli natomiast nie doszło do wyodrębnienia lokali i budynek pozostaje zwykłą współwłasnością, zastosowanie mogą mieć przepisy Kodeksu cywilnego. Art. 207 Kodeksu cywilnego stanowi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Dla czynności zwykłego zarządu znaczenie ma art. 201 Kodeksu cywilnego, a dla czynności przekraczających zwykły zarząd art. 199 Kodeksu cywilnego.

Co zrobić w razie przecieku z tarasu?

W pierwszej kolejności należy zabezpieczyć miejsce przecieku i udokumentować szkodę. Warto wykonać zdjęcia, spisać datę wystąpienia przecieku, zakres zalania oraz zgromadzić korespondencję z sąsiadem, zarządem wspólnoty albo zarządcą. Jeżeli szkoda jest poważna, należy niezwłocznie zawiadomić zarząd wspólnoty lub wszystkich współwłaścicieli.

Następnie trzeba ustalić, czy przyczyną przecieku jest element wspólny, czy element utrzymywany przez właściciela lokalu. Przy tarasach nad lokalami mieszkalnymi zwykle nie wystarczy oględzina dokonana przez właścicieli. Najbezpieczniejsza jest opinia osoby z uprawnieniami budowlanymi, która rozróżni warstwę użytkową, izolację, spadki, odpływy, płytę konstrukcyjną i ewentualne błędy wykonawcze.

Jeżeli awaria dotyczy nieruchomości wspólnej, wspólnota powinna sfinansować naprawę ze środków wspólnych, a właściciele lokali ponoszą koszty według udziałów na podstawie art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Jeżeli wspólnota odmawia działania, właściciel może domagać się podjęcia czynności przez zarząd, zwołania zebrania, podjęcia uchwały, a w razie sporu skorzystać z drogi sądowej właściwej dla konkretnego roszczenia.

Właściciel lokalu powinien także pamiętać o art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali. Przepis ten nakłada obowiązek zezwolenia na wstęp do lokalu, gdy jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej. W praktyce może to oznaczać konieczność udostępnienia tarasu wykonawcy lub rzeczoznawcy.

Czy można obciążyć kosztami tylko właściciela korzystającego z tarasu?

Tak, ale tylko wtedy, gdy z ustaleń wynika, że naprawa dotyczy elementów, za które odpowiada ten właściciel, albo gdy szkoda powstała z jego winy. Sam fakt, że tylko jeden lokal ma wyjście na taras, nie przesądza jeszcze o pełnej odpowiedzialności tej osoby za izolację, strop lub konstrukcję tarasu.

Jeżeli taras przecieka wskutek naturalnego zużycia izolacji, wady konstrukcyjnej, starzenia materiałów lub braku remontu części wspólnej, obciążenie wyłącznie jednego właściciela może być nieuzasadnione. Jeżeli jednak właściciel korzystający z tarasu uszkodził izolację, wykonywał prace bez zgody wspólnoty, dopuścił do niedrożności odpływów albo korzystał z tarasu w sposób powodujący szkodę, wspólnota lub poszkodowany sąsiad mogą dochodzić od niego odpowiedzialności na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego.

FAQ

Czy balkon zawsze jest częścią wspólną?

Nie. Balkon lub taras może służyć wyłącznie jednemu lokalowi, ale jego elementy konstrukcyjne, zewnętrzne i trwale związane z budynkiem mogą być częścią nieruchomości wspólnej. Wynika to z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali oraz uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08.

Kto płaci za płytki na tarasie?

Jeżeli płytki stanowią wyłącznie warstwę użytkową tarasu, z której korzysta jeden właściciel, koszt ich bieżącej wymiany lub naprawy zwykle obciąża tego właściciela na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. Inaczej może być, jeżeli skucie płytek jest konieczne do naprawy izolacji lub konstrukcji należącej do nieruchomości wspólnej.

Czy wspólnota może odmówić remontu tarasu, który zalewa sąsiada?

Jeżeli przeciek wynika z uszkodzenia nieruchomości wspólnej, wspólnota powinna podjąć działania, ponieważ remonty i bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej są kosztami zarządu zgodnie z art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali. Spór najczęściej dotyczy ustalenia, czy awaria rzeczywiście obejmuje część wspólną.

Czy potrzebna jest ekspertyza budowlana?

Przy przeciekach z tarasu położonego nad mieszkaniem sąsiada ekspertyza jest bardzo przydatna, a często konieczna. Pozwala ustalić przyczynę awarii, zakres robót i to, czy naprawa dotyczy części wspólnej, czy elementów utrzymywanych przez właściciela korzystającego z tarasu.

Czy właściciel musi udostępnić taras do naprawy?

Tak, jeżeli dostęp jest potrzebny do konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej. Obowiązek udostępnienia lokalu lub jego części wynika z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Podsumowanie

Właściciel korzystający wyłącznie z tarasu powinien dbać o jego bieżące utrzymanie i ponosić koszty elementów służących tylko jemu. Nie oznacza to jednak, że ma sam finansować naprawę płyty, stropu, izolacji lub elementów konstrukcyjnych, które chronią budynek i lokal położony niżej. W takim zakresie koszty mogą obciążać wspólnotę mieszkaniową albo współwłaścicieli, zależnie od stanu prawnego nieruchomości.

W opisanym przypadku najbardziej prawdopodobne jest rozdzielenie odpowiedzialności: właściciel lokalu odpowiada za zwykłe korzystanie i utrzymanie tarasu, natomiast wspólnota lub współwłaściciele powinni finansować naprawę elementów konstrukcyjnych i izolacyjnych, jeżeli to one są przyczyną przecieku. Ostateczna ocena wymaga jednak sprawdzenia dokumentów nieruchomości i ustalenia technicznej przyczyny zalania.

Źródła

• Art. 2 ust. 2 i ust. 4, art. 3 ust. 2, art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1 i ust. 2, art. 14 pkt 1, art. 19, art. 20 ust. 1 oraz art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 47, art. 199, art. 201, art. 207 oraz art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08.