Remont balkonu (tarasu) w domu wielorodzinnym – kto pokrywa koszty jego naprawy?

Definicja samodzielnego lokalu mieszkalnego

Zgodnie z art. 2.2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (UWL) samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

W celu pełniejszego zrozumienia zastosowanych w opinii pojęć poniżej przedstawionych ich wyjaśnienia.

Część składowa – zgodnie z brzmieniem art. 47 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Pomieszczenie pomocnicze – służy zatem bezpośrednio zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych właścicieli lokalu. Nie musi być ono natomiast w pełni wydzielone przy pomocy trwałych ścian, choć powinno być w pewien sposób wyodrębnione architektonicznie od pozostałych części budynku. Nie muszą też znajdować się w tym samym budynku co lokal mieszkalny, a jedynie muszą być położone w obrębie tej samej co on nieruchomości gruntowej.

Pomieszczenie przynależne

Pojęcie pomieszczenia przynależnego reguluje art. 2.4 tejże ustawy, który stanowi, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Pomieszczenie przynależne nie jest w sensie funkcjonalnym przestrzenią przeznaczoną do bezpośredniego zaspokajania potrzeb osób, które korzystają samodzielnie z lokalu mieszkalnego. Są to np. piwnica, garaż, strych czy komórka. Konsekwencją przynależności tych pomieszczeń jest fakt, że nie mogą one być przedmiotem samodzielnego obrotu, są bowiem częścią składową samodzielnego lokalu w rozumieniu art. 47 Kodeksu cywilnego.

Co nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej?

Do chwili wydania Uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. o sygn. akt III CZP 10/2008 sądy powszechne stały na stanowisku, że urządzenia i części budynku, w tym balkony służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. W związku z tym koszty ich utrzymania i odtworzenia obciążały jedynie właściciela tego lokalu, a nie wspólnotę mieszkaniową. Zastrzegano przy tym, że sytuacja ulega zmianie w przypadku, gdy balkon lub taras służą do użytku wszystkich właścicieli, ewentualnie stanowią element ozdobny elewacji budynku. W takich przypadkach należy je uznać za części wspólne nieruchomości.

Ostateczne stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w Uchwale z dnia 7 marca 2008 r. o sygn. akt III CZP 10/2008 opiera decyzję, czy balkon lub taras stanowią część lokalu czy też wchodzą w skład nieruchomości wspólnej o ustalenie, czy służy on wyłącznie do użytku właściciela danego lokalu. Decydującą rolę odgrywa przy tym koncepcja architektoniczna budynku. Zgodnie z Uchwałą możemy się spotkać z następującymi sytuacjami:

• balkon/taras jest częścią elewacji spełniającą funkcje zdobnicze,
• balkon/taras jest przeznaczony do użytku mieszkańców więcej niż jednego lokalu, tzn. ma do niego dostęp więcej niż jeden lokal, np. cała kondygnacja,

• dostęp do balkonu/tarasu jest możliwy jedynie z jednego lokalu i służy tylko jego właścicielowi.

Balkon – pomieszczenie pomocnicze lub stanowiące nieruchomość wspólną

W zależności od powyższego Sąd Najwyższy dokonał swoistego podziału balkonu na dwie części:

1. Balkon stanowi pomieszczenie pomocnicze w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy wówczas, gdy służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób uprawnionych do korzystania z lokalu mieszkalnego, a będąc takim pomieszczeniem, stanowi zarazem część składową tego lokalu mieszkalnego. To z kolei przesądza z mocy art. 13 ust. 1 ustawy o tym, że właściciel tego lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu służącego wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu.
2. Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku (płyta balkonowa, balustrada) i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji – z mocy art. 3 ust. 2 ustawy – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Konsekwencją powyższego jest przyjęcie, z mocy art. 14 pkt 1 ustawy, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Kto ponosi koszty utrzymania balkonu?

W uchwale z 7.03.2008 r. (III CZP 10/08) Sąd Najwyższy orzekł, że remont tych części balkonu, które są trwałym elementem budynku, obciąża wspólnotę mieszkaniową. Jednocześnie SN potwierdził, że balkon jest częścią składową danego lokalu jako tzw. pomieszczenie pomocnicze, a koszty jego utrzymania ponosi właściciel lokalu.

Uchwała wydana została w związku z pytaniem prawnym, jakie zadała Sąd Apelacyjny w Gdańsku. Sąd ten w II instancji rozpatrywał spór między gminą Gdańsk a jedną ze wspólnot. W 2007 r. Sąd Okręgowy w Gdańsku, na wniosek gminy, uchylił uchwałę wspólnoty, nakładającą na wszystkich jej członków (w tym i gminę) obowiązek sfinansowania remontu balkonów, których stan zagrażał bezpieczeństwu. Sąd I instancji przyznał rację gminie, że balkony nie są częścią wspólną, tylko należą do poszczególnych lokali, których właścicieli obciąża koszt remontu. Wspólnota natomiast zajęła stanowisko, że balkony są elementami konstrukcyjnymi elewacji, a więc remont to obowiązek wspólnoty. W swoim rozstrzygnięciu Sąd Okręgowy powołał się na uchwałę SN z 2002 r., który uznał, że balkon jako tzw. pomieszczenie przynależne jest częścią składową lokalu, a koszty jego utrzymania obciążają właściciela lokalu. Konsekwentnie sąd okręgowy uznał, że skoro ustawa o własności lokali z 1994 r. zalicza do nieruchomości wspólnej części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, to balkony – służące do wyłącznego użytku danego właściciela – nie są częściami wspólnymi.

Rozpatrując apelację wspólnoty, sąd apelacyjny powziął wątpliwości, czy balkon zawsze jest częścią lokalu, czy też zarazem może stanowić część wspólną. Sąd apelacyjny chciał się dowiedzieć, czy każdy remont balkonu powinien obciążać wyłącznie właściciela – zwłaszcza gdy stan balkonu, z którego odpada tynk, zagraża bezpieczeństwu. Sąd apelacyjny skłaniał się do stanowiska, iż nie każdy zakres remontu powinien obciążać wyłącznie właściciela lokalu, przy którym balkon się znajduje, tzn. koszt remontu elementów konstrukcyjnych i zewnętrznych balkonu może obciążać wszystkich członków wspólnoty.

W omawianej uchwale Sąd Najwyższy uznał, że jedynie właściciel lokalu łoży na utrzymanie w należytym stanie balkonu, który jednak w sensie prawa jest nie pomieszczeniem przynależnym, ale pomieszczeniem pomocniczym, gdyż służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w lokalu. Zarazem SN orzekł, że wydatki na remont tych części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu, trwale połączonym z budynkiem (np. dźwigary), obciążają wspólnotę.

Koszty konserwacji i utrzymania balkonu – granice odpowiedzialności właściciela i wspólnoty

Czyli w Pana sytuacji, jeżeli jest Pan wyłącznym użytkownikiem, to bieżąca konserwacja i utrzymanie tarasu obciąża Pana, gdyż balkon nie jest częścią wspólną budynku. Wspólnota odpowiada ewentualnie tylko za gzymsy, rynny itp., jeżeli istnieją, oraz za całość płyty jako takiej, gdyż trudno uznać, że nie jest to element konstrukcyjny budynku.

Nie wiem, co się stało, że doszło do zalania sąsiada – czy była to nieszczelność elewacji, ocieplenia, wadliwy montaż tarasu (np. niedoleganie płyt, z których balkon został wykonany), czy pierwotnej izolacji (tej, która była częścią jego budowy) – za takie remonty i naprawy odpowiada wspólnota.

Działa to na podobnej zasadzie jak w mieszkaniu podłoga – Pan ma dbać o nią, a sąsiad o swój sufit, ale tylko o sufit, a nie o Pana podłogę. Zarazem też Pan nie ponosi odpowiedzialności za strop jako taki.

Stan prawa w całej kwestii nie jest precyzyjny, a orzecznictwo Sądu Najwyższego jest częściowo rozbieżne. Według SN elementy konstrukcyjne balkonu nie służą do wyłącznego użytku właściciela lokalu, który korzysta, tylko – jak się wyraził sędzia – „z przestrzeni wewnętrznej” balkonu. Tym samym elementy te (np. dźwigary) są częścią wspólną, za której remont płaci wspólnota – uznał SN.

W Pana przypadku, ponieważ taras jest jednocześnie częścią mieszkania znajdującego się poniżej, za ogólną konstrukcję tego tarasu odpowiada wspólnota, a Pan za jego bieżące utrzymanie. W Pana przypadku rozdzielenie tych dwóch reżimów odpowiedzialności może być trudne – gdyż trzeba każdorazowo badać konkretną usterkę. Nie jest wykluczane, że być może trzeba będzie w tej sprawie powoływać biegłego budowlanego, by określić konkretne granice odpowiedzialności właściciela i wspólnoty.