Cofnięcie wypowiedzenia umowy najmu lokalu od gminy• Stan prawny na: 2026-06-21 |
|
Najemca lokalu użytkowego należącego do gminy może skutecznie cofnąć wypowiedzenie tylko wtedy, gdy odwołanie dotrze do gminy jednocześnie z wypowiedzeniem albo wcześniej. Jeżeli wypowiedzenie zostało już doręczone, późniejsze cofnięcie wymaga zgody gminy. W artykule wyjaśniamy, jak działa art. 61 Kodeksu cywilnego, co oznacza zgoda wynajmującego i czy gmina może kontynuować przetarg na lokal po złożeniu przez najemcę pisma o cofnięciu wypowiedzenia. |
|
|
Najważniejsze:
Czy najemca może cofnąć wypowiedzenie umowy najmu?Wypowiedzenie umowy najmu lokalu jest oświadczeniem woli. Zgodnie z art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Ten sam przepis stanowi, że odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem albo wcześniej. Oznacza to, że jeżeli najemca złożył gminie wypowiedzenie, a gmina mogła zapoznać się z jego treścią, wypowiedzenie zostało skutecznie złożone. Późniejsze pismo zatytułowane na przykład „cofnięcie wypowiedzenia”, „anulowanie wypowiedzenia” albo „wycofanie rezygnacji z najmu” nie powoduje samo przez się, że wypowiedzenie przestaje obowiązywać. W opisanej sytuacji najemca wypowiedział umowę z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, a następnie po około dwóch miesiącach próbował odwołać swoje oświadczenie. Takie odwołanie nastąpiło za późno, aby było skuteczne jednostronnie. Umowa zmierza więc do rozwiązania z upływem okresu wypowiedzenia, chyba że gmina wyrazi zgodę na dalsze trwanie najmu. Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule? Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje Kiedy cofnięcie wypowiedzenia będzie skuteczne?Trzeba odróżnić dwie sytuacje. Pierwsza występuje wtedy, gdy odwołanie wypowiedzenia dotarło do gminy wcześniej niż samo wypowiedzenie albo jednocześnie z nim. Wtedy działa art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego i wypowiedzenie nie wywołuje skutku. Druga sytuacja dotyczy najczęstszego praktycznego przypadku: wypowiedzenie zostało już doręczone, a najemca dopiero po pewnym czasie zmienia zdanie. Wtedy cofnięcie wypowiedzenia może być skuteczne tylko za zgodą adresata, czyli gminy jako wynajmującego. Takie stanowisko jest utrwalone w orzecznictwie i praktyce stosowania art. 61 Kodeksu cywilnego. Zgoda gminy nie powinna być dorozumiewana pochopnie. Najbezpieczniej uzyskać pisemne stanowisko gminy, uchwałę właściwego organu albo aneks/porozumienie podpisane przez osoby uprawnione do reprezentacji gminy. W sprawach dotyczących mienia komunalnego znaczenie mogą mieć także wewnętrzne procedury, zarządzenia, uchwały rady gminy oraz zasady gospodarowania nieruchomościami. Co z przetargiem ogłoszonym przez gminę?Jeżeli wypowiedzenie było skuteczne, a gmina nie zgodziła się na jego cofnięcie, może co do zasady kontynuować działania zmierzające do oddania lokalu kolejnemu najemcy. Sam fakt, że dotychczasowy najemca wysłał pismo o cofnięciu wypowiedzenia, nie blokuje przetargu ani nie przywraca automatycznie wcześniejszej umowy. Inaczej będzie tylko wtedy, gdy gmina wyraźnie przyjmie cofnięcie wypowiedzenia i zdecyduje, że umowa ma trwać dalej. W takim przypadku trzeba sprawdzić, na jakim etapie jest procedura przetargowa, czy nie doszło już do wyboru oferty i czy kontynuacja dotychczasowego najmu jest dopuszczalna według zasad gospodarowania mieniem gminnym. Przy lokalach i gruntach komunalnych ważne są nie tylko przepisy Kodeksu cywilnego, lecz także reguły gospodarowania nieruchomościami publicznymi. Podobne problemy praktyczne pojawiają się przy sprawach takich jak najem od gminy, gdzie znaczenie mają zarówno treść umowy, jak i stanowisko właściwego organu. Ważne: Jeżeli termin wypowiedzenia jeszcze biegnie, warto jak najszybciej złożyć do gminy pisemny wniosek o wyrażenie zgody na cofnięcie wypowiedzenia i poprosić o jednoznaczną odpowiedź przed końcem najmu. Brak odpowiedzi nie powinien być automatycznie traktowany jako zgoda.
Czy gmina musi zgodzić się na cofnięcie wypowiedzenia?Nie. Gmina nie ma obowiązku przyjęcia późniejszego cofnięcia wypowiedzenia. Może uwzględnić prośbę najemcy, jeżeli uzna, że jest to zgodne z interesem gminy, potrzebami lokalnej społeczności i zasadami gospodarowania nieruchomościami. Może jednak odmówić, zwłaszcza gdy rozpoczęto już przetarg, pojawili się inni zainteresowani albo lokal ma zostać wykorzystany w inny sposób. W praktyce znaczenie mają: treść umowy najmu, data doręczenia wypowiedzenia, termin końcowy najmu, etap przetargu, sposób reprezentacji gminy oraz to, czy w sprawie lokalu podjęto już wiążące czynności wobec innych podmiotów. Jeżeli najemca prowadzi w lokalu ważną działalność, na przykład przychodnię, gabinet lub punkt usługowy, może to być argument w rozmowach, ale nie daje automatycznego prawa do cofnięcia wypowiedzenia. Co powinien zrobić najemca, który chce zostać w lokalu?Najemca powinien działać pisemnie i szybko. W piśmie do gminy warto wskazać, kiedy złożono wypowiedzenie, dlaczego najemca chce je cofnąć, jaki interes publiczny lub gospodarczy przemawia za kontynuacją najmu oraz czy najemca akceptuje dotychczasowe albo nowe warunki umowy. Dobrze jest poprosić gminę o jednoznaczne stanowisko: czy zgadza się na cofnięcie wypowiedzenia, czy oczekuje zawarcia aneksu, czy też podtrzymuje zakończenie umowy. Jeżeli sprawa dotyczy nieruchomości używanej na podstawie dzierżawy, zbliżone problemy z terminami i skutkami oświadczeń mogą wystąpić przy kwestiach takich jak wypowiedzenie dzierżawy. Nie należy poprzestawać na rozmowie telefonicznej z urzędnikiem. Dla bezpieczeństwa najemcy i gminy decyzja powinna zostać utrwalona w dokumencie. Jeżeli strony chcą kontynuować najem, warto ustalić, czy wystarczy zgoda na cofnięcie wypowiedzenia, czy potrzebny będzie aneks albo nowa umowa. Czy dalsze używanie lokalu po terminie wypowiedzenia przedłuża najem?Kodeks cywilny przewiduje w art. 674, że jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości poczytuje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W relacjach z gminą trzeba jednak stosować tę zasadę ostrożnie. Po pierwsze, potrzebna jest zgoda wynajmującego, a nie samo dalsze zajmowanie lokalu. Po drugie, przy nieruchomościach gminnych znaczenie mogą mieć przepisy o gospodarce nieruchomościami, lokalne uchwały oraz wymogi dotyczące przetargu albo zgody właściwego organu. Najemca nie powinien więc zakładać, że pozostanie w lokalu po terminie wypowiedzenia samoistnie „odtworzy” umowę. PrzykładyPoniższe przykłady pokazują, jak w praktyce może wyglądać cofnięcie wypowiedzenia najmu lokalu należącego do gminy. PRZYKŁAD 1
Lekarz prowadzący przychodnię w lokalu gminnym złożył wypowiedzenie, bo planował przenieść działalność do nowego budynku. Po dwóch miesiącach okazało się, że nowa lokalizacja nie będzie gotowa. Lekarz wysłał do gminy pismo o cofnięciu wypowiedzenia. Ponieważ gmina otrzymała już wypowiedzenie, cofnięcie nie było skuteczne samo z siebie. Umowa mogła trwać dalej tylko wtedy, gdy gmina wyraziłaby na to zgodę. PRZYKŁAD 2
Przedsiębiorca wynajmował od gminy lokal na sklep. Wypowiedział umowę, ale po kilku tygodniach zmienił plany. Gmina zdążyła już ogłosić przetarg i otrzymała ofertę od innego zainteresowanego. W takiej sytuacji gmina może odmówić cofnięcia wypowiedzenia i kontynuować procedurę, ponieważ wcześniejsze wypowiedzenie pozostaje skuteczne. PRZYKŁAD 3
Stomatolog wypowiedział najem lokalu gminnego, lecz szybko ustalił, że przenosiny nie będą możliwe. Jeszcze przed zakończeniem okresu wypowiedzenia złożył wniosek do gminy o zgodę na cofnięcie wypowiedzenia. Gmina nie rozpoczęła jeszcze procedury wyboru nowego najemcy i uznała, że utrzymanie gabinetu w centrum miejscowości leży w interesie mieszkańców. Strony podpisały pisemne porozumienie, a najem był kontynuowany. FAQCzy najemca może jednostronnie cofnąć wypowiedzenie najmu?Tak, ale tylko wtedy, gdy odwołanie wypowiedzenia dotarło do wynajmującego jednocześnie z wypowiedzeniem albo wcześniej. Jeżeli wypowiedzenie zostało już doręczone, późniejsze cofnięcie wymaga zgody wynajmującego. Czy gmina musi przyjąć cofnięcie wypowiedzenia?Nie. Gmina może się zgodzić, ale nie ma takiego obowiązku. Jej decyzja zależy od okoliczności sprawy, treści umowy, etapu procedury przetargowej oraz zasad gospodarowania mieniem gminnym. Czy ogłoszenie przetargu blokuje cofnięcie wypowiedzenia?Samo ogłoszenie przetargu nie przesądza sprawy, ale znacząco utrudnia cofnięcie wypowiedzenia. Jeżeli gmina rozpoczęła procedurę wyboru nowego najemcy, może odmówić zgody na dalsze trwanie dotychczasowej umowy. Czy zgoda gminy na cofnięcie wypowiedzenia musi być pisemna?Dla bezpieczeństwa powinna być pisemna. W sprawach dotyczących lokali gminnych ustne ustalenia są ryzykowne, ponieważ później trudno wykazać, kto i na jakich warunkach zgodził się na kontynuowanie najmu. Co zrobić, gdy gmina nie odpowiada na pismo o cofnięciu wypowiedzenia?Najemca powinien ponowić wniosek i poprosić o jednoznaczne stanowisko przed końcem okresu wypowiedzenia. Brak odpowiedzi nie powinien być traktowany jako automatyczna zgoda na cofnięcie wypowiedzenia. Czy po końcu okresu wypowiedzenia można nadal korzystać z lokalu?Tylko za zgodą gminy i na jasno ustalonych zasadach. Samo pozostanie w lokalu po terminie może prowadzić do sporu, obowiązku wydania lokalu oraz rozliczeń za bezumowne korzystanie. PodsumowanieWypowiedzenie umowy najmu lokalu gminnego po skutecznym doręczeniu nie może być swobodnie „anulowane” przez najemcę. Zgodnie z art. 61 Kodeksu cywilnego jednostronne odwołanie wypowiedzenia jest skuteczne tylko wtedy, gdy dotrze do gminy wcześniej albo jednocześnie z wypowiedzeniem. Jeżeli najemca zmieni zdanie później, potrzebna jest zgoda gminy. W praktyce najemca powinien jak najszybciej złożyć pisemny wniosek o wyrażenie zgody na cofnięcie wypowiedzenia i nie zakładać, że dalsze korzystanie z lokalu samo przedłuży umowę. Po stronie gminy znaczenie ma nie tylko wola kontynuowania najmu, lecz także etap przetargu, treść umowy i zasady gospodarowania nieruchomościami publicznymi. Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie? Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795 - tekst aktu |
|
|