Wady ukryte mieszkania z rynku wtórnego

Czym jest wada ukryta mieszkania z rynku wtórnego?

Wada ukryta to potoczne określenie wady fizycznej, której kupujący nie widział i zwykle nie mógł rozsądnie wykryć przy odbiorze mieszkania, a która istniała już w chwili wydania lokalu albo wynikała z przyczyny istniejącej w tym czasie. W przypadku mieszkania może to być m.in. wilgoć, grzyb, wadliwa izolacja, źle wykonana instalacja, ukryte pęknięcia, nieszczelność okien, błędy remontowe albo uciążliwy zapach wynikający z użycia niewłaściwych materiałów.

Podstawą odpowiedzialności sprzedawcy jest rękojmia. Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę. Natomiast art. 556¹ Kodeksu cywilnego wyjaśnia, że wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, w szczególności gdy rzecz nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, albo nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego.

Odpowiedzialność z rękojmi jest co do zasady odpowiedzialnością za stan rzeczy, a nie za winę sprzedawcy. Oznacza to, że sprzedawca może odpowiadać także wtedy, gdy sam nie wykonał wadliwego remontu albo twierdzi, że o wadzie nie wiedział. Kluczowe jest jednak wykazanie, że wada istniała przy wydaniu mieszkania albo miała wtedy swoją przyczynę.

Uciążliwy zapach po remoncie jako wada mieszkania

Silny zapach chemiczny, który pojawia się dopiero po kilku miesiącach, np. po wzroście temperatury, może być wadą fizyczną mieszkania, jeżeli wynika z materiałów użytych przed sprzedażą, niewłaściwej impregnacji ścian, błędów remontowych, ukrytego zawilgocenia albo innej przyczyny istniejącej już w chwili wydania lokalu. Samo subiektywne odczucie zapachu zwykle nie wystarczy. W praktyce potrzebne są dowody: opinia specjalisty, dokumentacja zdjęciowa, pomiary, wskazanie źródła zapachu i kosztorys usunięcia problemu.

Jeżeli trzeba skuć tynk, usunąć wadliwą warstwę, odgrzybić pomieszczenie albo wykonać ponowny remont, kupujący nie powinien od razu ograniczać się do żądania prostego zwrotu kosztów. Bezpieczniej jest najpierw pisemnie zgłosić wadę sprzedawcy, opisać jej objawy, wskazać żądanie i wyznaczyć rozsądny termin na reakcję. Remont wykonany bez wcześniejszego udokumentowania wady może utrudnić późniejsze dochodzenie roszczeń.

Czego można żądać od sprzedawcy mieszkania z wadą?

Jeżeli wada mieszkania zostanie potwierdzona, kupujący może skorzystać z uprawnień przewidzianych w przepisach o rękojmi. W praktyce przy lokalu z rynku wtórnego najczęściej wchodzą w grę: żądanie usunięcia wady, oświadczenie o obniżeniu ceny, a przy wadzie istotnej także odstąpienie od umowy.

Na podstawie art. 561 Kodeksu cywilnego kupujący może żądać usunięcia wady. Sprzedawca powinien zrobić to w rozsądnym czasie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. Przy mieszkaniu, które jest rzeczą oznaczoną co do tożsamości, żądanie wymiany rzeczy na wolną od wad jest zwykle niewykonalne, dlatego spór koncentruje się na naprawie, obniżeniu ceny albo ewentualnie odstąpieniu od umowy.

Na podstawie art. 560 Kodeksu cywilnego kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności usunie wadę. Odstąpienie od umowy nie jest dopuszczalne, jeżeli wada jest nieistotna. Przy mieszkaniach jest to roszczenie daleko idące, dlatego w sporze sąd będzie oceniał skalę wady, koszty jej usunięcia, wpływ na możliwość normalnego korzystania z lokalu i zachowanie sprzedawcy.

Obniżenie ceny powinno odpowiadać proporcji między wartością mieszkania bez wady a jego wartością z wadą. W praktyce nie zawsze jest to dokładnie równowartość faktury za remont, chociaż koszt usunięcia wady może być bardzo ważnym argumentem dowodowym. Kupujący może też rozważyć roszczenie odszkodowawcze, w szczególności gdy poniósł dodatkowe koszty wskutek istnienia wady.

Kiedy sprzedawca nie odpowiada za wadę mieszkania?

Sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o konkretnej wadzie w chwili zawarcia umowy. Nie wystarczy więc ogólne stwierdzenie, że mieszkanie jest używane albo że wymaga odświeżenia. Jeżeli kupujący nie wiedział o źle wykonanej izolacji, wadliwej impregnacji ścian albo ukrytej wilgoci, sprzedawca nie może automatycznie zasłaniać się samym wiekiem lokalu.

W umowach sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego często pojawia się zapis, że kupujący zna stan techniczny lokalu. Taki zapis może mieć znaczenie dowodowe, ale nie zawsze zamyka drogę do roszczeń. Jeżeli wada była ukryta, została zamaskowana albo sprzedawca zapewniał o braku problemów, kupujący nadal może dochodzić swoich praw. Inaczej należy oceniać wyraźne umowne ograniczenie albo wyłączenie rękojmi w sprzedaży między osobami prywatnymi. Takie postanowienie może być skuteczne, ale nie chroni sprzedawcy, który podstępnie zataił wadę.

Jeżeli sprzedawcą jest przedsiębiorca, a kupującym konsument, ograniczenie lub wyłączenie rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach wskazanych w przepisach szczególnych. Dodatkowo, jeżeli kupujący będący konsumentem żąda usunięcia wady albo składa oświadczenie o obniżeniu ceny z podaniem kwoty, a sprzedawca nie odpowie w terminie 14 dni, żądanie uważa się za uzasadnione. Ta zasada ma znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy mieszkanie sprzedaje przedsiębiorca, np. podmiot zawodowo zajmujący się obrotem lub remontem nieruchomości.

Terminy przy rękojmi za wady nieruchomości

Najważniejszy termin przy mieszkaniu wynika z art. 568 Kodeksu cywilnego. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania mieszkania kupującemu. W tej części dawny 3-letni termin dla budynku, który często pojawia się w starszych opracowaniach, nie odpowiada obecnemu brzmieniu przepisów.

Nieaktualne jest także ogólne twierdzenie, że kupujący mieszkanie musi zawiadomić sprzedawcę o wadzie w terminie miesiąca od jej wykrycia. Obecnie obowiązek niezwłocznego zbadania rzeczy i zawiadomienia o wadzie pod rygorem utraty uprawnień dotyczy sprzedaży między przedsiębiorcami. Zwykły kupujący, który nabywa mieszkanie prywatnie, nie traci automatycznie rękojmi tylko dlatego, że nie zgłosił wady w miesiąc. Mimo to nie warto zwlekać, bo im późniejsze zgłoszenie, tym trudniej udowodnić, kiedy wada została wykryta i czy jej przyczyna istniała przed zakupem.

Jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę, upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z rękojmi. Podstępne zatajenie może polegać nie tylko na aktywnym zamaskowaniu problemu, lecz także na przemilczeniu znanej sprzedawcy wady w sytuacji, w której kupujący pozostawał w błędzie co do stanu lokalu.

Jak zgłosić wadę mieszkania sprzedawcy?

Zgłoszenie wady najlepiej przygotować na piśmie i wysłać w sposób pozwalający wykazać datę doręczenia, np. listem poleconym, pocztą elektroniczną z potwierdzeniem albo przez pełnomocnika. W piśmie należy wskazać datę zakupu i wydania lokalu, opisać objawy wady, podać kiedy wada została wykryta, załączyć dokumenty i jasno określić żądanie.

W zależności od sytuacji można żądać usunięcia wady w rozsądnym terminie, złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny o konkretną kwotę albo, przy wadzie istotnej, złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. W sprawach dotyczących mieszkań warto ostrożnie formułować żądania, ponieważ zbyt pochopne odstąpienie od umowy przy wadzie, którą sąd uzna za nieistotną, może nie przynieść oczekiwanego skutku.

Jeżeli kupujący chce dochodzić równowartości remontu, powinien mieć kosztorys, rachunki albo opinię specjalisty wskazującą zakres prac koniecznych do usunięcia wady. Przy poważniejszych wadach mieszkania bardzo często decydujące znaczenie ma opinia biegłego lub rzeczoznawcy budowlanego.

Dowody w sporze o wady ukryte mieszkania

W sporze ze sprzedawcą najważniejsze są dowody potwierdzające istnienie wady, jej przyczynę, moment ujawnienia oraz koszt usunięcia. Przy uciążliwym zapachu mogą to być oględziny fachowca, opinia rzeczoznawcy, badania materiałów, dokumentacja fotograficzna, korespondencja ze sprzedawcą, zeznania świadków i kosztorysy prac. Jeżeli wada ma charakter techniczny, sąd zwykle i tak będzie opierał się na opinii biegłego.

Warto również zebrać materiały z etapu sprzedaży: ogłoszenie, korespondencję z pośrednikiem lub sprzedawcą, protokół zdawczo-odbiorczy, zdjęcia z oględzin i zapewnienia dotyczące generalnego remontu. Jeżeli lokal był reklamowany jako po remoncie generalnym, a wada wynika z błędów remontowych, takie zapewnienia mogą wzmacniać pozycję kupującego.

Czy można żądać zwrotu pieniędzy za remont pomieszczenia?

Tak, ale żądanie trzeba prawidłowo oprzeć na przepisach i dowodach. Kupujący może domagać się usunięcia wady przez sprzedawcę, obniżenia ceny albo naprawienia szkody związanej z wadą. Jeżeli koszt skucia tynku, usunięcia wadliwej substancji i ponownego wykończenia pomieszczenia jest konieczny oraz pozostaje w związku z wadą istniejącą już przy wydaniu lokalu, może stanowić istotną podstawę roszczenia.

Najczęstszy praktyczny wariant to żądanie obniżenia ceny o kwotę odpowiadającą utracie wartości mieszkania albo kosztom niezbędnych prac. Drugi wariant to wezwanie sprzedawcy do usunięcia wady na jego koszt. Jeżeli wada jest poważna, uniemożliwia normalne korzystanie z mieszkania i nie da się jej usunąć bez bardzo dużych nakładów, można analizować odstąpienie od umowy, ale wymaga to szczególnie ostrożnej oceny.

W opisanej sytuacji kupujący powinien jak najszybciej zgłosić wadę sprzedawcy, zażądać jej usunięcia albo obniżenia ceny, dołączyć dokumentację oraz rozważyć zlecenie opinii technicznej. Jeżeli sprzedawca odmówi, pozostaje wezwanie przedsądowe, mediacja albo pozew. W pozwie trzeba liczyć się z koniecznością przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego.

FAQ

Ile czasu trwa rękojmia za wady mieszkania?

Przy wadach nieruchomości sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania mieszkania kupującemu. Nie oznacza to jednak, że warto czekać ze zgłoszeniem. Szybka reakcja ułatwia wykazanie, że problem nie powstał dopiero po zakupie.

Czy muszę zgłosić wadę w terminie miesiąca?

Nie w typowej sprawie osoby fizycznej kupującej mieszkanie prywatnie. Dawny miesięczny termin nie jest obecnie ogólną zasadą dla takich kupujących. Obowiązek niezwłocznego zawiadomienia pod rygorem utraty uprawnień dotyczy sprzedaży między przedsiębiorcami. Mimo to zgłoszenie warto wysłać od razu po wykryciu wady.

Czy zapis w akcie notarialnym, że znam stan techniczny lokalu, odbiera mi prawa?

Nie zawsze. Taki zapis może utrudnić spór, ale nie musi wyłączać odpowiedzialności za wadę ukrytą, której kupujący faktycznie nie znał. Inaczej należy ocenić wyraźne wyłączenie rękojmi w umowie między osobami prywatnymi. Nawet ono jest jednak bezskuteczne, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę.

Czy mogę od razu zrobić remont i potem żądać zwrotu kosztów?

Można dochodzić kosztów koniecznych prac, ale wykonanie remontu bez wcześniejszego zabezpieczenia dowodów jest ryzykowne. Najpierw warto udokumentować wadę, zawiadomić sprzedawcę i sporządzić kosztorys. Pilne prace zabezpieczające są możliwe, ale trzeba je dobrze udokumentować.

Kiedy można odstąpić od umowy sprzedaży mieszkania?

Odstąpienie od umowy jest możliwe przy wadzie istotnej. Wada musi być na tyle poważna, aby istotnie ograniczała normalne korzystanie z lokalu albo znacząco obniżała jego wartość. Przy wadach możliwych do usunięcia częściej praktyczne jest żądanie naprawy albo obniżenia ceny.

Co zrobić, gdy sprzedawca twierdzi, że wada powstała po zakupie?

Trzeba skupić się na dowodach technicznych. Pomocna może być opinia rzeczoznawcy, protokoły oględzin, zdjęcia, pomiary i dokumentacja z remontu. W sądzie rozstrzygające znaczenie często ma opinia biegłego, który oceni, czy przyczyna wady istniała już w chwili wydania mieszkania.

Podsumowanie

Po wykryciu wady ukrytej mieszkania z rynku wtórnego kupujący nie jest bezradny. Może skorzystać z rękojmi, jeżeli wada istniała przy wydaniu lokalu albo wynikała z przyczyny tkwiącej wtedy w nieruchomości. Najważniejsze jest szybkie zebranie dowodów, pisemne zgłoszenie wady i właściwe dobranie żądania: usunięcie wady, obniżenie ceny, odszkodowanie albo w najpoważniejszych przypadkach odstąpienie od umowy.

W sprawach dotyczących ukrytych wad mieszkań największe znaczenie ma dokumentacja techniczna. Jeżeli wada wymaga odkrywek, skucia tynku, badań wilgotności albo specjalistycznej oceny, warto przygotować sprawę tak, aby później dało się wykazać zarówno istnienie wady, jak i jej związek z okresem sprzed zakupu.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm., w szczególności art. 556, art. 556¹, art. 557, art. 558, art. 559, art. 560, art. 561, art. 561⁵, art. 563, art. 566 i art. 568.
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2002 r., V CKN 1070/00.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2003 r., II CKN 1382/00.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 2002 r., II CKN 564/99.