Zakup mieszkania przez parę w związku nieformalnym

Zakup mieszkania przez partnerów bez ślubu

W polskim prawie związek nieformalny nie powoduje powstania wspólności majątkowej. Oznacza to, że do partnerów nie stosuje się automatycznie zasad dotyczących majątku wspólnego małżonków. Każda rzecz albo prawo należy do tej osoby, która je nabyła, chyba że z aktu notarialnego, umowy albo innych dokumentów wynika współwłasność.

Przy zakupie mieszkania decydujące znaczenie ma treść aktu notarialnego przenoszącego własność. Jeżeli w akcie jako kupujący wystąpi tylko Pan, właścicielem mieszkania będzie tylko Pan. Wpłata części ceny przez partnerkę nie spowoduje sama z siebie, że stanie się ona współwłaścicielką lokalu.

Dlatego już przed podpisaniem umowy przyrzeczonej warto ustalić, czy mieszkanie ma być kupione wyłącznie przez jedną osobę, czy przez oboje partnerów. Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta tylko na Pana, nadal można próbować uzgodnić ze sprzedającym, bankiem i notariuszem, aby w umowie sprzedaży wystąpili oboje partnerzy. Wymaga to jednak zgodności wszystkich elementów transakcji: zgody sprzedającego, akceptacji banku oraz prawidłowego przygotowania aktu notarialnego.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie: współwłasność od razu w akcie notarialnym

Jeżeli partnerka finansuje część ceny mieszkania, najbardziej przejrzystym rozwiązaniem jest wpisanie jej jako współwłaścicielki już w akcie notarialnym sprzedaży. Można ustalić udziały po 1/2 albo inne proporcje, np. odpowiadające faktycznym wkładom i planowanym spłatom. Jeżeli udziały nie zostaną określone inaczej, przy współwłasności ułamkowej przyjmuje się co do zasady równość udziałów.

Przy zakupie lokalu z rynku wtórnego notariusz co do zasady pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży według stawki 2%, chyba że transakcja korzysta ze zwolnienia, np. przy zakupie pierwszego mieszkania po spełnieniu warunków z ustawy o PCC. Przy zakupie przez kilka osób warunki zwolnienia trzeba oceniać dla całej transakcji i wszystkich kupujących.

Jeżeli każde z Państwa ma zapłacić część ceny, najlepiej, aby płatności były udokumentowane przelewami bankowymi. Gdy partnerka ma zostać współwłaścicielką, najczytelniej jest, aby środki odpowiadające jej udziałowi pochodziły z jej rachunku albo aby z dokumentów jasno wynikało, dlaczego przelew przeszedł przez rachunek drugiego partnera.

Przelew pieniędzy partnerki na Pana rachunek

Samo przelanie przez partnerkę 60 tys. zł na Pana konto nie rozwiązuje problemu prawnego. Taki przelew powinien mieć jasną podstawę: może być pożyczką, darowizną, przejściowym przekazaniem środków na zapłatę ceny, wkładem w nabycie udziału albo elementem innej umowy między Państwem. Bez dokumentów ta sama operacja może być później różnie interpretowana przez partnerów, urząd skarbowy albo sąd.

Jeżeli partnerka ma nabyć udział w mieszkaniu, przelew na Pana rachunek powinien być tylko technicznym etapem rozliczenia i musi być spójny z aktem notarialnym. W tytule przelewu warto wskazać cel, np. środki na zakup udziału w lokalu, a w akcie notarialnym powinno być widać, kto i w jakim udziale nabywa mieszkanie.

Jeżeli natomiast mieszkanie ma być kupione wyłącznie na Pana, przekazanie przez partnerkę pieniędzy wymaga szczególnej ostrożności. W razie sporu partnerka może twierdzić, że była to pożyczka, nakład na Pana majątek albo świadczenie spełnione w związku z planowanym wspólnym mieszkaniem. Pan może z kolei twierdzić, że była to darowizna albo udział w kosztach wspólnego życia. Brak pisemnej umowy zwiększa ryzyko procesu.

Darowizna od partnerki a podatek od spadków i darowizn

Darowizna między osobami pozostającymi w związku nieformalnym jest podatkowo traktowana jak darowizna między osobami obcymi, czyli w III grupie podatkowej. Aktualna kwota wolna dla III grupy wynosi 5733 zł, liczone łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat. Nadwyżka ponad kwotę wolną podlega opodatkowaniu według skali dla III grupy, która przy najwyższym progu dochodzi do 20% od nadwyżki ponad 23 665 zł.

Przy darowiźnie 60 tys. zł między partnerami bez ślubu podatek może więc być istotny. Trzeba też pamiętać, że darowizna ujawniona dopiero w toku czynności sprawdzających, kontroli podatkowej albo postępowania podatkowego, jeżeli należny podatek nie został zapłacony, może skutkować sankcyjną stawką 20%.

Z podatkowego punktu widzenia darowizna środków na zakup mieszkania wyłącznie na Pana jest zwykle mało korzystna. Jeszcze mniej praktyczne byłoby późniejsze darowanie partnerce udziału w mieszkaniu, bo przeniesienie udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego i może rodzić kolejne skutki podatkowe.

Pożyczka od partnerki na wkład własny

Alternatywą dla darowizny może być umowa pożyczki. Przy pożyczce partnerka przekazuje Panu pieniądze, a Pan zobowiązuje się je zwrócić na uzgodnionych warunkach. Umowę pożyczki warto sporządzić na piśmie, określając kwotę, termin zwrotu, ewentualne oprocentowanie, sposób przelewu i zasady wcześniejszej spłaty.

Pożyczka co do zasady podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Aktualna podstawowa stawka PCC od pożyczki wynosi 0,5%, a deklarację PCC-3 i podatek składa oraz płaci pożyczkobiorca w terminie 14 dni od zawarcia umowy, chyba że zastosowanie ma zwolnienie albo podatek pobiera notariusz. Przy pożyczce od partnerki w związku nieformalnym nie należy zakładać zwolnień właściwych dla najbliższej rodziny.

Pożyczka jest rozwiązaniem bardziej przejrzystym niż nieopisany przelew, ale nie daje partnerce prawa własności do mieszkania. Daje jej przede wszystkim roszczenie o zwrot pieniędzy. Jeżeli intencją partnerki jest współwłasność, lepiej rozważyć wpisanie jej do aktu notarialnego niż zastępować to pożyczką.

Kredyt tylko na jednego partnera i wspólna spłata rat

Jeżeli kredyt hipoteczny zostanie zaciągnięty tylko przez Pana, tylko Pan będzie dłużnikiem wobec banku. Partnerka może pomagać w spłacie rat, ale bez odrębnej umowy nie stanie się przez to kredytobiorcą ani współwłaścicielką mieszkania.

Wspólne spłacanie kredytu trzeba więc uregulować między Państwem. Można ustalić, czy wpłaty partnerki są pożyczką, rozliczeniem za korzystanie z lokalu, nakładem na Pana majątek, czy elementem uzgodnionego nabycia udziału w przyszłości. Każde z tych rozwiązań ma inne skutki prawne i podatkowe.

Jeżeli partnerka ma zostać współwłaścicielką od początku, bank powinien wiedzieć o strukturze własności. Bank może wymagać, aby współwłaściciel wyraził zgodę na ustanowienie hipoteki, a w praktyce często chce zabezpieczenia na całej nieruchomości. To wymaga uzgodnienia jeszcze przed aktem notarialnym.

Czy można później uczynić partnerkę współwłaścicielką?

Tak, ale późniejsze dopisanie partnerki do mieszkania nie następuje przez zwykłe oświadczenie ani przez samą spłatę części kredytu. Przeniesienie udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Może to nastąpić np. przez sprzedaż udziału, darowiznę udziału albo inną czynność prawną przewidzianą prawem.

Jeżeli mieszkanie jest obciążone hipoteką, trzeba uwzględnić stanowisko banku. Umowa kredytowa może przewidywać obowiązek uzyskania zgody banku na zmianę właścicielską albo przynajmniej obowiązek poinformowania banku. Notariusz powinien też sprawdzić księgę wieczystą i treść zabezpieczeń.

Późniejsze przeniesienie udziału może być podatkowo droższe niż ustalenie współwłasności od początku. Sprzedaż udziału może wiązać się z PCC, a darowizna udziału między partnerami bez ślubu z podatkiem od spadków i darowizn w III grupie podatkowej.

Co zrobić na wypadek rozstania?

Największe spory pojawiają się wtedy, gdy partnerzy przez lata wspólnie płacą raty, remonty i wyposażenie, ale właścicielem mieszkania jest tylko jedna osoba. W razie rozstania druga strona może dochodzić zwrotu nakładów, zwrotu pożyczki albo rozliczenia na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Wynik takiego sporu zależy od dokumentów, przelewów, wiadomości, zeznań świadków i rzeczywistych ustaleń między stronami.

Dlatego warto zawrzeć pisemną umowę partnerską dotyczącą rozliczeń majątkowych. Taka umowa może określać, kto wnosi jaki wkład, kto spłaca raty, kto ponosi opłaty eksploatacyjne, jak rozlicza się remonty, co dzieje się po rozstaniu, czy jedna osoba może odkupić udział drugiej, jak ustala się wartość lokalu oraz w jakim terminie następuje rozliczenie.

Jeżeli mieszkanie będzie współwłasnością, umowa powinna także regulować sposób korzystania z lokalu i scenariusz wyjścia ze współwłasności. W braku porozumienia każdy współwłaściciel może co do zasady żądać zniesienia współwłasności, co w skrajnych przypadkach może skończyć się sądowym podziałem, spłatą albo sprzedażą rzeczy.

Jak zabezpieczyć partnerkę, jeżeli mieszkanie będzie tylko Pana?

Jeżeli z przyczyn kredytowych albo organizacyjnych mieszkanie ma być kupione tylko przez Pana, partnerka powinna zadbać o dokument potwierdzający jej sytuację. Może to być umowa pożyczki, umowa rozliczenia nakładów, umowa użyczenia lokalu, umowa najmu albo inna umowa dopasowana do rzeczywistych ustaleń. Nie warto zostawiać tej kwestii wyłącznie w sferze ustnych obietnic.

Trzeba też pamiętać, że meldunek nie daje prawa własności ani samodzielnego prawa do mieszkania. Meldunek ma charakter ewidencyjny. Jeżeli partnerka ma mieć prawo mieszkać w lokalu, powinno ono wynikać z umowy albo z prawa własności udziału.

Ważna jest również kwestia śmierci jednego z partnerów. Partnerzy żyjący bez ślubu nie dziedziczą po sobie z ustawy. Jeżeli właściciel mieszkania umrze bez testamentu, do spadku dojdą jego spadkobiercy ustawowi, a nie partnerka. Zabezpieczenie może wymagać testamentu, zapisu windykacyjnego, ustanowienia udziału we współwłasności, służebności mieszkania albo innego rozwiązania dobranego do sytuacji rodzinnej. Trzeba przy tym brać pod uwagę zachowek dla najbliższych spadkobierców.

Jak najlepiej zorganizować płatność za mieszkanie?

Jeżeli oboje mają Państwo zostać współwłaścicielami, najczytelniejsze jest rozdzielenie płatności zgodnie z udziałami albo opisanie przelewów tak, aby można było później wykazać, kto finansował zakup konkretnego udziału. W akcie notarialnym warto zadbać o spójność między udziałami, ceną i sposobem zapłaty.

Jeżeli tylko Pan ma być właścicielem, a partnerka przekazuje pieniądze, przed przelewem trzeba wybrać podstawę prawną tego przekazania. Najczęściej rozważa się pożyczkę albo darowiznę, ale każda z tych opcji ma inne skutki. Brak opisu przelewu i brak umowy nie usuwa podatków ani roszczeń, tylko przesuwa problem na później.

W praktyce nie należy organizować płatności wyłącznie po to, aby uniknąć podatku. Urząd skarbowy i sąd będą badać rzeczywisty charakter czynności, a nie tylko techniczną trasę przelewu. Najbezpieczniejsza jest zgodność dokumentów z rzeczywistością: kto płaci, z jakiego tytułu, co nabywa i jakie ma mieć prawa.

FAQ

Czy partnerka stanie się współwłaścicielką, jeśli da pieniądze na wkład własny?

Nie automatycznie. Współwłasność nieruchomości powstaje wtedy, gdy partnerka zostanie wpisana jako nabywca udziału w akcie notarialnym albo gdy później skutecznie nabędzie udział, również w formie aktu notarialnego.

Czy lepiej, aby partnerka przelała pieniądze sprzedającemu czy Panu?

Jeżeli partnerka ma kupić udział w mieszkaniu, najczytelniej jest, aby płatność odpowiadała jej udziałowi i była spójna z aktem notarialnym. Jeżeli przelew ma trafić najpierw na Pana konto, trzeba jasno opisać jego tytuł i zadbać o dokumenty potwierdzające, że nie była to ukryta darowizna ani nieopisana pożyczka.

Czy darowizna 60 tys. zł od partnerki bez ślubu jest zwolniona z podatku?

Co do zasady nie. Partnerzy bez ślubu są dla podatku od spadków i darowizn osobami z III grupy podatkowej. Kwota wolna w tej grupie wynosi 5733 zł, a nadwyżka podlega opodatkowaniu według skali dla III grupy.

Czy pożyczka od partnerki jest tańsza podatkowo niż darowizna?

Często tak, bo podstawowa stawka PCC od pożyczki wynosi 0,5%. Trzeba jednak złożyć deklarację PCC-3 i zapłacić podatek w terminie 14 dni od zawarcia umowy, chyba że w konkretnej sytuacji działa zwolnienie. Pożyczka musi być też realna, czyli przewidywać obowiązek zwrotu pieniędzy.

Czy wspólna spłata kredytu daje prawo do mieszkania?

Nie sama przez się. Jeżeli kredyt i własność są tylko na jednego partnera, druga osoba przez same przelewy na raty nie uzyskuje udziału w mieszkaniu. Może natomiast mieć roszczenie o rozliczenie wpłat, jeżeli wynika to z umowy albo okoliczności sprawy.

Czy można ustalić nierówne udziały w mieszkaniu?

Tak. Partnerzy mogą nabyć mieszkanie w udziałach nierównych, np. 70/30 albo 60/40. Udziały trzeba wyraźnie wskazać w akcie notarialnym. Warto też osobno opisać, jak będą rozliczane raty kredytu, remonty i ewentualna sprzedaż lokalu.

Co grozi, jeśli partnerzy niczego nie spiszą?

Największym ryzykiem jest spór dowodowy. Po rozstaniu jedna strona może twierdzić, że pieniądze były darowizną, druga, że pożyczką albo nakładem do zwrotu. Brak umowy utrudnia też prawidłowe rozliczenie podatków.

Podsumowanie

Przy zakupie mieszkania przez parę w związku nieformalnym najważniejsze jest to, aby dokumenty odpowiadały rzeczywistym ustaleniom. Jeżeli partnerka finansuje część ceny i ma mieć prawo do mieszkania, najlepiej rozważyć współwłasność już w akcie notarialnym. Jeżeli mieszkanie ma być tylko Pana, należy jasno uregulować, czym jest przelew partnerki i jak będą rozliczane wspólne raty.

Nie warto opierać tak dużej transakcji na ustnych obietnicach. Pisemna umowa, prawidłowe tytuły przelewów, analiza podatkowa i uzgodnienie stanowiska banku przed aktem notarialnym mogą zapobiec kosztownym sporom po rozstaniu albo w razie śmierci jednego z partnerów.

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 155, art. 158, art. 195 i nast., art. 405 i nast., art. 720 i nast., art. 888 i nast. - ISAP
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 9, art. 14 i art. 15 - ISAP
• Stawki i limity w podatku od spadków i darowizn - podatki.gov.pl
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych - ISAP
• Informacje Ministerstwa Finansów o PCC od pożyczki - podatki.gov.pl
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 65 i nast. - ISAP

Stan prawny uwzględniony w artykule: 5 czerwca 2026 r.