.
Udzieliliśmy ponad 134,9 tys. porad prawnych i mamy 15 128 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Zawilgocenie mieszkania z winy sąsiadującego lokalu komunalnego, czy przysługuje mi odszkodowanie?

• Data: 07-06-2025 • Autor: Radca prawny Katarzyna Nosal

W 2020 r. kupiłam w kamienicy w Łodzi małe mieszkanie pod wynajem. Sąsiadujące mieszkanie jest własnością gminy. W tym czasie przeprowadziłam już drugi remont z powodu zawilgocenia i zagrzybienia ścian od strony lokalu komunalnego (oba remonty zostały opłacone z mojej polisy, ponieważ miasto się nie poczuwało). Obecnie mimo zabezpieczenia ścian przez profesjonalną firmę sytuacja się powtórzyła (ostatni remont przeprowadzono w czerwcu). Z tego powodu już drugi najemca zerwał ze mną umowę najmu ze względu na warunki panujące w mieszkaniu, co naraża mnie na utratę dochodu (mieszkanie jest kupione na kredyt). Czy mogę w tej sytuacji zażądać odszkodowania zarówno z tytułu utraconych dochodów, jak i postępującego niszczenia mieszkania?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Zawilgocenie mieszkania z winy sąsiadującego lokalu komunalnego, czy przysługuje mi odszkodowanie?

Wykazanie winy właściciela sąsiedniego lokalu

Rzeczywiście wydaje się, że wina w niemożności właściwego korzystania z Pani lokalu leży po stronie właściciela lokalu przylegającego ścianą, czyli jednostki samorządu terytorialnego. Tu jednak zleciłabym w pierwszej kolejności jakąś ekspertyzę. Może być tak, że wilgoć rozprzestrzenia się z uwagi na nieszczelne piony. Nie wiem, jaki jest układ budynku, stąd jedynie wskazuję na różne możliwości. Niezależnie od tego, skąd pochodzi wilgoć, z całą pewnością ma Pani prawo do odszkodowania. Należy jedynie prawidłowo ustalić podmiot odpowiedzialny. Zgodnie z art. 415 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. Wina nie musi polegać na działaniu, może też wynikać z zaniechania.

 

Aby mieć możliwość żądania odszkodowania, należy wykazać winę właśnie, szkodę oraz związek przyczynowo-skutkowy miedzy działaniem lub zaniechaniem drugiej strony a zaistniałą szkodą. Niewątpliwie brak działań naprawczych – czy to w sytuacji, gdy uszkodzone są piony lub dach (przecież może też być tak, że woda wnika w ściany nośne z uwagi na zniszczenia na dachu), czy też z powodu zaniedbania mieszkania przez lokatorów gminy – stanowi zawinione zaniechanie. Zwłaszcza że zawilgocenie zostało zgłoszone. Niewątpliwie też istnieje związek między tymi zaniedbaniami a stratami w Pani mieszkaniu.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Uzyskanie odszkodowania od gminy

Trzeba także rozważyć, co jest Pani szkodą. Zgodnie z art. 361 K.c. „zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła”. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Natomiast zgodnie z art. 363 K.c. „Naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu. Jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili”.

 

Ogólnie rzecz ujmując, szkodą jest powstała wbrew woli poszkodowanego różnica między jego obecnym stanem majątkowym a takim stanem, jaki zaistniałby, gdyby nie nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę (tak w szczególności w orzeczeniu SN z 11 lipca 1957 r., sygn. akt 2 CR 304/57, oraz w uchwale składu siedmiu sędziów SN z 22 listopada 1963 r., sygn. akt III PO 31/63). Zatem z całą pewnością Pani szkodą jest pogorszenie stanu mieszkania, spadek jego wartości, koszty poniesione na remonty (przy czym tu w takim stopniu, w jakim nie pokryło ich odszkodowanie). Pani stratą będzie także koszt ewentualnej ekspertyzy w zakresie ustalenia przyczyny zawilgocenia. Ponieważ dokument ten jest niezbędny do ustalenia odpowiedzialnego za Pani straty w ogóle.

 

Problematyczne zazwyczaj stają się utracone dochody. U Pani akurat nie widzę jednak problemu. Zazwyczaj trudno jest ustalić, że dany dochód mógłby nastąpić, gdyby nie to zawinione działanie lub zaniechanie drugiej strony. Lucrum cesans zawsze jest stratą hipotetyczną, jednak nie bez prawdopodobieństwa. Ustalenie szkody w postaci utraconych korzyści jest hipotetyczne, to jednak szkoda taka musi być przez poszkodowanego wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, aby uzasadniała w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, że utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła (por. wyrok SN z dnia 3 października 1979 r., sygn. akt II CR 304/79). W Pani przypadku jest możliwość takiego wykazania. Już chociażby przez to, że dwóch najemców „uciekło” od Pani z podaniem jako przyczyny tego właśnie zawilgocenia. Zatem z całą pewnością mogła Pani uzyskać co najmniej czynsz za okres trwania najmu, który był już w toku. Ponadto może Pani zbierać oferty i odmowy od potencjalnych najemców z uwagi na znalezione problemy ze ścianami.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przykłady

Wilgoć z lokalu komunalnego – zaniechanie gminy jako przyczyna szkody

Pani Katarzyna od miesięcy zmagała się z zawilgoceniem i pleśnią na ścianie, która przylegała do lokalu komunalnego. Mimo licznych zgłoszeń gmina nie podjęła żadnych działań. Ekspertyza wykazała, że przyczyną są nieszczelne piony w lokalu obok. Na podstawie art. 415 K.c. pani Katarzyna wystąpiła o odszkodowanie za remont oraz utracony czynsz, gdyż najemca rozwiązał umowę z powodu grzyba.

 

Zaniedbany lokal nad mieszkaniem – wina przez zaniechanie

Pan Tomasz zauważył zacieki na suficie swojego mieszkania, znajdującego się pod lokalem należącym do miasta. Pomimo zgłoszeń administracja nie interweniowała. Ekspertyza wykazała długotrwałe przecieki z łazienki w lokalu gminnym. Brak przeglądów technicznych i reakcji na sygnały świadczył o winie z tytułu zaniechania. Na podstawie art. 415 K.c. pan Tomasz postanowił zażądać odszkodowania od gminy.

 

Straty finansowe z tytułu niewynajętego lokalu

Pani Elżbieta przygotowała mieszkanie pod wynajem, ale pojawiająca się pleśń i zapach stęchlizny odstraszały potencjalnych najemców. Wilgoć pochodziła z sąsiedniego, zaniedbanego lokalu komunalnego. Gmina nie zareagowała na zgłoszenia. Ekspertyza potwierdziła przyczynę. Straty obejmowały nie tylko koszty remontu, ale też utracone dochody z najmu. Zgodnie z art. 361 § 2 K.c. pani Elżbieta miała prawo żądać odszkodowania także za te hipotetyczne, ale realnie prawdopodobne korzyści.

Podsumowanie

Artykuł omawia odpowiedzialność właściciela sąsiedniego lokalu – w tym jednostki samorządu terytorialnego – za szkody powstałe wskutek zawilgocenia mieszkania. Kluczowe znaczenie ma wykazanie winy (także przez zaniechanie), szkody oraz związku przyczynowego między zaniedbaniami a szkodą (art. 415 K.c.). Odszkodowanie może obejmować nie tylko koszty naprawy i ekspertyz, ale również utracone korzyści, np. czynsz z niewynajętego lokalu (art. 361 i 363 K.c.). Aby skutecznie dochodzić roszczeń, poszkodowany powinien zgromadzić dowody, np. ekspertyzy techniczne, dokumentację szkód oraz utraconych dochodów.

Oferta porad prawnych

Masz problem z wilgocią, a sąsiedni lokal należy do gminy lub innego właściciela? Możesz dochodzić odszkodowania za szkody i utracone korzyści. Kluczowe jest jednak właściwe ustalenie winy i przygotowanie odpowiednich dowodów. Skorzystaj z naszych porad prawnych online, aby dowiedzieć się, jak skutecznie dochodzić swoich praw i uniknąć kosztownych błędów. Nie czekaj, już dziś skontaktuj się z nami!

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Orzeczenie Sądu Najwyższego z 11 lipca 1957 r., sygn. akt 2 CR 304/57

3. Wyrok SN z dnia 3 października 1979 r., sygn. akt II CR 304/79

 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Radca prawny Katarzyna Nosal

Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.


.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady spadkowe

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu