Przekazanie nieruchomości gruntowych do spółki deweloperskiej a podatki

Sposoby wniesienia nieruchomości do spółki

Nieruchomość do spółki z o.o. może być:

1. wniesiona aportem na etapie jej zakładania,
2. wniesiona aportem na podwyższenie kapitału zakładowego,
3. darowana spółce po jej założeniu,
4. sprzedana przez Pana spółce po jej założeniu.

Wniesienie nieruchomości gruntowych aportem

Aport (1 i 2) to przekazanie nieruchomości w zamian za udziały w spółce. Związane jest to z podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) od wartości rynkowej aportu.

Stawka podatku wynosi 0,5%. Po stronie spółki nie występuje podatek dochodowy od osób prawnych.

Wartość wkładu w postaci nieruchomości określona w umowie spółki, a w razie ich braku wartość wkładu określoną w innym dokumencie o podobnym charakterze – w przypadku wniesienia do spółki uznawana jest za przychód u Pana na dzień przeniesienia własności przedmiotu wkładu niepieniężnego. Przychód powstaje w dniu zarejestrowania spółki.

Według ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

„Art. 17. 1. Za przychody z kapitałów pieniężnych uważa się:

9) wartość wkładu określoną w statucie lub umowie spółki, a w razie ich braku wartość wkładu określoną w innym dokumencie o podobnym charakterze – w przypadku wniesienia do spółki albo do spółdzielni wkładu niepieniężnego; jeżeli jednak wartość ta jest niższa od wartości rynkowej tego wkładu albo wartość wkładu nie została określona w statucie, umowie albo innym dokumencie o podobnym charakterze, za przychód uważa się wartość rynkową takiego wkładu określoną na dzień przeniesienia własności przedmiotu wkładu niepieniężnego; przepis art. 19 ust. 3 stosuje się odpowiednio (…).

Art. 23. 1. Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów:

wydatków na objęcie lub nabycie udziałów albo wkładów w spółdzielni, udziałów (akcji) oraz papierów wartościowych, a także wydatków na nabycie tytułów uczestnictwa w funduszach kapitałowych; wydatki takie są jednak kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tych udziałów w spółdzielni, udziałów (akcji) oraz papierów wartościowych, w tym z tytułu wykupu przez emitenta papierów wartościowych, a także z odkupienia albo umorzenia tytułów uczestnictwa w funduszach kapitałowych, z zastrzeżeniem ust. 3e”.

Fiskus uważa, że w przypadku objęcia udziałów (akcji) w spółce w zamian za wkład niepieniężny – po stronie wnoszącego wkład powstaje przychód, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 9 ustawy, przy czym:

• jeżeli przedmiotem wkładu niepieniężnego jest przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część – przychód ten jest wolny od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 109 ustawy;
• jeżeli wkład niepieniężny ma postać inną niż przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część – ustawa nie przewiduje zwolnienia tego przychodu od podatku.

Aport byłby bez podatku VAT.

Darowizna nieruchomości gruntowych do zakładanej spółki

Przy darowiźnie to po stronie spółki powstanie konieczność zapłacenia podatku od darowizny, którego wysokość zależy od wartości darowizny. Spółka to dla Pana osoba obca zaliczana do III grupy podatkowej. Skala podatkowa dla tej grupy:

• 4902 zł – kwota wolna,
• podatek od nadwyżki:

• • nadwyżka do 10 278 – podatek 12%,
  • nadwyżka ponad 10 278 do 20 556 – podatek 1233 zł 40 gr i 16% od nadwyżki ponad 10 278 zł,
  • nadwyżka ponad 20 556 – podatek 2877 zł 90 gr i 20% od nadwyżki ponad 20 556 zł.

Darowizna byłaby bez podatku VAT. Darowizna byłaby bez podatku dochodowego po Pana stronie.

Stosownie do ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych:

„Art. 1. 1. Podatkowi podlegają:

d) umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy”.

O ile więc spółka nie przejmuje Pana zobowiązań związanych z nieruchomością, nie ma podatku PCC.

Sprzedaż nieruchomości zakładanej spółce

Przy tej opcji po Pana stronie wystąpiłby podatek dochodowy – jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W razie zbycia po wskazanym okresie sprzedaż do spółki nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedaż byłaby bez podatku VAT.

Podatki przy sprzedaży nieruchomości gruntowych spółce

Stosownie do ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych:

„Art. 1. 1. Podatkowi podlegają:

1) następujące czynności cywilnoprawne:

a) umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych (…).

Art. 3. 1. Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje:

1) z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (…).

Art. 4. Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży:

1) przy umowie sprzedaży – na kupującym (…).

Art. 6. 1. Podstawę opodatkowania stanowi:

1) przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (…).

Art. 7. 1. Stawki podatku wynoszą:

1) od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%”.

Powyższe oznacza, że podatek PCC wyniósłby 2%. Pobierany byłby przez notariusza przy zawieraniu umowy.

Sprzedaż produktu przez spółkę (dom, mieszkanie) to podatek dochodowy od osób prawnych po stronie spółki w wysokości zależnej od wielkości spółki.

Podatek wynosi:

• 19% podstawy opodatkowania (generalnie);
• 9% podstawy opodatkowania od przychodów (dochodów) innych niż z zysków kapitałowych – w przypadku podatników, u których przychody osiągnięte w roku podatkowym nie przekroczyły wyrażonej w złotych kwoty odpowiadającej równowartości 1 200 000 euro przeliczonej według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski na pierwszy dzień roboczy roku podatkowego, w zaokrągleniu do 1000 zł.

Podatek VAT po stronie spółki – 23%.