Wezwanie do opróżnienia lokalu po zakończeniu najmu

Czy wynajmujący może sam opróżnić lokal po najemcy?

Po wypowiedzeniu i zakończeniu umowy najmu najemca nie ma już podstawy do dalszego korzystania z lokalu. Nie oznacza to jednak automatycznie, że wynajmujący może bez żadnych formalności wejść do lokalu, wyrzucić pozostawione rzeczy albo potraktować je jako własne. Bezpieczne działanie wymaga najpierw ustalenia, czy najem rzeczywiście ustał, czy lokal został faktycznie opuszczony, czy najemca ma jeszcze klucze i czy istnieje ryzyko sporu co do posiadania lokalu.

Jeżeli umowa najmu lokalu użytkowego wygasła lub została skutecznie wypowiedziana, a najemca zaprzestał działalności, ale pozostawił w lokalu swoje wyposażenie, podstawowym krokiem powinno być pisemne wezwanie do wydania i opróżnienia lokalu. Dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu można rozważać dalsze działania: protokolarne wejście do lokalu, spis rzeczy, dokumentację fotograficzną, przeniesienie rzeczy do bezpiecznego miejsca i dochodzenie od najemcy kosztów.

W sprawach podobnych do opisanej praktyczne znaczenie ma także to, czy mamy do czynienia z lokalem użytkowym, czy mieszkalnym. Przy lokalu mieszkalnym ryzyko naruszenia posiadania i stosowania przepisów o ochronie praw lokatorów jest większe, dlatego samodzielne działania właściciela powinny być oceniane szczególnie ostrożnie. W razie braku kontaktu z najemcą pomocne może być omówienie problemu, jaki powstaje przy sytuacji typu wyprowadzka najemcy z mieszkania i brak z nim kontaktu.

Obowiązek zwrotu lokalu po zakończeniu najmu

Podstawową zasadę określa art. 675 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, przy czym nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. W odniesieniu do lokalu oznacza to nie tylko oddanie kluczy, ale także takie opróżnienie lokalu, aby wynajmujący mógł nim realnie dysponować.

„Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania”.

Jeżeli najemca zostawił w lokalu meble, sprzęt, towar, dokumenty albo inne ruchomości, lokal może być formalnie po zakończeniu najmu, ale faktycznie nadal nie nadaje się do przekazania kolejnemu najemcy. Właśnie dlatego wezwanie powinno obejmować nie tylko żądanie wydania lokalu, ale również żądanie usunięcia wszystkich rzeczy należących do najemcy oraz wskazanie skutków braku reakcji.

Podobny problem może wystąpić nie tylko przy lokalu handlowym lub biurowym, ale również przy innych przedmiotach najmu, np. gdy konieczne jest opróżnienie garażu przez byłego najemcę.

Co powinno zawierać wezwanie do opróżnienia lokalu?

Wezwanie powinno być konkretne, jednoznaczne i możliwe do późniejszego wykorzystania jako dowód. Najlepiej doręczyć je listem poleconym, przesyłką kurierską, przez ePUAP, e-mail z potwierdzeniem odbioru albo w inny sposób przewidziany w umowie. Warto zachować dowód nadania oraz treść wysłanego pisma.

W wezwaniu należy wskazać w szczególności:

1. dane stron oraz oznaczenie umowy najmu,
2. datę ustania stosunku najmu i podstawę zakończenia umowy,
3. żądanie wydania lokalu i usunięcia wszystkich rzeczy najemcy,
4. konkretny termin odbioru rzeczy, np. 7 albo 14 dni od doręczenia wezwania, zależnie od ilości rzeczy i okoliczności,
5. proponowany sposób umówienia odbioru, np. kontakt telefoniczny lub mailowy,
6. informację, że po bezskutecznym terminie rzeczy mogą zostać spisane, zabezpieczone i przeniesione na koszt oraz ryzyko najemcy,
7. zastrzeżenie dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu, kosztów przechowania oraz odszkodowania, jeżeli lokal nie może zostać wynajęty kolejnemu najemcy.

Nie warto formułować pisma w sposób sugerujący, że rzeczy zostaną od razu wyrzucone albo sprzedane. Takie działanie może być ryzykowne, zwłaszcza jeżeli w lokalu znajdują się rzeczy wartościowe, dokumenty, sprzęt firmowy lub przedmioty osób trzecich.

Jak postąpić po bezskutecznym upływie terminu?

Po bezskutecznym upływie terminu z wezwania wynajmujący powinien działać ostrożnie i dowodowo. Jeżeli z okoliczności wynika, że najemca lokal faktycznie porzucił, a stosunek najmu ustał, można rozważyć komisyjne wejście do lokalu, sporządzenie protokołu, wykonanie zdjęć, spisanie rzeczy i zabezpieczenie ich w miejscu przechowania. Dobrą praktyką jest obecność co najmniej dwóch świadków, a przy rzeczach wartościowych albo spornych także rozważenie udziału notariusza.

Protokół powinien opisywać datę i godzinę wejścia do lokalu, osoby obecne, stan zamków, stan pomieszczeń, wykaz pozostawionych rzeczy, sposób ich zabezpieczenia oraz miejsce przechowania. Dokumentacja fotograficzna lub filmowa powinna pokazywać nie tylko same rzeczy, ale również ogólny stan lokalu. Dzięki temu wynajmujący ogranicza ryzyko zarzutu, że rzeczy zaginęły, zostały uszkodzone albo że lokal był w innym stanie niż faktyczny.

Jeżeli najemca nadal kwestionuje rozwiązanie umowy, nie oddał kluczy, korzysta z lokalu albo jasno sprzeciwia się wejściu wynajmującego, bezpieczniejszą drogą może być skierowanie sprawy na drogę sądową o wydanie lub opróżnienie lokalu. Samodzielne działania podejmowane mimo trwającego sporu mogą narazić wynajmującego na zarzut bezprawnego naruszenia posiadania.

Koszty przechowania, bezumowne korzystanie i odszkodowanie

Jeżeli przez pozostawione rzeczy lokal nie może zostać wydany kolejnemu najemcy, wynajmujący może rozważać dochodzenie od byłego najemcy roszczeń finansowych. W praktyce wchodzą w grę przede wszystkim koszty przeniesienia i przechowania rzeczy, wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu oraz odszkodowanie za szkodę, np. utracony czynsz od nowego najemcy.

Takie roszczenia trzeba jednak udowodnić. Dlatego warto zachować umowę lub korespondencję z potencjalnym nowym najemcą, potwierdzenia opłat za magazyn, faktury za transport, zdjęcia pozostawionych rzeczy oraz dowody doręczenia wezwania. Im lepsza dokumentacja, tym łatwiej wykazać, że opóźnienie wynikało z zachowania byłego najemcy, a nie z braku działań po stronie wynajmującego.

Jeżeli najemca wpłacił kaucję, jej rozliczenie powinno nastąpić zgodnie z umową i przepisami. Nie każdą należność można potrącić automatycznie, dlatego warto jasno opisać podstawę potrącenia, wysokość kosztów i przedstawić najemcy rozliczenie.

Ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy

Jeżeli problemem są również zaległości czynszowe, trzeba pamiętać o art. 670 Kodeksu cywilnego. Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. W praktyce może to mieć znaczenie, gdy w lokalu pozostał sprzęt, wyposażenie albo towar najemcy.

Prawo zastawu nie oznacza jednak dowolności. Wynajmujący nie powinien bez podstawy sprzedawać rzeczy, przywłaszczać ich ani niszczyć. Jeżeli najemca próbuje usunąć rzeczy obciążone zastawem, art. 671 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość sprzeciwu i zatrzymania ich na własne niebezpieczeństwo do czasu zapłaty lub zabezpieczenia zaległego czynszu. Warto wcześniej sprawdzić, czy w danym stanie faktycznym rzeczywiście dopuszczalne jest zajęcie rzeczy najemcy jako zastawu za niezapłacony czynsz.

Czego nie robić przy opróżnianiu lokalu?

Największym błędem jest działanie pod wpływem presji czasu, np. dlatego że czeka już kolejny najemca. Nawet jeżeli wynajmujący ma rację co do zakończenia najmu, powinien unikać działań, które mogą wyglądać jak samowolne przejęcie rzeczy albo usunięcie najemcy z lokalu bez podstawy.

W szczególności nie należy:

• wyrzucać rzeczy najemcy bez spisu i dokumentacji,
• oddawać rzeczy osobom trzecim bez potwierdzenia uprawnienia,
• sprzedawać rzeczy na własną rękę bez właściwej podstawy prawnej,
• niszczyć dokumentów, nośników danych albo wyposażenia firmowego,
• wymieniać zamków i usuwać rzeczy, jeżeli najemca nadal realnie korzysta z lokalu i kwestionuje zakończenie umowy,
• pomijać pisemnego wezwania, chyba że występuje wyjątkowa sytuacja wymagająca natychmiastowego zabezpieczenia lokalu, np. awaria, zalanie lub zagrożenie bezpieczeństwa.

Jeżeli najemca oddał lokal innej osobie do używania albo w podnajem, obowiązek zwrotu rzeczy może obciążać także tę osobę. Dlatego przy sporach o osoby faktycznie zajmujące lokal warto sprawdzić także konsekwencje, jakie powoduje podnajem bez zgody wynajmującego.

FAQ

Podsumowanie

Po zakończeniu najmu najemca powinien wydać lokal w stanie niepogorszonym i opróżnić go ze swoich rzeczy. Wynajmujący, który chce odzyskać lokal dla kolejnego najemcy, powinien najpierw wysłać jasne wezwanie do opróżnienia lokalu, a następnie działać w sposób udokumentowany i proporcjonalny. Najbezpieczniejsze jest sporządzenie protokołu, wykonanie zdjęć, spisanie rzeczy oraz ich zabezpieczenie, zamiast samowolnego wyrzucania lub sprzedaży mienia. Jeżeli sprawa jest sporna, najemca kwestionuje zakończenie umowy albo nadal korzysta z lokalu, warto rozważyć drogę sądową lub konsultację prawną przed podjęciem działań.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 222, art. 224-225, art. 471, art. 670-671 oraz art. 675 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93