Wady mieszkania od dewelopera i odszkodowanie

Kiedy deweloper odpowiada za usterki techniczne mieszkania?

Deweloper odpowiada przede wszystkim jako sprzedawca lokalu. Jeżeli mieszkanie ma wadę fizyczną, czyli jest niezgodne z umową, nie ma właściwości, które powinno mieć ze względu na przeznaczenie, albo nie ma właściwości, o których zapewniał deweloper, kupujący może korzystać z uprawnień z rękojmi. W przypadku lokalu mieszkalnego szczególne znaczenie ma art. 556 i art. 556¹ Kodeksu cywilnego.

W opisanej sytuacji wadą może być nie tylko sam uszkodzony element instalacji centralnego ogrzewania, ale także skutki tej wady: zalana wylewka, uszkodzona podłoga drewniana, zawilgocone ściany, konieczność osuszania lokalu i ponownego wykonania części prac wykończeniowych. Jeżeli problemem była wadliwa instalacja, deweloper nie powinien ograniczać się do stwierdzenia, że kupujący mieli pecha.

Przy nieruchomościach sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. To oznacza, że usterka ujawniona po kilku miesiącach od odbioru mieszkania co do zasady mieści się w tym terminie. Nie należy jednak zwlekać ze zgłoszeniem, bo im szybciej wada zostanie opisana i udokumentowana, tym łatwiej wykazać jej związek z wykonaniem lokalu.

Rękojmia, odszkodowanie i koszty naprawy

Przy wadzie lokalu kupujący może żądać przede wszystkim usunięcia wady, a w odpowiednich sytuacjach także złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy. Odstąpienie od umowy przy mieszkaniu jest rozwiązaniem wyjątkowym i w praktyce wchodzi w grę przede wszystkim przy wadzie istotnej. Zwykle celem właściciela jest doprowadzenie lokalu do stanu zgodnego z umową oraz odzyskanie kosztów poniesionych przez wadę.

Jeżeli lokal ma usterki, warto osobno przeanalizować wady mieszkania od dewelopera oraz zakres roszczeń, których można dochodzić wobec przedsiębiorcy. Odszkodowanie może obejmować normalne następstwa wady i zalania, czyli takie wydatki, które pozostają w adekwatnym związku przyczynowym z wadliwym wykonaniem lokalu. W praktyce mogą to być koszty badania termowizyjnego, opinii rzeczoznawcy, osuszania, demontażu i ponownego montażu podłogi, naprawy ścian, malowania, zakupu materiałów, robocizny, a w szczególnych przypadkach także koszty lokalu zastępczego, jeżeli mieszkanie nie nadawało się do normalnego korzystania.

Podstawą żądania może być art. 566 Kodeksu cywilnego, jeżeli kupujący korzysta z uprawnień z rękojmi, a także ogólne przepisy o odpowiedzialności kontraktowej, w szczególności art. 471 Kodeksu cywilnego. Warto odróżnić usunięcie samej przyczyny awarii od naprawienia szkód powstałych w mieszkaniu. Deweloper może usunąć wadliwy element instalacji, ale nadal pozostaje kwestia zwrotu kosztów doprowadzenia lokalu do właściwego stanu. Podobny problem pojawia się wtedy, gdy kupujący dochodzi roszczeń takich jak odszkodowanie od sprzedawcy mieszkania mającego liczne wady.

Czy deweloper może zasłaniać się podwykonawcą?

Nie jest skuteczną obroną samo twierdzenie, że instalację wykonywała inna firma. Zgodnie z art. 474 Kodeksu cywilnego dłużnik odpowiada jak za własne działania lub zaniechania za działania i zaniechania osób, z których pomocą wykonuje zobowiązanie, oraz osób, którym wykonanie zobowiązania powierza.

W relacji z nabywcą lokalu to deweloper jest podmiotem, który miał wydać mieszkanie zgodne z umową, dokumentacją i zasadami wiedzy technicznej. Deweloper może później rozliczać się z wykonawcą instalacji, ale co do zasady nie powinien przerzucać na kupującego ryzyka błędu podwykonawcy.

Jak zgłosić wadę i czego żądać od dewelopera?

Zgłoszenie wady najlepiej złożyć pisemnie albo e-mailem w sposób pozwalający udowodnić datę doręczenia. W zgłoszeniu warto opisać wadę, wskazać datę jej ujawnienia, załączyć zdjęcia, wyniki badań, protokoły, kosztorys oraz określić żądania. Można żądać usunięcia wady, zwrotu kosztów ekspertyzy, zapłaty odszkodowania, obniżenia ceny albo wykonania konkretnych prac naprawczych.

Jeżeli wada została wpisana do protokołu odbioru lokalu na podstawie ustawy deweloperskiej, deweloper powinien w terminie 14 dni od podpisania protokołu przekazać nabywcy informację o uznaniu wad albo odmowie ich uznania wraz z przyczynami. Brak stanowiska w tym terminie oznacza uznanie wad. Uznane wady deweloper powinien usunąć w terminie 30 dni od podpisania protokołu, chyba że mimo należytej staranności nie jest to możliwe i wskaże inny termin wraz z uzasadnieniem.

Przy wadach ujawnionych dopiero po odbiorze trzeba oprzeć reklamację przede wszystkim na rękojmi oraz odpowiedzialności odszkodowawczej. W wezwaniu do zapłaty warto wyznaczyć konkretny termin, na przykład 14 dni, oraz wskazać numer rachunku bankowego. Jeżeli deweloper nie reaguje albo proponuje tylko częściową rekompensatę, trzeba ocenić, czy przyjąć ofertę, czy skierować sprawę do sądu. W sporach o to, jak zmusić dewelopera do napraw, kluczowe znaczenie ma dobrze przygotowane wezwanie oraz komplet dowodów.

Jak przygotować się do sporu sądowego?

Jeżeli deweloper odmawia zapłaty, w sądzie trzeba wykazać trzy zasadnicze elementy: istnienie wady albo nienależyte wykonanie zobowiązania, wysokość szkody oraz związek przyczynowy między wadą a poniesionymi kosztami. W sprawach technicznych sąd często korzysta z opinii biegłego, dlatego warto już wcześniej zadbać o uporządkowanie dokumentacji.

Do pozwu albo przedsądowego wezwania przydatne będą: umowa deweloperska lub akt sprzedaży, protokół odbioru, korespondencja z deweloperem, dokumentacja zdjęciowa, wyniki badania termowizyjnego, protokoły serwisowe, opinia rzeczoznawcy, kosztorys naprawy, faktury i potwierdzenia przelewów. Jeżeli naprawa była pilna, bo trzeba było ograniczyć dalszą szkodę, należy opisać, dlaczego nie można było czekać na reakcję dewelopera.

Odsetek za opóźnienie najbezpieczniej żądać od dnia następującego po upływie terminu wskazanego w wezwaniu do zapłaty. W niektórych sprawach możliwe jest inne określenie daty wymagalności, ale automatyczne liczenie odsetek od dnia awarii może być kwestionowane.

FAQ

Ile czasu mam na zgłoszenie wad mieszkania od dewelopera?

Przy nieruchomościach sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania lokalu. Nie oznacza to jednak, że warto czekać. Wadę należy zgłosić możliwie szybko, bo opóźnienie może utrudnić ustalenie przyczyny szkody i jej rozmiaru.

Czy deweloper odpowiada za instalację wykonaną przez podwykonawcę?

Tak. Wobec kupującego deweloper nie może co do zasady uchylić się od odpowiedzialności tylko dlatego, że prace wykonał podwykonawca. Deweloper odpowiada za osoby, którym powierza wykonanie zobowiązania, jak za własne działania.

Czy można żądać zwrotu kosztów badania termowizyjnego?

Tak, jeżeli badanie było racjonalnie potrzebne do ustalenia przyczyny usterki, wykazania szkody albo ograniczenia jej skutków. Warto zachować fakturę, wynik badania i korespondencję pokazującą, że deweloper nie reagował albo kwestionował odpowiedzialność.

Czy mogę sam naprawić usterkę i potem żądać pieniędzy?

To zależy od sytuacji. Przy pilnej awarii trzeba ograniczać dalszą szkodę, ale przed naprawą warto, o ile to możliwe, zawiadomić dewelopera i dobrze udokumentować stan lokalu. Samodzielna naprawa bez dowodów może utrudnić późniejsze wykazanie przyczyny usterki.

Czy odszkodowanie obejmuje kwotę brutto z VAT?

Jeżeli poszkodowany jako konsument realnie ponosi koszt naprawy z VAT i nie ma możliwości jego odliczenia, roszczenie powinno obejmować koszt brutto. Wysokość odszkodowania trzeba jednak wykazać kosztorysem, fakturami albo opinią specjalisty.

Podsumowanie

Deweloper odpowiada za wydanie mieszkania zgodnego z umową, a wada instalacji skutkująca zalaniem lokalu może uzasadniać roszczenia z rękojmi oraz żądanie odszkodowania. Odpowiedzialność ta obejmuje nie tylko naprawę samej usterki, lecz także normalne następstwa szkody, takie jak koszty osuszania, remontu, ekspertyz i materiałów. Najważniejsze jest szybkie pisemne zgłoszenie wady, zachowanie dowodów i precyzyjne określenie żądań. Jeżeli deweloper odmawia zapłaty albo proponuje zbyt niską kwotę, warto rozważyć przygotowanie przedsądowego wezwania do zapłaty i dochodzenie roszczeń w sądzie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 361, art. 363, art. 471, art. 474, art. 556, art. 556¹, art. 560, art. 566 i art. 568.
2. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - Dz.U. 2021 poz. 1177, w szczególności art. 41.