Usterki techniczne mieszkania a odpowiedzialność dewelopera

Odpowiedzialność dewelopera za wady w zakupionym mieszkaniu

Możliwości prawne oczywiście są. Niestety z deweloperami trzeba się spierać, gdyż bardzo trudno od nich „wyciągnąć” pieniądze.

Zgodnie z art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). W Państwa przypadku mamy do czynienia z wadą fizyczną lokalu (budynku) w postaci wadliwej instalacji centralnego ogrzewania.

Uprawnienia z tytułu rękojmi

Z tytułu rękojmi przysługują Państwu następujące roszczenia i uprawnienia:

1. Prawo odstąpienia od umowy (czym pewnie nie są Państwo zainteresowani).
2. Żądanie obniżenia ceny – obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad (art. 560 § 3 K.c.). Jeżeli natomiast sprzedawca dokonał wymiany, powinien pokryć także związane z tym koszty, jakie poniósł kupujący (art. 560 § 4 K.c.). Piszą Państwo, że instalacja została wymieniona, ale nie podają, czy firma wymieniająca była tą firmą, która współpracuje z deweloperem i czy wymiana była nieodpłatna.
3. Roszczenie o naprawienie szkody. Zgodnie z art. 566 § 1 K.c., jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Z tym przepisem związany jest ogólny przepis art. 471 K.c. – dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Odpowiedzialność dewelopera za zalane mieszkanie

Na podstawie tych dwóch przepisów deweloper jest obowiązany dostarczyć rzecz wolną od wad i ponosi odpowiedzialność za zalanie, chyba że udowodni, że zamontowanie wadliwej instalacji nastąpiło bez jego winy. Tak więc to deweloper musi udowodnić, że wykonał instalację prawidłowo (co będzie bardzo trudne, a biorąc pod uwagę, że zostało przeprowadzone badanie termowizyjne – prawie niemożliwe). Więc są Państwo w dobrej sytuacji dowodowej.

Deweloper nie może także bronić się zarzutem, iż instalację wykonywała inna firma, gdyż zgodnie z art. 474 K.c. – dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działania lub zaniechania za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonuje, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza.

Czego można domagać się od dewelopera po stwierdzeniu wady w zakupionym mieszkaniu?

Czego mogą się Państwo domagać od dewelopera:

• Po pierwsze – obniżenia ceny (chociaż rzecz została już wymieniona, więc mogą być problemy z uwzględnieniem).

• Po drugie – zwrotu kosztów wymiany oraz wszelkich kosztów z wymianą związanych (np. kosztów badania termowizyjnego, którego przeprowadzenie Państwo zlecili) – jeśli oczywiście Państwo te koszty ponieśli.

• Po trzecie – naprawienia wszelkiej szkody wynikłej z wadliwości instalacji. Zgodnie z art. 361 § 2 K.c. naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Tak więc:
  1. koszt remontu mieszkania – można przedstawić kosztorys, można oszacować kwotę; odszkodowanie obejmuje całą kwotę razem z podatkiem VAT! Mogą również Państwo żądać od dewelopera, by na własny koszt wykonał prace polegające na przywróceniu mieszkania do stanu poprzedniego. Zasadą bowiem jest, że poszkodowany ma wybór co do sposobu naprawienia szkody – może żądać przywrócenia stanu poprzedniego przez odpowiedzialnego albo zapłaty pieniędzy, by zrobić to samemu (art. 363 K.c.);
  2. wszelkie inne koszty poniesione w związku z zalaniem. Również koszty pomocy prawnej.

Należy wystąpić do dewelopera z wezwaniem do zapłaty. Wyznaczyć krótki termin (14 dni). Nie zawierać ugody, bo na pewno deweloper będzie chciał na początku zapłacić np. 50% tego, czego będą Państwo żądali. Kwoty odszkodowania za remont należy żądać wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia następnego po dniu awarii instalacji. Odsetek od innych wydatków (np. pomoc prawna) – od dnia następnego po poniesieniu wydatku.

Jeśli deweloper mimo to odmówi Państwu zwrotu kosztów, to zalecam od razu udać się z tym do sądu.