Samodzielne doprowadzenie kanalizacji i przyłącze sąsiada

Budowa kanalizacji i przyłącza - kto za co odpowiada?

Zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków jest zadaniem własnym gminy. Wynika to zarówno z ustawy o samorządzie gminnym, jak i z ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Nie oznacza to jednak, że właściciel każdej działki może skutecznie żądać od gminy natychmiastowej budowy kanalizacji do swojej nieruchomości. Rozbudowa sieci zależy od planowania przestrzennego, wieloletnich planów rozwoju i modernizacji urządzeń oraz technicznych i finansowych możliwości przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego.

Trzeba odróżnić dwa pojęcia: urządzenie kanalizacyjne albo sieć oraz przyłącze kanalizacyjne. Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne zapewnia budowę urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych ustalonych przez gminę w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, w zakresie uzgodnionym w wieloletnim planie rozwoju i modernizacji. Natomiast realizację budowy przyłączy do sieci zapewnia na własny koszt osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości.

W praktyce spór najczęściej zaczyna się wtedy, gdy właściciel działki sam finansuje przewód w drodze prywatnej albo na cudzym gruncie, a później przedsiębiorstwo lub sąsiedzi traktują ten odcinek jak element, do którego można podłączać kolejne nieruchomości. Wtedy sama nazwa użyta w dokumentach nie wystarcza. Trzeba sprawdzić przebieg przewodu, warunki techniczne, umowy, protokół odbioru, ewentualne przekazanie do eksploatacji oraz to, kto faktycznie posiada i utrzymuje dany odcinek.

Przyłącze kanalizacyjne czy sieć - dlaczego to rozróżnienie ma znaczenie?

Przyłącze kanalizacyjne służy połączeniu instalacji wewnętrznej konkretnej nieruchomości z siecią kanalizacyjną. Po uchwale siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 22 czerwca 2017 r., sygn. akt III SZP 2/16, trzeba przyjmować, że przyłącze kanalizacyjne może obejmować także odcinek poza granicą nieruchomości odbiorcy, zwłaszcza od pierwszej studzienki do sieci kanalizacyjnej. Nie można więc automatycznie twierdzić, że każdy przewód poza granicą działki jest już siecią.

Jeżeli jednak przewód ma obsługiwać kilka nieruchomości, jest wykorzystywany jako element zbiorowego odprowadzania ścieków, pozostaje w posiadaniu przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego albo został przez nie przejęty do eksploatacji, rośnie argument za tym, że nie jest to wyłącznie prywatne przyłącze jednego właściciela. Wtedy właściciel, który poniósł koszt budowy, powinien rozważyć roszczenie o odpłatne nabycie urządzeń przez przedsiębiorstwo albo uregulowanie zasad korzystania w umowie.

Warto pamiętać także o procedurze przyłączeniowej. Na pisemny wniosek podmiotu ubiegającego się o przyłączenie przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne powinno wydać warunki przyłączenia do sieci albo uzasadnić odmowę ich wydania. Termin wynosi 21 dni dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w tym w zabudowie zagrodowej, oraz 45 dni w pozostałych przypadkach. Warunki są ważne 2 lata. Przedsiębiorstwo nie może pobierać opłat za wydanie warunków, odbiór przyłącza ani samo włączenie przyłącza do sieci.

Czy sąsiad może podłączyć się do odcinka kanalizacji wybudowanego przez inną osobę?

Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich sytuacji. Jeżeli odcinek został już odpłatnie albo nieodpłatnie przekazany przedsiębiorstwu i funkcjonuje jako element sieci, o technicznej możliwości kolejnego przyłączenia decyduje zasadniczo przedsiębiorstwo na podstawie przepisów, regulaminu dostarczania wody i odprowadzania ścieków oraz warunków technicznych. W takim wariancie pierwotny inwestor zwykle nie blokuje każdego kolejnego przyłączenia tylko dlatego, że kiedyś sfinansował budowę. Jego zasadniczym problemem jest rozliczenie kosztów i ustalenie, czy przysługuje mu wynagrodzenie za wybudowane urządzenie.

Inaczej należy ocenić sytuację, w której przewód pozostaje prywatnym przyłączem, nie został przekazany przedsiębiorstwu, przebiega przez prywatny grunt i ma służyć także innemu właścicielowi. Wtedy sąsiad nie powinien samowolnie wcinać się w cudzy przewód ani prowadzić robót na cudzym gruncie bez tytułu prawnego. Potrzebna może być umowa, zgoda właściciela, ustanowienie służebności gruntowej albo służebności przesyłu, a w razie sporu - rozstrzygnięcie sądu.

Jeżeli sąsiad ma korzystać z odcinka sfinansowanego przez innego właściciela, praktycznym rozwiązaniem bywa pisemna umowa określająca udział w kosztach budowy, zasady ponoszenia kosztów napraw, dostęp do urządzeń, odpowiedzialność za awarie, sposób usuwania szkód oraz ewentualne wynagrodzenie za korzystanie z gruntu. Bez takiego uregulowania łatwo o spór, zwłaszcza gdy później dojdzie do zatkania przewodu, cofnięcia ścieków albo konieczności rozkopania działki.

Kanalizacja w prywatnej drodze będącej współwłasnością

Jeżeli właściciel ma udział w prywatnej drodze, trzeba stosować przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Do czynności zwykłego zarządu wystarcza zgoda większości współwłaścicieli liczona według udziałów. Gdy nie da się uzyskać wymaganej zgody, współwłaściciel może zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie albo o upoważnienie do dokonania czynności.

W orzecznictwie przyjmuje się, że instalowanie kanalizacji sanitarnej, kanalizacji opadowej lub wodociągu na nieruchomości wspólnej może mieścić się w zwykłym zarządzie, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie jako droga dojazdowa do innych nieruchomości, a inwestycja nie zmienia jej przeznaczenia. Tak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 18/02. Nie jest to jednak zasada automatyczna. Znaczenie ma skala robót, trwałość ingerencji, liczba obsługiwanych nieruchomości, ryzyko ograniczenia przejazdu, sposób odtworzenia nawierzchni oraz interesy pozostałych współwłaścicieli.

W praktyce przed rozpoczęciem prac w drodze wspólnej warto zebrać pisemne zgody, projekt przebiegu sieci lub przyłącza, warunki techniczne przedsiębiorstwa, uzgodnienia z gestorami innych sieci i zasady odtworzenia nawierzchni. Jeżeli współwłaściciele kwestionują zakres zgody, pomocne może być uporządkowanie sprawy w trybie dotyczącym zarządu rzeczą wspólną.

Przejęcie wybudowanych urządzeń przez przedsiębiorstwo albo gminę

Art. 49 § 2 Kodeksu cywilnego daje osobie, która poniosła koszty budowy urządzeń służących m.in. do odprowadzania płynów i jest ich właścicielem, roszczenie o to, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że strony w umowie postanowiły inaczej. Z takim żądaniem może wystąpić także przedsiębiorca.

To roszczenie ma szczególne znaczenie, gdy prywatny inwestor wybudował odcinek kanalizacji, który faktycznie zaczął pełnić funkcję urządzenia kanalizacyjnego obsługującego więcej niż jedną nieruchomość albo został włączony do systemu przedsiębiorstwa. Wtedy zamiast spierać się z kolejnymi sąsiadami o zgodę na podłączenie, często lepiej wystąpić do przedsiębiorstwa o odpłatne przejęcie urządzenia albo o zawarcie umowy regulującej własność, eksploatację i rozliczenia.

Wynagrodzenie nie zawsze oznacza prosty zwrot wszystkich faktur. W sporze sądowym znaczenie mogą mieć rzeczywiste nakłady, aktualna wartość urządzeń, ich stan techniczny, zgodność z wymaganiami przedsiębiorstwa, konieczne modernizacje oraz to, czy inwestor wcześniej zrzekł się roszczeń albo zawarł odmienną umowę. Dlatego przed skierowaniem żądania warto zebrać dokumenty: faktury, kosztorysy, protokoły odbioru, projekt, mapę powykonawczą, korespondencję z gminą lub przedsiębiorstwem i dowody faktycznego korzystania z urządzenia przez innych odbiorców.

Gdy rura ma przebiegać przez cudzą działkę

Jeżeli przedsiębiorstwo albo sąsiad chce poprowadzić kanalizację przez cudzą nieruchomość, właściciel powinien najpierw ustalić, czy chodzi o element sieci, czy o przyłącze konkretnego sąsiada. Dla sieci lub urządzeń przedsiębiorstwa właściwym instrumentem może być służebność przesyłu ustanawiana na rzecz przedsiębiorcy. Dla przyłącza służącego zasadniczo sąsiedniej nieruchomości częściej rozważa się służebność gruntową albo umowę cywilną z właścicielem nieruchomości sąsiedniej.

Właściciel gruntu nie powinien podpisywać ogólnej zgody bez określenia trasy, głębokości, pasa roboczego, zasad wejścia na teren, obowiązku przywrócenia poprzedniego stanu, odpowiedzialności za szkody, wynagrodzenia oraz zasad dostępu do urządzeń w przyszłości. Warto też zadbać, aby ustalenia były powiązane z dokumentacją techniczną i mapą, a nie tylko z opisem słownym.

Jeżeli ustanawiane jest ograniczone prawo rzeczowe, co do zasady wymaga ono formy aktu notarialnego po stronie właściciela nieruchomości obciążanej. Wpis w księdze wieczystej zwiększa bezpieczeństwo obu stron, ponieważ nowy właściciel działki będzie widział obciążenie. Dotyczy to zwłaszcza inwestycji, które mogą utrudniać późniejszą zabudowę, nasadzenia, wykonanie ogrodzenia lub zagospodarowanie ogrodu.

Formalności techniczne i budowlane

Przed wykonaniem przyłącza należy wystąpić o warunki przyłączenia do przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego. Wniosek powinien zawierać m.in. dane podmiotu, oznaczenie nieruchomości, informacje o przeznaczeniu obiektu, planowane zapotrzebowanie i ilość ścieków oraz plan zabudowy lub szkic sytuacyjny. Po wykonaniu przyłącza zgodnie z warunkami przedsiębiorstwo nie powinno odmówić jego odbioru.

Od strony formalności budowlanych trzeba sprawdzić, czy inwestor wybiera tryb zgłoszenia, czy tryb z art. 29a Prawa budowlanego, w którym sporządza się plan sytuacyjny na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Niezależnie od trybu budowlanego nadal konieczne są warunki techniczne, tytuł prawny do korzystania z cudzych gruntów i zgodność z regulaminem dostarczania wody i odprowadzania ścieków.

Co zrobić, gdy sąsiedzi podłączają się bez zgody?

Pierwszym krokiem powinno być ustalenie faktów, a nie samo blokowanie robót. Należy pisemnie zwrócić się do przedsiębiorstwa o wskazanie podstawy planowanego przyłączenia, statusu danego odcinka, dokumentów przejęcia lub eksploatacji oraz warunków technicznych wydanych sąsiadowi. Równolegle warto sprawdzić księgę wieczystą, mapy, dokumentację powykonawczą, uchwały lub regulamin przedsiębiorstwa oraz ewentualne wcześniejsze umowy z gminą.

Jeżeli odcinek jest nadal prywatny, można wezwać sąsiada i wykonawcę do wstrzymania prac do czasu wykazania tytułu prawnego. Gdy prace naruszają posiadanie lub własność, wchodzą w grę roszczenia cywilne, w tym żądanie zaniechania naruszeń, przywrócenia stanu zgodnego z prawem, odszkodowania lub uregulowania korzystania z nieruchomości. Jeżeli natomiast odcinek jest elementem sieci, ciężar sprawy przesuwa się na rozliczenie z przedsiębiorstwem i ewentualne roszczenie o wynagrodzenie za urządzenia.

W sporze z przedsiębiorstwem lub sąsiadem szczególnie ważne są dowody. Trzeba zachować zdjęcia robót, korespondencję, faktury, projekty, potwierdzenia zapłaty, protokoły odbioru, mapy oraz informacje, kto i na jakiej podstawie korzysta z przewodu. Jeżeli sprawa trafi do sądu, to strona dochodząca roszczenia musi wykazać fakty, z których wywodzi skutki prawne.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, w szczególności art. 7 ust. 1 pkt 3.
• Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, w szczególności art. 2 pkt 5 i 7, art. 3, art. 15 oraz art. 19a.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 49, art. 140, art. 199-206, art. 285 oraz art. 305¹-305⁴.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w szczególności art. 29, art. 29a i art. 30.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 18/02.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 13 września 2007 r., sygn. akt III CZP 79/07.
• Uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 22 czerwca 2017 r., sygn. akt III SZP 2/16.