Udowodnienie własności nieruchomości sprzed II wojny światowej

Jaki problem prawny występuje przy nieruchomości kupionej przed wojną?

W opisanej sytuacji spór nie dotyczy tylko tego, kto faktycznie korzystał z drogi. Kluczowe jest ustalenie, kto jest właścicielem nieruchomości w sensie prawnym. Jeżeli pradziadkowie zawarli w 1931 r. umowę sprzedaży działki drogowej, ale nie zostali ujawnieni w księdze wieczystej albo w dawnym wykazie hipotecznym, trzeba zbadać skutki tego braku według prawa obowiązującego wtedy dla danej nieruchomości.

To ważne, ponieważ przed II wojną światową na ziemiach polskich funkcjonowały różne systemy prawne odziedziczone po państwach zaborczych. W niektórych systemach wpis do księgi miał dla przeniesienia własności większe znaczenie niż obecnie. Dlatego w sprawie trzeba ustalić przede wszystkim położenie nieruchomości, dawny system ksiąg lub wykazów hipotecznych, treść aktu z 1931 r. oraz to, czy akt był zdolny do wpisu.

Obecnie, przy przeniesieniu własności nieruchomości, umowa sprzedaży powinna być zawarta w formie aktu notarialnego zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Wpis prawa własności do księgi wieczystej ma co do zasady charakter deklaratoryjny, czyli ujawnia prawo, które powstało wcześniej. Nie można jednak automatycznie przenosić tej zasady na umowy z 1931 r. bez sprawdzenia ówczesnych przepisów właściwych miejscowo.

Roszczenie o wydanie nieruchomości

Jeżeli ojciec jest właścicielem spornej działki, może skorzystać z roszczenia windykacyjnego. Zgodnie z art. 222 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W praktyce oznacza to, że powód musi wykazać dwie podstawowe okoliczności: po pierwsze, że jest właścicielem działki albo następcą prawnym właściciela, a po drugie, że pozwani faktycznie władają nieruchomością bez skutecznego tytułu prawnego. Jeżeli sporna droga została zagrodzona, dokumentacja fotograficzna, oględziny, mapy geodezyjne i zeznania świadków mogą pomóc wykazać zakres naruszenia.

Ciężar dowodu spoczywa na osobie, która z danego faktu wywodzi skutki prawne. Wynika to z art. 6 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. W postępowaniu cywilnym strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne, co wynika z art. 232 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Kiedy potrzebne jest uzgodnienie księgi wieczystej?

Jeżeli księga wieczysta wskazuje jako właścicieli inne osoby niż rzeczywisty właściciel, podstawowym narzędziem jest powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie, może żądać usunięcia niezgodności.

Roszczenie o wydanie nieruchomości i powództwo z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece mają inny cel. Pierwsze zmierza do odzyskania faktycznego władania działką, drugie do uporządkowania treści księgi wieczystej. W wielu sprawach dotyczących starych dokumentów i błędnych wpisów celowe jest rozważenie obu dróg procesowych, ponieważ wyrok nakazujący wydanie działki nie zawsze automatycznie porządkuje księgę wieczystą.

Domniemanie zgodności księgi wieczystej ze stanem prawnym

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Zgodnie z art. 3 ust. 2 tej ustawy domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.

Domniemanie z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie jest niepodważalne. Można je obalić dowodami, np. aktem nabycia, dokumentami hipotecznymi, dokumentami katastralnymi, mapami, decyzjami administracyjnymi, postanowieniami spadkowymi, a także zeznaniami świadków. Im starsza sprawa, tym większe znaczenie ma kompletność materiału dowodowego i spójność całej historii prawnej nieruchomości.

Jakie dowody mogą mieć znaczenie?

W sprawie dotyczącej stanu sprzed II wojny światowej warto zgromadzić nie tylko sam akt notarialny z 1931 r. Znaczenie mogą mieć również dokumenty z dawnych ksiąg hipotecznych, wykazów hipotecznych, katastru, archiwum państwowego, starostwa, urzędu gminy, sądu wieczystoksięgowego oraz dokumenty dotyczące kolejnych spadków i sprzedaży.

Dokument urzędowy korzysta z mocy dowodowej określonej w art. 244 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. Dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie, co wynika z art. 245 Kodeksu postępowania cywilnego. Zeznania świadków także mogą być istotne, ale sąd ocenia je według zasad swobodnej oceny dowodów z art. 233 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Świadek, który pamięta czasy wojny albo powojenne użytkowanie drogi, może pomóc wykazać faktyczne korzystanie z działki, wiedzę sąsiadów o pochodzeniu drogi, zakres posiadania i ewentualną złą wiarę późniejszych nabywców. Trzeba jednak pamiętać, że świadek zwykle nie zastąpi dokumentu przeniesienia własności. Najsilniejszy materiał dowodowy powstaje wtedy, gdy zeznania potwierdzają treść dokumentów.

Znaczenie dziedziczenia i legitymacji procesowej

Jeżeli ojciec nie nabył spornej działki w akcie zakupu gospodarstwa, ale wywodzi swoje prawo po pradziadkach, musi wykazać następstwo prawne. W praktyce potrzebne będą dokumenty spadkowe po kolejnych zmarłych osobach, np. postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo akty poświadczenia dziedziczenia. Zgodnie z art. 1025 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę, a notariusz sporządza akt poświadczenia dziedziczenia na zasadach określonych w odrębnych przepisach.

Jeżeli z aktu nabycia gospodarstwa przez ojca wynika, że kupił tylko działki ujawnione w księdze wieczystej, sąd może badać, czy sporna droga w ogóle była objęta tą umową. Jeżeli nie była, legitymacja ojca może wynikać wyłącznie z dziedziczenia po pierwotnych nabywcach, a nie z umowy sprzedaży gospodarstwa. To wymaga odtworzenia całego łańcucha prawnego.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Jeżeli sąsiedzi albo ich poprzednicy nabyli sporną działkę od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel, mogą powoływać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Ochrona z rękojmi nie działa jednak zawsze. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece rękojmia nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych ani dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Zgodnie z art. 6 ust. 2 tej ustawy w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

Właśnie w tym miejscu zeznania świadka mogą mieć duże znaczenie. Jeżeli świadek potrafi konkretnie wskazać, że nabywca wiedział o sporze, o dawnym zakupie drogi przez rodzinę albo o tym, że działka była traktowana jako cudza, może to pomóc w wykazaniu złej wiary. Ogólne stwierdzenie, że rodzina korzystała z drogi od dawna, może być niewystarczające.

Zasiedzenie spornej drogi

Pozwani mogą podnieść zarzut zasiedzenia. Zgodnie z art. 172 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Zgodnie z art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego po upływie 30 lat posiadacz nieruchomości nabywa własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Nie każde korzystanie z drogi oznacza posiadanie samoistne. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą jak właściciel. Wynika to z art. 336 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Jeżeli sąsiedzi jedynie przejeżdżali drogą, korzystali z niej za zgodą rodziny albo wykonywali uprawnienie podobne do służebności, nie musi to oznaczać posiadania samoistnego prowadzącego do zasiedzenia własności.

Przy bardzo starych stanach faktycznych trzeba uwzględnić również zmiany terminów zasiedzenia. Przed 1 października 1990 r. terminy zasiedzenia w Kodeksie cywilnym były krótsze. Dlatego sąd powinien ustalić, kiedy rozpoczęło się posiadanie samoistne, czy było nieprzerwane, czy posiadacz był w dobrej czy złej wierze oraz czy do terminu można doliczyć posiadanie poprzedników zgodnie z art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy świadek pamiętający czasy wojny może przesądzić sprawę?

Świadek może być ważny, ale rzadko samodzielnie przesądza o własności. Wniosek dowodowy powinien precyzyjnie wskazywać fakty, które mają zostać wykazane. Wymóg oznaczenia faktów, które mają być wykazane dowodem, wynika z art. 235¹ ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. Sąd może pominąć dowód m.in. wtedy, gdy jest nieprzydatny do wykazania danego faktu, co wynika z art. 235² § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Najlepiej, aby świadek zeznawał o konkretnych okolicznościach: kto korzystał z drogi, kto ją utrzymywał, czy sąsiedzi uznawali prawo rodziny, czy droga była objęta ogrodzeniem, czy istniał spór przy sprzedaży sąsiednich nieruchomości, czy nabywcy wiedzieli o dawnym akcie. Zeznania typu ogólnego, oparte na rodzinnych opowieściach, mają mniejszą wartość niż zeznania o faktach obserwowanych osobiście.

Co praktycznie powinien zrobić właściciel lub spadkobierca?

Przed podjęciem dalszych kroków warto przygotować pełną chronologię sprawy. Powinna ona obejmować: akt z 1931 r., dokumenty potwierdzające dawny numer działki, mapy porównawcze, dokumenty z katastru, odpisy dawnych i obecnych ksiąg wieczystych, dokumenty spadkowe po kolejnych osobach oraz dowody korzystania z drogi.

Następnie należy ustalić, czy właściwsze będzie powództwo windykacyjne z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, powództwo o uzgodnienie księgi wieczystej z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, czy połączenie działań w odpowiedniej kolejności. Wybór zależy od dokumentów, treści księgi, sposobu władania działką przez sąsiadów oraz tego, czy pozwani mogą skutecznie powołać się na rękojmię albo zasiedzenie.

FAQ

Podsumowanie

Sprawa dotycząca działki kupionej przed II wojną światową może być możliwa do wygrania, ale jej wynik zależy od kilku elementów: skuteczności dawnego aktu według prawa obowiązującego w 1931 r., kompletności dokumentów spadkowych, treści ksiąg wieczystych, dobrej lub złej wiary późniejszych nabywców oraz ewentualnego zasiedzenia. Największe znaczenie ma odtworzenie pełnej historii prawnej nieruchomości, a nie tylko wykazanie, że rodzina korzystała z drogi.

Źródła

• Art. 158, art. 172, art. 176, art. 222 § 1, art. 336, art. 1025 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 3, art. 5, art. 6, art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 232, art. 233 § 1, art. 235¹, art. 235² § 1, art. 244 § 1, art. 245 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2010 r., sygn. akt IV CSK 152/10, dotyczące dobrej wiary przy zasiedzeniu.