Jak wygląda oddanie do dyspozycji banku nieruchomości, która została zakupiona za kredyt hipoteczny?

Oddanie nieruchomości łącznie z kredytem do dyspozycji banku

Na wstępie pragnę Panią uprzedzić, że zasadniczo banki nie są zainteresowane przejmowaniem nieruchomości na własność. Podstawowym źródłem dochodu dla banku są odsetki od udzielonych kredytów, w związku z tym bank jest zainteresowany przede wszystkim spłatą kredytu wraz z odsetkami przez kredytobiorcę.

Oczywiście nie twierdzę, że tak jest zawsze, ale praktyka wskazuje, że wyjątki należą do rzadkości.

Wspomniana przez Panią w pytaniu procedura oddania nieruchomości łącznie z kredytem do dyspozycji banku nie jest regulowana odrębnymi przepisami i raczej rzadko występuje w praktyce, więc trudno tutaj wskazać jakieś reguły postępowania. Tak naprawdę wiele w tej kwestii zależy od banku, o ile oczywiście będzie on w ogóle zainteresowany tego typu transakcją (co moim zdaniem jest wysoce wątpliwe).

Sytuacja wygląda bowiem tak, że zawarła Pani z bankiem umowę kredytową na zakup nieruchomości i bank będzie się przede wszystkim starał swoje należności odzyskać w formie pieniężnej, natomiast przejęcie nieruchomości na własność przez bank to raczej ostateczność.

Ponadto proszę pamiętać, że bank w przypadku niespłacenia kredytu uprawniony jest do wszczęcia (za pośrednictwem komornika) egzekucji z przedmiotowej nieruchomości, w trakcie której nieruchomość może być zbyta na rzecz osoby trzeciej lub przejęta na własność przez bank.

Sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności

Idąc dalej, należy zauważyć, że udział w wysokości 1/2 w prawie własności nieruchomości, który przysługiwał Pani zmarłemu partnerowi, na skutek dziedziczenia stał się własnością jego córki.

Co za tym idzie, w chwili obecnej jest Pani wraz z córką swojego zmarłego partnera współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości. Do tej współwłasności stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego (art. 195-221 K.c.).

Zgodnie z art. 199 K.c., do rozporządzania rzeczą wspólną (a więc np. do sprzedaży, darowania, zamiany) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Jak wynika z powyższego artykułu, warunkiem koniecznym do tego, aby sprzedać nieruchomość, jest zgoda współwłaścicieli w tej kwestii.

Z okoliczności przedstawionych w pytaniu wynika, że taka zgoda na sprzedaż istnieje między współwłaścicielami.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką

Zachęcałbym więc Panią do podjęcia kolejnej próby sprzedaży nieruchomości. Generalnie sprzedaż nieruchomości obciążonej hipotecznie to dosyć powszechna praktyka – po dopełnieniu kilku formalności, transakcję taką można bez problemu przeprowadzić. Banki też dość chętnie przystają na takie transakcje. Ponadto gdyby sprzedaż zakończyła się sukcesem, to umożliwiłoby to Pani zarazem pozbycie się niechcianej nieruchomości i spłatę zadłużenia na rzecz banku. Uważam więc, że ta kwestia warta jest dokładnego przemyślenia.

Poniżej przedstawię Pani, jak taka procedura w ogólnym zarysie powinna wyglądać.

Czy bank musi wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym?

Najczęściej kredytobiorca może sprzedać nieruchomość obciążoną długiem hipotecznym bez pytania o zgodę banku. Jednak nieraz umowa kredytowa zawiera zapis, że bank na sprzedaż zadłużonej nieruchomości musi wyrazić zgodę. Jednakże uzyskanie zgody to często formalność, praktycznie nie zdarza się, by bank odmówił.

Przede wszystkim Pani oraz druga współwłaścicielka (córka jako spadkobierczyni zmarłego partnera) powinnyście zgłosić chęć sprzedaży nieruchomości w banku, w którym został zaciągnięty kredyt hipoteczny. Wówczas bank określi kwotę, której zapłata spowoduje uregulowanie wszystkich należności banku z tytułu zaciągniętego kredytu, określi też sposób spłaty oraz po spłacie wystawi zaświadczenie będące podstawą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Musi Pani mieć bowiem świadomość, że wysokość hipoteki, wysokość zaciągniętego kredytu i aktualne zadłużenie to często trzy różne wartości. Przykładowo, jeżeli właściciel kupił swoje mieszkanie kilka lat temu, zdążył już zapewne spłacić część kredytu, więc kwota jego zadłużenia będzie niższa. Zatem ustalenie wysokości zadłużenia i warunków jego spłaty na rzecz banku jest podstawową sprawą, od której należy zacząć procedurę takiej transakcji i bez której dalsze kroki nie są możliwe. Po ustaleniu z bankiem zasad spłaty kredytu będzie Pani wiedzieć, jaka kwota „zadowoli” bank, aby zwolnił nieruchomość z hipoteki.

Warunki spłaty zadłużenia w formie stosownego zaświadczenia powinny Panie następnie przedstawić potencjalnym nabywcom. Z nabywcą można umówić się (np. w drodze umowy przedwstępnej), że część ustalonej ceny sprzedaży ma dostać bank jako spłatę kredytu, a reszta trafi do Pań, np. w dniu podpisania umowy sprzedaży.

Po spłacie kredytu dokonanej przez nabywcę bank wystawia Państwu zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W niektórych bankach ta procedura odbywa się niemal natychmiast, zwłaszcza jeżeli dzień spłaty został dokładnie ustalony z bankiem; w innych bankach trwa to kilka dni.

Wystawioną przez bank zgodę wraz z innymi dokumentami niezbędnymi do zawarcia umowy sprzedaży należy później złożyć u notariusza. Na tej podstawie notariusz przygotuje umowę sprzedaży, w której oprócz wniosku do sądu o wpisanie nabywcy jako nowego właściciela zawrze także oparty o pisemną zgodę banku wniosek do sądu o wykreślenie hipoteki.

Ponieważ opisana wyżej transakcja jest coraz bardziej powszechna, nie jest ona obca notariuszom i pośrednikom w obrocie nieruchomościami, zatem na ich pomoc i doświadczenie zawsze można liczyć. Procedura ta i wymogi takiej transakcji nie są też obce bankom.

Dlatego uważam, że powinna Pani spróbować skorzystać z możliwości przedstawionej powyżej, gdyż w sposób stosunkowo prosty i skuteczny rozwiązałoby to Pani obecne problemy.

Przejęcie długu sprzedającego przez nabywcę nieruchomości

Innym rozwiązaniem, które przychodzi mi do głowy, jest możliwość przejęcia długu sprzedającego przez nabywcę, który dalej będzie spłacał kredyt. Wówczas kupujący praktycznie kontynuuje spłacanie tego samego kredytu, ale pod względem formalnym jest to po prostu zaciągniecie kredytu przez kupującego. Musi on przejść te same procedury w danym banku, jakie przechodzi każdy inny kredytobiorca. Również w tym wypadku bank określi jego zdolność kredytową i również może odmówić kredytowania. Nie jest to sposób rozwiązania omawianego problemu dość często stosowany, gdyż tak jak w powyższej sytuacji, kredyt zaciągnięty kilka lat temu w związku z sytuacją na rynku kredytów nie jest już wcale taki atrakcyjny dla sprzedającego, aby przejmować jego warunki. Ponadto ze względu na szybki wzrost cen nieruchomości często okazuje się, że jest to kredyt w zbyt małej kwocie, aby satysfakcjonował kupującego.

Trudno w przedmiotowej sprawie podać jakieś gotowe i złote recepty na rozwiązanie problemu, bo tak naprawdę wszystko w tej kwestii zależy od banku. Od banku bowiem zależy, jaki sposób rozwiązania problemu przyjmie i jakie działanie podejmie, a także jak szczegółowo będzie wyglądać cała procedura.

Natomiast jeśli zdecyduje się Pani jednak napisać wniosek zawierający Pani propozycję oddania bankowi nieruchomości, to w uzasadnieniu proponuję zawrzeć następujące argumenty.

Wspólny kredyt, zakup nieruchomości a śmierć partnera

Przede wszystkim należałoby przedstawić, że w związku ze śmiercią swojego partnera życiowego Pani sytuacja i plany życiowe uległy zmianie. Utrzymywanie tej nieruchomości wyłącznie dla Pani nie ma już sensu, tym bardziej że nie chce tam sama Pani mieszkać. Należy podkreślić, że drugi współwłaściciel również nie jest zainteresowany korzystaniem z tej nieruchomości i zdecydowany jest na jej sprzedaż.

Proszę wykazać, że podejmowane były wielokrotne próby sprzedaży tej nieruchomości, ale niestety do tej pory bezskuteczne. Można przedstawić jako dowód oferty zamieszczane w gazetach, ogłoszenia wysyłane do biur pośrednictwa nieruchomości itp.

Można nadmienić, że w związku ze śmiercią partnera Pani sytuacja finansowa się pogorszyła i spłata rat kredytu wiąże się dla Pani z dużym obciążeniem, natomiast drugi współwłaściciel nie poczuwa się do uczestniczenia w spłacie zadłużenia.

Na koniec można przedstawić walory, jakie posiada przedmiotowa nieruchomość jak np. atrakcyjne położenie, dobry stan techniczny budynków, ładne wykończenie, aby możliwie jak najatrakcyjniej zaprezentować oferowaną nieruchomość.