Budowa domu na działce rodziców – własność i podatki

Czy dzieci mogą uzyskać pozwolenie na budowę na działce rodzica?

Tak, jest to możliwe. Prawo budowlane nie wymaga, aby inwestor był właścicielem działki. Wymaga natomiast, aby inwestor wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego może ono wynikać nie tylko z własności, użytkowania wieczystego, zarządu lub ograniczonego prawa rzeczowego, lecz także ze stosunku zobowiązaniowego, jeżeli przewiduje on uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.

W praktyce oznacza to, że syn i córka mogą być inwestorami, jeśli ojciec jako właściciel działki udzieli im odpowiedniego tytułu prawnego, np. w umowie użyczenia albo innej pisemnej umowie wyraźnie zezwalającej na budowę. Do wniosku o pozwolenie na budowę albo do zgłoszenia trzeba dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie składa inwestor, a nie właściciel gruntu, dlatego nie powinno być podpisywane bez rzeczywistej podstawy prawnej.

Ojciec może pomóc dzieciom w formalnościach albo działać jako pełnomocnik, ale inwestorami powinni być ci, którzy mają prowadzić budowę i ponosić obowiązki związane z procesem budowlanym. Jeżeli dom ma być budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy projekt mieści się w definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego z art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego, czyli obejmuje maksymalnie dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i lokal użytkowy o powierzchni nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Dlaczego pozwolenie na budowę nie daje własności domu?

Najważniejsza zasada wynika z Kodeksu cywilnego: budynek trwale związany z gruntem jest częścią składową nieruchomości gruntowej. W uproszczeniu działa zasada: czyj grunt, tego budynek. Jeżeli więc dom powstanie na działce ojca, a własność działki nie zostanie wcześniej przeniesiona na dzieci, właścicielem nieruchomości z budynkiem pozostanie ojciec.

Nie zmienia tego fakt, że pozwolenie na budowę wydano na syna i córkę ani to, że to oni finansują materiały, ekipę budowlaną, projekt i media. Takie nakłady mogą później rodzić roszczenia rozliczeniowe między stronami, ale nie powodują automatycznego powstania własności domu po stronie dzieci.

Jeżeli rodzina chce, aby dzieci były właścicielami domu, trzeba uregulować własność gruntu albo udziałów w gruncie. Nie można w zwykły sposób darować dzieciom samego domu, pozostawiając grunt przy ojcu, ponieważ budynek stanowi część składową działki. Wyjątki wymagają szczególnej podstawy prawnej, np. ustanowienia odrębnej własności lokali po spełnieniu warunków technicznych i prawnych, ale także wtedy z lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej.

Darowizna działki albo udziałów w działce na rzecz dzieci

Najczęściej najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest darowizna całej działki albo udziałów w działce na rzecz dzieci jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Ojciec może przekazać synowi i córce udziały po 1/2, ale może też ustalić inne proporcje, jeżeli odpowiadają one finansowaniu inwestycji lub planom rodziny. Może również pozostawić sobie część udziału, ale wtedy działka i przyszły dom będą objęte współwłasnością ojca i dzieci.

Umowa darowizny nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Darowizna od rodzica na rzecz dziecka mieści się w tzw. najbliższej rodzinie i może korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Gdy darowizna nieruchomości jest zawierana u notariusza, obdarowane dzieci co do zasady nie muszą samodzielnie składać formularza SD-Z2, ponieważ nabycie następuje na podstawie aktu notarialnego, a notariusz wykonuje obowiązki płatnika i informacyjne.

Przed podpisaniem aktu warto ustalić, czy darowizna ma wejść wyłącznie do majątku osobistego dziecka, czy ma objąć również małżonka dziecka. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy w finansowaniu budowy uczestniczą partnerzy lub małżonkowie dzieci. Darowizna na rzecz osoby spoza najbliższej rodziny, np. partnera dziecka, narzeczonej albo narzeczonego, nie korzysta z tego samego zwolnienia i może wywołać istotne skutki podatkowe.

Sprzedaż działki dzieciom zamiast darowizny

Sprzedaż działki dzieciom również jest możliwa, ale zwykle jest podatkowo mniej korzystna niż darowizna. Jeżeli ojciec sprzeda nieruchomość przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabył lub wybudował, może powstać obowiązek zapłaty PIT od odpłatnego zbycia nieruchomości. Znaczenie ma więc nie tylko data planowanej sprzedaży, lecz także sposób nabycia działki przez ojca.

Po stronie kupujących dzieci zasadniczo może pojawić się podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nieruchomości. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa, dlatego zaniżenie ceny w akcie notarialnym nie jest bezpiecznym sposobem na ograniczenie podatku. Jeżeli strony w rzeczywistości chcą dokonać nieodpłatnego przekazania, właściwym instrumentem jest darowizna, a nie pozorna sprzedaż.

Co zrobić, gdy pozwolenie zostało już wydane?

Jeżeli pozwolenie na budowę zostało wydane na ojca, a później działka ma zostać przekazana dzieciom, trzeba rozważyć przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na nowych inwestorów. Przeniesienie następuje w trybie art. 40 Prawa budowlanego i wymaga m.in. zgody dotychczasowego inwestora oraz przyjęcia przez nowego inwestora wszystkich warunków decyzji.

Jeżeli natomiast od początku inwestorami są syn i córka, a ojciec jedynie udzielił im prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, sama późniejsza darowizna udziałów w działce na ich rzecz zwykle porządkuje stan własnościowy. Warto jednak sprawdzić, czy w decyzji, dzienniku budowy, dokumentacji projektowej i umowach z wykonawcami dane inwestorów są spójne.

Przy budowie realizowanej na zgłoszenie zasady również wymagają uporządkowania strony inwestorskiej. Dla domów jednorodzinnych zgłoszenie może być dopuszczalne, jeżeli obszar oddziaływania obiektu mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Inwestor może jednak wybrać pozwolenie na budowę, zwłaszcza gdy sprawa jest rodzinna, wieloosobowa albo przewiduje późniejsze zmiany projektu.

Współwłasność działki i domu po darowiźnie

Po darowiźnie udziałów syn i córka staną się współwłaścicielami działki, a budowany dom będzie częścią tej samej nieruchomości. Do zarządzania wspólną nieruchomością stosuje się przepisy art. 195-221 Kodeksu cywilnego. Czynności zwykłego zarządu wymagają zgody większości współwłaścicieli, a czynności przekraczające zwykły zarząd, takie jak istotna przebudowa, ustanowienie hipoteki, sprzedaż nieruchomości lub zniesienie współwłasności, zasadniczo wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli.

Przy domu dwulokalowym warto od razu zaplanować, czy po zakończeniu budowy ma dojść do ustanowienia odrębnej własności lokali. Wymaga to m.in. samodzielności lokali, odpowiedniej dokumentacji oraz aktu notarialnego. Samo wybudowanie dwóch części domu albo faktyczne umówienie się, kto zajmuje którą część, nie tworzy jeszcze odrębnej własności lokali.

Co sprawdzić przed darowizną i złożeniem wniosku budowlanego?

Przed podjęciem decyzji warto sprawdzić księgę wieczystą, ewentualne hipoteki, służebności, dostęp do drogi publicznej, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy, a także status gruntu. Jeżeli działka ma szczególne przeznaczenie, np. zabudowę zagrodową, grunty rolne albo ograniczenia konserwatorskie, sama zgoda właściciela może nie wystarczyć do uzyskania pozytywnego rozstrzygnięcia budowlanego.

Warto też ustalić, kto będzie stroną umów z projektantem, wykonawcami i bankiem. Bank finansujący budowę zwykle wymaga, aby kredytobiorca miał odpowiedni tytuł prawny do nieruchomości i możliwość ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego. To kolejny argument za tym, aby przeniesienie własności lub udziałów w działce zaplanować przed rozpoczęciem finansowania inwestycji.

FAQ

Czy można dostać pozwolenie na budowę, nie będąc właścicielem działki?

Tak. Trzeba jednak mieć prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Może ono wynikać z umowy z właścicielem, ale umowa powinna wyraźnie zezwalać na wykonanie robót budowlanych.

Czy pozwolenie na budowę wydane na dzieci oznacza, że dom będzie ich własnością?

Nie. Pozwolenie określa uprawnienia i obowiązki inwestora w procesie budowlanym, ale nie przenosi własności gruntu ani budynku. O własności decydują przepisy prawa cywilnego i stan własności działki.

Czy ojciec może darować dzieciom sam dom bez działki?

Co do zasady nie, jeżeli chodzi o typowy dom trwale związany z gruntem. Budynek jest częścią składową działki, więc przeniesienie własności powinno obejmować działkę albo udział w działce. Inne konstrukcje wymagają szczególnej podstawy prawnej.

Kiedy najlepiej zrobić darowiznę działki?

Najbezpieczniej przed rozpoczęciem budowy lub przynajmniej przed znacznym finansowaniem inwestycji przez dzieci. Dzięki temu od początku wiadomo, kto jest właścicielem nieruchomości i kto może ustanowić zabezpieczenia, np. hipotekę.

Czy darowiznę działki od rodzica trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Przy darowiźnie nieruchomości zawieranej w formie aktu notarialnego obdarowane dziecko co do zasady nie składa samodzielnie zgłoszenia SD-Z2. Notariusz przekazuje wymagane informacje i pobiera należne opłaty, jeżeli występują.

Czy sprzedaż działki dzieciom jest bezpieczniejsza niż darowizna?

Niekoniecznie. Sprzedaż może powodować PIT po stronie rodzica, jeżeli następuje przed upływem ustawowego pięcioletniego okresu, oraz PCC po stronie kupujących. W rodzinie najbliższej darowizna często jest podatkowo korzystniejsza, ale wymaga indywidualnej oceny.

Co jeśli ojciec chce zachować część udziału w działce?

Może darować dzieciom tylko część udziałów i pozostać współwłaścicielem. Trzeba jednak pamiętać, że wtedy także dom będzie objęty współwłasnością, a ważniejsze decyzje dotyczące nieruchomości będą wymagały współdziałania wszystkich współwłaścicieli.

Czy dom jednorodzinny może mieć dwa lokale?

Tak, budynek mieszkalny jednorodzinny może obejmować maksymalnie dwa lokale mieszkalne. Jeżeli projekt przewiduje więcej lokali albo funkcję wykraczającą poza ustawową definicję, może to zmienić kwalifikację inwestycji i procedurę.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji samo uzyskanie pozwolenia na budowę na syna i córkę nie wystarczy, aby stali się właścicielami domu. Jeżeli działka pozostanie własnością ojca, to zgodnie z zasadami prawa cywilnego dom trwale związany z gruntem będzie należał do niego. Dzieci mogą być inwestorami, jeżeli mają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ale jest to kwestia procesu budowlanego, a nie własności.

Najbardziej przejrzystym rozwiązaniem jest zwykle darowizna działki albo udziałów w działce na rzecz dzieci w formie aktu notarialnego, a następnie prowadzenie inwestycji już przez właścicieli lub współwłaścicieli nieruchomości. Przed podjęciem decyzji trzeba jednak sprawdzić podatki, księgę wieczystą, plan miejscowy, ewentualne ograniczenia gruntu, finansowanie oraz to, czy po zakończeniu budowy planowane będzie ustanowienie odrębnej własności lokali.

Źródła

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w szczególności art. 3 pkt 2a i 11, art. 29, art. 32 oraz art. 40 - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 47, art. 48, art. 191 oraz art. 195-221 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207.
4. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8 - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350.
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 lutego 2023 r., sygn. akt II OSK 516/20.