Budowa domu jednorodzinnego na działce należącej do rodziców

Uzyskanie pozwolenia na budowę domu

Zacznę od pozwolenia na budowę. Otóż Prawo budowlane wskazuje, że aby złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, trzeba posiadać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czyli nie trzeba być na tym etapie właścicielem nieruchomości objętej wnioskiem o pozwolenie na budowę. Natomiast co do zasady winno się posiadać pisemną zgodę właściciela/właścicieli nieruchomości na budowę. Sam art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego wskazuje, że „Ilekroć w ustawie mowa o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych”. Sam NSA w wyroku z dnia 16 lutego 2023 r. (sygn. akt II OSK 516/20) wskazuje, że „Tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wynikać z każdego stosunku zobowiązaniowego, pod warunkiem, że przewiduje w swojej treści uprawnienie do wykonywania robót budowlanych”. Natomiast to, kto jest inwestorem budowy, nie wpływa na własność budynku na gruncie. Ten nadal należy do właściciela. Mamy bowiem w polskim prawie zasadę superficies solo cedit, czyli wszystko, co na gruncie należy do właściciela gruntu, inaczej – czyj grunt, tego budynek.

Przekazanie działki dzieciom a podatek

Aby zatem syn i córka zostali właścicielami działki i budynku (współwłaścicielami), musi Pan przenieść na nich działkę, np. po 50% lub w innej proporcji. Będzie wówczas ich współwłasnością. Podatkowo najlepiej zrobić to w drodze umowy darowizny w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności, ponieważ darowizna od rodziców korzysta ze zwolnienia podatkowego, jeśli zostanie w terminie 6 miesięcy zgłoszona od dnia jej dokonania. Notariusz wykonuje te zgłoszenia do urzędu skarbowego za obdarowanych po podpisaniu aktu notarialnego darowizny. Owo zwolnienie wynika z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn: „Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli:

1) zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2–5, 7 i 8 oraz ust. 2;

Obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy:

2) nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego”.

Z kolei sprzedaż nieruchomości dzieciom podczas pierwszych pięciu lat od daty jej nabycia spowoduje konieczność zapłaty podatku i to także wtedy, gdy sprzedawana nieruchomość została nabyta w drodze darowizny.

Wizyta u notariusza

Podkreślam jednak, że czy to sprzedaż, czy darowizna wymaga wizyty u notariusza i w jej wyniku syn oraz córka staną się współwłaścicielami działki z budynkiem, nie tylko budynku. Oczywiście może Pan im darować np. mniejszy udział, zachowując jakąś część dla siebie, wówczas działka i budynek będą miały trzech współwłaścicieli. W każdym razie bez względu na to, czy jest dwóch, czy trzech właścicieli, do zarządzania nią zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności (art. od 195 do 221 K.c., przy czym od 213 dot. tylko nieruchomości rolnych).

Skorzystaj z naszej pomocy prawnej 

Oferujemy porady prawne online w sprawach związanych z przeniesieniem własności nieruchomości. Nasi doświadczeni prawnicy pomogą Ci zrozumieć proces darowizny, zapewnią wsparcie i udzielą niezbędnych porad prawnych. Opisz nam swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Naczelnego Sądu Apelacyjnego z dnia 16 lutego 2023 r. sygn. akt II OSK 516/20