Sprzedaż lokali komunalnych

Warunki sprzedaży lokali komunalnych

Sprzedaż lokalu komunalnego nie jest prawem, którego najemca może dochodzić wyłącznie dlatego, że od wielu lat mieszka w lokalu albo regularnie płaci czynsz. Lokal komunalny jest składnikiem mienia gminy, a gospodarowanie tym mieniem należy do zadań gminy. Wynika to z art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, zgodnie z którym wójt, burmistrz albo prezydent miasta gospodaruje mieniem komunalnym.

Rada gminy ustala zasady nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Jeżeli takie zasady nie zostały uchwalone, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może dokonywać określonych czynności dotyczących nieruchomości tylko za zgodą rady gminy, w granicach wskazanych w tym przepisie. Dodatkowo art. 40 ust. 2 pkt 3 tej ustawy pozwala radzie gminy wydawać akty prawa miejscowego dotyczące zasad zarządu mieniem gminy.

Oznacza to, że zasady wykupu mieszkań komunalnych mogą różnić się w poszczególnych gminach. Jedna gmina może prowadzić szeroki program sprzedaży lokali z bonifikatą, a inna może uznać, że chce zachować lokale w zasobie mieszkaniowym. Sama okoliczność, że najemca chce kupić lokal, nie tworzy po stronie gminy obowiązku sprzedaży.

Jeżeli chcesz sprawdzić, czy w Twojej sprawie gmina może odmówić sprzedaży, trzeba porównać umowę najmu, uchwały rady gminy, ewentualny program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz odpowiedź urzędu na wniosek o wykup.

Wniosek o wykup mieszkania komunalnego

Najemca może złożyć do gminy wniosek o wykup mieszkania komunalnego, nawet jeżeli lokal nie został jeszcze przeznaczony do sprzedaży. Taki wniosek ma jednak charakter inicjujący. Nie jest roszczeniem o zawarcie umowy sprzedaży. Gmina może wniosek rozpatrzyć pozytywnie, odmówić albo poinformować, że obecnie nie prowadzi sprzedaży lokali z danego budynku lub obszaru.

W praktyce wniosek warto złożyć na piśmie i zażądać pisemnej odpowiedzi. We wniosku należy wskazać dane najemcy, adres lokalu, podstawę zajmowania lokalu, numer umowy najmu, informację o braku zaległości czynszowych oraz prośbę o podanie, czy lokal może zostać przeznaczony do sprzedaży. Jeżeli gmina posiada formularz, warto go użyć, ale dobrze zachować potwierdzenie złożenia.

Istotne są także przepisy ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Art. 4 ust. 1 tej ustawy stanowi, że tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Z kolei art. 21 ust. 1 tej ustawy nakłada na radę gminy obowiązek uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasad wynajmowania lokali. Te dokumenty często pokazują, czy gmina planuje sprzedaż lokali, czy raczej utrzymanie zasobu.

Kiedy najemca ma pierwszeństwo nabycia?

Najważniejszym przepisem dla najemcy jest art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. W przypadku lokali komunalnych przepis ten ma znaczenie dopiero wtedy, gdy gmina postanowi lokal sprzedać.

Pierwszeństwo nabycia nie jest tym samym co prawo żądania sprzedaży. Art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami chroni najemcę przed pominięciem go w procedurze sprzedaży lokalu, ale nie zmusza gminy do wystawienia lokalu na sprzedaż.

Jeżeli gmina przeznacza lokal do sprzedaży, art. 34 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymaga pisemnego zawiadomienia najemcy o przeznaczeniu lokalu do zbycia oraz o przysługującym mu pierwszeństwie nabycia. Termin na złożenie wniosku przez najemcę wskazany w zawiadomieniu nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia.

Aby skorzystać z pierwszeństwa, najemca musi złożyć oświadczenie wymagane przez art. 34 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, że wyraża zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie. W praktyce gmina może wymagać także dokumentów potwierdzających brak zaległości czynszowych, aktualny tytuł prawny do lokalu oraz spełnienie warunków lokalnej uchwały.

Sprzedaż lokalu komunalnego w trybie bezprzetargowym

Jeżeli najemcy przysługuje pierwszeństwo nabycia z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, sprzedaż lokalu może nastąpić w trybie bezprzetargowym. Wynika to z art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który przewiduje zbycie bez przetargu, gdy nieruchomość jest zbywana osobie, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu.

Cena sprzedaży jest ustalana według reguł z art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co w praktyce oznacza oparcie się na wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Dopiero od tak ustalonej ceny może być naliczona bonifikata, jeżeli przewiduje ją właściwa uchwała albo zgoda organu.

Art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwala właściwemu organowi udzielić bonifikaty od ceny sprzedaży nieruchomości, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana jako lokal mieszkalny. W przypadku nieruchomości gminnych bonifikata wymaga zasad określonych przez radę gminy albo zgody właściwego organu, zgodnie z art. 68 ust. 1 tej ustawy. Nie istnieje ogólnopolska, jednakowa stawka bonifikaty dla wszystkich mieszkań komunalnych.

Należy pamiętać o ryzyku zwrotu bonifikaty. Art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca zbył lokal lub wykorzystał go na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat od nabycia. Wyjątki od tego obowiązku określa art. 68 ust. 2a tej ustawy, między innymi w określonych przypadkach zbycia na rzecz osoby bliskiej lub przeznaczenia środków na cele mieszkaniowe. Pojęcie osoby bliskiej jest zdefiniowane w art. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Czy sytuacja małżonka może utrudnić wykup mieszkania komunalnego?

W sprawach dotyczących małżonków kluczowe jest ustalenie, kto jest najemcą lokalu. Art. 680¹ § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Oznacza to, że rozdzielność majątkowa sama w sobie nie wyłącza wspólności najmu, jeżeli spełnione są przesłanki z tego przepisu.

Jeżeli najem powstał przed małżeństwem, lokal nie miał służyć zaspokajaniu potrzeb rodziny albo jeden z małżonków nie mieszka w lokalu od dłuższego czasu, ocena może być inna. Trzeba wtedy przeanalizować umowę najmu, historię zamieszkiwania, meldunek, faktyczne korzystanie z lokalu i lokalne przepisy gminy. Meldunek jest dowodem administracyjnym pobytu, ale sam nie tworzy prawa najmu ani prawa wykupu.

Gminy często w uchwałach dotyczących sprzedaży albo najmu lokali komunalnych uwzględniają, czy najemca lub jego małżonek posiada tytuł prawny do innego lokalu. Takie warunki mogą wpływać na decyzję gminy, ale zawsze trzeba sprawdzić ich dokładne brzmienie. Inaczej należy oceniać sytuację, w której małżonek jest właścicielem innego mieszkania, a inaczej sytuację, w której tylko mieszka u osoby trzeciej bez własnego tytułu prawnego.

Jeżeli główny najemca zmarł, znaczenie może mieć art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten wskazuje osoby, które mogą wstąpić w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy, między innymi małżonka niebędącego współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka oraz inne osoby spełniające ustawowe warunki. Dopiero osoba, która skutecznie wstąpiła w najem albo jest najemcą, może rozważać późniejszy wniosek o wykup.

Brak uchwały rady gminy a możliwość wykupu

Jeżeli w gminie nie ma uchwały przewidującej sprzedaż lokali komunalnych albo nie ma zgody na zbycie konkretnego lokalu, najemca zwykle nie ma prawnej możliwości wymuszenia sprzedaży. Może natomiast złożyć wniosek, petycję, zapytanie do rady gminy lub wniosek o udostępnienie informacji publicznej dotyczącej planów sprzedaży lokali.

Warto rozróżnić dwa rodzaje aktów. Ogólna uchwała rady gminy określająca zasady gospodarowania nieruchomościami lub zasady sprzedaży lokali może mieć znaczenie dla wielu mieszkańców i powinna być stosowana równo wobec osób znajdujących się w porównywalnej sytuacji. Natomiast zgoda na sprzedaż konkretnego lokalu lub decyzja o przeznaczeniu konkretnej nieruchomości do zbycia nie daje automatycznie roszczenia wszystkim najemcom innych lokali.

Jeżeli gmina prowadzi sprzedaż w danym budynku, ale pomija jednego najemcę mimo spełnienia przez niego warunków, należy żądać pisemnego uzasadnienia i sprawdzić, czy nie doszło do naruszenia art. 34 ust. 1 pkt 3, art. 34 ust. 4 lub art. 34 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sposób działania zależy wtedy od tego, czy jest to jeszcze etap przygotowania sprzedaży, zawiadomienia, ustalenia ceny, czy zawarcia aktu notarialnego.

Jak praktycznie dążyć do sprzedaży mieszkania przez gminę?

Najemca nie może zastąpić decyzji gminy wyrokiem sądu, ale może uporządkować swoją sytuację i zwiększyć szanse na pozytywne rozpatrzenie sprawy. W pierwszej kolejności warto sprawdzić Biuletyn Informacji Publicznej gminy, uchwały rady gminy dotyczące sprzedaży lokali, wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz regulaminy bonifikat.

Następnie należy złożyć wniosek o wykup i poprosić o wskazanie podstawy prawnej ewentualnej odmowy. Jeżeli odmowa wynika z braku uchwały lub braku planów sprzedaży, najemca może kierować sprawę do rady gminy w formie petycji lub wniosku. Jeżeli odmowa wynika z błędnego ustalenia stanu faktycznego, na przykład błędnego założenia, że najemca ma prawo do innego lokalu, warto przedstawić dokumenty prostujące tę okoliczność.

Dobrze jest także uregulować zaległości czynszowe, wyjaśnić status osób zamieszkujących lokal, uporządkować kwestie współnajmu małżeńskiego i zebrać dokumenty potwierdzające faktyczne zamieszkiwanie. Jeżeli w sprawie występuje rozdzielność majątkowa, separacja faktyczna, inny lokal małżonka albo spór między małżonkami, trzeba ocenić, czy gmina może wymagać udziału obojga małżonków przy wykupie.

FAQ

Podsumowanie

Sprzedaż lokalu komunalnego zależy przede wszystkim od decyzji gminy jako właściciela oraz od zasad przyjętych przez radę gminy. Najemca może wnioskować o wykup, ale nie może wymusić sprzedaży, jeżeli lokal nie został przeznaczony do zbycia. Jeżeli jednak gmina rozpocznie procedurę sprzedaży, najemca lokalu mieszkalnego wynajętego na czas nieoznaczony korzysta z pierwszeństwa nabycia na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W sprawach małżeńskich, przy rozdzielności majątkowej albo przy zamieszkiwaniu jednego z małżonków w innym lokalu, konieczna jest analiza konkretnego stanu faktycznego. O wyniku mogą decydować umowa najmu, data jej zawarcia, art. 680¹ Kodeksu cywilnego oraz lokalne warunki sprzedaży mieszkań komunalnych.

Źródła

• Art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a, art. 30 ust. 2 pkt 3 oraz art. 40 ust. 2 pkt 3 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.
• Art. 34 ust. 1 pkt 3, art. 34 ust. 4, art. 34 ust. 5, art. 37 ust. 2 pkt 1, art. 67, art. 68 ust. 1 pkt 7, art. 68 ust. 2 i 2a oraz art. 70 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 4 ust. 1 oraz art. 21 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 680¹ oraz art. 691 Kodeksu cywilnego.