Zmiana właściciela budynku z najemcami – czynsz i koszty

Czy po zakupie budynku trzeba zawrzeć nowe umowy z lokatorami?

Nie. Sam zakup budynku nie powoduje wygaśnięcia dotychczasowych umów najmu. Zgodnie z art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Oznacza to zmianę osoby wynajmującego, a nie powstanie nowego stosunku najmu.

Dotyczy to także lokali mieszkalnych zajmowanych na podstawie dawnych umów lub przydziałów, jeżeli nadal istnieje stosunek najmu. Nowy właściciel przejmuje prawa i obowiązki wynajmującego w takim kształcie, w jakim obowiązywały one poprzedniego właściciela. Nie może więc jednostronnie zastąpić starych umów własnym wzorem umowy tylko dlatego, że chce ujednolicić dokumenty.

Nowa umowa albo aneks są możliwe, ale wymagają zgody najemcy. Wynika to z ogólnej zasady swobody umów określonej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego oraz z zasady, że zmiana treści umowy wymaga zgodnych oświadczeń stron. Jeżeli lokator nie podpisze aneksu, obowiązuje dotychczasowa umowa, z uwzględnieniem przepisów bezwzględnie obowiązujących ustawy o ochronie praw lokatorów.

W praktyce po zakupie budynku warto wysłać do każdego najemcy pisemne zawiadomienie o zmianie właściciela. W piśmie należy podać datę nabycia nieruchomości, dane nowego wynajmującego, numer rachunku bankowego do wpłat, sposób kontaktu oraz ewentualnie podstawę nabycia, np. akt notarialny. Takie zawiadomienie nie jest aneksem do umowy, lecz informacją organizacyjną wynikającą z tego, że na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego zmienił się wynajmujący.

Czy można aneksować stare umowy najmu?

Aneks jest dobrym rozwiązaniem, gdy chodzi o uporządkowanie danych stron, adresu do korespondencji, numeru rachunku lub technicznych zasad rozliczeń, ale tylko wtedy, gdy lokator go podpisze. Jeżeli aneks ma zmienić wysokość czynszu, zakres opłat, termin płatności albo inne istotne obowiązki najemcy, wymaga zgody najemcy albo zastosowania właściwej procedury wypowiedzenia warunków, jeśli przepisy ją dopuszczają.

W przypadku lokali mieszkalnych szczególne znaczenie ma ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawa ta ogranicza swobodę właściciela m.in. przy wypowiadaniu umów, podwyższaniu czynszu i pobieraniu dodatkowych opłat.

Jak prawidłowo zawiadomić lokatorów o zmianie właściciela?

Zawiadomienie najlepiej doręczyć w sposób pozwalający wykazać datę odbioru, np. listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo za pisemnym pokwitowaniem. W treści pisma warto wskazać, że na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nowy właściciel wstąpił w miejsce dotychczasowego wynajmującego, a czynsz i opłaty należy od określonej daty wpłacać na nowy rachunek.

W związku z nabyciem nieruchomości powinien Pan wysłać do lokatorów takie zawiadomienie także po to, aby uniknąć sporów o to, komu najemca miał płacić. Jeżeli lokatorzy zajmują lokale na podstawie dawnych przydziałów albo umów z przedsiębiorstwem komunalnym, przydatne będzie również przejrzenie dokumentów źródłowych i ustalenie, czy istnieją szczególne ograniczenia dotyczące czynszu. W podobnych sprawach praktyczne znaczenie ma także podwyższenie czynszu lokatorom przydziału.

O ile można podnieść czynsz najemcom lokali mieszkalnych?

Podwyżka czynszu w lokalu mieszkalnym nie polega na zwykłym wysłaniu nowego rachunku. Zgodnie z art. 8a ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu albo opłat najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Art. 8a ust. 2 tej ustawy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i przewiduje co do zasady 3-miesięczny termin wypowiedzenia, chyba że strony ustaliły w umowie termin dłuższy.

Ograniczenie nie polega na tym, że zawsze wolno podnieść czynsz tylko o określony procent dotychczasowej stawki. Kluczowe znaczenie ma relacja czynszu po podwyżce do wartości odtworzeniowej lokalu. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy o ochronie praw lokatorów wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oznacza przeciętny koszt budowy 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Wskaźniki te ogłaszają wojewodowie, zwykle odrębnie dla województwa i dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa.

Art. 8a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo następuje z poziomu wyższego niż 3% tej wartości, może nastąpić w uzasadnionych przypadkach określonych w art. 8a ust. 4a albo 4e tej ustawy.

Jeżeli podana stawka 8,71 zł za 1 m² miesięcznie jest miesięcznym odpowiednikiem 3% wartości odtworzeniowej lokalu w danej miejscowości, to podwyższenie czynszu do tej granicy zasadniczo nie wymaga rozszerzonego uzasadniania przewidzianego dla przekroczenia tego progu. Nadal trzeba jednak zachować pisemną procedurę z art. 8a ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz ograniczenie częstotliwości podwyżek wynikające z art. 9 ust. 1b tej ustawy.

Kiedy podwyżka czynszu wymaga uzasadnienia?

Jeżeli podwyżka powoduje przekroczenie progu 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku albo następuje z poziomu wyższego niż ten próg, właściciel powinien przygotować uzasadnienie. Art. 8a ust. 4a ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala na podwyżkę, jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, zwrot kapitału i godziwy zysk.

Art. 8a ust. 4b ustawy o ochronie praw lokatorów określa limity zwrotu kapitału. W rocznym czynszu może to być nie więcej niż 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu albo 10% nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową, dopóki nakłady te nie zostaną w pełni zwrócone. Art. 8a ust. 4c tej ustawy pozwala doliczyć godziwy zysk.

Najemca ma prawo bronić się przed podwyżką. Zgodnie z art. 8a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu albo opłat może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki, co skutkuje rozwiązaniem stosunku prawnego z upływem okresu wypowiedzenia, albo zakwestionować podwyżkę w sądzie. W sporze sądowym to właściciel musi wykazać zasadność podwyżki.

Jak obliczyć próg 3% wartości odtworzeniowej lokalu?

Wartość odtworzeniową lokalu ustala się według art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy o ochronie praw lokatorów jako iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Próg 3% odnosi się do wartości rocznej, dlatego miesięczną stawkę za 1 m² oblicza się w uproszczeniu według wzoru: wskaźnik przeliczeniowy x 3% / 12.

Jeżeli miesięczny limit dla danej miejscowości wynosi 8,71 zł za 1 m², to lokal o powierzchni 50 m² daje próg 435,50 zł miesięcznie. Podwyżka czynszu z 4 zł za 1 m² do 8,71 zł za 1 m² oraz z 8 zł za 1 m² do 8,71 zł za 1 m² może mieścić się w tym progu, ale musi być wprowadzona pisemnie i z zachowaniem terminu wypowiedzenia.

Czy kosztami części wspólnych można obciążyć lokatorów osobno?

Co do zasady nie należy doliczać lokatorom osobnych pozycji za sprzątanie, odśnieżanie lub oświetlenie części wspólnych jako opłat niezależnych od właściciela. Zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów w stosunkach najmu, oprócz czynszu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem art. 9 ust. 6 tej ustawy.

Definicja opłat niezależnych od właściciela znajduje się w art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów. Są to opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz za odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Sprzątanie klatki schodowej, odśnieżanie chodnika lub energia elektryczna zużywana na oświetlenie części wspólnych nie są dostawami do konkretnego lokalu w rozumieniu tego przepisu.

Takie wydatki zwykle powinny być uwzględnione w czynszu. Jeżeli właściciel chce je ekonomicznie pokryć, powinien brać je pod uwagę przy kalkulacji czynszu i ewentualnej podwyżce czynszu przeprowadzonej w trybie art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów. Doliczanie ich jako odrębnych, obowiązkowych pozycji na rachunku może być kwestionowane przez lokatorów jako świadczenie nienależne w rozumieniu art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego.

Inaczej trzeba ocenić media dostarczane bezpośrednio do lokalu, np. wodę, ścieki, odpady, gaz lub energię elektryczną, jeżeli umowa i sposób rozliczeń pozwalają na ich przypisanie lokatorowi. W takim zakresie właściciel może pobierać od najemcy opłaty niezależne od właściciela, bo odpowiadają definicji z art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Co powinien zrobić właściciel krok po kroku?

1. Sprawdzić dokumenty każdego lokalu – umowę, przydział, aneksy, decyzje, korespondencję i dotychczasowe rozliczenia.
2. Wysłać zawiadomienie o zmianie właściciela – z danymi nowego wynajmującego i rachunkiem do wpłat.
3. Nie narzucać nowych umów jednostronnie – aneks albo nowa umowa wymagają podpisu najemcy.
4. Obliczyć próg 3% wartości odtworzeniowej – według aktualnego wskaźnika wojewody i powierzchni lokalu.
5. Przygotować pisemne wypowiedzenie stawki czynszu – zgodnie z art. 8a ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.
6. Nie doliczać przypadkowych kosztów jako osobnych opłat – sprzątanie, odśnieżanie i oświetlenie części wspólnych powinny być ujęte w kalkulacji czynszu, a nie automatycznie refakturowane na lokatorów jako opłaty niezależne.

FAQ

Czy po zakupie budynku mogę wypowiedzieć stare umowy najmu i podpisać nowe?

Nie tylko dlatego, że zmienił się właściciel. Art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego powoduje wejście nabywcy w dotychczasowy stosunek najmu. Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego jest możliwe wyłącznie w przypadkach i trybach przewidzianych m.in. w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy lokator musi podpisać aneks z nowym właścicielem?

Nie musi, jeżeli aneks zmienia treść umowy. Może podpisać aneks porządkujący dane, ale zmiana czynszu, opłat lub innych obowiązków wymaga jego zgody albo zastosowania ustawowej procedury, np. wypowiedzenia wysokości czynszu na podstawie art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy mogę podnieść czynsz z 4 zł do miesięcznego progu 3% wartości odtworzeniowej?

Co do zasady tak, jeżeli po podwyżce czynsz w skali roku nie przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Trzeba jednak zachować formę pisemną, termin wypowiedzenia z art. 8a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz ograniczenie częstotliwości podwyżek z art. 9 ust. 1b tej ustawy.

Kiedy lokator może iść do sądu z powodu podwyżki?

Zgodnie z art. 8a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów lokator ma 2 miesiące od dnia wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu albo opłat na zakwestionowanie podwyżki w sądzie albo na pisemną odmowę jej przyjęcia. W sądzie zasadność podwyżki musi wykazać właściciel.

Czy oświetlenie klatki schodowej jest opłatą niezależną od właściciela?

Zwykle nie. Art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów obejmuje opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Energia zużyta na częściach wspólnych nie jest dostawą do konkretnego lokalu i powinna być rozliczana ostrożnie, najczęściej w ramach czynszu.

Podsumowanie

Po zakupie budynku z lokatorami nowy właściciel nie zaczyna relacji najmu od zera. Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego wstępuje w miejsce poprzedniego wynajmującego i musi respektować dotychczasowe umowy. Może uporządkować dokumentację i zawiadomić lokatorów o zmianie właściciela, ale nowe umowy albo aneksy wymagają zgody najemców.

Podwyżka czynszu wymaga procedury z art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów. Próg 3% wartości odtworzeniowej lokalu ma znaczenie dla obowiązku uzasadnienia podwyżki, ale nie zwalnia właściciela z pisemnego wypowiedzenia dotychczasowej stawki. Koszty utrzymania części wspólnych, takie jak sprzątanie, odśnieżanie i oświetlenie, co do zasady nie powinny być doliczane jako osobne opłaty niezależne od właściciela, lecz uwzględniane w kalkulacji czynszu.

Źródła

• Art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 410 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 2 ust. 1 pkt 8 i pkt 12, art. 8a, art. 9 ust. 1b i ust. 5 oraz art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 października 2010 r., sygn. akt I CSK 625/09.
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 grudnia 2001 r., sygn. akt III SA 1127/01.