Jak przejąć i wykupić mieszkanie komunalne po śmierci najemcy?

Wejście w stosunek najmu po śmierci najemcy

Podstawą oceny jest art. 691 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunek wspólny dla wszystkich tych osób wynika z art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego: muszą one stale zamieszkiwać z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci. Nie wystarcza więc samo zameldowanie, okazjonalne nocowanie, opłacanie rachunków ani fakt, że lokal od wielu lat był miejscem zamieszkania rodziny.

W opisanej sytuacji kluczowa jest kolejność zgonów. Jeżeli córka najemczyni, czyli mama, zmarła przed babcią będącą najemczynią, to nie mogła po babci wstąpić w najem. Zięć babci nie jest wymieniony w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego jako osoba uprawniona. Wnuk również nie jest wprost objęty tym przepisem, chyba że dałoby się wykazać, że babcia była wobec niego obowiązana do świadczeń alimentacyjnych.

Obowiązek alimentacyjny ocenia się na podstawie art. 128, art. 129 i art. 133 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Sam fakt bycia wnukiem nie wystarcza. Trzeba byłoby wykazać rzeczywiste przesłanki alimentacji, czyli usprawiedliwione potrzeby osoby uprawnionej oraz możliwości zarobkowe i majątkowe zobowiązanej, a także właściwą kolejność osób zobowiązanych wskazaną w art. 129 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Kto może przejąć najem, a kto nie?

Art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego tworzy zamknięty katalog osób uprawnionych. Oznacza to, że gmina nie może uznać za osobę wstępującą w najem kogoś tylko dlatego, że od wielu lat mieszkał w lokalu, jeżeli nie mieści się on w jednej z ustawowych kategorii.

W orzecznictwie przyjmuje się, że pojęcie osoby pozostającej faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą nie obejmuje zwykłej więzi rodzinnej. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 26/02, wskazuje, że wnuk nie może być traktowany jako osoba pozostająca z najemcą faktycznie we wspólnym pożyciu tylko dlatego, że prowadził z nim wspólne gospodarstwo domowe.

Co zrobić, gdy nikt nie wstąpił w najem?

Jeżeli po śmierci najemcy żadna osoba nie spełnia warunków z art. 691 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, stosunek najmu wygasa. Osoby nadal mieszkające w lokalu nie mają wtedy tytułu prawnego do lokalu.

W takiej sytuacji art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nakłada na osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego obowiązek uiszczania odszkodowania do dnia opróżnienia lokalu. Wysokość tego odszkodowania odpowiada co do zasady czynszowi, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, co wynika z art. 18 ust. 2 tej ustawy.

Praktycznie oznacza to, że wpłaty dokonywane po śmierci najemcy trzeba dokładnie sprawdzić. Jeżeli gmina księguje je jako odszkodowanie za bezumowne korzystanie, sama zapłata nie potwierdza istnienia umowy najmu. Jeżeli natomiast przez lata gmina wystawiała dokumenty na ojca jako najemcę, kierowała do niego rozliczenia czynszowe, przyjmowała go jako stronę spraw lokalowych i nie traktowała należności jako odszkodowania, można rozważać argument o zawarciu umowy najmu przez czynności dorozumiane.

Czynności dorozumiane a zawarcie umowy najmu z gminą

Art. 60 Kodeksu cywilnego pozwala wyrazić wolę dokonania czynności prawnej przez każde zachowanie, które ujawnia tę wolę w sposób dostateczny. Art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego określa umowę najmu jako zobowiązanie wynajmującego do oddania rzeczy do używania oraz zobowiązanie najemcy do płacenia umówionego czynszu.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego nie jest nieważna tylko dlatego, że nie została podpisana w formie pisemnej. Art. 660 Kodeksu cywilnego stanowi, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, a w razie niezachowania tej formy poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Ten przepis nie oznacza jednak automatycznie, że każda zapłata na rzecz gminy tworzy najem.

W lokalach komunalnych trzeba dodatkowo uwzględnić art. 4 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepisy te powierzają gminie tworzenie warunków zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej oraz uchwalanie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Dlatego gmina zwykle bada kryteria dochodowe, mieszkaniowe i rodzinne określone w uchwale rady gminy.

Jeżeli gmina odmówi potwierdzenia najmu, a istnieją mocne dowody, że traktowała ojca jako najemcę, możliwe jest powództwo o ustalenie istnienia stosunku najmu na podstawie art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. Taki proces wymaga jednak wykazania interesu prawnego oraz konkretnych dowodów zachowania obu stron.

Jakie dokumenty przygotować dla gminy?

W pierwszej kolejności należy zgromadzić dokumenty potwierdzające chronologię zdarzeń i sposób korzystania z lokalu. Chodzi zwłaszcza o akty zgonu babci i mamy, dokumenty potwierdzające pokrewieństwo, zaświadczenia lub inne dowody stałego zamieszkiwania, historię meldunku, potwierdzenia opłat, korespondencję z gminą, rozliczenia czynszowe i decyzje lub pisma dotyczące lokalu.

Jeżeli ktoś twierdzi, że wstąpił w najem na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego, powinien złożyć do gminy wniosek o potwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu. Jeżeli nikt nie spełnia warunków ustawowych, pozostaje wniosek o zawarcie nowej umowy najmu na podstawie uchwały gminy wydanej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

We Wrocławiu, tak jak w innych gminach, szczegółowe kryteria najmu lokali komunalnych wynikają z aktualnej uchwały rady miejskiej. Trzeba więc sprawdzić kryterium dochodowe, metrażowe, zasady pierwszeństwa oraz wymogi dotyczące braku tytułu prawnego do innego lokalu. Te warunki mogą się zmieniać i są oceniane według stanu z chwili rozpatrywania wniosku.

Czy można wykupić mieszkanie komunalne bez tytułu najemcy?

Co do zasady nie. Pierwszeństwo w nabyciu lokalu mieszkalnego przysługuje najemcy, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony, co wynika z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego nie ma takiego pierwszeństwa.

Sprzedaż lokalu komunalnego nie jest obowiązkiem gminy. Art. 13 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwala jednostce samorządu terytorialnego zbywać nieruchomości, ale o przeznaczeniu konkretnego lokalu do sprzedaży decyduje właściciel, czyli gmina. Bonifikata przy sprzedaży lokalu mieszkalnego może zostać udzielona na podstawie art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale jej wysokość i warunki zależą od właściwej uchwały albo zarządzenia.

Najpierw trzeba więc ustalić, czy ojciec albo inna osoba może uzyskać status najemcy. Dopiero później można składać wniosek o wykup, o ile lokal jest przeznaczony do sprzedaży i spełnione są warunki obowiązujące w danej gminie.

Ryzyko wezwania do opuszczenia lokalu i eksmisji

Jeżeli gmina uzna, że lokal jest zajmowany bez tytułu prawnego, może wezwać mieszkańców do dobrowolnego opróżnienia lokalu. Gdy wezwanie nie przyniesie skutku, gmina może wytoczyć powództwo o opróżnienie lokalu.

W sprawie o eksmisję sąd stosuje art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 14 ust. 1 tej ustawy sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu orzeka o uprawnieniu albo braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Art. 14 ust. 4 tej ustawy wskazuje grupy osób, wobec których sąd co do zasady nie może orzec o braku takiego uprawnienia, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu lub ich sytuacja pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Do czasu opróżnienia lokalu osoby bez tytułu prawnego nadal odpowiadają za odszkodowanie na podstawie art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zaległości mogą utrudnić rozmowy z gminą, dlatego nawet przy sporze o tytuł prawny warto regulować bieżące należności i zachowywać dowody wpłat.

Co w praktyce powinien zrobić tata?

Najpierw należy ustalić, czy istnieje jakakolwiek podstawa do wstąpienia w najem po babci. Jeżeli mama zmarła przed babcią, ojciec jako zięć nie wstąpił w najem na podstawie art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego. Wnuk również nie wstąpi automatycznie, chyba że można realnie wykazać obowiązek alimentacyjny babci wobec wnuka.

Następnie warto wystąpić do gminy o informację, jak kwalifikowane były wpłaty po śmierci najemczyni: jako czynsz najmu czy jako odszkodowanie za bezumowne korzystanie. Równolegle można złożyć wniosek o zawarcie umowy najmu, opisując wieloletnie zamieszkiwanie, sytuację rodzinną, brak innego lokalu i regularne regulowanie należności.

Jeżeli dokumenty wskazują, że gmina przez lata traktowała ojca jak najemcę, można rozważyć żądanie potwierdzenia istnienia stosunku najmu albo, w razie odmowy, pozew o ustalenie na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli takich dowodów brak, realniejszą drogą jest procedura przyznania lokalu według lokalnej uchwały mieszkaniowej.

FAQ

Czy zameldowanie wystarczy do przejęcia mieszkania komunalnego?

Nie. Art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego wymaga stałego zamieszkiwania z najemcą do chwili jego śmierci. Meldunek może być dowodem pomocniczym, ale nie tworzy prawa najmu.

Czy zięć może przejąć najem po teściowej?

Co do zasady nie, ponieważ zięć nie jest wymieniony w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego. Może natomiast próbować uzyskać nową umowę najmu od gminy albo wykazywać zawarcie umowy przez czynności dorozumiane, jeżeli gmina faktycznie traktowała go jako najemcę.

Czy wnuk może wstąpić w najem po babci?

Nie automatycznie. Wnuk może powoływać się na art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego tylko wtedy, gdy najemca był wobec niego obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, a wnuk stale mieszkał z najemcą do chwili śmierci.

Czy płacenie czynszu po śmierci najemcy daje prawo do lokalu?

Samo płacenie nie wystarcza. Jeżeli gmina księguje wpłaty jako odszkodowanie za bezumowne korzystanie na podstawie art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, nie oznacza to zawarcia umowy najmu.

Czy można wykupić lokal komunalny, gdy nie ma umowy najmu?

Zasadniczo nie. Pierwszeństwo w nabyciu lokalu mieszkalnego dotyczy najemcy lokalu wynajętego na czas nieoznaczony, zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Co zrobić, gdy gmina odmawia potwierdzenia najmu?

Trzeba przeanalizować uzasadnienie odmowy i dowody. Jeżeli istnieją podstawy do twierdzenia, że najem powstał lub trwa, można rozważyć pozew o ustalenie istnienia stosunku najmu na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego.

Źródła

• Art. 60, art. 659 § 1, art. 660 oraz art. 691 § 1, § 2 i § 5 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 128, art. 129, art. 133 oraz art. 144¹ ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 4 ust. 1 i ust. 2, art. 14, art. 18 oraz art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 13 ust. 1, art. 34 ust. 1 pkt 3 oraz art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 26/02.