Wizyty właściciela w wynajmowanym mieszkaniu

Korzystanie z mieszkania a prawa najemcy

W opisanej sytuacji najemcy nie są pozbawieni ochrony tylko dlatego, że właściciel pozostaje właścicielem mieszkania i chce je sprzedać. Zawarcie umowy najmu oznacza, że wynajmujący oddaje lokal najemcy do używania, a najemca płaci czynsz. Wynika to z art. 659 Kodeksu cywilnego.

W praktyce oznacza to, że przez czas trwania umowy najmu mieszkanie pozostaje w posiadaniu najemcy. Właściciel zachowuje prawo własności, ale nie może wykonywać go w sposób, który narusza prawo najemcy do spokojnego korzystania z lokalu. Najemca ma prawo mieszkać w lokalu, przechowywać tam swoje rzeczy, chronić swoją prywatność i decydować, czy zgadza się na wizyty osób trzecich, jeżeli ustawa albo umowa nie nakłada na niego konkretnego obowiązku udostępnienia mieszkania.

Forma pisemna umowy jest wystarczająca do istnienia zwykłej umowy najmu. Brak aktu notarialnego nie pozbawia najemcy ochrony. Akt notarialny ma znaczenie przy najmie okazjonalnym lub instytucjonalnym, a także w niektórych sytuacjach związanych z datą pewną, ale nie jest warunkiem tego, aby najemca mógł sprzeciwiać się nieuzgodnionym wejściom do lokalu.

Czy właściciel może pokazywać mieszkanie kupującym?

Sprzedaż mieszkania sama w sobie nie daje właścicielowi prawa do dowolnego organizowania oględzin. Co do zasady właściciel może poprosić najemcę o udostępnienie lokalu potencjalnym nabywcom, ale termin, zakres i sposób takiej wizyty powinny być uzgodnione z najemcą. Najemca może nie zgodzić się na wizytę w niedogodnym terminie, na obecność obcych osób pod swoją nieobecność albo na zbyt częste oględziny dezorganizujące normalne korzystanie z mieszkania.

Inaczej byłoby wtedy, gdyby umowa najmu zawierała wyraźny i rozsądny zapis dotyczący prezentowania lokalu przy sprzedaży, na przykład obowiązek udostępnienia mieszkania po wcześniejszym uzgodnieniu terminu i z odpowiednim wyprzedzeniem. Nawet taki zapis nie powinien jednak uprawniać właściciela do samodzielnego wejścia do lokalu bez wiedzy najemcy albo do żądania, aby najemca opuścił mieszkanie na czas wizyty kupujących.

Żądanie, aby najemcy poszli na spacer, ponieważ potencjalni kupujący chcą obejrzeć lokal bez ich obecności, nie ma oparcia w ustawie. Lokator może zgodzić się na taką organizację oględzin dobrowolnie, ale nie powinien być do tego zmuszany. Dla bezpieczeństwa dobrze jest proponować kompromis: konkretne dni i godziny, obecność najemcy podczas wizyty, ograniczony czas oględzin oraz wcześniejsze potwierdzanie terminów.

Kiedy lokator musi wpuścić właściciela do mieszkania?

Najważniejszym przepisem jest art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten określa sytuacje, w których lokator ma obowiązek udostępnić lokal właścicielowi. Nie obejmuje on zwykłego pokazywania mieszkania osobom zainteresowanym zakupem.

Jeżeli właściciel powołuje się na konieczność przeglądu, usunięcia awarii albo wykonania prac, najemca powinien sprawdzić, czy chodzi rzeczywiście o jedną z ustawowych sytuacji. Pozorowanie przeglądu tylko po to, aby pokazać lokal kupującym, może być ocenione jako obejście zasad ochrony lokatora.

Wejście do mieszkania bez zgody najemcy

Samowolne wejście właściciela do wynajmowanego mieszkania może rodzić odpowiedzialność cywilną, a w określonych okolicznościach także karną. Po zawarciu umowy najmu właściciel nie powinien traktować lokalu tak, jakby mógł wchodzić do niego w dowolnym czasie. Mieszkanie jest wydane najemcy i to najemca wykonuje nad nim faktyczne władztwo.

Zgodnie z art. 342 Kodeksu cywilnego nie wolno naruszać samowolnie posiadania. Jeżeli właściciel wchodzi do lokalu bez zgody najemcy, zmienia zamki, zabiera rzeczy, wprowadza osoby trzecie albo w inny sposób zakłóca korzystanie z mieszkania, najemca może rozważyć roszczenie posesoryjne z art. 344 Kodeksu cywilnego, czyli żądanie przywrócenia stanu poprzedniego i zaniechania naruszeń.

W skrajnych przypadkach może wchodzić w grę także art. 193 Kodeksu karnego, czyli naruszenie miru domowego. Przepis ten dotyczy m.in. osoby, która wdziera się do cudzego mieszkania albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej nie opuszcza takiego miejsca. W wynajmowanym mieszkaniu osobą uprawnioną do decydowania o bieżącym korzystaniu z lokalu jest co do zasady najemca.

Jeżeli właściciel ma komplet kluczy, a najemca obawia się samowolnych wejść, praktycznym rozwiązaniem może być pisemne wezwanie właściciela do zaniechania takich działań. Zmiana wkładki w zamku bywa dopuszczalna dla ochrony posiadania i prywatności, ale najemca powinien zachować starą wkładkę, nie uszkodzić drzwi i po zakończeniu najmu przywrócić stan zgodny z umową, chyba że strony ustalą inaczej.

Czy właściciel może wypowiedzieć umowę za odmowę oględzin?

Sama odmowa opuszczenia mieszkania na czas wizyty kupujących albo odmowa udostępnienia lokalu bez obecności najemcy nie powinna być traktowana jako samodzielna podstawa wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego, gdy lokator odpłatnie używa lokalu, podlega ograniczeniom wynikającym z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Z art. 11 tej ustawy wynika, że wypowiedzenie przez właściciela może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie, powinno być dokonane na piśmie i powinno określać przyczynę wypowiedzenia. Typowe podstawy wypowiedzenia to m.in. używanie lokalu sprzecznie z umową lub przeznaczeniem mimo pisemnego upomnienia, rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego, zaległości czynszowe spełniające ustawowe warunki, podnajem bez wymaganej zgody albo potrzeba zamieszkania właściciela w przypadkach opisanych w ustawie.

Jeżeli umowa jest zawarta na czas nieoznaczony, trzeba odróżnić zwykłe terminy wypowiedzenia z Kodeksu cywilnego od szczególnej ochrony lokatorów. W najmie lokalu mieszkalnego właściciel nie może powołać się wyłącznie na ogólną chęć zakończenia umowy, jeżeli ustawa o ochronie praw lokatorów wymaga konkretnej przyczyny. Każde wypowiedzenie trzeba ocenić według jego treści, przyczyny, terminu i formy.

Sprzedaż mieszkania w trakcie najmu

Sprzedaż wynajmowanego mieszkania nie powoduje automatycznego wygaśnięcia umowy najmu. Co do zasady, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce dotychczasowego właściciela. Oznacza to, że nowy właściciel staje się wynajmującym, a najemca nadal ma prawo korzystać z lokalu na dotychczasowych zasadach, dopóki umowa skutecznie nie zostanie zakończona.

Art. 678 Kodeksu cywilnego przewiduje uprawnienie nabywcy do wypowiedzenia najmu z zachowaniem ustawowych terminów, ale przepis ten trzeba stosować z uwzględnieniem szczególnych regulacji chroniących lokatorów lokali mieszkalnych. Dodatkowo nabywca nie może skorzystać z tego szczególnego uprawnienia, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a lokal został najemcy wydany.

W analizowanym stanie faktycznym umowa została przedłużona na czas nieokreślony, dlatego kluczowe znaczenie będzie miała treść umowy oraz przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczące wypowiedzenia. Sprzedaż lokalu nie usprawiedliwia natomiast samowolnych wejść do mieszkania ani wymuszania oględzin bez udziału najemców.

Jak najemca powinien reagować w praktyce?

Najrozsądniej nie odmawiać każdej współpracy, lecz ustalić jasne zasady. Najemca może zaproponować właścicielowi na piśmie konkretne terminy oględzin, na przykład jeden lub dwa wybrane dni w tygodniu, określone godziny i maksymalny czas wizyty. Warto zastrzec, że oględziny odbywają się wyłącznie w obecności najemcy albo wskazanej przez niego osoby.

Dobrze jest unikać rozmów wyłącznie telefonicznych. Mail, SMS lub wiadomość przez komunikator pozwolą później wykazać, że najemca nie utrudnia sprzedaży lokalu, lecz jedynie chroni prywatność i posiadanie mieszkania. Jeżeli właściciel grozi wypowiedzeniem, wejściem do mieszkania albo zmianą zamków, najemca powinien zachować korespondencję i rozważyć wysłanie formalnego pisma.

FAQ

Czy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania, gdy najemcy nie ma w domu?

Co do zasady nie. Wyjątkiem są przede wszystkim sytuacje wskazane w art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, zwłaszcza awaria powodująca szkodę lub bezpośrednio grożąca szkodą. Zwykłe pokazanie mieszkania kupującym nie jest takim wyjątkiem.

Czy najemca musi wyjść z mieszkania na czas oględzin?

Nie ma ogólnego przepisu, który nakazywałby najemcy opuszczenie lokalu na czas wizyty potencjalnych kupujących. Najemca może zgodzić się na oględziny, ale ma prawo domagać się, aby odbyły się w jego obecności i w uzgodnionym terminie.

Czy odmowa pokazania mieszkania może być podstawą wypowiedzenia umowy?

Sama odmowa wpuszczenia kupujących pod nieobecność najemcy nie powinna być samodzielną podstawą wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego. Wypowiedzenie przez właściciela musi spełniać wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów, w tym wskazywać ustawową przyczynę.

Czy sprzedaż mieszkania kończy umowę najmu?

Nie. Co do zasady nowy właściciel wstępuje w miejsce dotychczasowego wynajmującego. Najem trwa nadal, chyba że zostanie skutecznie wypowiedziany albo rozwiązany zgodnie z prawem i treścią umowy.

Czy najemca może zmienić zamek w drzwiach?

Jeżeli najemca obawia się samowolnego wchodzenia do lokalu, zmiana wkładki może być uzasadnionym środkiem ochrony posiadania i prywatności. Trzeba jednak zachować starą wkładkę, nie uszkodzić drzwi i po zakończeniu najmu rozliczyć lokal zgodnie z umową.

Źródła

• Art. 659, art. 673, art. 678, art. 342 i art. 344 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 10 i art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 193 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny.
• Internetowy System Aktów Prawnych oraz Dziennik Ustaw - aktualne teksty aktów prawnych.