Objęcie w posiadanie nieruchomości nabytej w drodze licytacji

Wprowadzenie nabywcy w posiadanie nieruchomości

Na samym początku muszę zaznaczyć, że 3 maja 2012 r. weszła w życie nowelizacja przepisów Kodeksu postępowania cywilnego także w zakresie dotyczącym egzekucji z nieruchomości. Jeżeli postępowanie egzekucyjne zostało wszczęte przed wymienioną datą i w związku z tym postępowaniem sąd postanowieniem przysądził prawo do lokalu na rzecz wierzyciela, to zastosowanie znajdzie art. 999 §1 K.p.c. w brzmieniu sprzed nowelizacji (stosownie do treści art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw), tj. przed 3 maja 2012 roku.

Zgodnie z przepisem art. 999 § 1 K.p.c. w brzmieniu sprzed 3 maja 2012 r. prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości (stosownie do treści art. 1046 § 1 K.p.c.), a nie do żądania usunięcia dłużnika i ewentualnie innych osób z nieruchomości i wydania jej wierzycielowi.

Zgodnie z art. 999 § 1 K.p.c. (przed 3 maja 2012 r.) – prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

Dopiero uzyskanie tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie dłużnikowi lokalu może stanowić podstawę żądania opuszczenia i wydania nieruchomości i prowadzenia w tym celu postępowania egzekucyjnego.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności

W sytuacji gdyby postępowanie egzekucyjne zostało wszczęte po 3 maja 2012 r., prawomocne orzeczenie sądu o przysądzeniu byłoby podstawą do opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności., bowiem zgodnie z obecnym brzmieniem art. 999 § 1 K.p.c. – prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis art. 791 K.p.c. stosuje się odpowiednio.

Jak wynika z opisu, lokal jest obecnie pusty, dlatego moim zdaniem konieczność wprowadzenia Pani w posiadanie nie występuje.

Wprawdzie do wykonania postanowienia sądu obejmującego obowiązek wydania nieruchomości zobowiązany jest komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, który przy pierwszej czynności egzekucyjnej doręcza dłużnikowi zawiadomienie o wszczęciu egzekucji, z podaniem treści tytułu wykonawczego i wymienieniem sposobu egzekucji, a także wzywa go do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie.

Wprowadzenie wierzyciela w posiadanie

Wprowadzenie w posiadanie oznacza wprowadzenie w wyłączne posiadanie, czyli umożliwienie wierzycielowi wyłącznego, pełnego korzystania (posiadania) z nieruchomości; oczywiście jeśli nieruchomość jest zajmowana przez dłużnika, rodzi to konieczność usunięcia dłużnika z tej nieruchomości i opróżnienia jej z rzeczy dłużnika – tak by posiadanie wierzyciela było pełne i niezakłócone.

Zgodnie z prawem wejście przez Panią do lokalu i przejęcie posiadania powinno nastąpić poprzez wydanie Pani kluczy przez poprzedniego lokatora. W innym wypadku potrzebny jest ślusarz i wejście siłowe. Jeżeli jest Pani pewna, że lokal jest opuszczony i opróżniony z ruchomości poprzednika, to moim zdaniem nikt nie zaskarży tej czynności. W przeciwnym razie poprzedni lokator może Panią oskarżyć o naruszenie posiadania.

Należałoby także sporządzić jakiś protokół z przejęcia lokalu. W przeciwnym razie konieczne jest wprowadzenie Pani w posiadanie (jednak bez opróżnienia lokalu), bowiem, jak przyjmuję, lokal jest opuszczony i opróżniony z ruchomości poprzedniego posiadacza.

Koszt rzeczywiście jest niemały, bowiem zgodnie z art. 54 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji – za wprowadzenie wierzyciela w posiadanie w przypadkach innych niż wymienione w art. 51 pobiera się opłatę stałą w wysokości 25% przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego, a w razie podjęcia egzekucji na skutek dalszych naruszeń posiadania, opłatę zwiększa się każdorazowo o 100%.

Wprowadzenie w posiadanie nieruchomości bez usuwania znajdujących się w niej ruchomości

Do innych wypadków wprowadzenia wierzyciela w posiadanie należy zaliczyć w szczególności właśnie wprowadzenie w posiadanie nieruchomości bez usuwania znajdujących się na niej ruchomości w egzekucji wydania nieruchomości. Egzekucja ta jest regulowana w art. 1046 § 1 i 9-11 K.p.c. Natomiast za wprowadzenie w posiadanie nieruchomości wraz z usunięciem z niej ruchomości niebędących przedmiotem egzekucji jest pobierana opłata egzekucyjna w wysokości określonej w art. 51. Wypada zaznaczyć, że jeżeli wprowadzenie w posiadanie nieruchomości, bez usuwania znajdujących się w niej ruchomości, dotyczy pomieszczeń przedsiębiorstw handlowych i przemysłowych, opłata – o której mowa w art. 54 – jest niezależna od liczby izb składających się na pomieszczenie przedsiębiorstwa. Regulacja zawarta w art. 51 ust. 1 pkt 1 zd. 2 nie ma w tym wypadku zastosowania.

Następnie według art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego:

„§ 1. Jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość lub statek albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.

§ 2.

§ 3.

§ 4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

§ 4 zn. 1.

§ 5. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

§ 5 zn. 1. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

§ 6.

§ 7.

§ 8.

§ 9. Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, gdyby zaś i to nie było możliwe, ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości, i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika.

§ 10. Jeżeli na wezwanie dozorcy dłużnik w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 30 dni, nie odbierze ruchomości, sąd na wniosek dozorcy i po wysłuchaniu dłużnika nakaże ich sprzedaż, a jeżeli ruchomości nie przedstawiają wartości handlowej lub sprzedaż okaże się bezskuteczna, sąd wskaże inny sposób rozporządzenia rzeczą, nie wyłączając ich zniszczenia.

§ 11. Minister Sprawiedliwości określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy tryb postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu, lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości, mając na względzie ochronę przed bezdomnością osób eksmitowanych oraz sprawne prowadzenie egzekucji.”

W opisanej sytuacji wprawdzie istnieje pewne ryzyko, jednak w takim wypadku można zaryzykować wejście do nieruchomości ze ślusarzem na własną rękę, jeżeli jest Pani pewna, że lokal jest opróżniony z własności poprzedniego lokatora. Musi być Pani świadoma, że jedynie wejście do lokalu w asyście komornika ze ślusarzem jest dla Pani bezpieczne i uwalnia Panią od ewentualnej odpowiedzialności za kradzież lub naruszenie posiadania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji - Dz.U. 1997 nr 133 poz. 882