Objęcie w posiadanie nieruchomości po licytacji komorniczej

Co daje prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności?

Po licytacji komorniczej kluczowe znaczenie ma prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności. Zgodnie z art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego prawomocne postanowienie przenosi własność nieruchomości na nabywcę. Jest także podstawą do ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej lub w innym właściwym rejestrze.

W obecnym brzmieniu art. 999 § 1 K.p.c. takie postanowienie jest również tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości oraz opróżnienia znajdujących się w niej pomieszczeń. Oznacza to, że co do zasady nie trzeba występować o nadanie klauzuli wykonalności. W praktyce nabywca może z takim postanowieniem zwrócić się do komornika, jeżeli potrzebuje formalnego i bezpiecznego przejęcia nieruchomości.

Wątek dawnych przepisów sprzed 3 maja 2012 r. ma znaczenie głównie w bardzo starych postępowaniach egzekucyjnych. Dla typowej, aktualnej sprawy po licytacji należy opierać się na obecnym art. 999 K.p.c., czyli na zasadzie, że prawomocne przysądzenie własności samo stanowi tytuł wykonawczy w zakresie wprowadzenia w posiadanie i opróżnienia pomieszczeń.

Czy trzeba składać wniosek do komornika?

Nie w każdej sytuacji nabywca musi faktycznie uruchamiać komornika. Jeżeli nieruchomość jest pusta, niezamieszkała, nie ma w niej rzeczy poprzedniego właściciela ani lokatora, a nikt nie zgłasza roszczeń do posiadania, formalna egzekucja może okazać się zbędna z praktycznego punktu widzenia. Trzeba jednak odróżnić własność od posiadania: nawet właściciel może narazić się na zarzut naruszenia posiadania, jeżeli samowolnie wejdzie do lokalu faktycznie zajmowanego przez inną osobę.

Jeżeli dom lub lokal jest nadal zamknięty, ale od dłuższego czasu nikt w nim nie mieszka, media są odcięte, a nabywca ma pewność, że nie ma tam cudzych rzeczy, można rozważyć wejście ze ślusarzem. W takim wariancie warto działać ostrożnie: zabrać świadka, sporządzić protokół wejścia, wykonać dokumentację fotograficzną i opisać stan liczników, zamków, pomieszczeń oraz ewentualnych rzeczy znalezionych wewnątrz.

Jeżeli jednak istnieje choćby realna wątpliwość, czy w nieruchomości ktoś nadal mieszka, przechowuje rzeczy albo sprzeciwia się wydaniu lokalu, należy skierować sprawę do komornika. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których problemem jest lokator po zakupie na licytacji albo były właściciel, który nadal korzysta z nieruchomości.

Samodzielne wejście do pustej nieruchomości

Samodzielne wejście do nieruchomości po prawomocnym przysądzeniu własności nie jest odrębną procedurą opisaną w Kodeksie postępowania cywilnego. Jest to raczej praktyczne objęcie faktycznego władztwa przez właściciela. Dlatego im lepiej udokumentowany jest stan pustego lokalu, tym mniejsze ryzyko późniejszego sporu.

Najbezpieczniej przed wejściem sprawdzić, czy postanowienie o przysądzeniu własności jest prawomocne, czy nie toczy się spór o wydanie lokalu, czy nikt nie przebywa w nieruchomości oraz czy w środku nie ma rzeczy należących do poprzedniego właściciela lub lokatora. Jeżeli konieczna jest wymiana zamków, dobrze wykonać ją w obecności świadka i ślusarza, a z czynności sporządzić prosty protokół.

Protokół powinien zawierać datę, godzinę, adres nieruchomości, podstawę wejścia, imiona i nazwiska obecnych osób, opis stanu drzwi i zamków, opis pomieszczeń, odczyty liczników oraz informację, czy znaleziono cudze rzeczy. Jeżeli w środku znajdują się ruchomości, nie należy ich samodzielnie wyrzucać ani sprzedawać. W takiej sytuacji znacznie bezpieczniejsze jest formalne wprowadzenie w posiadanie przez komornika.

Kiedy potrzebne jest formalne wprowadzenie w posiadanie?

Formalne wprowadzenie w posiadanie jest potrzebne przede wszystkim wtedy, gdy nieruchomość jest zajęta, znajdują się w niej osoby lub cudze rzeczy, były właściciel odmawia wydania kluczy albo nabywca chce uniknąć zarzutów samowoli. Komornik działa wtedy na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności jako tytułu wykonawczego.

Procedura egzekucyjna opiera się na art. 1046 K.p.c. Komornik właściwy dla miejsca położenia nieruchomości wzywa osobę zobowiązaną do dobrowolnego wydania nieruchomości lub opróżnienia pomieszczeń, a po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu dokonuje czynności potrzebnych do wprowadzenia nabywcy w posiadanie.

Jeżeli chodzi o lokal służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, komornik musi brać pod uwagę szczególne zasady dotyczące eksmisji, w tym tymczasowe pomieszczenie albo inne miejsce wskazane zgodnie z art. 1046 K.p.c. W niektórych sytuacjach egzekucja może więc potrwać dłużej, zwłaszcza gdy konieczne jest uzyskanie wskazania od gminy. Jeżeli jednak dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik stosuje tryb przewidziany w przepisach i może usunąć dłużnika do placówki wskazanej przez gminę.

W przypadku pozostawionych ruchomości komornik usuwa je według procedury z art. 1046 K.p.c., oddaje osobie uprawnionej albo ustanawia dozorcę. Dopiero dalsze rozporządzanie rzeczami następuje według trybu określonego w przepisach. To istotna różnica względem samodzielnego wejścia, przy którym nabywca nie powinien sam decydować o wyrzuceniu cudzych rzeczy.

Ile kosztuje wprowadzenie w posiadanie przez komornika?

W tej części stary artykuł wymagał aktualizacji. Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji nie jest już właściwą podstawą do ustalania aktualnych opłat. Obecnie opłaty reguluje ustawa z 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych.

Zgodnie z art. 34 tej ustawy opłata stała od wniosku o wszczęcie egzekucji wprowadzenia w posiadanie nieruchomości służącej do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dłużnika albo opróżnienia lokalu lub pomieszczenia służącego takim potrzebom wynosi 1500 zł. Przy innej nieruchomości, lokalu lub pomieszczeniu opłata stała wynosi 2000 zł.

Jeżeli nieruchomość, lokal lub pomieszczenie są wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej, opłatę 2000 zł powiększa się o 1000 zł od drugiej i każdej kolejnej izby objętej egzekucją, przy czym łączna opłata nie może przekroczyć 30 000 zł. Dodatkowo komornik może żądać zaliczki na wydatki, na przykład związane ze ślusarzem, transportem, przechowaniem ruchomości lub asystą potrzebną przy czynnościach.

Odpowiadając więc na pytanie o opłatę od każdej izby: w typowej sprawie mieszkaniowej nie nalicza się opłaty od każdej izby według dawnych zasad. Mechanizm dopłaty od izb dotyczy obecnie szczególnej sytuacji nieruchomości, lokalu lub pomieszczenia wykorzystywanych przez dłużnika wyłącznie do działalności gospodarczej.

Jak ograniczyć ryzyko przy przejęciu nieruchomości?

Nabywca powinien najpierw zebrać dokumenty: prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, dowód prawomocności, potwierdzenie wpisu do księgi wieczystej, jeżeli został już dokonany, oraz korespondencję z poprzednim właścicielem lub lokatorem. Warto też ustalić stan meldunków, umów z dostawcami mediów i ewentualnych umów najmu, choć meldunek sam w sobie nie daje prawa do lokalu.

Jeżeli poprzedni właściciel lub lokator deklaruje wydanie kluczy, dobrze ustalić konkretny termin i sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. W razie sporu, zwłoki albo niedotrzymania ustaleń trzeba rozważyć wniosek do komornika, zamiast eskalować konflikt przez samodzielne otwieranie lokalu.

Przy bardziej złożonych stanach faktycznych, na przykład gdy przedmiotem licytacji był tylko udział w nieruchomości, sytuacja jest trudniejsza. Nabycie udziału nie zawsze oznacza możliwość natychmiastowego samodzielnego korzystania z całego domu. W takich sprawach znaczenie mogą mieć zasady współposiadania i rozliczenia między współwłaścicielami, co pokazuje również problem licytacja połowy domu (mąż).

FAQ

Czy po licytacji mogę sam wymienić zamki?

Można to rozważyć tylko wtedy, gdy postanowienie o przysądzeniu własności jest prawomocne, lokal jest faktycznie pusty i nie ma w nim cudzych rzeczy. Dla bezpieczeństwa warto wejść ze świadkiem, sporządzić protokół i wykonać zdjęcia.

Czy prawomocne postanowienie wymaga klauzuli wykonalności?

W aktualnym stanie prawnym prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia w posiadanie i opróżnienia pomieszczeń bez potrzeby nadania klauzuli wykonalności.

Co zrobić, gdy w lokalu ktoś mieszka?

Nie należy usuwać tej osoby samodzielnie. W takiej sytuacji trzeba złożyć wniosek do komornika właściwego według położenia nieruchomości, który przeprowadzi czynności zgodnie z art. 1046 K.p.c.

Czy opłata komornicza zależy od liczby izb?

W typowej sprawie mieszkaniowej opłata stała wynosi 1500 zł. Opłata 2000 zł dotyczy innych nieruchomości lub pomieszczeń, a dopłata 1000 zł od drugiej i każdej kolejnej izby występuje przy nieruchomościach wykorzystywanych przez dłużnika wyłącznie do działalności gospodarczej, z limitem 30 000 zł.

Czy mogę wyrzucić rzeczy pozostawione przez poprzedniego właściciela?

Nie jest to bezpieczne. Jeżeli w nieruchomości znajdują się cudze ruchomości, lepiej skorzystać z komornika albo co najmniej zabezpieczyć dowody i uzyskać indywidualną ocenę prawną, ponieważ samowolne rozporządzenie cudzymi rzeczami może wywołać spór.

Podsumowanie

Po prawomocnym przysądzeniu własności nabywca staje się właścicielem nieruchomości i dysponuje tytułem wykonawczym do wprowadzenia w posiadanie oraz opróżnienia pomieszczeń. Jeżeli lokal jest pusty, samodzielne wejście ze ślusarzem może być praktycznie możliwe, ale wymaga ostrożności i dobrej dokumentacji. Gdy nieruchomość jest zajęta, są w niej cudze rzeczy albo poprzedni posiadacz odmawia wydania kluczy, bezpieczniejszym rozwiązaniem jest wniosek do komornika. Aktualne koszty należy ustalać na podstawie ustawy o kosztach komorniczych, a nie na podstawie uchylonych przepisów o opłacie procentowej.

Źródła

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 999 i art. 1046 - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.
2. Ustawa z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych, w szczególności art. 34 - Dz.U. 2024 poz. 377.
3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie - Dz.U. 2011 nr 26 poz. 134.