Sprzedaż udziału w domu obciążonym hipoteką

Czy można sprzedać połowę domu obciążonego hipoteką?

Tak, sprzedaż udziału w domu obciążonym hipoteką jest co do zasady dopuszczalna. Hipoteka nie blokuje samego przeniesienia własności, lecz pozostaje obciążeniem ujawnionym w księdze wieczystej. Oznacza to, że nabywca powinien mieć pełną świadomość, że kupuje udział w nieruchomości, z której wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia.

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece hipoteka daje wierzycielowi prawo dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Z kolei art. 72 tej ustawy stanowi, że niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie zbędzie lub nie obciąży nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.

W praktyce oznacza to, że można sprzedać udział w nieruchomości obciążonej hipoteką, ale hipoteka nadal będzie widoczna w dziale IV księgi wieczystej. Kupujący nie staje się przez to automatycznie dłużnikiem osobistym banku, lecz nabywa rzecz obciążoną prawem rzeczowym.

W podobnych sprawach warto odróżnić własność od kredytu. Szerzej wyjaśniamy to w materiale: właściciel mieszkania na kredyt.

Sprzedaż udziału a własność konkretnej części domu

Jeżeli właściciel sprzedaje teściom „połowę domu” bez wyodrębnienia lokali, nabywcy otrzymają najczęściej udział ułamkowy, np. 1/2 we współwłasności całej nieruchomości. Nie będzie to automatycznie własność parteru, piętra, określonych pokoi ani wydzielonej części działki. Każdy współwłaściciel ma udział w całej nieruchomości, a sposób korzystania można uregulować odrębnie, np. w umowie o podział do korzystania.

Podstawą jest art. 198 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli jednak dom należy do majątku wspólnego małżonków, do sprzedaży lub darowizny konieczna będzie zgoda obojga małżonków i wspólne działanie przy akcie notarialnym.

Przy współwłasności trzeba też pamiętać, że późniejsze decyzje dotyczące nieruchomości mogą wymagać współdziałania właścicieli. Dlatego przed zawarciem umowy warto ustalić, kto będzie korzystał z jakiej części domu, kto będzie ponosił koszty utrzymania, remontów, podatku od nieruchomości, ubezpieczenia i spłat związanych z kredytem.

Zobacz również: udział we współwłasności mieszkania.

Hipoteka a kredyt, czyli co przechodzi na nabywcę

Trzeba rozdzielić dwie kwestie: obciążenie nieruchomości hipoteką oraz osobistą odpowiedzialność za kredyt. Hipoteka jako prawo rzeczowe pozostaje na nieruchomości, natomiast kredytobiorcą nadal pozostaje osoba wskazana w umowie kredytu. Jeżeli teściowie mają przejąć również obowiązek spłaty kredytu wobec banku, potrzebna będzie zgoda banku na przejęcie długu albo zawarcie odpowiednich aneksów do umowy kredytowej.

Bez zgody banku strony mogą między sobą ustalić, że nabywcy będą dopłacać do rat albo zwracać część kosztów, ale takie porozumienie nie wiąże banku tak jak zmiana dłużnika. Bank nadal może żądać spłaty od kredytobiorców, a hipoteka nadal zabezpiecza jego wierzytelność na nieruchomości.

Przed podpisaniem aktu warto sprawdzić umowę kredytu i regulamin banku. Niektóre umowy nakładają na kredytobiorcę obowiązek poinformowania banku o zbyciu nieruchomości albo udziału, a naruszenie takich obowiązków może mieć konsekwencje umowne, nawet jeżeli samo przeniesienie własności pozostaje ważne.

Jeżeli w przyszłości miałoby dojść do zniesienia współwłasności, znaczenie może mieć także wpis hipoteki na udziale. Więcej na ten temat omawia artykuł: hipoteka na udziale a zniesienie.

Wyodrębnienie dwóch lokali w domu

Jeżeli celem jest to, aby teściowie mieli własny, konkretny lokal, a nie tylko udział we współwłasności, można rozważyć ustanowienie odrębnej własności lokali. Warunkiem jest samodzielność lokali, czyli ich wydzielenie trwałymi ścianami i możliwość samodzielnego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Samodzielność lokalu potwierdza się zaświadczeniem właściwego organu, zwykle starosty albo prezydenta miasta na prawach powiatu.

W budynku mieszkalnym jednorodzinnym co do zasady można wyodrębnić najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie dotyczy budynków wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed 11 lipca 2003 r. Po ustanowieniu odrębnej własności lokalu właściciel lokalu ma także udział w nieruchomości wspólnej, czyli m.in. w gruncie i częściach budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Wyodrębnienie lokali jest bardziej sformalizowane niż zwykła sprzedaż udziału. Trzeba sprawdzić dokumentację budowlaną, układ pomieszczeń, samodzielność lokali, księgę wieczystą i sposób obciążenia hipoteką. W części przypadków konieczne może być również uzgodnienie z bankiem sposobu dalszego zabezpieczenia kredytu.

Praktyczne problemy z podziałem domu na lokale opisuje też materiał: wyodrębnienie lokalu syna.

Forma aktu notarialnego i wpis w księdze wieczystej

Sprzedaż udziału w nieruchomości, darowizna udziału albo ustanowienie odrębnej własności lokalu wymagają aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, który przewiduje formę aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości oraz dla umowy przenoszącej własność.

Po podpisaniu aktu notariusz składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o ujawnienie nowego właściciela albo współwłaściciela w księdze wieczystej. Dla nabywców potwierdzeniem nabycia będzie akt notarialny oraz późniejszy wpis w księdze wieczystej. Potoczne określenie „akt własności połowy domu” w praktyce oznacza właśnie akt notarialny przenoszący udział albo własność wyodrębnionego lokalu.

Przed aktem notarialnym należy ustalić co najmniej: numer księgi wieczystej, treść działu II i IV księgi, wysokość aktualnego zadłużenia, ewentualne zgody małżonka, sposób zapłaty lub rozliczenia darowizny, a także to, czy nabywcy mają przejmować jakiekolwiek obowiązki związane z kredytem.

Sprzedaż czy darowizna udziału teściom?

Wybór między sprzedażą a darowizną zależy od celu stron i skutków podatkowych. Przy sprzedaży kupujący zasadniczo płaci podatek od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od wartości rynkowej nabywanego udziału. Przy darowiźnie zastosowanie mają przepisy o podatku od spadków i darowizn, a notariusz zwykle pełni funkcję płatnika podatku przy akcie notarialnym.

Trzeba skorygować częsty błąd: teściowie należą do I grupy podatkowej, ale nie są objęci pełnym zwolnieniem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn w taki sam sposób jak małżonek, dzieci, rodzice, rodzeństwo, pasierb, ojczym czy macocha. Dlatego darowizna od zięcia albo synowej na rzecz teściów może podlegać opodatkowaniu po przekroczeniu kwoty wolnej dla I grupy podatkowej. Aktualnie kwota wolna dla I grupy podatkowej wynosi 36 120 zł i dotyczy łącznej wartości nabyć od tej samej osoby w roku ostatniego nabycia oraz w okresie 5 lat poprzedzających ten rok.

Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy udział daruje własne dziecko swoim rodzicom albo gdy przedmiot należy do majątku wspólnego małżonków i trzeba rozdzielić, kto faktycznie daruje jaką część. Wtedy skutki podatkowe mogą być różne dla części darowanej przez dziecko i części darowanej przez zięcia albo synową. Właśnie dlatego przed wyborem darowizny warto poprosić notariusza lub prawnika o wyliczenie konsekwencji podatkowych na konkretnych danych.

Jeżeli rozważana jest nieodpłatna czynność dotycząca nieruchomości z kredytem, pomocny może być również artykuł: darowizna obciążona kredytem.

Co najlepiej zrobić w opisanej sytuacji?

Najprostszy wariant to sprzedaż albo darowizna udziału 1/2 w nieruchomości w formie aktu notarialnego. Ten wariant nie wymaga fizycznego dzielenia domu, ale tworzy współwłasność całej nieruchomości. Jeżeli strony chcą, aby teściowie korzystali z konkretnej części domu, warto dodatkowo sporządzić porozumienie o sposobie korzystania z nieruchomości i rozliczania kosztów.

Jeżeli celem jest pełna samodzielność prawna dwóch części domu, bezpieczniejszym, ale bardziej pracochłonnym rozwiązaniem może być wyodrębnienie lokali. Wymaga to jednak spełnienia wymogów ustawy o własności lokali i sprawdzenia, czy układ budynku pozwala na wydzielenie dwóch samodzielnych lokali.

W każdym wariancie należy pamiętać, że hipoteka nie znika przez sprzedaż udziału. Jeżeli kredyt ma być spłacany przez inne osoby niż dotychczasowi kredytobiorcy, trzeba zadbać o osobne porozumienia i, w razie przejęcia długu, zgodę banku.

FAQ

Czy bank może zakazać sprzedaży domu obciążonego hipoteką?

Co do zasady hipoteka nie blokuje sprzedaży nieruchomości ani udziału. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece wyłącza skuteczność zastrzeżenia, że właściciel nie sprzeda nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Należy jednak sprawdzić obowiązki informacyjne i konsekwencje umowne wynikające z umowy kredytu.

Czy kupujący udział przejmuje kredyt hipoteczny?

Nie automatycznie. Kupujący nabywa udział w nieruchomości obciążonej hipoteką, ale dłużnikiem osobistym banku pozostaje dotychczasowy kredytobiorca. Przejęcie długu wymaga zgody banku.

Czy można sprzedać 1/2 domu bez zgody współwłaściciela?

Współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli jednak nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, sprzedaż albo darowizna wymaga udziału obojga małżonków.

Czy nabywca dostanie akt własności połowy domu?

Nabywca otrzyma akt notarialny przenoszący udział w nieruchomości albo akt ustanawiający odrębną własność lokalu. Jeżeli nie wyodrębni się lokalu, będzie to udział w całej nieruchomości, a nie własność fizycznie oznaczonej połowy domu.

Czy darowizna udziału teściom jest zawsze zwolniona z podatku?

Nie. Teściowie są zaliczani do I grupy podatkowej, ale nie należą do kręgu osób objętych pełnym zwolnieniem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Skutki podatkowe trzeba sprawdzić według wartości udziału, relacji rodzinnej i tego, kto dokładnie jest darczyńcą.

Podsumowanie

Sprzedaż połowy domu obciążonego hipoteką jest możliwa, ale prawnie najczęściej oznacza sprzedaż udziału w całej nieruchomości. Hipoteka nadal obciąża nieruchomość, a nabywca udziału musi liczyć się z jej wpisem w księdze wieczystej. Sama sprzedaż albo darowizna udziału nie powoduje przejęcia kredytu przez nabywcę bez zgody banku. Jeżeli strony chcą, aby teściowie byli właścicielami konkretnej części budynku, trzeba rozważyć ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 158, art. 198 i art. 519 – tekst jednolity w ELI
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 65 i art. 72 – ELI
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 2 – tekst jednolity w ELI
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a, art. 9 i art. 14 – ELI