Sprzedaż połowy domu obciążonego hipoteką

Sprzedaż udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką

Nie ma przeszkód, pomimo obciążenia nieruchomości hipoteką, do swobodnego rozporządzania nią w drodze czy to sprzedaży, czy darowizny. Skutek jest tylko taki, że hipoteka obciąża także nabywcę nieruchomości. Wynika to z treści art. 65 jak i 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, które poniżej cytuję:

„Art. 65 ust 1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).”

„Art. 72. Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.”

Wyodrębnienie w budynku dwóch odrębnych lokali mieszkalnych

Natomiast jeżeli chodzi o „rozwarstwienie” prawa własności na połowę: można to zrobić np. poprzez wyodrębnienie odrębnych lokali, bo zakładam, że dom zbudowany jest w taki sposób, że nie ma problemu, aby np. wydzielić 2 odrębne lokale. W myśl ustawy o własności lokali – samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Wówczas lokal jeden stałby się własnością rodziców, a grunt i wszystkie części wspólne domu byłyby Państwa współwłasnością.

Może Pan też zbyć jedynie udział w prawie własności bez wydzielania czegokolwiek fizycznie, np. udział 1/2 w całości, co pewnie byłoby o wiele prostsze, bo nie trzeba będzie niczego wyodrębniać, stwierdzać, czy lokale są samodzielne itd.

Podobnie jak wyodrębnienie lokali, tak i zbycie udziałów wymagałoby dla swej ważności formy aktu notarialnego, stąd konieczny będzie uprzedni wybór i kontakt z notariuszem, który sporządzi umowę.

Darowizna udziału w nieruchomości

Jeżeli chodzi o formę zbycia (odpłatna – nieodpłatna): ze względów podatkowych sugerowałabym darowiznę. Głównie z tego względu, że zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizny zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych wstępnych, czyli np. rodziców lub dziadków, jeżeli darowizna zostanie zgłoszona w ciągu 6 miesięcy od jej dokonania. Ponieważ w tym przypadku czynność ma formę aktu notarialnego, to notariusz ma obowiązek poinformować właściwy urząd skarbowy o jej dokonaniu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147