Utrzymanie domu przy dożywociu – obowiązki właściciela i dożywotnika

Stan prawny uwzględniony w artykule: 5 czerwca 2026 r. W sprawach dotyczących dożywocia, dożywotniego użytkowania domu i kosztów jego utrzymania pierwsze znaczenie ma treść aktu notarialnego. Samo potoczne określenie, że rodzice mają prawo dożywotniego korzystania z domu, nie przesądza jeszcze, czy chodzi o umowę dożywocia z art. 908 Kodeksu cywilnego, czy o ograniczone prawo rzeczowe w postaci użytkowania.

Dożywocie a dożywotnie użytkowanie domu

Trzeba odróżnić dwie sytuacje. Umowa dożywocia polega na tym, że właściciel przenosi własność nieruchomości, a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli strony nie uregulowały tego inaczej, nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Dożywotnie użytkowanie jest czym innym. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które daje uprawnionemu prawo używania rzeczy i pobierania jej pożytków, ale nie oznacza automatycznie, że właściciel ma płacić za każdą awarię, każdą naprawę i każde uszkodzenie spowodowane przez użytkownika. Zakres użytkowania może być w akcie notarialnym ograniczony, na przykład do określonej części domu.

Jeżeli akt notarialny ustanawia jedynie nieodpłatne dożywotnie użytkowanie, a nie pełną umowę dożywocia, nie należy mechanicznie stosować wszystkich zasad właściwych dla dożywocia. W razie wątpliwości trzeba przeanalizować konkretne postanowienia aktu: kto ma płacić media, podatki, remonty, naprawy instalacji, przeglądy techniczne, ubezpieczenie i koszty eksploatacyjne.

Zakres obowiązków właściciela przy umowie dożywocia

Jeżeli rzeczywiście zawarto umowę dożywocia, podstawą jest art. 908 Kodeksu cywilnego. Przepis ten działa przede wszystkim wtedy, gdy strony w akcie notarialnym nie opisały szczegółowo świadczeń. W praktyce akt może bardzo dokładnie określać, czy nabywca ma zapewniać mieszkanie, opał, media, wyżywienie, opiekę w chorobie, dowóz do lekarza, opłaty za dom albo inne świadczenia.

Nie oznacza to jednak, że dożywotnik może bez żadnych konsekwencji niszczyć dom, samodzielnie ingerować w instalację gazową, elektryczną lub grzewczą, a następnie przerzucać wszystkie koszty na właściciela. Dożywocie zapewnia utrzymanie i opiekę, ale nie zwalnia dożywotnika z odpowiedzialności za zawinione szkody.

Właściciel powinien odróżniać normalne koszty utrzymania domu od kosztów powstałych wskutek niewłaściwego działania dożywotnika. Normalne koszty to na przykład bieżące opłaty za media, ogrzewanie, podatek od nieruchomości, przeglądy lub drobne prace eksploatacyjne, jeżeli zgodnie z aktem obciążają właściciela. Inaczej należy ocenić awarię spowodowaną samowolną ingerencją w piec, instalację, bramę, zabezpieczenia albo inne urządzenia.

Obowiązki osoby korzystającej z domu na podstawie użytkowania

Jeżeli rodzice mają ustanowione dożywotnie użytkowanie nieruchomości, zastosowanie mają przepisy o użytkowaniu. Użytkownik powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Oznacza to korzystanie z domu w sposób rozsądny, bez pogarszania jego stanu i bez ryzykownych ingerencji w instalacje lub urządzenia techniczne.

W stosunkach między właścicielem a użytkownikiem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy. Właściciel nie ma obowiązku czynienia nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli jednak poniesie nakłady, których nie musiał ponosić, może w określonych sytuacjach żądać ich zwrotu.

Użytkownik ma obowiązek dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Gdy potrzebna jest naprawa przekraczająca zwykłe korzystanie, użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i umożliwić mu wykonanie potrzebnych prac. Samowolne przeróbki, zwłaszcza dotyczące gazu, prądu, ogrzewania, zamków, bramy lub konstrukcji budynku, mogą naruszać obowiązek prawidłowego korzystania z nieruchomości.

Kto płaci za awarie, remonty i szkody?

Nie każda awaria oznacza odpowiedzialność tej samej osoby. Jeżeli urządzenie zużyło się normalnie, a akt notarialny nakłada na właściciela obowiązek utrzymywania domu, koszt może obciążać właściciela. Jeżeli jednak awaria powstała dlatego, że dożywotnik albo użytkownik majstrował przy instalacji, uszkodził urządzenie albo korzystał z niego niezgodnie z przeznaczeniem, właściciel może domagać się naprawienia szkody.

Podstawą takiego roszczenia może być odpowiedzialność kontraktowa wynikająca z aktu notarialnego, przepisy o użytkowaniu albo ogólna zasada odpowiedzialności za czyn niedozwolony. Zgodnie z art. 415 Kodeksu cywilnego ten, kto z własnej winy wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

W praktyce szczególnie ważne jest dokumentowanie problemu. Właściciel powinien gromadzić faktury, protokoły serwisowe, zdjęcia uszkodzeń, korespondencję z rodzicami i opinie fachowców. W protokole serwisowym warto poprosić specjalistę o wskazanie prawdopodobnej przyczyny awarii, na przykład ingerencji osoby nieuprawnionej albo korzystania niezgodnego z instrukcją.

Jak właściciel powinien zareagować?

Pierwszym krokiem powinno być pisemne wezwanie do zaprzestania samowolnych przeróbek i do korzystania z domu zgodnie z jego przeznaczeniem. W piśmie warto wskazać konkretne zdarzenia: daty awarii, zakres napraw, koszty, nazwiska lub firmy serwisantów oraz skutki finansowe. Pismo powinno również zawierać informację, że dalsze zawinione szkody będą dochodzone od osoby, która je wyrządziła.

Drugim krokiem jest uporządkowanie zasad korzystania z domu. Można zaproponować, aby wszelkie naprawy instalacji, pieca, bramy, zabezpieczeń i urządzeń technicznych były wykonywane tylko po wcześniejszym uzgodnieniu z właścicielem oraz przez fachowców posiadających odpowiednie uprawnienia. Warto ustalić, kto kontaktuje się z serwisem, kto odbiera protokół i kto ponosi koszt, gdy awaria wynika z zawinionego działania użytkownika.

Trzecim krokiem może być dochodzenie zwrotu konkretnych wydatków. Nie należy formułować ogólnego żądania zwrotu wszystkich kosztów utrzymania domu, jeżeli akt notarialny nakłada je na właściciela. Lepsze jest dochodzenie konkretnych kwot za konkretne szkody, poparte dokumentami.

Zamiana świadczeń z dożywocia na rentę albo rozwiązanie umowy

Jeżeli sprawa dotyczy umowy dożywocia, a relacje między stronami są tak złe, że nie można wymagać dalszej bezpośredniej styczności, sąd może na żądanie jednej ze stron zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia z dożywocia na dożywotnią rentę. Renta powinna odpowiadać wartości świadczeń, które ma zastąpić.

Rozwiązanie umowy dożywocia jest możliwe tylko w wypadkach wyjątkowych. Sąd bada wtedy całokształt relacji stron, przyczyny konfliktu, zachowanie dożywotnika i zobowiązanego, zakres naruszeń oraz to, czy wystarczy zamiana świadczeń na rentę. Sam konflikt rodzinny albo wzrost kosztów utrzymania domu zwykle nie wystarczy, jeżeli można zastosować mniej radykalne rozwiązanie.

Jeżeli natomiast nie zawarto umowy dożywocia, lecz ustanowiono samo użytkowanie, art. 913 Kodeksu cywilnego nie jest właściwą podstawą żądania zamiany świadczeń na rentę. Wtedy trzeba szukać rozwiązania w treści aktu notarialnego, przepisach o użytkowaniu, ewentualnym porozumieniu stron albo roszczeniach odszkodowawczych.

Problemy zdrowotne osoby korzystającej z domu

Jeżeli zachowanie ojca może wynikać z pogorszenia stanu zdrowia psychicznego, trzeba zachować ostrożność. Sam fakt, że osoba starsza podejmuje nieracjonalne decyzje, nie oznacza jeszcze, że można ją pozbawić prawa korzystania z domu albo samodzielnie ograniczyć jej uprawnienia z aktu notarialnego.

W razie realnego zagrożenia dla życia, zdrowia lub bezpieczeństwa domu należy reagować praktycznie: wezwać pogotowie, policję, straż pożarną, pogotowie gazowe albo elektryczne, zależnie od sytuacji. Jeżeli problem ma charakter stały, można rozważyć kontakt z lekarzem, ośrodkiem pomocy społecznej, sądem opiekuńczym albo konsultację w sprawie ubezwłasnowolnienia, ale są to rozwiązania wymagające odrębnej oceny i dowodów.

Jeżeli w rodzinie pojawia się spór o przeniesienie rodzica do placówki opiekuńczej, zgodę osób bliskich i zakres odpowiedzialności za koszty, pomocny może być również temat: dom opieki a zgoda rodzeństwa.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 252, 256, 258–260, 262–263, 415 oraz art. 908–914, tekst jednolity dostępny w Internetowym Systemie Aktów Prawnych: Kodeks cywilny – Dz.U. 2025 poz. 1071.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 lutego 1969 r., III CZP 130/68 – dotycząca renty zastępującej świadczenia z umowy dożywocia.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 maja 1973 r., III CRN 118/73 – dotyczący skutków rozwiązania umowy dożywocia.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2004 r., II CK 91/03, dostępny w bazie orzeczeń SN: orzeczenie II CK 91/03.