Umowa dożywocia a zmiana warunków i sprzedaż nieruchomości

Na czym polega umowa dożywocia

Umowa o dożywocie jest szczególnym rodzajem umowy dotyczącej nieruchomości. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości przenosi jej własność na inną osobę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie.

W braku odmiennych postanowień umowa obejmuje obowiązek przyjęcia dożywotnika jako domownika, dostarczania mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienia odpowiedniej pomocy oraz pielęgnowania w chorobie. Nabywca powinien także sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Zakres obowiązków może być jednak szczegółowo określony w akcie notarialnym. Strony mogą przewidzieć np. służebność mieszkania, użytkowanie części nieruchomości albo świadczenia pieniężne.

Rozwód nabywców nieruchomości a prawa dożywotnika

Rozwód osób, które otrzymały nieruchomość w zamian za dożywocie, sam w sobie nie powoduje wygaśnięcia umowy. Jeżeli nieruchomość była własnością małżonków, późniejszy podział majątku może doprowadzić do tego, że jeden z nich przejmie nieruchomość i spłaci drugiego.

Osoba, która przejęła nieruchomość, nadal musi wykonywać wszystkie obowiązki wynikające z umowy o dożywocie. Podział majątku pomiędzy byłymi małżonkami nie może pogorszyć sytuacji dożywotnika.

Czy właściciel może sprzedać dom obciążony dożywociem?

Tak, właściciel nieruchomości może co do zasady sprzedać nieruchomość obciążoną prawem dożywocia. Sprzedaż nie powoduje jednak automatycznego wygaśnięcia praw osoby uprawnionej.

Zgodnie z art. 7 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia. Oznacza to, że nabywca nieruchomości nie może skutecznie powoływać się na brak wiedzy o tym prawie, jeżeli nawet nie było ono ujawnione w księdze wieczystej.

Nabywca nieruchomości może odpowiadać za świadczenia wynikające z prawa dożywocia, które stały się wymagalne po nabyciu nieruchomości. Dotychczasowy właściciel również nie zawsze zostaje całkowicie zwolniony z odpowiedzialności.

Zmiana miejsca zamieszkania dożywotnika

Samo przeniesienie miejsca zamieszkania dożywotnika nie zawsze oznacza naruszenie umowy. Jeżeli osoba zobowiązana nadal zapewnia odpowiednie utrzymanie, pomoc i opiekę, zmiana miejsca pobytu może być dopuszczalna.

Znaczenie ma przede wszystkim to, czy zmiana nastąpiła za zgodą dożywotnika i czy jego sytuacja życiowa nie została pogorszona. Inaczej należy ocenić dobrowolną przeprowadzkę do wygodniejszego mieszkania, a inaczej przymusowe pozbawienie prawa do korzystania z ustalonych świadczeń.

W orzecznictwie wskazuje się, że sama zmiana sposobu wykonywania obowiązków z umowy dożywocia nie zawsze uzasadnia jej rozwiązanie. Istotne znaczenie mają okoliczności konkretnej sprawy, w szczególności relacje między stronami i sposób wykonywania obowiązków.

Zmiana umowy dożywocia na rentę

Zgodnie z art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli między dożywotnikiem a zobowiązanym powstaną takie stosunki, że nie można wymagać od stron dalszej bezpośredniej styczności, sąd może zamienić wszystkie albo niektóre uprawnienia wynikające z prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych świadczeń.

Nie jest konieczne całkowite zerwanie relacji między stronami. Sąd ocenia całokształt sytuacji, w tym konflikt, brak możliwości wspólnego funkcjonowania albo trwałe trudności w wykonywaniu obowiązków.

Kiedy można rozwiązać umowę o dożywocie?

Rozwiązanie umowy o dożywocie jest możliwe tylko w wyjątkowych przypadkach. Art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala sądowi rozwiązać umowę na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli zachodzą szczególne okoliczności.

W praktyce sądy wymagają wykazania poważnego konfliktu lub sytuacji, w której dalsze utrzymywanie stosunku dożywocia jest niemożliwe albo rażąco krzywdzące dla jednej ze stron.

Sprzedaż domu nabytego dożywociem

Sprzedaż nieruchomości otrzymanej na podstawie umowy o dożywocie jest możliwa, ale wymaga uwzględnienia praw osoby, która przekazała nieruchomość. Nowy właściciel powinien liczyć się z istniejącym obciążeniem i obowiązkami wynikającymi z prawa dożywocia.

W podobnych sytuacjach pomocne może być również zapoznanie się z zasadami dotyczącymi sprzedaży domu nabytego dożywociem.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak zasady dotyczące dożywocia mogą wyglądać w praktyce.

FAQ

Czy można sprzedać dom z umową dożywocia?

Tak, właściciel może sprzedać nieruchomość, ale prawo dożywocia nadal obowiązuje. Nabywca musi respektować prawa dożywotnika.

Czy rozwód osoby, która otrzymała dom, zmienia prawa dożywotnika?

Nie. Rozwód i podział majątku nie powodują wygaśnięcia umowy o dożywocie ani ograniczenia praw osoby uprawnionej.

Czy dożywotnik może żądać oddania domu z powrotem?

Samo niezadowolenie ze zmiany sytuacji nie wystarczy. Możliwe jest natomiast żądanie zmiany świadczeń na rentę albo w wyjątkowych sytuacjach rozwiązania umowy przez sąd.

Czy można rozwiązać dożywocie po wielu latach?

Tak, ale tylko w wyjątkowych sytuacjach przewidzianych w art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego. Sam upływ czasu nie jest podstawą rozwiązania umowy.

Podstawy prawne

• Kodeks cywilny – art. 908–916.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – art. 7 pkt 2.