Umowa dożywocia a zmiana warunków

Na czym polega umowa dożywocia

Umowa o dożywocie regulowana jest w art. 908-916 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.).

Zgodnie z art. 908 § 1 K.c. „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy [dożywotnikowi] dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”. Ponadto zgodnie z art. 908 § 2 „jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia”.

Obowiązki zobowiązanego względem dożywotnika

Obowiązki wnuka (jako zobowiązanego z umowy o dożywocie) wynikać mogą zatem:

1. z umowy o dożywocie (aktu notarialnego) – w szczególności mogą być to takie obowiązki, jak:
   1. ustanowienie użytkowania na rzecz dożywotnika na nieruchomości, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości,
   2. ustanowienie służebności mieszkania,
   3. ustanowienie innej służebności osobistej,
   4. spełnianie powtarzających się świadczeń w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku;
2. z ustawy –
   1. obowiązek przyjęcia dożywotnika jako domownika,
   2. obowiązek dostarczania mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,
   3. obowiązek zapewnienia mu odpowiedniej pomocy,
   4. obowiązek pielęgnowania w chorobie,
   5. obowiązek sprawienia własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

Wynajęcie nieruchomości obciążonej dożywociem 

Sytuacja przedstawia się różnie w zależności od tego, czy wnuk dokonał sprzedaży obciążonej dożywociem nieruchomości, czy też jedynie ją wynajął.

Jeśli ją wynajął, to pojawia się pierwsza wątpliwość – czy zobowiązany z dożywocia może zabrać dożywotnika (dziadka) z nieruchomości będącej przedmiotem umowy o dożywocie? Art. 908 § 1 wspomina jedynie, że zobowiązany ma obowiązek przyjąć zbywcę „jako domownika”, natomiast nie wskazuje, w jakim domu dożywotnik powinien zamieszkać. Oczywiście w znacznej większości wypadków dożywotnik zamieszkuje właśnie w domu położonym na nieruchomości będącej przedmiotem umowy dożywocia. Możliwe są jednak sytuacje odmienne.

Warto przytoczyć tutaj wyrok Sadu Najwyższego z 08.12.2004 r., sygn. akt I CK 296/04, LEX Nr 284161, którego teza brzmi: „kształtowanie w sposób odmienny od pierwotnie umówionego wzajemnych obowiązków umowy o dożywocie nie narusza treści art. 908 k.c. Zgodny z wolą dożywotnika pobyt w domu pomocy społecznej i na jego własny koszt, sam w sobie, nie stanowi dostatecznej podstawy rozwiązania umowy o dożywocie”. W sprawie tej powódka (dożywotnik) domagała się rozwiązania umowy dożywocia. Sąd okręgowy oddalił powództwo, a jego stanowisko podtrzymał sąd apelacyjny. Powódka (dożywotnik) i pozwana w 1998 r. zawarły umowę o dożywocie, której przedmiotem było mieszkanie (w którym powódka dalej mieszkała). Po 2 latach powódka (87-letnia) wyprowadziła się jednak z tego mieszkania i zamieszkała u babki pozwanej. Następnie zamieszkała w domu pomocy społecznej. Zobowiązana z umowy dożywocia odwiedzała powódkę w DPS dwa razy w tygodniu, dowoziła jej różne rzeczy, była w stałym kontakcie z opiekunami, z tym że powódka pokrywała z własnych środków koszt pobytu w DPS.

W tej sytuacji sąd apelacyjny uznał, że nie zachodziły podstawy rozwiązania umowy o dożywocie. Powódka wniosła kasację do Sądu Najwyższego, kasację oddalono. Zdaniem Sądu Najwyższego cechą wspólną wszystkich zdarzeń, które uzasadniają rozwiązanie umowy, jest krzywdzenie dożywotnika, agresja i zła wola po stronie zobowiązanego (wyrok SN z 09.04.1997 r., sygn. akt III CKN 50/97, OSNC 1997, Nr 9, poz. 133; wyrok z 09.11.2000 r., sygn. akt II CKN 342/00). W tym stanie faktycznym taki wypadek nie zachodził. Pobyt powódki w DPS nie wynikał z zamiaru pozwanej wyrządzenia krzywdy powódce, lecz stanowił efekt zgodnego z wolą stron rozwiązania sytuacji, która powstała po śmierci matki pozwanej. Kształtowanie w sposób odmienny od pierwotnie umówionego wzajemnych obowiązków umowy o dożywocie nie narusza treści art. 908 K.c. Zasadniczo też nie wymusza w stosunkach rodzinnych formalnego potwierdzenia zmiany zakresu obowiązków, w formie notarialnej, czynności zmiany postanowień umowy o dożywocie. Zgodny z wolą dożywotnika pobyt w domu pomocy społecznej i na jego własny koszt sam w sobie nie stanowi dostatecznej podstawy do rozwiązania umowy o dożywocie.

 Zmiana miejsca zamieszkania dożywotnika

Skoro więc nawet w takiej sytuacji – gdy dożywotnik zamieszkał w DPS, a nie w innym domu i koszt pobytu pokrywał z własnych środków (emerytury), choć koszy te powinien pokryć zobowiązany, nie dopatrzono się rażącego zaniedbania, to tym bardziej trudno dopatrzyć się czegoś takiego w sytuacji, gdy jedynie zmianie uległo miejsce, w którym mieszka dożywotnik, o ile oczywiście wnuk zaspokaja potrzeby taty i wypełnia inne obowiązki z umowy i art. 908 § 1 K.c.

Zmiana lub rozwiązanie umowy dożywocia

Czy w takim wypadku można domagać się zmiany lub rozwiązania umowy?

Otóż:

1. zgodnie z art. 913 § 1 K.c. – „jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się miedzy dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności [w bezpośredniej styczności nie znaczy w pierwotnym miejscu zamieszkania] sąd, na żądanie jednej z nich, zmieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień”;
2. zgodnie zaś z art. 913 § 2 K.c. – w wyjątkowych wypadkach „sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika rozwiązać umowę o dożywocie”.

Z Pana opisu wnioskuję jednak, że taka sytuacja nie zachodzi. Jeżeli wnuk wypełnia swoje obowiązki wobec ojca, to nie ma podstaw do żądania zmiany lub rozwiązania umowy. Ponadto musi Pan pamiętać, że ewentualne prawo do wystąpienia z takim żądaniem przysługuje tacie, a nie Panu.

 Sprzedaż nieruchomości obciążonej dożywociem

Jeśli natomiast miała miejsce sprzedaż nieruchomości, to sytuacja jest inna.

Po pierwsze, w przypadku sprzedaży nieruchomości prawo dożywocia nie wygasa, obciąża ono bowiem nieruchomość. Nie ma żadnego znaczenia, czy zostało ono wpisane do księgi wieczystej – zgodnie bowiem z art. 7 pkt 2) ustawy o księgach wieczystych i hipotece „rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia”.

W takim wypadku nabywca nieruchomości ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, o ile stały się wymagalne po nabyciu nieruchomości. W takim wypadku zatem obciążonymi obowiązkami z umowy dożywocia jest zarówno pierwotnie zobowiązany z umowy dożywocia, jak i nowy nabywca nieruchomości. Nawet więc w wypadku sprzedaży nieruchomości wnuk pozostaje dłużnikiem i ma wszystkie obowiązki z umowy dożywocia na rzecz taty.

 Zmiana dożywocia na dożywotnią rentę

W przypadku zbycia nieruchomości dostarczenie utrzymania w naturze przez zobowiązanego osobiście może być oczywiście utrudnione, a korzystanie ze wspólności domowej z nabywcą dla dożywotnika niepożądane, to dożywotnik może żądać zamiany swojego prawa na dożywotnią rentę (art. 914 K.c.). W takim wypadku nie mają znaczenia powody tej decyzji ani stosunki między dożywotnikiem a zobowiązanym i nowym właścicielem nieruchomości. Chociażby stosunki te układały się jak najlepiej, a zobowiązany prawidłowo realizowałby swoje obowiązki wynikające z umowy dożywocia, to przyjmuje się, że zawsze w przypadku zbycia nieruchomości dożywotnik może żądać zamiany dożywocia na dożywotnią rentę. Wartość tej renty powinna odpowiadać wartościowo treści uprawnień składających się na umowę dożywocia (por. art. 913 § 1 K.c.).