Budowa siedliska na współwłasnej działce rolnej – czy zgoda wszystkich jest konieczna?

Kiedy współwłaściciel może sam budować na wspólnej działce?

W opisanym stanie faktycznym kluczowe są dwa odrębne zagadnienia: po pierwsze, zasady korzystania ze współwłasności, a po drugie, wymogi prawa budowlanego dotyczące inwestora. To, że jest Pan rolnikiem i faktycznie użytkuje określoną część gruntu, nie oznacza jeszcze automatycznie, że może Pan samodzielnie wybudować na niej siedlisko.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Z kolei art. 206 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to prawo do korzystania z całej nieruchomości, a nie wyłącznie z „swojego kawałka”, jeśli taki podział nie został prawnie uregulowany.

Samo tolerowanie przez pozostałych współwłaścicieli tego, że uprawia Pan określoną część gruntu, może potwierdzać istnienie faktycznego podziału do korzystania (tzw. quoad usum), ale co do zasady nie przenosi własności, nie wydziela samodzielnej działki i nie daje samodzielnego tytułu do prowadzenia inwestycji budowlanej.

Podział do korzystania a budowa siedliska

Podział quoad usum jest dopuszczalny w ramach współwłasności i może wynikać z umowy współwłaścicieli albo z utrwalonego sposobu korzystania z nieruchomości. W praktyce porządkuje on użytkowanie gruntu, ale nie znosi współwłasności. Nadal wszyscy współwłaściciele pozostają właścicielami całej nieruchomości w częściach ułamkowych.

Dlatego nawet jeśli od lat korzysta Pan wyłącznie z określonego fragmentu działki i nikt temu nie sprzeciwia się, nie oznacza to jeszcze, że może Pan bez dalszych zgód wznieść tam budynek mieszkalny lub gospodarczy. Budowa trwałego obiektu na wspólnym gruncie wywołuje skutki wobec całej nieruchomości, a nie tylko wobec sposobu jej bieżącego używania.

Dlaczego budowa wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli?

Podstawowy przepis to art. 199 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeka, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Budowa nowego obiektu budowlanego na gruncie objętym współwłasnością jest w orzecznictwie i praktyce kwalifikowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd. Wciąż zachowuje aktualność stanowisko wyrażone m.in. w wyroku Sądu Najwyższego z 11 października 1990 r., sygn. III ARN 15/90, oraz w orzecznictwie sądów administracyjnych, zgodnie z którym wzniesienie trwałego obiektu na wspólnym gruncie wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.

W praktyce oznacza to, że brak zgody choćby jednego współwłaściciela może uniemożliwić legalne uzyskanie pozwolenia na budowę, chyba że zostanie uzyskane rozstrzygnięcie sądu w trybie art. 199 Kodeksu cywilnego. Przy kilkudziesięciu współwłaścicielach jest to problem nie tylko prawny, ale i organizacyjny.

Warunki zabudowy nie wystarczą do uzyskania pozwolenia

Jeżeli dla terenu nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, inwestycja może wymagać decyzji o warunkach zabudowy wydawanej na podstawie art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uzyskanie takiej decyzji nie przesądza jednak jeszcze o prawie do budowy.

Decyzja o warunkach zabudowy określa dopuszczalność zagospodarowania terenu z punktu widzenia planistycznego, ale nie zastępuje tytułu prawnego do nieruchomości. Organ wydający pozwolenie na budowę bada odrębną przesłankę: czy inwestor ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane rozumie się tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych. Natomiast zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Przy współwłasności takie oświadczenie musi odpowiadać rzeczywistemu stanowi prawnemu. Jeżeli inwestycja wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, samo powołanie się na własny udział nie będzie wystarczające.

Czy status rolnika i siedlisko coś zmieniają?

Status rolnika może mieć znaczenie przy ocenie dopuszczalności zabudowy zagrodowej w danej lokalizacji, ale nie znosi reguł współwłasności. Innymi słowy: nawet jeśli z punktu widzenia planistycznego albo funkcjonalnego siedlisko jest możliwe, nadal trzeba wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W zależności od konkretnego stanu faktycznego znaczenie mogą mieć także przepisy ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, jeżeli inwestycja wiąże się z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej, oraz lokalne ustalenia planu miejscowego albo treść decyzji o warunkach zabudowy. Nie w każdej sprawie zabudowa zagrodowa będzie oceniana tak samo. Istotne są m.in. klasa gruntu, dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie, charakter gospodarstwa i położenie planowanej zabudowy.

Co oznacza postępowanie o podział działki lub zniesienie współwłasności?

Jeżeli toczy się już postępowanie sądowe dotyczące podziału nieruchomości, trzeba ustalić jego dokładny charakter. W praktyce może chodzić o:

• zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego,
• dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności, jeśli udziały wynikają ze spadkobrania,
• podział geodezyjny jako element przygotowania do dalszych czynności własnościowych.

To bardzo ważne, bo dopiero po prawomocnym zniesieniu współwłasności i wydzieleniu samodzielnej nieruchomości albo po nabyciu wyłącznego prawa do określonej działki sytuacja inwestycyjna staje się co do zasady prostsza. Wtedy inwestor występuje już jako wyłączny właściciel albo współwłaściciel znacznie mniejszej, jasno określonej nieruchomości.

Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Sąd może dokonać podziału fizycznego rzeczy wspólnej, jeżeli nie sprzeciwia się to przepisom ustawy, społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu rzeczy ani nie pociąga za sobą istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości – art. 211 Kodeksu cywilnego.

Jakie rozwiązania są praktycznie możliwe?

W opisanej sytuacji warto rozważyć kilka ścieżek:

Jeżeli ma Pan udział wynoszący mniej niż połowę, droga z art. 199 Kodeksu cywilnego może być niedostępna bez przyłączenia innych współwłaścicieli. Wtedy w praktyce najważniejsze staje się uporządkowanie własności albo pozyskanie zgód.

Wniosek dla opisanej sprawy

Jeżeli wystąpi Pan samodzielnie o pozwolenie na budowę siedliska na działce pozostającej nadal we współwłasności około 40 osób, to co do zasady samo uzyskanie warunków zabudowy nie powinno wystarczyć do uzyskania pozwolenia na budowę. Organ będzie wymagał wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a przy tego rodzaju inwestycji oznacza to zwykle potrzebę zgody wszystkich współwłaścicieli albo zastępczego rozstrzygnięcia sądu wydanego na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli postępowanie o zniesienie współwłasności już się toczy, warto w nim aktywnie uczestniczyć i rozważyć takie ukształtowanie podziału, aby docelowo uzyskać wyłączną własność wydzielonej działki nadającej się pod zabudowę. To najbezpieczniejsza ścieżka dla inwestycji budowlanej.

FAQ

Czy decyzja o warunkach zabudowy daje prawo do budowy?

Nie. Decyzja o warunkach zabudowy potwierdza dopuszczalność inwestycji z punktu widzenia planistycznego, ale nie zastępuje prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wymaganego przez art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego.

Czy wystarczy, że pozostali współwłaściciele się nie sprzeciwiają?

Zwykle nie. Brak sprzeciwu wobec użytkowania gruntu to za mało dla budowy nowego obiektu. Przy inwestycji budowlanej potrzebna jest co do zasady wyraźna zgoda wszystkich współwłaścicieli albo odpowiednie rozstrzygnięcie sądu.

Czy można powołać się na to, że ogrodziłem swoją część działki?

Ogrodzenie i faktyczne korzystanie mogą mieć znaczenie dowodowe dla sposobu używania nieruchomości, ale same w sobie nie tworzą wyłącznego prawa własności do wydzielonej części gruntu i nie zastępują zgody współwłaścicieli na budowę.

Czy sąd może zastąpić brak zgody współwłaścicieli?

Tak, ale tylko w warunkach z art. 199 Kodeksu cywilnego. Z żądaniem mogą wystąpić współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę. Sąd ocenia cel inwestycji oraz interes wszystkich współwłaścicieli.

Co jest najbezpieczniejszym rozwiązaniem przed budową siedliska?

Najbezpieczniej najpierw uporządkować stan prawny nieruchomości: uzyskać jednomyślne zgody albo doprowadzić do zniesienia współwłasności i wydzielenia samodzielnej działki, na której inwestor będzie miał wyłączne prawo własności.

Źródła

• art. 195, art. 199, art. 206, art. 210 § 1, art. 211 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 3 pkt 11, art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
• art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych – w zakresie wymaganym przez konkretny stan faktyczny
• wyrok Sądu Najwyższego z 11 października 1990 r., sygn. III ARN 15/90
• wyrok NSA z 29 marca 1990 r., sygn. IV SA 33/90
• orzecznictwo sądów administracyjnych dotyczące prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przy współwłasności