Podjęcie uchwały przez wspólnotę mieszkaniową

Czy można wymusić podjęcie uchwały przez wspólnotę mieszkaniową?

Co do zasady nie istnieje procedura, w której pojedynczy właściciel lokalu mógłby bezpośrednio zmusić wspólnotę mieszkaniową do podjęcia uchwały o dokładnie wskazanej treści. Wspólnota podejmuje uchwały większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Inny sposób głosowania, czyli zasada „jeden właściciel – jeden głos”, może mieć zastosowanie tylko w przypadkach wskazanych w art. 23 ust. 2a tej ustawy.

Nie oznacza to jednak, że właściciel lokalu jest bezradny. Jeżeli pęknięcia elewacji są częścią nieruchomości wspólnej i powodują zawilgocenie lub zagrzybienie lokalu, sprawa dotyczy zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowią części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Elewacja zasadniczo należy do nieruchomości wspólnej.

W dużej wspólnocie mieszkaniowej, a więc gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż 3, stosuje się zasady zarządu z ustawy o własności lokali. Wynika to z art. 19 tej ustawy, który odsyła do przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności tylko wtedy, gdy liczba lokali nie jest większa niż 3.

Formalny wniosek o remont i projekt uchwały

Pierwszym praktycznym krokiem powinno być złożenie do zarządu wspólnoty pisemnego wniosku o przygotowanie i poddanie pod głosowanie uchwały w sprawie remontu elewacji. Wniosek warto wysłać listem poleconym, e-mailem z potwierdzeniem odbioru albo złożyć za pokwitowaniem.

W piśmie należy wskazać, że zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz. Jeżeli remont ma większy zakres albo wymaga zwiększenia zaliczek, zaciągnięcia kredytu lub zmiany planu gospodarczego, będzie to zwykle czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. W takim przypadku art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali wymaga uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa, jeżeli jest ono potrzebne.

We wniosku warto zażądać konkretnie:

• przeprowadzenia oględzin elewacji i lokalu, w którym występuje wilgoć lub grzyb,
• zlecenia opinii technicznej albo kosztorysu remontu,
• wpisania remontu elewacji do planu gospodarczego wspólnoty,
• przygotowania projektu uchwały o wykonaniu remontu i sposobie jego finansowania,
• poddania uchwały pod głosowanie na zebraniu albo w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali uchwały właścicieli mogą być podejmowane na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo w trybie mieszanym. Jeżeli uchwała została podjęta z udziałem głosów zbieranych indywidualnie, każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie o jej treści, co wynika z art. 23 ust. 3 tej ustawy.

Kiedy można żądać zwołania zebrania wspólnoty?

Zarząd wspólnoty powinien zwołać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Wynika to z art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali. Na takim zebraniu można zgłosić projekt uchwały dotyczący remontu elewacji, planu gospodarczego i finansowania prac.

Jeżeli sprawa jest pilna, nie trzeba czekać do zebrania rocznego. Zgodnie z art. 31 pkt b ustawy o własności lokali zebrania ogółu właścicieli mogą być zwoływane także na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeżeli nie ma Pan samodzielnie takiego udziału, warto zebrać poparcie innych właścicieli, zwłaszcza tych, których lokale również są narażone na zawilgocenie, pogorszenie stanu technicznego budynku albo spadek wartości nieruchomości.

W praktyce skuteczny wniosek powinien zawierać projekt porządku obrad i projekt uchwały. Im bardziej konkretny projekt, tym trudniej zarządowi zasłaniać się ogólnym twierdzeniem, że „nie ma pieniędzy” albo że „remont nie jest pilny”.

Co zrobić, gdy wspólnota podejmie uchwałę odmowną?

Jeżeli wspólnota podejmie uchwałę odmawiającą wykonania remontu albo przyjmie plan gospodarczy pomijający konieczne prace, właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu. Podstawą jest art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Przepis ten pozwala właścicielowi lokalu zaskarżyć uchwałę z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo gdy uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interes właściciela.

Termin jest krótki. Zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali powództwo należy wytoczyć przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W pozwie trzeba wykazać, że odmowa remontu nie jest jedynie kwestią odmiennej oceny priorytetów, lecz narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo interes właściciela. Pomocne będą: dokumentacja zdjęciowa, korespondencja ze wspólnotą, protokoły zgłoszeń, opinia rzeczoznawcy budowlanego, wyniki pomiarów wilgotności, dokumentacja medyczna związana z grzybem w lokalu, a także informacje o innych remontach finansowanych przez wspólnotę.

Samo uchylenie uchwały odmownej przez sąd nie zawsze oznacza, że sąd automatycznie „uchwali remont” za wspólnotę. Skutek zależy od treści uchwały, żądania pozwu i konkretnego stanu faktycznego. W praktyce wyrok uchylający uchwałę może jednak stworzyć silną podstawę do ponownego głosowania i wymusić na zarządzie realne zajęcie się problemem.

Bezczynność zarządu wspólnoty

Najtrudniejsza jest sytuacja, w której zarząd nie dopuszcza do głosowania, nie zwołuje zebrania, nie odpowiada na pisma albo celowo przeciąga sprawę. Jeżeli zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Wynika to z art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali.

W orzecznictwie dopuszcza się także rozważenie sądowej ingerencji w sytuacji, w której wspólnota celowo nie podejmuje uchwały potrzebnej do dokonania czynności. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 lutego 2002 r., sygn. akt I CKN 489/00, wskazał, że gdyby wspólnota celowo nie podejmowała uchwały, można rozważyć wystąpienie do sądu o upoważnienie do dokonania czynności, jeżeli wspólnota w wyznaczonym terminie nie podejmie uchwały o wyrażeniu lub odmowie wyrażenia zgody. Zastosowanie tej ścieżki zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego i wymaga ostrożnego sformułowania żądania.

Trzeba też odróżnić sytuację właściciela lokalu od sytuacji zarządu. Zgodnie z art. 24 ustawy o własności lokali, jeżeli brakuje zgody wymaganej większości właścicieli, zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Przepis ten przyznaje to uprawnienie zarządowi albo zarządcy, a nie każdemu właścicielowi indywidualnie. Właściciel może jednak naciskać na zarząd, aby z tej drogi skorzystał, jeżeli remont jest rzeczywiście konieczny.

Zły stan techniczny elewacji a nadzór budowlany

Niezależnie od procedur we wspólnocie mieszkaniowej można rozważyć zawiadomienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Zgodnie z art. 61 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 ust. 2 tej ustawy, czyli między innymi w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Jeżeli obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może wydać decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Podstawą jest art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane. W zależności od ustaleń organu decyzja może dotyczyć wykonania określonych robót, ekspertyzy albo usunięcia zagrożeń.

Zawiadomienie nadzoru budowlanego nie zastępuje uchwały wspólnoty w sprawie finansowania remontu, ale może istotnie zmienić sytuację. Jeżeli organ administracji stwierdzi nieprawidłowości, wspólnota będzie musiała podjąć realne działania, a twierdzenie o braku środków nie zwolni jej automatycznie z obowiązków wynikających z prawa budowlanego.

Koszty remontu i argument „braku pieniędzy”

Remonty i bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej należą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wynika to z art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali. Właściciele lokali uczestniczą w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej zgodnie z art. 13 ust. 1 tej ustawy, a wydatki i ciężary związane z nieruchomością wspólną ponoszą w stosunku do swoich udziałów na podstawie art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Wspólnota może zatem rozważyć zwiększenie zaliczek, wykorzystanie funduszu remontowego, rozłożenie prac na etapy albo zaciągnięcie zobowiązania, jeżeli spełnione są warunki uchwały i finansowania. Sam brak środków na koncie wspólnoty nie zawsze jest wystarczającym uzasadnieniem odmowy wykonania koniecznego remontu, zwłaszcza jeżeli zaniechanie prowadzi do dalszej degradacji budynku lub szkód w lokalach.

Jeżeli spór dotyczy zwiększenia zaliczek lub opłat, warto zwrócić uwagę na tryb podwyżki czynszu i innych opłat we wspólnocie mieszkaniowej. W języku potocznym właściciele często mówią o „czynszu”, ale w przypadku wspólnoty chodzi najczęściej o zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną i opłaty związane z lokalem.

Roszczenia właściciela lokalu z powodu szkód

Jeżeli pęknięcia elewacji powodują realne szkody w lokalu, właściciel może rozważyć także roszczenia cywilne. W zależności od okoliczności mogą wchodzić w grę roszczenia o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem na podstawie art. 222 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, a także roszczenia odszkodowawcze na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego, ewentualnie art. 416 Kodeksu cywilnego, jeżeli szkoda została wyrządzona przez osobę prawną lub jednostkę organizacyjną, której ustawa przyznaje zdolność prawną.

Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, co wynika z art. 6 ustawy o własności lokali. To oznacza, że w odpowiednich przypadkach pozew może być skierowany przeciwko wspólnocie mieszkaniowej. Trzeba jednak wykazać związek przyczynowy pomiędzy stanem części wspólnej a szkodą w lokalu oraz bezprawność lub zawinione zaniechanie po stronie wspólnoty albo osób działających w jej imieniu.

FAQ

Podsumowanie

Najbezpieczniejsza ścieżka działania to: pisemny wniosek do zarządu, projekt uchwały, zebranie dowodów technicznych, próba doprowadzenia do głosowania, a następnie reakcja na wynik głosowania albo bezczynność zarządu. Jeżeli wspólnota podejmie uchwałę odmowną, trzeba pilnować 6-tygodniowego terminu z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali. Jeżeli zarząd nie działa, można rozważyć wniosek o zarządcę przymusowego, zawiadomienie nadzoru budowlanego i roszczenia cywilne.

Źródła

• Art. 3 ust. 2, art. 6, art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 14 pkt 1, art. 19, art. 21 ust. 1, art. 22 ust. 2, art. 23 ust. 1–3, art. 24, art. 25 ust. 1 i 1a, art. 26 ust. 1, art. 30 ust. 1 pkt 3 oraz art. 31 pkt b ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 61 pkt 1 i art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
• Art. 222 § 2, art. 415 i art. 416 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2002 r., sygn. akt I CKN 489/00.