Czy można rozwiązać umowę dożywocia i odebrać darowany dom po 20 latach?

Prawa i obowiązki wynikające z umowy dożywocia

W sprawie chodzi o umowę dożywocia, a więc przypomnijmy, że zgodnie z treścią art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”. Z doświadczenia procesowego wskazuję, iż cofnięcie (unieważnienie) takiej umowy jest praktycznie niemożliwe.

Zamiana uprawnień na rentę, rozwiązanie umowy dożywocia

Zgodnie bowiem z art. 913 K.c.: „§ 1. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. § 2. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie”.

W przypadku więc pogorszenia Państwa relacji Pana mama może wystąpić jedynie o ustanowienie renty na jej rzecz – z takim roszczeniem może również wystąpić Pan.

Z żądaniem zamiany uprawnień objętych treścią prawa dożywocia na rentę może wystąpić którakolwiek ze stron zobowiązania wynikającego z umowy o dożywocie. W doktrynie trafnie wskazuje się, że z żądaniem na podstawie art. 913 § 1 K.c. może wystąpić zarówno dożywotnik będący zbywcą nieruchomości, jak i jego osoba bliska, o ile na jej rzecz zostało zastrzeżone dożywocie na podstawie art. 908 § 3 K.c. (tak: E. Skowrońska-Bocian, M. Warciński, w: Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2015, art. 913, Nb 5).

Z redakcji art. 913 § 2 K.c. wynika wniosek, że rozwiązanie umowy o dożywocie jest środkiem stosowanym w ostateczności (ultima ratio), gdy nie jest możliwe zapewnienie w inny sposób ochrony prawnej podmiotowi, który na jej udzielenie zasługuje (por. wyr. SN z 09.05.2008 r., III CSK 359/07, Legalis).

Podstawą dla takiego wniosku jest uzależnienie możliwości dochodzenia roszczenia o rozwiązanie umowy o dożywocie od „wyjątkowych wypadków”. Ocena, czy w konkretnej sprawie mamy do czynienia z „wyjątkowymi wypadkami” w rozumieniu art. 913 § 2 K.c., powinna być wolna od schematyzmu i uproszczeń. Powinna ona mieć zindywidualizowany charakter i uwzględniać wszystkie okoliczności istotne w konkretnym stanie faktycznym. W doktrynie i orzecznictwie wskazuje się, że wyjątkowe wypadki uzasadniające rozwiązanie umowy o dożywocie przez sąd muszą przybierać szczególną postać i intensywność (np. awantury połączone z rękoczynami – tak: E. Skowrońska-Bocian, M. Warciński, w: Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2015, art. 913, Nb 10; por. także S. Rejman, w: Resich, Komentarz, t. II, 1972, s. 1765-1766 oraz orz. SN z 19.01.1950 r., Wa C 233/49, PiP 1950, Nr 10, s. 152–156).

Rozwiązanie umowy dożywocia tylko w wyjątkowych wypadkach

Za wyjątkowy wypadek może być uznane uporczywe, czyli długotrwałe i zamierzone niespełnianie przez zobowiązanego świadczeń, gdy ze względu na potrzeby dożywotnika, wynikające w szczególności z jego stanu zdrowia i warunków bytowych, są niezbędne do zadośćuczynienia jego interesom, których zabezpieczenie było celem umowy o dożywocie (por. wyr. SN z 13.06.2018 r., IV CSK 277/17, Legalis).

W jednej ze spraw SN uznał, że nie można wykluczyć uznania za „wyjątkowy wypadek” trwałego pozostawienia dożywotników przez jednego z zobowiązanych bez opieki i świadczeń z tytułu umowy o dożywocie w sytuacji, gdy drugi z zobowiązanych pozostający z dożywotnikami w bezpośredniej styczności jest wobec nich agresywny i nadużywa alkoholu (tak wyr. SN z 13.04.2005 r., IV CK 645/04, Legalis).

Przesłanka rozwiązania umowy o dożywocie na podstawie art. 913 § 2 K.c. może zostać uznana za spełnioną w przypadku, gdy zobowiązani nie dopuszczają się aktów agresji fizycznej, lecz podejmują działania ukierunkowane na zniszczenie osobistych więzi łączących ich z dożywotnikami i sprzeniewierzają się zasadzie lojalności (por. wyr. SN z 19.11.2009 r., IV CSK 236/09, Legalis).

Jak widać, niniejsze nie jest sprawą prostą i oczywistą, a z mojego doświadczenia wynika, że rozwiązanie takiej umowy jest praktycznie niemożliwe – proszę się więc nie obawiać, albowiem sprawy sądowe w tym zakresie są bardzo długotrwałe i przeważnie sąd nie uwzględnia takiego roszczenia. Jeżeli jednak stosunki z Pana mamą są bardzo złe, proponuję rozważyć zamianę umowy na rentę. Wówczas umowa dożywocia dalej będzie ważna, ale będzie Pan obowiązany, zamiast dożywotniego utrzymania mamy w nieruchomości, do płatności zasądzonej lub ustalonej na jej rzecz renty.