Czy można rozwiązać umowę dożywocia po 20 latach?

Umowa dożywocia a „odebranie domu” po latach

W opisanej sytuacji kluczowe jest to, że nie chodzi o darowiznę, lecz o umowę dożywocia. To bardzo ważna różnica. W umowie dożywocia właściciel nieruchomości przenosi jej własność na nabywcę, a nabywca w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Podstawę prawną stanowi art. 908 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, to – w braku odmiennej umowy – powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Oznacza to, że po podpisaniu aktu notarialnego i przeniesieniu własności nieruchomość nie pozostaje już własnością rodziców. Nie mogą oni później po prostu „przepisać domu” na inne dzieci, jeśli wcześniej skutecznie przenieśli własność na nabywców w ramach dożywocia.

Sam konflikt rodzinny, wpływ rodzeństwa, wzrost wartości nieruchomości albo żal do nabywcy nie powodują automatycznie nieważności ani wygaśnięcia umowy.

Czy matka może jednostronnie rozwiązać umowę dożywocia?

Nie. Co do zasady dożywotnik nie może jednostronnie odwołać umowy dożywocia zwykłym oświadczeniem, pismem czy wizytą u notariusza. Jeżeli chce doprowadzić do zmiany skutków tej umowy, musi wystąpić do sądu z odpowiednim żądaniem.

W praktyce wchodzą w grę przede wszystkim dwa rozwiązania przewidziane w art. 913 Kodeksu cywilnego:

Właśnie dlatego samo twierdzenie matki, że „rozwiąże umowę”, nie oznacza jeszcze, że rzeczywiście odzyska nieruchomość.

Kiedy sąd zamienia dożywocie na rentę?

Art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, aby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie albo niektóre uprawnienia objęte prawem dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

To rozwiązanie jest w praktyce stosowane najczęściej. Jeżeli strony są silnie skonfliktowane, ale nie zachodzą naprawdę skrajne okoliczności, sąd zwykle nie rozwiązuje umowy, tylko eliminuje konieczność osobistego kontaktu i określa rentę.

Taka renta ma odpowiadać wartości uprawnień wynikających z umowy. Nie jest to więc kwota dowolna. Sąd bierze pod uwagę treść aktu notarialnego, rzeczywiste potrzeby dożywotnika, jego stan zdrowia, koszty utrzymania oraz to, jakie świadczenia miały być zapewniane.

Jeżeli więc problemem jest wspólne zamieszkiwanie, ciągłe awantury albo brak możliwości zgodnego współżycia, to bardziej realnym scenariuszem jest właśnie renta, a nie zwrot nieruchomości.

Kiedy sąd może rozwiązać umowę dożywocia?

Art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje, że w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika – jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości – rozwiązać umowę o dożywocie.

To przepis wyjątkowy i stosowany ostrożnie. Utrwalone orzecznictwo Sądu Najwyższego przyjmuje, że rozwiązanie umowy dożywocia ma charakter ostateczny i powinno być stosowane wtedy, gdy nie da się zapewnić ochrony strony słabszej w inny sposób, w szczególności przez zamianę świadczeń na rentę.

Takie stanowisko potwierdza m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 9 maja 2008 r., sygn. III CSK 359/07, w którym wskazano, że rozwiązanie umowy dożywocia jest środkiem ultima ratio.

Za „wyjątkowe wypadki” sądy uznawały m.in. sytuacje związane z przemocą, ciężkimi i uporczywymi naruszeniami obowiązków wobec dożywotnika, długotrwałym pozostawieniem go bez opieki, albo działaniami świadomie wymierzonymi w jego bezpieczeństwo i godność. Znaczenie mają tu np.:

• uporczywe niewykonywanie świadczeń z umowy,
• pozostawienie dożywotnika bez pomocy mimo realnej potrzeby,
• agresja fizyczna lub psychiczna o dużym nasileniu,
• działania całkowicie niszczące relację lojalności, która była podstawą umowy.

W tym kierunku wypowiadał się m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 13 czerwca 2018 r., sygn. IV CSK 277/17, a także w wyroku z 19 listopada 2009 r., sygn. IV CSK 236/09.

Nie oznacza to jednak, że każdy konflikt rodzinny, podnoszenie głosu, wzajemne pretensje czy namawianie rodzica przez rodzeństwo wystarczy do rozwiązania umowy. Sąd zawsze bada konkretny stan faktyczny, intensywność konfliktu i to, kto rzeczywiście doprowadził do rozkładu relacji.

Czy po 20 latach od zawarcia umowy wzrost wartości domu ma znaczenie?

Sam wzrost wartości nieruchomości nie daje podstaw do rozwiązania umowy. Umowa dożywocia jest umową wzajemną i odpłatną w rozumieniu prawa cywilnego. Nie rozlicza się jej po latach według tego, czy nabywcy „opłacało się” przejąć nieruchomość albo czy dom po remoncie jest dziś znacznie więcej wart.

Jeżeli przez lata ponosili Państwo koszty remontów, inwestycji i utrzymania, to tym bardziej nie można zakładać, że obecna wysoka wartość nieruchomości sama w sobie uzasadnia jej odebranie. Dla sądu znaczenie ma przede wszystkim to, czy umowa została ważnie zawarta i czy obowiązki z niej wynikające były wykonywane.

W praktyce argument typu „dom był kiedyś tani, a dziś jest drogi, więc trzeba go oddać innym dzieciom” nie ma samodzielnej podstawy prawnej.

Jak zabezpieczyć nieruchomość i swoją sytuację?

Jeżeli konflikt narasta, warto działać spokojnie, ale konsekwentnie. W sprawach o dożywocie bardzo istotne są dowody. Poniżej najważniejsze kroki praktyczne:

• Zabezpiecz akt notarialny – dokładnie sprawdź, jakie obowiązki zostały w nim wpisane i czy rozszerzają lub modyfikują katalog z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego.
• Dokumentuj wykonywanie obowiązków – zachowuj rachunki, przelewy, potwierdzenia zakupów, wydatków na leczenie, opał, wyżywienie i utrzymanie.
• Zbieraj dowody konfliktu – jeżeli dochodzi do awantur, niszczenia rzeczy, wprowadzania obcych osób albo pomówień, zapisuj daty, zdarzenia i świadków.
• Rozważ wezwanie policji w razie naruszeń miru domowego, przemocy, gróźb lub niszczenia mienia – zależnie od okoliczności może to mieć znaczenie dowodowe.
• Rozważ zmianę sposobu wykonywania dożywocia – jeżeli wspólne funkcjonowanie jest niemożliwe, można samemu rozważyć wystąpienie do sądu o rentę na podstawie art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli matka wpuszcza obce osoby do domu, niszczy rzeczy lub narusza Państwa posiadanie, ocena prawna będzie zależeć również od tego, czy zachowała jakiekolwiek uprawnienia do korzystania z konkretnych pomieszczeń na podstawie umowy oraz jak faktycznie ukształtowany został sposób zamieszkiwania po zawarciu aktu.

Czy nabywca też może wystąpić do sądu?

Tak. Art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego wyraźnie pozwala, aby z żądaniem zamiany uprawnień na rentę wystąpiła każda ze stron. Jeżeli więc to dożywotnik wszczyna awantury, utrudnia wykonywanie umowy albo celowo prowadzi do eskalacji konfliktu, nabywca nie musi biernie czekać na pozew.

W niektórych sytuacjach to właśnie wystąpienie przez nabywcę o zamianę świadczeń na rentę najlepiej zabezpiecza sytuację majątkową i życiową obu stron. Pozwala ono ograniczyć codzienne spory, a jednocześnie zachować skuteczność przeniesienia własności nieruchomości.

Co ma znaczenie w ewentualnym procesie?

W sprawie sądowej znaczenie będą mieć przede wszystkim:

• treść aktu notarialnego umowy dożywocia,
• rzeczywisty sposób wykonywania obowiązków przez lata,
• stan zdrowia i potrzeby dożywotnika,
• przyczyny konfliktu i zachowanie obu stron,
• dowody z dokumentów, świadków, nagrań, notatek policyjnych lub medycznych, jeśli istnieją,
• to, czy możliwe jest dalsze wykonywanie umowy bez osobistej styczności.

Jeżeli dożywotnik twierdzi, że jest źle traktowany, ale równocześnie to on prowokuje konflikty albo odrzuca oferowaną pomoc, sąd będzie oceniał całość relacji, a nie tylko jednostronne zarzuty.

Ocena opisanej sytuacji

Przy podanym stanie faktycznym nie widać podstaw, aby zakładać, że sama matka będzie mogła łatwo „odebrać dom” po 20 latach. Najbardziej prawdopodobnym roszczeniem w razie sporu jest żądanie zamiany dożywocia na rentę, a nie rozwiązanie umowy.

Rozwiązanie umowy dożywocia wymagałoby wykazania wyjątkowego wypadku w rozumieniu art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego. Tego nie przesądza ani długi czas od zawarcia umowy, ani obecna wartość domu, ani samo nastawianie matki przez rodzeństwo.

Jeżeli jednak konflikt wszedł w fazę ostrą, nie warto ograniczać się do uspokajania sytuacji „na słowo”. Najbezpieczniej jest przygotować materiał dowodowy i ocenić, czy nie lepiej samodzielnie wystąpić do sądu o rentę albo podjąć inne działania ochronne zależnie od szczegółów stanu faktycznego.

FAQ

Czy umowę dożywocia można odwołać u notariusza bez zgody nabywcy?

Nie. Po przeniesieniu własności nieruchomości dożywotnik nie cofnie skutków umowy jednostronnie u notariusza. Potrzebna byłaby zgoda stron albo wyrok sądu oparty na art. 913 Kodeksu cywilnego.

Czy rodzeństwo może wymóc przepisanie domu na siebie?

Nie, jeżeli własność została już skutecznie przeniesiona w umowie dożywocia. Rodzeństwo nie staje się przez to właścicielem ani nie może samo zmienić aktu notarialnego.

Czy wzrost wartości domu po remoncie pomaga dożywotnikowi odzyskać nieruchomość?

Nie. Sam wzrost wartości nieruchomości nie jest przesłanką rozwiązania umowy. Sąd bada wykonywanie obowiązków i wyjątkowość sytuacji, a nie to, że dom stał się droższy.

Kto może żądać zamiany dożywocia na rentę?

Z takim żądaniem może wystąpić każda ze stron umowy, czyli zarówno dożywotnik, jak i nabywca nieruchomości – na podstawie art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy po 20 latach roszczenie o rozwiązanie umowy jest wykluczone?

Nie ma tu prostego terminu wygaśnięcia zależnego wyłącznie od upływu lat. Decydują aktualne okoliczności i to, czy zachodzi wyjątkowy wypadek w rozumieniu art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• art. 908 § 1 i § 3 oraz art. 913 § 1 i § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 9 maja 2008 r., III CSK 359/07.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 13 czerwca 2018 r., IV CSK 277/17.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 19 listopada 2009 r., IV CSK 236/09.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 13 kwietnia 2005 r., IV CK 645/04.