Sprzedaż mieszkania z bonifikatą a budowa domu – kiedy trzeba zwrócić bonifikatę

Kiedy sprzedaż mieszkania z bonifikatą powoduje obowiązek zwrotu?

Podstawą prawną jest art. 68 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli nabywca nieruchomości zbył ją albo wykorzystał na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat od dnia nabycia, właściwy organ żąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. W przypadku lokalu mieszkalnego termin ten liczy się od dnia nabycia lokalu.

W praktyce oznacza to, że przy sprzedaży lokalu komunalnego wykupionego z bonifikatą przed upływem 5 lat trzeba najpierw sprawdzić, czy zachodzi któryś z ustawowych wyjątków. Jeżeli nie, gmina może dochodzić zwrotu bonifikaty, a niekiedy robi to w drodze pozwu.

Znaczenie ma konkretny stan faktyczny: data nabycia, treść aktu notarialnego, wysokość bonifikaty, sposób wykorzystania pieniędzy oraz to, czy lokal został sprzedany, darowany, zamieniony lub użyty w inny sposób.

Jakie wyjątki przewiduje ustawa?

Najważniejszy dla tego problemu jest art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że zwrotu bonifikaty nie żąda się w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeżeli środki uzyskane z jego sprzedaży zostały w ciągu 12 miesięcy przeznaczone na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.

To wyjątek, który trzeba interpretować ostrożnie. Dla bezpieczeństwa należy przyjąć, że gmina będzie wymagała wykazania nie tylko samego celu mieszkaniowego, ale także tego, że doszło do nabycia innego prawa lub nieruchomości w ustawowym terminie 12 miesięcy.

Zobacz również:

zwrot bonifikaty przy sprzedaży

Czy pieniądze można przeznaczyć na dokończenie budowy domu?

Tu pojawia się największy problem praktyczny. Art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi o przeznaczeniu środków na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. Przepis nie wymienia wprost finansowania budowy, rozbudowy czy wykończenia domu już wcześniej posiadanego.

Dlatego odpowiedź brzmi: co do zasady samo zakończenie budowy domu z pieniędzy ze sprzedaży lokalu z bonifikatą nie daje pełnego bezpieczeństwa. Jeżeli dom lub działka zostały nabyte wcześniej, a po sprzedaży lokalu środki mają pójść wyłącznie na dalsze roboty budowlane, gmina może uznać, że nie został spełniony warunek z art. 68 ust. 2a pkt 5, bo nie doszło do nabycia nowego lokalu ani nieruchomości w ciągu 12 miesięcy.

Innymi słowy: cel mieszkaniowy jest ważny, ale w tym przepisie nie chodzi wyłącznie o cel mieszkaniowy. Liczy się także forma wydatkowania środków wskazana w ustawie.

Dlaczego dawniej pojawiały się korzystniejsze interpretacje?

W starszych opracowaniach można spotkać pogląd, że skoro środki są przeznaczane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, to także budowa albo dokończenie budowy domu powinny zwalniać ze zwrotu bonifikaty. Taki argument opiera się na wykładni celowościowej.

Obecnie jednak bezpieczniejsza jest wykładnia literalna art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy. Gminy zwykle przyjmują podejście formalne: wyjątek działa tylko wtedy, gdy pieniądze przeznaczono na nabycie innego lokalu albo nieruchomości o funkcji mieszkaniowej. Samo finansowanie robót budowlanych może zostać potraktowane jako sytuacja niewymieniona w przepisie.

To dlatego w praktyce nie warto opierać decyzji wyłącznie na ogólnym haśle „własne cele mieszkaniowe”. W sprawach bonifikaty kluczowe są dokładne słowa użyte w ustawie.

Zobacz również:

wykup mieszkania na własność oraz wstąpienie w najem komunalny

Jak liczyć termin 12 miesięcy?

Art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje termin 12 miesięcy od dnia zbycia lokalu. Dla bezpieczeństwa należy przyjmować dzień zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego jako początek biegu terminu.

Nie warto zostawiać wydatkowania środków na koniec tego okresu. Jeżeli transakcja nabycia nowej nieruchomości nie zostanie sfinalizowana w terminie, gmina może potraktować wyjątek jako niespełniony. Samo podpisanie umowy przedwstępnej zwykle nie daje takiego bezpieczeństwa jak ostateczne nabycie prawa.

Jak udokumentować przeznaczenie pieniędzy?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera zamkniętego katalogu dokumentów, ale w razie sporu to nabywca powinien wykazać, że spełnił warunki wyjątku. Warto więc zgromadzić:

• akt notarialny sprzedaży lokalu wykupionego z bonifikatą,
• potwierdzenia wpływu ceny sprzedaży,
• akt notarialny nabycia innego lokalu, domu, działki lub innej nieruchomości na cele mieszkaniowe,
• dowody przelewów,
• w razie potrzeby dokumenty potwierdzające mieszkaniowy charakter nieruchomości.

Jeżeli środki mają iść na budowę lub wykończenie domu, tym bardziej należy zadbać o pełną dokumentację: faktury, umowy z wykonawcami, przelewy, decyzje administracyjne, dziennik budowy. Trzeba jednak podkreślić, że sama dobra dokumentacja nie usuwa ryzyka, jeżeli problemem jest niespełnienie ustawowej przesłanki „nabycia”.

Czy gmina może odstąpić od żądania zwrotu?

Tak. Art. 68 ust. 2c ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty w innych przypadkach niż określone w ust. 2a, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.

To nie jest roszczenie nabywcy, lecz uznaniowa możliwość organu. W praktyce można złożyć umotywowany wniosek, zwłaszcza gdy:

• sprzedaż i dalsze wydatkowanie środków służą realnemu zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny,
• sytuacja życiowa lub zdrowotna jest szczególna,
• żądanie zwrotu byłoby nadmiernie dolegliwe,
• okoliczności sprawy są nietypowe i społecznie uzasadnione.

Do wniosku warto dołączyć dokumenty potwierdzające sytuację rodzinną, dochody, stan zdrowia, przebieg budowy oraz plan wykorzystania pieniędzy.

Co zrobić przed sprzedażą mieszkania z bonifikatą?

Najbezpieczniejszy schemat działania wygląda tak:

1. sprawdź dokładną datę nabycia lokalu i treść aktu notarialnego,
2. ustal, czy od nabycia minęło już 5 lat, o których mowa w art. 68 ust. 2 ustawy,
3. jeżeli nie minęło 5 lat, przeanalizuj, czy planowana czynność mieści się w którymś z wyjątków z art. 68 ust. 2a,
4. jeżeli chcesz przeznaczyć środki na budowę lub wykończenie domu, wystąp do gminy o pisemne stanowisko,
5. w razie wątpliwości złóż także wniosek o odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty na podstawie art. 68 ust. 2c,
6. zgromadź dowody wydatkowania środków jeszcze przed wezwaniem z gminy.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak te same przepisy mogą działać w praktyce w zależności od sposobu wykorzystania pieniędzy i kolejności czynności.

FAQ

Czy po 5 latach od wykupu mieszkania z bonifikatą można je sprzedać bez zwrotu?

Co do zasady tak, ponieważ art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wiąże obowiązek zwrotu ze zbyciem przed upływem 5 lat od nabycia. Zawsze jednak warto sprawdzić treść aktu notarialnego i indywidualne okoliczności sprawy.

Czy budowa domu to to samo co nabycie nieruchomości na cele mieszkaniowe?

Nie. Przepis art. 68 ust. 2a pkt 5 mówi wprost o nabyciu innego lokalu albo nieruchomości. Samo finansowanie budowy lub wykończenia domu wcześniej już posiadanego nie jest wprost wymienione.

Czy gmina musi zgodzić się na odstąpienie od zwrotu bonifikaty?

Nie. Art. 68 ust. 2c ustawy daje organowi możliwość, a nie obowiązek odstąpienia od żądania zwrotu. Decyzja ma charakter uznaniowy.

Czy wystarczy, że pieniądze wydam na materiały budowlane w ciągu 12 miesięcy?

To może nie wystarczyć. Sporne jest bowiem nie tylko samo wydatkowanie pieniędzy, ale to, czy mieści się ono w ustawowym wyjątku dotyczącym nabycia nieruchomości lub lokalu.

Czy warto pytać gminę przed sprzedażą?

Tak. Pisemne stanowisko gminy nie zastąpi ustawy, ale może ograniczyć ryzyko podjęcia błędnej decyzji i będzie ważnym dowodem, że działałeś w dobrej wierze.

Źródła

• art. 68 ust. 2, ust. 2a pkt 5 oraz ust. 2c ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami