Sprzedaż mieszkania zakupionego z bonifikatą a zakończenie budowy domu

Na wstępie pragnę zaznaczyć, że trudno jest udzielić jednoznacznej odpowiedzi na postawione przez Pana pytanie.

Przepis art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami odnosi się do bonifikaty udzielanej przy sprzedaży nieruchomości jako lokalu mieszkalnego. Jak wynika z brzmienia przywołanego przepisu, w sytuacji gdy nabywca zbył nieruchomość albo wykorzystał ją na inne cele niż te, na podstawie których uzyskał bonifikatę i zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat, licząc od dnia jej nabycia, wówczas jest on zobligowany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.

Poza tym, po nowelizacji (22 września 2004 r.) to dosłowne i jednoznaczne stwierdzenie wzmocniono poprzez nałożenie na organ właściwy obowiązku dochodzenia kwoty na drodze sądowej.

Przepis art. 68 ust. 2a pkt 5 umożliwia jednak zachowanie bonifikaty w przypadku sprzedaży nieruchomości nią objętej, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Z literalnego brzmienia tego wyjątku od zasady „niezbywalności” nieruchomości, na której zakup udzielona została bonifikata, wynika, że jedynie w przypadku nabycia nieruchomości w określonym czasie (12 miesięcy) można zachować bonifikatę. Przy czym nieruchomość ma być:

1. lokalowa albo
2. która ma zostać przeznaczona na cele mieszkaniowe.

W analizowanym przepisie istotne jest to, że ustawodawca stwierdził, że kwota może zostać przeznaczona na jeden z dwóch wymienionych celów, tj. nabycie innego mieszkania albo nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe. Dokonując wykładni gramatycznej tego przepisu, należy uznać, że aby zbywca nieruchomości nabytej z bonifikatą nie był zobowiązany do jej zwrotu, to środki uzyskane ze sprzedaży muszą być przeznaczone na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych zbywcy w ciągu 12 miesięcy (licząc od chwili zbycia lokalu mieszkaniowego) poprzez nabycie innej nieruchomości mieszkaniowej. Istnieje pogląd w doktrynie, iż analiza gramatyczna przepisu, jeżeli przyniosła jednoznaczne rozwiązanie, jest wystarczająca i dalsze dokonywanie wykładni tekstu prawnego jest niedopuszczalne. Tym samym należałoby uznać, że jeżeli środki zostałyby przeznaczone na dokończenie budowy nieruchomości, która także miałaby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe, to zgodnie z tą wykładnią zachodziłby obowiązek zwrotu kwoty udzielonej bonifikacie. Istnieje jednak inny pogląd, w myśl którego wykładni tekstu prawnego należy dokonywać kompleksowo na podstawie wszystkich dostępnych metod wykładni.

Z uzasadnienia zmian do ustawy o gospodarce nieruchomościami, które wprowadziły powyższy przepis, wynika, że celem ustawodawcy było zwiększenie obrotu wykupionymi nieruchomościami od jednostek samorządu terytorialnego. W związku z tym wprowadzono udogodnienia, przy czym warunkiem skorzystania z nich przy uniknięciu obowiązku zwrotu bonifikaty było wprowadzenie obowiązku innej formy zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osoby, która wykupiła lokal. Zgodnie z wykładnią celowościową podstawą zwolnienia z obowiązku zwrotu bonifikaty jest wydatkowanie uzyskanych środków na zaspokojenie innych własnych potrzeb mieszkaniowych zbywcy. Z interpretacji przepisów podatkowych można określić katalog wydatków, których celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Są wydatki poniesione na:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie 2 lat od końca roku, w którym uzyskano przychód, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.

Reasumując, wykładnia powyższego przepisu prowadzi do różnych wniosków. Należy jednak zwrócić uwagę, iż tylko wykładnia dosłowna (gramatyczna) prowadzi do negatywnych konsekwencji dla osoby, która dokona wydatkowania środków na dokończenie budowy nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe zbywcy. Wykładnia celowościowa prowadzi do odmiennych wniosków. W mojej opinii zbycie lokalu nabytego od gminy z bonifikatą i wydatkowanie środków w okresie 12 miesięcy na dokończenie budowy nieruchomości przeznaczonej na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych zbywcy nie uzasadnia żądania zwrotu bonifikaty.

Proszę jednak wziąć pod uwagę, że może się Pan spotkać z odmienną interpretacją ze strony danej gminy. Warto byłoby zatem zasięgnąć informacji bezpośrednio w gminie – najlepiej zwrócić się o nią na piśmie.

Na koniec chciałbym poinformować, że może Pan też spróbować wystąpić do prezydenta miasta lub burmistrza z wnioskiem o odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty z powodu trudnej sytuacji materialnej. Gmina może bowiem odstąpić, za zgodą rady gminy, od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty w innych przypadkach niż określone w ust. 2a. Ma do tego prawo na podstawie art. 68 ust. 2c ustawy o gospodarce nieruchomościami..

Dodam jeszcze, że w Pańskim interesie leży udokumentowanie przeznaczenia pieniędzy ze sprzedaży mieszkania komunalnego – tak aby w przypadku ewentualnego sporu z gminą miał Pan stosowne dowody.

Przepisy prawne nie precyzują, w jaki sposób ma nastąpić to udokumentowanie.