Prowadzenie działalności w mieszkaniu a cel mieszkaniowy lokalu

Zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych a działalność w mieszkaniu

Jeżeli pytanie dotyczy lokalu kupionego w dawnym programie „Rodzina na swoim”, trzeba zacząć od tego, że program ten był uregulowany w ustawie z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania i obecnie nie obejmuje już nowych kredytów. W praktyce znaczenie mają więc przede wszystkim skutki dla osób, które korzystały z dopłat na podstawie wcześniej zawartych umów.

W historycznym stanie prawnym istotny był art. 9 ust. 3 pkt 3 tej ustawy, zgodnie z którym zaprzestawano stosowania dopłat m.in. w razie dokonania przez docelowego kredytobiorcę, w okresie stosowania dopłat, zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na cele inne niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

To oznacza, że samo pytanie nie sprowadza się do tego, czy działalność została wpisana do CEIDG pod adresem mieszkania. Najważniejsze jest, czy lokal nadal rzeczywiście służy mieszkaniu właściciela oraz czy nie doszło do takiej zmiany funkcji lokalu, która w praktyce czyni z niego lokal użytkowy.

Jeżeli mieszkanie nadal jest miejscem zamieszkania, a działalność ma charakter uboczny, nieuciążliwy i wykonywana jest jedynie w części lokalu, co do zasady łatwiej obronić stanowisko, że cel mieszkaniowy został zachowany.

Kiedy nie dochodzi do zmiany sposobu użytkowania lokalu

W praktyce za mniej ryzykowne uważa się takie formy działalności, które nie wypierają funkcji mieszkalnej lokalu. Przykładowo: praca zdalna, działalność biurowa, księgowość, projektowanie, usługi informatyczne czy okazjonalne korepetycje prowadzone w jednym pokoju zwykle nie oznaczają automatycznie, że lokal przestał być mieszkaniem.

Warto jednak pamiętać, że pojęcie „zmiany sposobu użytkowania” ma także znaczenie w prawie budowlanym. Zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska albo wielkość lub układ obciążeń. Sama rejestracja firmy pod adresem mieszkania nie przesądza jeszcze, że taka zmiana nastąpiła.

Inaczej może być wtedy, gdy lokal jest stale odwiedzany przez dużą liczbę klientów, montowane są specjalistyczne urządzenia, pojawia się personel, reklama zewnętrzna, zwiększony ruch albo hałas. Wtedy problem wykracza poza sam wpis działalności do rejestru.

Kiedy pojawia się realne ryzyko utraty mieszkalnego charakteru lokalu

Ryzyko rośnie wtedy, gdy lokal w rzeczywistości przestaje służyć mieszkaniu właściciela. Może tak być przykładowo, gdy całe mieszkanie zostaje przeznaczone na gabinet, biuro obsługi klientów, salon usługowy, punkt sprzedaży albo inną działalność typowo użytkową.

Z punktu widzenia dawnego programu dopłat problematyczna była przede wszystkim sytuacja, w której lokal nie służy już „własnym potrzebom mieszkaniowym”. Jeżeli więc właściciel faktycznie się wyprowadza, a lokal staje się miejscem prowadzenia biznesu, argument o zachowaniu celu mieszkaniowego zwykle słabnie.

Podobnie należy oceniać sytuacje, w których mieszkanie jest wynajmowane innym osobom lub w całości oddane na cele niemieszkalne. W kontekście finansowania mieszkaniowego często znaczenie ma nie tylko stan formalny, ale także to, jak lokal jest wykorzystywany w praktyce. Zbliżony problem pojawia się także przy analizie, czy status prawny mieszkania przy zakupie lub zamianie odpowiada rzeczywistemu sposobowi korzystania z lokalu.

Prawo budowlane, wspólnota i spółdzielnia – o czym trzeba pamiętać

Nawet jeżeli z perspektywy celu mieszkaniowego działalność wydaje się dopuszczalna, trzeba jeszcze sprawdzić inne źródła obowiązków.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie oraz korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli. Z kolei art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny nakazuje właścicielowi nieruchomości powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę.

Jeśli więc korepetycje mają spokojny charakter i nie powodują wzmożonego ruchu czy hałasu, ryzyko sporu zwykle jest mniejsze niż np. przy salonie fryzjerskim, gabinecie zabiegowym czy punkcie sprzedaży.

Czy w mieszkaniu można udzielać korepetycji?

Co do zasady tak, ale pod warunkiem że w konkretnym stanie faktycznym lokal nadal pozostaje mieszkaniem, a działalność nie wymaga formalnej zmiany sposobu użytkowania oraz nie narusza praw sąsiadów.

W przypadku korepetycji zwykle przemawia za dopuszczalnością to, że:

• działalność może być wykonywana w jednym pokoju,
• nie wymaga przekształcenia całego lokalu w punkt usługowy,
• nie musi prowadzić do trwałej utraty funkcji mieszkalnej,
• często ma charakter nieuciążliwy i kameralny.

Nie jest to jednak reguła bez wyjątków. Jeżeli lekcje odbywają się codziennie od rana do wieczora, przewija się wiele osób, są skargi sąsiadów albo lokal został faktycznie zorganizowany jak szkoła językowa lub punkt usługowy, ocena może być inna.

Jak praktycznie ocenić swoją sytuację

Przed rozpoczęciem działalności w mieszkaniu warto odpowiedzieć sobie na kilka pytań:

1. Czy nadal rzeczywiście mieszkam w tym lokalu?
2. Czy działalność zajmuje tylko część mieszkania, czy całe mieszkanie?
3. Czy do lokalu będą regularnie przychodzić klienci?
4. Czy działalność powoduje hałas, zwiększony ruch, reklamę lub zmiany techniczne?
5. Czy regulamin wspólnoty albo spółdzielni nie przewiduje ograniczeń?
6. Czy działalność może zostać uznana za zmianę sposobu użytkowania w rozumieniu art. 71 ustawy – Prawo budowlane?

Im więcej odpowiedzi wskazuje na zachowanie zwykłej funkcji mieszkalnej, tym bezpieczniejsza sytuacja. Im bardziej lokal działa jak lokal usługowy, tym większe ryzyko prawne.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce może wyglądać granica między dopuszczalnym korzystaniem z mieszkania a ryzykowną zmianą jego funkcji.

FAQ

Czy sam adres firmy w CEIDG oznacza zmianę przeznaczenia mieszkania?

Nie. Sam wpis adresu do CEIDG nie przesądza jeszcze o zmianie sposobu użytkowania lokalu. Decyduje rzeczywisty sposób korzystania z mieszkania.

Czy udzielanie korepetycji w domu jest co do zasady dopuszczalne?

Zwykle tak, jeżeli lokal nadal służy zamieszkiwaniu, działalność ma ograniczoną skalę i nie powoduje uciążliwości ani konieczności formalnej zmiany sposobu użytkowania.

Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać każdej działalności w lokalu?

Nie każdej. Może jednak reagować wtedy, gdy sposób korzystania z lokalu narusza prawa innych właścicieli, generuje uciążliwości albo ingeruje w nieruchomość wspólną.

Czy dawny program „Rodzina na swoim” nadal ma znaczenie?

Nie dla nowych kredytów, ale może mieć znaczenie przy ocenie skutków starszych umów zawartych w czasie funkcjonowania programu, zwłaszcza jeśli pytanie dotyczyło okresu pobierania dopłat.

Kiedy konieczna jest indywidualna analiza prawnika?

Zwłaszcza wtedy, gdy działalność ma większą skalę, lokal odwiedzają klienci, planowana jest przebudowa, pojawiają się spory z sąsiadami albo w grę wchodzą szczególne warunki kredytu lub dofinansowania.

Źródła

• Ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania.
• Art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
• Art. 12 ust. 1 i art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.