Opłaty za części wspólne przy odrębnym garażu – czy są obowiązkowe?

Czy właściciel garażu musi płacić za części wspólne?

Najczęściej tak. Jeżeli garaż jest lokalem wyodrębnionym albo pomieszczeniem przynależnym związanym z odrębną własnością lokalu, to z jego własnością związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Wynika to wprost z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Z kolei art. 12 ust. 2 tej ustawy stanowi, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów.

Dlatego sam argument, że garaż ma osobny wjazd od ulicy, nie ma podłączenia do części instalacji wspólnych albo że właściciel nie korzysta z windy czy klatki schodowej, zazwyczaj nie wystarcza do zwolnienia z opłat. Wspólnota rozlicza bowiem nie „rzeczywiste używanie”, ale współwłasność nieruchomości wspólnej i wynikające z niej koszty.

Takie rozumienie potwierdza też art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Skąd wynika udział garażu w nieruchomości wspólnej?

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Natomiast art. 3 ust. 3 tej ustawy przewiduje, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

To oznacza, że o obowiązku uczestniczenia w kosztach przesądza przede wszystkim konstrukcja prawna własności lokalu i udziału, a nie to, czy dany właściciel realnie przechodzi przez części wspólne. Jeżeli garaż został ujęty w akcie notarialnym oraz w księdze wieczystej jako odrębny lokal albo jako pomieszczenie przynależne wpływające na udział, to właściciel jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej w odpowiednim ułamku.

W praktyce warto więc najpierw sprawdzić:

• akt notarialny nabycia garażu lub mieszkania z garażem,
• wpisy w księdze wieczystej,
• kartotekę lokalu i sposób liczenia udziału,
• uchwały wspólnoty dotyczące zaliczek i funduszu remontowego.

Co obejmują koszty nieruchomości wspólnej?

Otwarty katalog takich kosztów zawiera art. 14 ustawy o własności lokali. Są to w szczególności:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
• opłaty za antenę zbiorczą i windę,
• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
• wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Jeżeli więc zarządca obciąża właściciela garażu zaliczką na koszty zarządu nieruchomością wspólną, co do zasady ma do tego podstawę ustawową. Nie trzeba wykazywać, że konkretny garaż „zużywa” schody, windę czy dach. Wystarczy, że właściciel ma udział w nieruchomości wspólnej.

Podobnie bywa z elewacją, dachem, fundamentami czy instalacjami wspólnymi. Nawet gdy dany lokal lub garaż korzysta z nich pośrednio, nadal są to elementy wspólne budynku. W sporach o ten zakres pomocne może być omówienie tematu części wspólne nieruchomości spór.

Czy fundusz remontowy też trzeba płacić?

Najczęściej tak. Ustawa o własności lokali nie używa wprost pojęcia „fundusz remontowy”, ale wspólnoty mieszkaniowe powszechnie tworzą zaliczki na przyszłe remonty w ramach kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Podstawę pobierania zaliczek daje art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Jeżeli więc uchwała wspólnoty przewiduje zaliczkę remontową obliczaną proporcjonalnie do udziału albo według przyjętej przez wspólnotę metody zgodnej z prawem, właściciel garażu co do zasady również ją ponosi.

Co istotne, spór może dotyczyć nie samego istnienia funduszu, lecz:

• braku uchwały lub wadliwej uchwały,
• błędnego naliczenia powierzchni lub udziału,
• obciążenia garażu kosztami, które w rzeczywistości dotyczą wyłącznie innego lokalu,
• nierównego traktowania właścicieli bez podstawy prawnej.

Kiedy właściciel garażu może skutecznie zakwestionować naliczenia?

Nie każda opłata naliczona przez zarządcę jest automatycznie prawidłowa. W praktyce warto oddzielić dwie kwestie:

1. czy w ogóle istnieje obowiązek uczestniczenia w kosztach wspólnych – tu odpowiedź najczęściej brzmi: tak,
2. czy konkretna kwota została naliczona prawidłowo – tu błędy zdarzają się dość często.

Podstawą do zakwestionowania rozliczeń mogą być zwłaszcza następujące sytuacje:

• garaż nie został prawidłowo uwzględniony w strukturze udziałów albo udział obliczono błędnie,
• zarządca pobiera opłaty bez uchwały wspólnoty tam, gdzie uchwała była konieczna,
• naliczane są opłaty dotyczące wyłącznie lokalu prywatnego lub indywidualnych mediów, mimo że właściciel pokrywa je bezpośrednio,
• wspólnota przyjęła sposób rozliczeń sprzeczny z ustawą albo z umową właścicieli lokali,
• uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interes właściciela lokalu.

W takim wypadku znaczenie ma art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Termin na zaskarżenie uchwały wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Wynika to z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Czy brak korzystania z części wspólnych ma jakiekolwiek znaczenie?

Zwykle nie zwalnia z opłat, ale może mieć znaczenie pomocnicze w wyjątkowych stanach faktycznych. Przykładowo, jeśli wspólnota wprowadziła szczególną opłatę związaną z określonym urządzeniem lub usługą, a uchwała przewiduje odmienne zasady rozliczania dla określonych lokali, trzeba dokładnie zbadać jej treść.

Inaczej mówiąc: brak korzystania z windy albo klatki schodowej nie uchyla ustawowego obowiązku z art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, ale może mieć znaczenie przy ocenie, czy wspólnota prawidłowo ukształtowała konkretną dodatkową opłatę.

W orzecznictwie przyjmuje się, że pojęcie nieruchomości wspólnej ma charakter funkcjonalny. Dlatego to, czy dany element jest częścią wspólną, zależy od jego funkcji w budynku, a nie wyłącznie od tego, kto z niego bezpośrednio korzysta.

Jakie dokumenty warto sprawdzić przed sporem z zarządcą?

Zanim właściciel odmówi zapłaty albo złoży pozew, powinien zebrać dokumenty. Najważniejsze są:

Co zrobić praktycznie, jeśli uważasz opłaty za zawyżone?

Najbezpieczniejsza kolejność działań jest następująca:

1. Poproś zarządcę lub zarząd wspólnoty o pisemne wskazanie podstawy naliczeń oraz sposobu wyliczenia opłat.
2. Zażądaj wglądu do uchwał wspólnoty i kartoteki rozliczeń lokalu.
3. Porównaj udział wskazany w akcie notarialnym z udziałem przyjętym do rozliczeń.
4. Jeżeli problem dotyczy uchwały, oceń, czy nie minął termin 6 tygodni na jej zaskarżenie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.
5. Jeżeli naliczenie jest tylko rachunkowo błędne, wezwij wspólnotę do korekty i zwrotu nadpłaty.

Nie warto natomiast pochopnie wstrzymywać wszystkich płatności. Zaległości wobec wspólnoty mogą prowadzić do naliczania odsetek ustawowych za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, a w dalszej kolejności do postępowania sądowego o zapłatę.

Wniosek końcowy

W opisanej sytuacji sam fakt, że garaż nie ma dostępu do innych części wspólnych i wychodzi bezpośrednio na ulicę, co do zasady nie eliminuje obowiązku ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Taki obowiązek wynika z udziału związanego z własnością lokalu i z art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Można jednak sprawdzić, czy zarządca prawidłowo oblicza opłaty, czy istnieje właściwa uchwała wspólnoty i czy garaż nie został obciążony kosztami wykraczającymi poza koszty zarządu nieruchomością wspólną. W praktyce właśnie w tych obszarach najczęściej pojawiają się realne podstawy do sporu.

FAQ

Czy mogę nie płacić za windę, jeśli garaż nie ma z nią żadnego związku?

Co do zasady nie. Jeżeli opłata jest elementem kosztów zarządu nieruchomością wspólną, właściciel uczestniczy w niej według udziału, a nie według rzeczywistego korzystania z urządzenia.

Czy zarządca może sam podnieść opłaty za garaż?

To zależy od rodzaju opłaty. Zaliczki na koszty zarządu zwykle wynikają z uchwał wspólnoty albo przyjętego planu gospodarczego. Warto zażądać wskazania konkretnej uchwały i sposobu obliczenia stawki.

Czy fundusz remontowy musi wynikać z ustawy?

Nie wprost. Ustawa o własności lokali przewiduje zaliczki na koszty zarządu, a wspólnoty w praktyce tworzą w tym ramach fundusz remontowy na podstawie uchwał właścicieli.

Ile mam czasu na zaskarżenie uchwały wspólnoty?

6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów – zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Czy mogę żądać obniżenia opłat tylko dlatego, że nie korzystam z części wspólnych?

Samo niekorzystanie zwykle nie wystarczy. Może jednak warto sprawdzić, czy wspólnota nie nalicza opłat niezgodnie z udziałem albo bez wymaganej uchwały.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

3. Postanowienie Sądu Najwyższego z 14 stycznia 2009 r., IV CSK 247/08.

4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 29 grudnia 2016 r., I ACa 523/16.

5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 listopada 2016 r., II OSK 310/15.

6. Uchwała Sądu Najwyższego z 3 października 2003 r., III CZP 65/03.

7. Wyrok Sądu Najwyższego z 20 lipca 2007 r., I CSK 148/07.

8. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2022 r., II OSK 724/21.