Garaż bez dostępu do części wspólnych a naliczanie opłat przez zarządcę, czy to zgodne z przepisami?

Czy każdy lokal musi partycypować w kosztach części wspólnych?

Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (dalej ustawa):

1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

3a. Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. (…)

W skład nieruchomości wspólnej wchodzi grunt oraz te części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z postanowieniem SN z 14.1.2009 r. (IV CSK 247/08, Legalis) pojęcie nieruchomości wspólnej nie obejmuje wyłącznie gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Zgodnie z wyrokiem SA w Szczecinie z 29.12.2016 r. (I ACa 523/16, Legalis): (…) Przepis art. 3 ust. 2 ustawy odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części nieruchomości, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Nie chodzi tu przy tym o „użytek” w wąskim tego pojęcia znaczeniu, sprowadzający się do możliwości korzystania z danej części budynku czy gruntu, powiązanej z jej dostępnością. Pojęcie „użytku” w rozumieniu art. 3 ust. 2 ma szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości wspólnej. W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej (…).

Czym dokładnie jest nieruchomość wspólna według ustawy i orzecznictwa?

W wyroku NSA w Warszawie z 18.11.2016 r. (II OSK 310/15, Legalis) czytamy, że: (…) Nieruchomością wspólną są oprócz gruntu te części budynku, które stanowią współwłasność wszystkich osób będących właścicielami lokali w tej nieruchomości. Niewątpliwie ściany (fasada) oraz dach nieruchomości są częścią wspólną nieruchomości i wszelkie kwestie związane z jej przebudową wymagają zgody wspólnoty mieszkaniowej. Nie są natomiast nieruchomością wspólną lokale, stanowiące wyłączną indywidualną własność poszczególnych właścicieli.

W piśmiennictwie panuje zgodność co do tego, że nieruchomość wspólna obejmuje składniki o różnym stopniu związania z odrębnymi lokalami (zob. Bieniek, Marmaj, Komentarz 2008, s. 75; Strzelczyk, Turlej, Komentarz 2010, s. 97). Elementy konieczne dla istnienia nieruchomości, takie jak grunt, fundamenty, mury zewnętrzne, dach, wspólna klatka schodowa, windy oraz instalacje – elektryczna, gazowa, wodno-kanalizacyjna – zaliczane są do kategorii współwłasności przymusowej. Współwłasność nieruchomości wspólnej obejmującej składniki konieczne nie może być zniesiona, dopóki trwa odrębna własność lokali. Istnieją jednak takie części nieruchomości, które nie są niezbędne do korzystania z samodzielnych lokali – mowa tu o pomieszczeniach przynależnych, do których ustawa zalicza przykładowo piwnicę, strych, komórkę, garaż.

Pomieszczenia te pozostają w funkcjonalnym związku z odrębnymi lokalami i ułatwiają korzystanie z nich, jednak ich brak nie przesądzałby o istnieniu nieruchomości wspólnej.

Dlatego ta część nieruchomości wspólnej nie jest objęta współwłasnością przymusową (zob. uchw. SN z 3.10.2003 r., III CZP 65/03, OSNC 2004, Nr 12, poz. 189) i istnieje w odniesieniu do niej możliwość zniesienia współwłasności, np. przez nabycie pomieszczenia przynależnego przez właściciela lokalu – w ten sposób pomieszczenie to zostaje wyłączone z nieruchomości wspólnej i staje się częścią składową lokalu.

Pomieszczenia przynależne – jaka jest ich rola i status prawny?

Należy pamiętać, że o tym, czy określone pomieszczenia przynależne są częściami składowymi lokalu, a w związku z tym, jaki jest udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, przesądza ustalenie dokonane zgodnie z przepisami ustawy, a nie faktyczny zakres władania poszczególnymi składnikami nieruchomości przez dany podmiot (tak też SN w wyr. z 20.7.2007 r., I CSK 148/07, Legalis).

Udział w nieruchomości wspólnej – kiedy i jak powstaje?

Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami.

Nie ulega wątpliwości zatem, że dla powstania udziału w nieruchomości wspólnej konieczne jest jednoczesne nabycie wyodrębnionego lokalu. Ustawodawca nierozerwalnie wiąże fakt bycia właścicielem lokalu z byciem współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Jest to zatem prawo związane – całkowicie zależne od faktu bycia właścicielem lokalu i tylko w związku z nim może istnieć. O akcesoryjnym charakterze tego prawa przesądza fakt, że nie można nabyć jedynie udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej bez jednoczesnego nabycia lokalu.

Wiąże się to także z faktem, że chociaż lokal jest „odrębny”, to jak słusznie wyraził Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 25 maja 2018 r. (sygn. akt I ACa 1216/17) oznacza tylko to, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i od budynku przedmiot własności. Jednakże nie może ona istnieć samodzielnie, gdyż wraz z nią związane są prawa do części budynku i prawa do gruntu pod budynkiem oraz innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 1 i 2 ustawy), takich, jak przykładowo strych, klatka schodowa, chodnik, winda, instalacja gazowa czy kanalizacyjna. Właściciel lokalu położonego w budynku wielolokalowym jest więc jednocześnie właścicielem lokalu oraz współwłaścicielem gruntu, na którym stoi budynek, a także tych części nieruchomości, które służą do wspólnego użytku wszystkich właścicieli lokali.

Ustawa o własności lokali definiuje także, czym jest nieruchomość wspólna, a zatem jakiego przedmiotu własności dotyczy ta szczególna współwłasność – zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Składają się zatem na to takie części, jak hole windowe, klatki schodowe, przestrzenie wspólne pięter pomiędzy lokalami, tarasy na dachu, loggie, rury, przewody. Nie istnieje katalog zamknięty, który by zawierał w sobie wyliczenie wszystkich części budynku i urządzeń, istotne jest jednak, ażeby zgodnie z treścią przepisu kwalifikować tylko takie części, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokali. Częścią wspólną są także garaż, parkingi, zewnętrzne ciągi komunikacyjne, plac zabaw czy zieleń.

Dokonując oceny, czy dany przedmiot powinien zostać objęty statusem części nieruchomości wspólnej, należy mieć na względzie kryteria funkcjonalne i każdorazowo przypadki rozstrzygać indywidualnie i konkretnie z uwzględnieniem realiów, co także znajduje swoje potwierdzenie w orzecznictwie.

W wyroku NSA z dnia 15 lutego 2022 r. (sygn. akt II OSK 724/21) stwierdzono bowiem, że kategoria części wspólnych nieruchomości ma charakter funkcjonalny i z tego względu status prawny konkretnego elementu nieruchomości wspólnej zależy od okoliczności rzeczywistego przypadku. Należy więc stwierdzić, że to, co wchodzi w zakres nieruchomości wspólnej, oceniane jest indywidualnie i związane jest z charakterem budynku, którego dotyczy.

Wyłączne korzystanie z części wspólnych – czym są prawa „quad usum”?

W większości inwestycji ustanawiane są prawa do wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej tzw. quad usum. Przyznanie takiego prawa oznacza, że dany właściciel lokalu może korzystać z konkretnej części nieruchomości wspólnej z wyłączeniem innych współwłaścicieli – trochę tak, jakby był wyłącznym właścicielem. Prawa takie ustanawiane są do miejsc parkingowych, balkonów, loggii, tarasów czy ogródków. Właściciel takiego lokalu zobowiązany jest do ponoszenia kosztów utrzymania danej części i może też z niej pobierać pożytki tylko dla siebie.

Względy kryterialne i definicyjne są tym bardziej istotne, że z udziałem w nieruchomości wspólnej wiążą się właśnie prawa współwłaściciela do pobierania pożytków i obowiązki w ponoszeniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Pożytkami współwłaścicieli mogą być np. przychody z wynajmowania części elewacji lub dachu pod reklamy lub pobierane opłaty z tytułu opłat okresowych za ustanowione służebności. 

Za co dokładnie płacimy? Otwarte katalogi kosztów wspólnych

Rzeczą naturalną jest konieczność utrzymania klatek schodowych, pomieszczeń wspólnych czy wind w stanie niepogorszonym, dokonywania napraw, a także okresowych sprzątań.

Zasada ta jest wprost wyrażona w ustawie i z samego faktu jej istnieje na każdym właścicielu lokalu ciąży obowiązek ponoszenia kosztów.

Ustawodawca w art. 14 ustawy przedstawia otwarty katalog opłat, które mogą stać się przedmiotem takich obciążeń finansowych. Są to m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwacje, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Warto pamiętać, że jeżeli zachodzi konieczność „stworzenia” nowej, stałej opłaty, to dla jej wymagalności konieczna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na jej pobieranie. Warto przy tym pamiętać, że bez względu na fakt, czy dany współwłaściciel korzysta z rzeczy wspólnej czy nie – opłaty te musi ponosić.

Czy można nie płacić? Wnioski i możliwe działania właściciela

Zatem jest Pan zobowiązany do opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jak wszyscy pozostali właściciele. Nie ma znaczenia położenie garażu, ustawa nakłada obowiązek utrzymywania części wspólnych przez wszystkich właścicieli. Ewentualnie może Pan zawnioskować do zarządcy o obniżenie ceny za utrzymanie części wspólnych, podając za argument właśnie fakt braku dostępu do innych i mediów.

Źródła:

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388