Kiedy piwnica jest częścią mieszkania, wyjaśnienie przepisów o pomieszczeniach przynależnych

Kto decyduje o statusie piwnicy?

Piwnica może zgodnie z prawem stanowić albo część składową nieruchomości, albo współwłasność wszystkich właścicieli. Zatem przed złożeniem wniosku o uzupełnienie treści księgi wieczystej (KW) należy ustalić stan prawny piwnicy, czy jest ona rzeczywiście częścią składową nieruchomości, którą Pan zakupił, czy też stanowi współwłasność wszystkich mieszkańców. Proszę to ustalić w spółdzielni.

O statusie prawnym piwnicy decyduje zarząd spółdzielni. Zastosowanie znajduje tu art. 42 ust. 7 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym to zarząd spółdzielni w drodze uchwały jest kompetentny do uznania pomieszczenia przynależnego albo za część składową, albo za współwłasność wszystkich współwłaścicieli.

W doktrynie i orzecznictwie powszechnie uznaje się, że piwnica może stanowić albo część składową nieruchomości, albo współwłasność wszystkich właścicieli. Jako część składowa dzieli ona wówczas los prawny lokalu i co do zasady nie może być od niego odłączona. W takim więc przypadku piwnica powinna być ujęta w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. W konsekwencji implikuje to konieczność uznania jej powierzchni wraz z powierzchnią mieszkań za przedmiot odrębnej własności. Jednocześnie należy mieć jednak na uwadze, że piwnica – jako część składowa lokalu – nie może być przedmiotem odrębnego obrotu, bo część składowa nieruchomości, w tym nieruchomości lokalowej, zgodnie z Kodeksem cywilnym nie może być odrębnym przedmiotem własności (wyrok Sądu Najwyższego z 22 września 2001 r., V CKN 277/00). Nie może być zatem mowy o sprzedaży piwnicy przydzielonej do Pana lokalu. Piwnica powinna zostać ujęta w umowie sprzedaży, opisana w akcie notarialnym.

Część składowa czy współwłasność – jakie to ma konsekwencje?

Jeśli piwnica nie zostanie uznana za część składową, stanowi – podobnie jak korytarz, windy, mury zewnętrzne – współwłasność wszystkich właścicieli. W tym przypadku nie może stać się wyłączną własnością danego właściciela lokalu; przysługuje mu jedynie udział ułamkowy lub procentowy w nieruchomości wspólnej, który odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, znajdującymi się w budynku. Współwłasność ta ma z woli ustawodawcy charakter przymusowy (łączny).

Przepis ten wyraźnie więc pozostawia zarządowi spółdzielni decyzję o przynależności do lokalu – jako jego części składowych – pomieszczeń przynależnych. Potwierdził to Sąd Najwyższy w swym orzecznictwie, i tak w wyroku z dnia 1 stycznia 2006 r. (sygn. CSK 76/2006) stwierdził, iż żaden przepis nie mówi, że piwnice w budynkach spółdzielczych muszą być przynależne do lokali. Dlatego mogą stanowić część nieruchomości wspólnej i jest to zgodne z prawem. Dopełnieniem powyższego stanowiska jest wyrok z dnia 8 czerwca 2006 r. (sygn. II CSK 37/200), w którym wyraźnie powiedziano, iż właściciel [czyli spółdzielnia] nie musi przy wyodrębnianiu lokalu kwalifikować piwnicy jako pomieszczenia przynależnego. Może ustalić tylko udział w nieruchomości wspólnej obejmującej piwnice.

Rozwiązaniem może być podział quoad usum

Z faktu, że dany właściciel (lokator) mieszkania korzysta z konkretnej piwnicy, nie można wywodzić, iż jest ona częścią składową do jego lokalu. To, że użytkujemy daną piwnicę, wynika z czynności, którą określamy mianem podziału do korzystania (tzw. podział quoad usum).

Podział do korzystania może nastąpić albo w formie pisemnej, albo nawet dorozumianej. W braku ustalenia takiego podziału każdy z właścicieli miałby prawo do posiadania i korzystania z całej rzeczy, a więc z każdej z piwnic.

Czy można znieść współwłasność piwnicy?

Art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi: W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Z brzmienia cytowanego przepisu należałoby wykluczyć taką możliwość. W związku z tym wniosek o zniesienie współwłasności powinien zostać uznany za niedopuszczalny. Niemniej jednak w orzecznictwie wyrażono pogląd, że wniosek o zniesienie współwłasności piwnic jest dopuszczalny, gdyż zakaz z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali nie dotyczy tych elementów wspólnej nieruchomości, które mają charakter wyodrębnionych ustawowo pomieszczeń przynależnych. Niemniej zgodę na taki wniosek muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele, gdyż inicjatywa zmierzająca do wprowadzenia zmian w przedmiocie współwłasności nieruchomości wspólnej należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388